Ипотека и недвижимость - Инвестиции в недвижимость в европе к концу года составили приблизительно 220 млрд. евро, что на 13% меньше, чем в прошлом году

Последнее выездное совещание, проведенное первым заместителем мэра в Правительстве Москвы Владимиром Ресиным, было посвящено строительству различных объектов в Кожухове и других районах Восточного административного округа и стало своего рода рекогносцировкой, позволившей определить на старте года некоторые приоритеты.

Представитель ЗАО Мосстроймеханизация-5 Олег Шашков отчитался, что было сделано в Кожухове в 2007 году, и кратко доложил о планах на год наступивший. Практически все жилье здесь уже возведено, в том числе для Минобороны РФ. Из жилых корпусов осталось построить только корпус № 13 площадью 18 тыс. квадратных метров. Что касается соцкультбыта, то, по словам Олега Шашкова, в 2007 году в Кожухове введено 3 детсада на 565 мест (все - в 9-м микрорайоне), 3 школы (в микрорайонах 1, 2-3 и 9). В этом году планируется построить еще один садик и одну школу (на 550 учащихся) в 9-м микрорайоне. Часть других объектов соцкультбыта - задельные, часть уже на выходе. Поквартально, в соответствии с графиком, они и будут сдаваться в наступившем году. На 2009-й перейдут только общественный и торговый центры. Документация на них на выходе.

Как доложил Олег Шашков, предстоит также построить гаражи на 14,5 тыс. машиномест. Основная их часть будет расположена в коммунальной зоне. Однако задержку со строительством гаражей Владимир Ресин назвал серьезным упущением. В Кожухове проживает уже около 40 тыс. человек, и ни один из них пока не имеет гаража. Вряд ли это можно считать нормальным. Единственным оправданием является то, что в истекшем году все силы были брошены на выполнение президентской программы по строительству жилья для военнослужащих. Из-за этого, отметил на совещании префект ВАО Николай Евтихиев, тормознулись и гаражи, и соцкультбыт, и многое другое. Все-таки из 8 тыс. квартир, переданных Москвой Министерству обороны, более 5200 построены здесь, в Кожухове (в Щербинке 2700). В прошлом году только в 9-м микрорайоне для офицеров дополнительно введено более 80 тыс. квадратных метров жилья. Кстати, дома эти практически готовы к заселению. Надо лишь, как отмечалось на совещании, решить вопрос с бесперебойной подачей воды, электроэнергии и исправной работой канализации. Но все это, в конечном счете, не могло не повлиять на сроки сдачи других объектов в микрорайонах Кожухова. Назвав эту причину уважительной, Владимир Ресин призвал своих подчиненных активнее включаться в работу. Но они, похоже, и сами понимают, что пора выходить из затянувшихся праздников

По словам Олега Шашкова, в Кожухове готовится к сдаче первый девятиэтажный монолитный гаражный комплекс на 1200 машиномест. Сейчас там ведутся инженерные и пуско-наладочные работы. Кстати, только один гаражный комплекс, в 9-м микрорайоне, будет муниципальным. Все остальные - коммерческие, предназначенные к продаже.

Как отмечалось на совещании, надо форсировать работы на поликлинике, расположенной в 1-м микрорайоне Кожухова. Ведь по плану ее должны были сдать еще в декабре. К сожалению, представители МФС-6 не выполнили поручения Юрия Лужкова, который на июньском выездном совещании поставил задачу сдать поликлинику к концу года. Пока здесь даже техническая документация выдана не в полном объеме. Выполнены монолитные работы, ведется монтаж внутренних перегородок, кирпичная кладка наружных стен. Строители пообещали сдать объект в июне. Не повторилась бы только печальная история с 78-й кожуховской поликлиникой, которая после сдачи не открывалась почти год! Уже сейчас, параллельно со строительством, надо решать организационно-технические вопросы, связанные с получением необходимых документов, набором персонала и т.д.

