Ипотека и недвижимость - Английский фонд и компания "авалон" построят 1,8 млн кв. м складов

Второй по размеру банк страны - Внешторгбанк (ВТБ) открыл вчера первый специализированный центр ипотечного и потребительского кредитования и объявил о запуске программы массовой ипотеки. За счет собственных средств за год ВТБ планирует выдать кредитов на покупку жилья на $130 млн и занять на этом рынке лидирующие позиции. Мнения конкурентов ВТБ о реализуемости его амбициозных планов разделились.

С начала года сразу несколько крупных банков заявили о намерении активно развивать ипотечное кредитование. Среди них лидер розничного рынка и крупнейший банк страны - Сбербанк, Райффайзенбанк, объявивший об открытии специализированных ипотечных отделений и планах довести к середине 2004 г. объем ипотечных кредитов с нынешних $21 млн до $100 млн. Национальный резервный банк зарегистрировал для работы на этом рынке дочернее предприятие - Национальную ипотечную компанию, которая за полгода обещает прокредитовать россиян на $30 млн. А вчера своими амбициозными планами на рынке ипотеки поделился ВТБ. По словам президента банка Андрея Костина, Внешторгбанк планирует до конца 2003 г. вложить в ипотечное кредитование $10 млн, а в течение 12 месяцев довести объем вложений до 4 млрд руб. (или $130 млн) против нынешних $8 млн (70% выделяемых на ипотеку ресурсов придется на Москву, 30% - на регионы). Услугу ипотечного кредитования ВТБ планирует внедрить во всех 42 филиалах, в том числе в Санкт-Петербурге, Хабаровске, Казани. Ставки по кредитам, по выражению Костина, будут "на нижней границе рынка": 17,5 - 18% годовых в рублях и 11,5 - 12% в валюте на покупку квартир на вторичном рынке жилья под залог приобретаемой недвижимости на срок до 15 лет. Вскоре ВТБ обещает запустить программу кредитования строящегося жилья и приобретения (строительства) загородной недвижимости.

Внешторгбанк учрежден в октябре 1990 г. , 99,9% его акций принадлежат государству в лице Минимущества. По данным ЦЭА "Интерфакс", на 1 июля 2003 г. ВТБ занимал 2-е место по размеру активов (208 млрд руб. ) и капитала (50 млрд руб. ). Объем депозитов физических лиц по результатам полугодия - 21 млрд руб. (4-е место) , а портфель кредитов физическим лицам - 401 млн руб. У банка открыто 42 филиала, 68 дополнительных офисов и 33 оперкассы.

Экспертов Ernst Young резко возросшая активность наших банков на рынке ипотечного кредитования не удивляет. "Этот рынок дает доступ к средствам населения и помогает выгодно и относительно надежно размещать деньги на длительный срок", - отмечает директор отдела корпоративных финансов Ernst Young Александр Сапожников.

А директор по маркетингу банка "ДельтаКредит" Виктория Кочеткова планы коллег оценила "очень положительно". "Меня только радует, что у конечного потребителя услуги есть выбор, ведь конкуренция на этом рынке будет способствовать улучшению условий ипотечного кредитования для потребителя, т. е. удешевлению цены кредита", - отмечает она.

Кочеткова называет ставки ВТБ конкурентоспособными ( "поскольку в среднем сейчас банки кредитуют покупку жилья под 12% в валюте") , но сомневается, что его планы довести за год объем кредитов до $130 млн реализуемы. Для этого ВТБ нужно ежемесячно выдавать кредиты на $10 млн, но банк сможет выйти на такие темпы кредитования "в лучшем случае" к осени 2004 г. , считает Кочеткова. "Не надо забывать, что россияне по-прежнему недостаточно осведомлены об этой услуге либо просто боятся брать кредит в банке: их пугает перспектива жить в долг и длительное время платить проценты, - говорит Кочеткова. - Кроме того, ВТБ технически не сможет выдавать кредиты в таких объемах, даже если со стороны населения будет достаточный спрос". А вице-президент НРБ, президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова считает планы ВТБ "вполне реальными". "Это те объемы, которых вполне возможно достичь, если всерьез заниматься ипотечным кредитованием, если правильно организовать работу, - говорит Клепикова. - Мы ориентируемся приблизительно на такие же цифры".
Английский фонд Raven Russia пытается догнать крупнейшего игрока рынка складской недвижимости России -- компанию Евразия Логистик. За пять лет совместно с российским производителем чая группой Авалон фонд инвестирует $1,2 млрд в строительство сети логистических комплексов по всей стране. Фонд выбрал удачное время для выхода в регионы, где наблюдается дефицит складов.

