Ипотека и недвижимость - Компенсация потерь обманутых соинвесторов обойдется в полмиллиарда рублей

Британский инвестиционный фонд Raven Russia и группа компаний Авалон определили города, в которых они собираются до 2013 г. построить складские комплексы общей площадью 1,5 млн кв. м под брендом Megalogix.

Конкуренция
Егор Дорофеев
Руководитель отдела Склады и производства консалтинговой компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko
Потребность в складах в регионах будет продолжать расти с развитием торговых сетей, но в некоторых городах конкуренция уже заметна

Raven Russia
Британский инвестиционный фонд
Специализируется на инвестициях в складскую недвижимость в России и на Украине.
Портфель компании свыше 1,8 млн кв. м.
Выручка на 30 июня 2007 г. составила $7,84 млн, прибыль до уплаты налогов $32,07 млн.
Капитализация на LSE на 1 ноября $938,7 млн.

АВАЛОН
Группа компаний
Включает дистрибуторскую компанию Авалон (продвигает собственные марки чая и кофе Золотая чаша, Чайная долина, а также представляет интересы группы MJF (Dilmah) и т. д.), Авалон логистикс, Авалон-импорт, Авалон системз вижн. Собственники и финансовые показатели не раскрываются.

На первом этапе партнеры решили остановиться на 15 городах, рассказал вчера директор проекта Megalogix Давид Гуссе. Скорее всего финальный список проектов будет обширнее, уточняет он: Megalogix изучает возможности для экспансии на рынках Украины и других стран СНГ.

Компании уже приступили к строительству трех комплексов в Санкт-Петербурге (130 000 кв. м), Ростове-на-Дону (220 000 кв. м) и Новосибирске (102 000 кв. м). Еще в восьми городах земельные участки находятся на стадии приобретения. В частности, рассказывает Гуссе, в Нижнем Новгороде партнеры рассчитывают купить 44 га и построить на них 220 000 кв. м. В Краснодаре на 26 га может появиться складской комплекс на 102 000 кв. м, а в Саратове хотят возвести объект на 150 000 кв. м. В Уфе и Омске построят по 270 000 кв. м, в Челябинске 250 000 кв. м, в Хабаровске 110 000 кв. м. Площадь объекта в Екатеринбурге партнеры называть не стали.

Общий объем инвестиций во все проекты, по словам Гуссе, составит $1,2 млрд. Управляющий директор по России Raven Group Адриан Бэйкер уточняет, что 30% составят собственные средства, 70% банковские кредиты. В некоторых складских комплексах арендатором выступит компания Авалон-логистикс (которой также на паритетных условиях владеют Авалон и Raven Russia). Консультантами проекта будут компании Colliers International и Jones Lang LaSalle.

О создании совместного предприятия компании объявили в прошлом году. Тогда компании собирались ограничиться строительством в 14 российских городах, Казахстане и других странах СНГ, общую площадь проектов планировали довести до 1 млн кв. м, а объем инвестиций должен был составить $660 млн. После введения комплексов в строй их рыночная стоимость увеличилась бы до $775 млн, планировали тогда партнеры.

Российские регионы по-прежнему испытывают дефицит складских помещений, говорят участники рынка недвижимости. Качественные складские объекты за пределами Московского региона можно пересчитать по пальцам, говорит генеральный директор консалтинговой компании DTZ Дэвид О'Хара. Несколько проектов в регионах реализуют компании Евразия логистик и Росевродепелопмент, но этого явно недостаточно. Сейчас любому российскому региональному городу вполне по силам проглотить 100 000 кв. м складов, подсчитывает он. Согласен с ним и гендиректор компании Эспро недвижимость Иван Потехин. Но несмотря на большую потребность в складах, чтобы проекты имели успех, необходимо до начала строительства изучать основные транспортные потоки, а уже после этого сажать на них логистические объекты. Думаю, Raven Russia и Авалон такой анализ проводили, говорит Потехин. Он также напоминает о том, что в городах-миллионниках сейчас активно развивается рынок ритейла, которому также необходимы складские помещения. Логистика всегда развивалась после ритейла, констатирует эксперт.
Арбитражный суд в Ессентуках отменил решение о сносе недостроенного дома участников долевого строительства компании Спас XXI в Ставрополе. В судебном заседании на стороне пострадавших соинвесторов выступал городской комитет по управлению муниципальным имуществом.

Приговор к сносу
Как уже сообщалось в РГ, право на арендованный земельный участок под второй очередью незавершенного строения двадцатипроцентной готовности, где еще в июне дольщики проводили акции протеста, оспорила коммерческая фирма. Подателей заявления не смутило, что на несколько десятков недостроенных квартир этой части дома претендуют около 170 дольщиков (одна и та же жилплощадь многократно перепродавалась). Договоры с соинвесторами заключались с 2003 по 2006 годы до тех пор, пока директора фирмы не арестовали. По данным Главного следственного управления ГУВД по СК, сейчас по делу Спаса проходят уже 350 потерпевших и их число увеличивается.

История о готовящемся сносе печально знаменитого строения широко освещалась в СМИ, что и инициировало прокурорскую проверку. В конце октября прокуратура Ставропольского края обнародовала ее итоги. По их данным против директора компании возбуждено уже 302 уголовных дела. Далее надзорное ведомство сообщает, что коммерческая фирма, обратившаяся в краевой арбитражный суд с иском к Спасу, сослалась на то, что спорный земельный участок предоставлялся именно им. В итоге суд решил, что самовольную постройку надо снести, ведь коммерсанты намеренно скрыли данные о том, что есть решения о признании судами общей юрисдикции права собственности нескольких дольщиков на недостроенные квартиры в этом доме. Заседание прошло без участия уполномоченных муниципальных органов по градостроительству и архитектуре и соинвесторов, которые узнали о приговоре к сносу совершенно случайно.

