Ипотека и недвижимость - Объекты ржд превратятся в стройплощадку

В Европе в следующем году планируется ввод в эксплуатацию рекордного количества торговых площадей 11,4 млн кв м, что выше показателей за 2007 г на 38 проц. Такую точку зрения выразили консультанты в области недвижимости Cushman Wakefield /CW/ в докладе по Европейским торговым центрам /European Shopping Centres Report/. Корреспондент ПРАЙМ-ТАСС задался вопросом - каковы объемы вводимых торговых площадей в России?

Традиционный спор о том, относится ли Россия к Европе или Азии, в очередной раз разрешился в сторону Запада. Во многих российских городах /особенно в южных Ростове, Краснодаре и Ставрополе/ по-прежнему процветают базары, на которых можно купить не только продукты питания, но и одежду основных российских экспортеров Турции и Китая. Тем не менее, торговые центры в Москве и регионах растут как грибы после дождя. Теперь они конкурируют не со стихийными рынками, а с крупными магазинами и такими же центрами, построенными ранее на территориях бывших заводов и фабрик. Аналитики CW считают, что Россия возглавила рейтинг по объему ввода новых ТЦ в Европе во второй половине 2007 г первой половине 2008 г.

Европа в настоящий момент располагает 105 млн кв м общей арендуемой площади в ТЦ, что почти в два раза больше имеющихся площадей 10 лет назад - 58 млн кв м в 1997 г. В следующем году к этим площадям добавятся дополнительные 11,4 млн кв м новых площадей, не включая пристройки к имеющимся ТЦ, что является увеличением на 38 проц показателей за 2007 г /8,3 млн кв м/. Развитие ТЦ в Европе третий год подряд идет рекордными темпами.

Руководитель направления торговой недвижимости в рамках глобальной группы компаний CW Джон Строн высказал мнение, что в Европе в ближайший год откроется больше торговых центров, чем когда-либо ранее. Многие новые, развивающиеся страны Европы находятся на ведущих позициях нашего рейтинга по количеству квадратных метров открывающихся ТЦ. Тем не менее, не стоит забывать о более зрелых рынках Западной Европы, где также наблюдается значительный девелопмент ТЦ.

В ближайшие полтора года /до конца 2008 г/ в России планируется ввести в эксплуатацию более 4,6 млн кв м новых ТЦ. Основная часть этих качественных торговых площадей расположена в российских регионах, утверждают аналитики. Почему так происходит? С чем это связано?

По мнению руководителя отдела исследований компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Тима Гослинга: Ритейлеры будут с удовольствием заполнять появляющиеся новые торговые площади на фоне растущих доходов населения и повышенного потребительского спроса в регионах тенденция, которая началась в Москве несколько лет назад.

По мнению генерального директора компании Торговый Квартал Дмитрия Зотова, одна из тенденций активного развития рынка коммерческой недвижимости России и роста его инвестиционной привлекательности - это изменение восприятия России западными инвестиционными компаниями и фондами. Для них Россия расширила свои границы: теперь это не только Москва и Санкт-Петербург, но и другие города в регионах нашей страны. Объем иностранных капиталовложений в региональные проекты за последний год увеличился в разы. Стоит отметить, что сегодня западные инвестиционные фонды стремятся не только приобретать существующие объекты, но и участвовать в реализации новых проектов еще на стадии девелопмента, акцентирует внимание Д.Зотов.

В свою очередь, Тим Гослинг замечает: Строительство ТЦ в регионах России получило еще более активное развитие за последний год. Такие качественные девелоперы, как BV Development и ГК Регионы продолжают увеличивать количество проектов строительства ТЦ в крупных региональных городах.

Рост интереса инвесторов к торговой недвижимости России подтверждают и цифры. Так, например, год назад региональные торговые объекты со ставкой капитализации ниже 14 проц инвесторы рассматривали неохотно, сейчас же заключаются сделки, дающие доходность 11-12 проц. Инвесторы понимают динамику рынка и работают на опережение друг друга, рассуждает Д.Зотов.