Запустить совместный проект Megalogix по созданию в России сети логистических центров британский фонд Raven Russia (RR) и ГК Авалон договорились еще в прошлом году. Тогда источники, близкие к партнерам, сообщили, что стороны готовы вложить не менее $600 млн в строительство крупных складских комплексов в регионах. Вчера партнеры объявили, что бюджет Megalogix увеличен вдвое -- до $1,2 млрд. За год содевелоперам удалось приобрести в крупных российских городах свыше 370 га, где до 2012 года планируется построить складские комплексы общей площадью свыше 1,8 млн кв. м, сообщил директор проекта Megalogix Давид Гуссе. Первые три объекта площадью около 400 тыс. кв. м Raven Russia и Авалон начали строить в Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и Новосибирске. Партнеры решили осваивать и другие города (см. вынос). По словам господина Гуссе, в ближайшее время закроется сделка по приобретению около 50 га в Екатеринбурге, где будет построено не менее 200 тыс. кв. м. Гендиректор Авалона Алексей Гуща добавил, что сейчас идет поиск второй площадки в Новосибирске.

Фонд Raven Russia создан в 2005 году для инвестиций в российскую недвижимость по инициативе британского девелопера Raven Mount, которому принадлежит 6,9% фонда. Около 28% принадлежит хедж-фонду Invesco pls, более 10% -- Jupites Asset Managment. Общий акционерный капитал фонда -- $900 млн.

ГК Авалон основана в 1991 году. Производит чай под собственными марками Золотая чаша и Чайная долина, занимается дистрибуцией продуктов питания, оказывает логистические услуги. Финансовые показатели не раскрываются.

В качестве обеспечения Авалон получает половину площадей в строящихся комплексах, а после завершения их строительства передает свою долю Raven Russia, утверждает управляющий директор Raven Group Адриан Бейкер. Для Авалона такой вариант выгоден, поскольку сейчас девелоперская доходность составляет в среднем 15%, считает директор департамента индустриальной и складской недвижимости Colliers International Максим Шакиров, осведомленный о проекте Megalogix. Тандем удобен для инвестфонда: россияне могут взять на себя согласование разрешительной документации и помочь с поиском участков, убежден глава представительства фонда Orco Property Group Седрик Амбар. Директор по развитию London Regional Property Дэвид Джованис менее оптимистичен: Альянс похож на брак, который легко заключить и трудно расторгнуть в случае непонимания сторон.

В России фонд Raven Russia начал работать в Подмосковье, где общая площадь принадлежащих ему готовых складов превышает 200 тыс. кв. м, а доля на рынке превышает 6%. В регионе фонд уступает Евразии Логистик (более 550 тыс. кв. м сданных объектов и 18% соответственно) и Международному логистическому партнерству (410 тыс. кв. м и 13% соответственно). Проект Megalogix позволит Raven Russia усилить свои позиции на федеральном рынке, где по итогам 2008 года его доля, по прогнозам экспертов, может достичь 7,38% (у Евразия Логистик -- 14%). На российском рынке складской недвижимости появились три явных лидера, констатирует Наталья Полухина, директор по связям с общественностью Евразия Логистик (строящаяся сеть логистических комплексов насчитывает более 3 млн кв. м). В 2007-2008 годах совокупная доля лидеров увеличится до 40%,-- прогнозирует она.

Raven Russia выбрал удачное время для выхода в регионы, где наблюдается дефицит складов, отмечает Максим Шакиров. К концу этого года в Петербурге будет построено 465 тыс. кв. м из необходимых 2,3 млн кв. м. В Ростове-на-Дону это соотношение составляет 50 тыс. из 550 тыс. кв. м, а в Новосибирске -- 75 тыс. из 1,9 млн кв. м.