Один из дольщиков и комитет по управлению имуществом города обжаловали это решение краевого арбитражного суда. В минувшую среду суд апелляционной инстанции в Ессентуках отменил вердикт о сносе строения. Правда, специалисты полагают, что радоваться рано, ведь основанием для отмены решения стали только процессуальные нормы. Сейчас перспективы дальнейшего рассмотрения дела неясны. Более того, редакции РГ стало известно, что сейчас коммерческой фирмой, инициировавшей решение о сносе дома, принимаются меры к отмене прежних судебных решений по признанию права собственности дольщиков на жилплощадь во второй очереди дома, сносить который на самом деле никто не собирается. Здание просто достроят и продадут по нынешним рыночным ценам. Понятно, что судьба сотен обманутых людей коммерсантов не волнует, как и общественный резонанс трагедий, связанных со строительными пирамидами по всей России.

Соинвесторы Спаса составляют треть общего количества обманутых дольщиков в Ставрополе, а в утвержденном этой осенью реестре 1113 семей, которые заключали договоры с недобросовестными застройщиками.

Проблема в законе
Вопросы по защите интересов участников долевого строительства в регионе пытаются решить еще с весны этого года. Для того чтобы помочь пострадавшим от строительного мошенничества людям, в правительстве края и администрации города Ставрополя были созданы две рабочие группы. Краевую возглавляет и. о. вице-губернатора Анатолий Воропаев, а городскую - первый заместитель главы администрации города Андрей Джатдоев. К осени дольщиков разделили на две категории: собственников недостроенного жилья и жертв мошенничества. Первым помогут достроить то, что не завершено, для чего они должны создать свои ТСЖ. Обладателям воздуха, то есть тем, кому продали уже не раз купленные квартиры, остается надеяться лишь на обременение потенциальных инвесторов строительства жилья.

Как рассказали корреспонденту РГ в пресс-службе администрации краевого центра, в недавнем совещании, проведенном рабочей группой Ставрополя приняли участие руководители строительных подразделений и представители инициативных групп участников неудавшегося долевого строительства. Им пообещали, что предоставят земельные участки под возведение многоквартирных домов в одном из микрорайонов, входящих в черту Ставрополя. Часть квартир в них будут безвозмездно предоставляться дольщикам. Людям - по их желанию - могут бесплатно отдать и участки для жилищного строительства. В отношении всей земли, отведенной для дольщиков, уже проводятся необходимые согласительные процедуры, включая постановку на кадастровый учет, на что уйдет не менее двух месяцев.

Коммунальную инфраструктуру здесь планируется обустраивать за счет бюджетов города и края, есть и потенциальный инвестор строительства обремененного жилья. В октябре на заседании правительственной рабочей группы краевые чиновники пообещали предусмотреть в бюджете на следующий год полмиллиарда рублей для всех обманутых соинвесторов жилья на территории Ставрополья. Но на эти деньги можно рассчитывать только после принятия в регионе новых местных законов. В конце октября депутаты городской Думы единогласно одобрили инициативу внесения в краевой парламент разработанных муниципальными властями законопроектов. Одним из них вносятся изменения в краевой закон Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае. Другой касается мер социальной поддержки граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. По плану разработчиков эти законопроекты должны вступить в силу с 1 января 2008 года.

Комментарий
Ольга Стукалова, начальник правового управления администрации города Ставрополя:

- В двух законопроектах речь идет об использовании механизма прямых и непрямых инвестиций. В частности, о дополнении существующего закона об управлении землями нормами по бесплатному предоставлению пострадавшим соинвесторам земли для индивидуального жилищного строительства. В определенном для этого микрорайоне предполагается выделить 140 участков и помочь с обустройством коммунальной инфраструктурой. В зависимости от возможностей людей здесь можно построить жилье или продать этот участок, частично компенсировав свои финансовые потери.

Кроме того, согласно новым правилам можно будет безвозмездно предоставлять земли застройщикам под строительство многоквартирных домов. По условиям заключенного с городом инвестиционного соглашения, взамен бесплатного земельного участка, предоставления других льгот и преференций они отдадут дольщикам жилплощадь равноценной стоимости. По действующему сейчас законодательству обременять застройщиков подобным образом не дозволяется.

Второй законопроект предусматривает помощь за счет краевых бюджетных средств. Дольщикам отдадут построенное государством жилье в собственность либо окажут финансовую помощь. По новому законопроекту жилплощадь будет предоставляться по социальным нормам (сейчас это 18 квадратных метров на человека). Но получить можно не больше одной квартиры, даже если изначально соинвестор по договору долевого участия купил, к примеру, две. У пострадавших от недобросовестных застройщиков людей разные истории, поэтому разработанные законопроекты предусматривают индивидуальный подход в каждом отдельном случае - будет это достройка дома, предоставление жилья или финансовая компенсация

Между тем
В суд переданы первые уголовные дела по двум строительным пирамидам Ставрополя - ТСС-2001 и Алеф. А дольщики компании Социальная инициатива из Кисловодска, недовольные бездействием администрации курортного города, инициируют пересмотр их размещения в краевом реестре в качестве соинвесторов второй категории.