Тем не менее, девелоперам, планирующим проекты в регионах, необходимо проводить тщательную подготовку, советуют аналитики. Такие крупнейшие региональные центры, как, например, Казань и Екатеринбург, имеют небольшие возможности для новых проектов торговой недвижимости. Другие же региональные города остаются весьма привлекательными для девелоперов, уверенно добавляют они.

Корреспондент ПРАЙМ-ТАСС поинтересовался у одного из крупных застройщиков компании РТМ, осуществляющей комплексное строительство: Каковы, на ваш взгляд, перспективы строительства торговых площадей в регионах? По словам заместителя генерального директора ЗАО РТМ Девелопмент по маркетингу и аренде Вадима Приходько, развитие торговых площадей в России следует общемировой тенденции, но в ускоренном режиме. Обеспеченность торговыми площадями в России еще не достигла уровня Восточной Европы. Предел для роста есть еще как минимум на ближайшие 10- 15 лет. Разработка новых форматов торгово-развлекательных комплексов обусловлена требованиями рынка. Сегодня в торговых комплексах площадью более 50 тыс кв метров мы делаем упор на развлекательную зону /фуд-корт, многозальный кинотеатр и зону развлечений/.

Отвечая на вопрос, какие регионы наиболее привлекательны, В.Приходько заметил: Для нас привлекательны города-миллионники и города с населением более 500 тысяч человек с высокой покупательной способностью на душу населения. В выборе города мы основываемся на интересе наших партнеров - сетевых арендаторов и на текущей ситуации по обеспечению крупных городов торговой площадью на 1000 жителей, пояснил он и подчеркнул: Мы традиционно работаем с нашими основными партнерами Real и MediaMarkt. Группа РТМ работает более чем с 300 сетевыми операторами, дополнил В.Приходько. Мы всегда открыты к сотрудничеству с новыми арендаторами, с энтузиазмом сказал он.

По данным CW, Польша занимает второе место после России. Там во второй половине 2007 г в 2008 г планируется ввести в эксплуатацию почти 1,5 млн кв м новых ТЦ. Основными проектами в Польше являются: Galeria Malta в Познани и Agora в Бытуве /25 тыс кв м арендной площади, девелопер датская компания Braaten+Pedersen/. Galeria Malta - объект испанского девелопера Neinver в Познани /Польша/. Общая площадь ТЦ будет составлять 153 тыс кв м, в том числе 3 уровня торговых площадей /52 тыс кв м арендуемой площади/, 200 магазинов торговли и услуг, кинотеатр на 10 залов, фитнесс-центр, фуд-корт и семиэтажный гараж на 2 тыс машиномест. Galeria Malta откроется в четвертом квартале 2008 г.

Руководитель отдела торговой недвижимости CW Польша Петр Качински прокомментировал ведущие позиции Польши в рейтинге: Ведущие ритейлеры, как международные, так и национальные, сосредоточили свое внимание на 40 городах Польши с населением более 100 тыс жителей. Спрос на качественные торговые площади создает спрос на новые ТЦ в этих городах.

Что касается тенденций развития российского рынка коммерческой недвижимости, то, по мнению Д.Зотова, можно отметить следующие: региональная экспансия девелоперов, увеличение количества региональных проектов, улучшение качества строящихся объектов. Кроме того, усиление конкуренции, увеличение объема инвестиций в торговую недвижимость, активное развитие сетевого девелопмента, реконцепция существующих ТЦ, неравномерность развития рынка в разных регионах, а также рост интереса к городам с населением до 300 тыс человек и меньше, среди которых много довольно перспективных в силу почти полного отсутствия качественных торговых площадей.

Считается, что окупаемость инвестиций в проекты по строительству ТЦ осуществляется в течение 5-7 лет. Торговые центры в регионах становятся своеобразными очагами культуры: культуры потребления товаров, досуга, культуры питания, физической культуры, киноискусства и др. Таким образом, российские граждане с удовольствием несут свои денежки и оставляют их в кассах торговых центров. Мы не удивимся, если в следующем исследовании аналитики CW придут к выводу, что и окупаемость строительства торговых центров в России также вышла на первое место в Европе. Тогда у нас появится возможность посчитать в деталях инвестиционную привлекательность этих денежных магнитов.
Сотрудничество ОАО РЖД и московского правительства в области девелопмента принесло первые плоды. Как стало известно Ъ, железнодорожникам и чиновникам удалось договориться по четырем пилотным проектам, предполагающим застройку принадлежащих РЖД земель. Структуры ОАО станут основным инвестором и управляющим, однако шансы поучаствовать в проектах есть и у московских девелоперов. Правда, только в случае победы на конкурсах, которые обещает проводить РЖД.

О том, что по четырем участкам, находящихся в ведении ОАО РЖД, уже разработана вся необходимая документация и определены точные параметры застройки, Ъ рассказали в стройкомплексе Москвы. На этих участках планируется построить более 158 тыс. кв. м недвижимости различного назначения (см. справку). Наши отношения нацелены на решение как градостроительных задач, так и на удовлетворение отраслевых потребностей самого РЖД,-- заявил Ъ первый заместитель руководителя департамента градостроительства города Москвы Константин Королевский. По его словам, при реализации проектов инвестор должен будет учитывать интересы города. Например, заниматься комплексной реконструкцией территорий, а также строительством значимых для столичных властей объектов.

Сотрудничество между правительством Москвы и РЖД началось летом, когда был создан координационный совет по проблемам градостроительного развития в городе территорий Московского железнодорожного узла, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта и прилегающих к ним земельных участков. Определены первые площадки, по которым уже проведен сбор информации для проектирования (12 участков общей площадью около 211,7 га), а также предусмотрена разработка документации (16 участков, 450,6 га). Кроме того, было объявлено о планах по закрытию и перепрофилированию грузовых дворов столичных вокзалов. В частности, Рижского, Смоленского, Киевского, Ярославского (всего это около 92,5 га.)

Мы планируем завершить предпроектную подготовку, в том числе оформление земельно-правовых отношений по территориям грузовых дворов до конца текущего года,-- обещает вице-президент ОАО РЖД Олег Тони. Основной инвестор и управляющий этими проектами -- дочерняя структура РЖД ЗАО Отраслевой центр внедрения новой техники и технологий, однако к их реализации также будут привлечены сторонние инвесторы. Они, как и другие участники проектов, будут выбираться на конкурсной основе,-- отметил господин Тони.

Для застройщиков эти предложения априори интересны, так как не хватает площадок, а сотрудничество с РЖД даст гарантированный объем работ,-- радуется гендиректор Оргстройинвеста Светлана Третьякова. Как и Министерство обороны, объекты РЖД занимают в столице огромные территории: по оценкам экспертов, около 4 тыс. га. Однако о реальных планах по освоению железнодорожных земель пока заявляла только компания Mirax Group (проект строительства около 1 млн. кв. м над объектами железнодорожной инфраструктуры по Киевскому направлению от третьего транспортного кольца до Минской улицы).

Президент ЗАО Кузнецкий мост девелопмент Борис Шемякин (компания строит на территории завода Серп и молот комплекс площадью более 370 тыс. кв. м, недалеко от одной из площадок РЖД) объясняет осторожность девелоперов тем, что большинство площадок РЖД настолько же интересны, насколько сложны к освоению. По его словам, пока предложения по сотрудничеству от РЖД не поступали. Если нам будет сделано предложение по взаимовыгодному сотрудничеству, мы, безусловно, его рассмотрим,-- заверил господин Шемякин. Член правления Mirax Group Дмитрий Луценко полагает, что для девелоперов соинвестирование -- не самый интересный вариант сотрудничества. Компании будут особенно активно бороться за участки, если они смогут выкупать права на застройку, компенсировав РЖД все затраты за разработанную документацию,-- прогнозирует господин Луценко.