Строительство гаражей, подстанции Скорая помощь и других объектов в коммунальной зоне Кожухова взаимоувязано с вопросом закрытия дороги к мусоросжигательному заводу. По словам представителя ЗАО Мосстроймеханизация-5, четыре гаражных комплекса здесь уже возводятся, а строить остальные мешает действующая трасса. Вопрос этот рассматривался в префектуре ВАО. И как сообщил на совещании префект Николай Евтихиев, решение давно созрело.

СЕГОДНЯ к мусоросжигательному заводу ведут две дороги. Одна по улице Дмитриевского, в непосредственной близости от жилья. И вторая по улице Каскадной. Еще в августе прошлого года префектура ВАО предложила простой и разумный вариант. Весь грузовой транспорт, включая мусоровозы, пустить по Каскадной, а автобусы и легковые машины по Дмитриевского. Впрочем, и этот вариант временный, поскольку в дальнейшем грузовой транспорт предполагается частично перенаправить на участок новой трассы Вешняки Люберцы, который предполагается сдать к июню, а то и раньше.

- Нас держит только одно, - отметил в этой связи Николай Евтихиев. Было поручение Мосдорстрою подготовить транспортную схему для того, чтобы ее утвердили в ГАИ. ГАИ на это готово, только схемы нет.

Как выяснилось на совещании, вопрос может решиться даже проще. Вполне достаточно не транспортной схемы, а нового проекта организации движения. Согласовать его пара пустяков.

- Но почему мы так затягиваем решение элементарных вопросов? задал риторический вопрос Владимир Ресин. Три месяца не можем найти консенсус! Давайте так: до 25 января надо все оформить юридически и закрыть дорогу, которая мешает строительству.

Что касается вводных объектов в 9-м микрорайоне Кожухова, то монтажные работы на корпусах 17-21 уже завершены. Сейчас, как доложили на совещании представители СУ-155, там заканчиваются отделочные работы. Кроме того, СУ-155 обеспечило снятие замечаний Мосгорэкспертизы по сметам на строящиеся корпуса в 9-м микрорайоне.

В декабре планировалось также обеспечить отселение жилых домов по 2-му Красковскому проезду, попадающих под трассу прокладки городских инженерных сетей. Там проживает сегодня 96 семей. По большинству из них вопрос с предоставлением нового жилья уже решен. Юридическую передачу его Московским строительным союзом (МСС) предложено осуществить с помощью договора мены. Но слишком уж долго оформляются необходимые документы, отметил глава столичного стройкомплекса. А это сказывается и на деле, и на репутации МСС. К 25 января все вопросы тоже должны быть сняты, жестко поставил задачу Владимир Ресин. К этому же сроку строители пообещали передать для отселения оставшиеся квартиры.

Среди прочего первому заместителю мэра в Правительстве Москвы было доложено о выполнении строителями ряда других задач. Со времени, прошедшего с октябрьского выездного совещания в Кожухове, здесь получено заключение Мосгорэкспертизы по технической документации на инженерные коммуникации в 9-м микрорайоне. Согласован с МОЭК проект теплосети для жилых домов в районе Кожухово. Все ЦТП переведены на работу по постоянной схеме. На корпуса 4-5 подана горячая вода. Территория природного комплекса очищена от грунта, несанкционированно оказавшегося там в результате строительства ряда объектов.

Выполнены сезонные работы по посадке деревьев в микрорайонах 1, 2, 3. Обеспечено включение в программу проектно-изыскательских работ на 2008 год строительства отдельно стоящего здания для размещения отделения связи и районного управления социальной защиты населения. Как особо подчеркнул на совещании префект ВАО, здание это уже стоит в плане ввода на текущий год. По словам Николая Евтихиева, это наказ избирателей Юрию Лужкову, и к его выполнению надо относиться со всей серьезностью. Префект попросил включить в протокол совещания следующую формулировку: в течение недели представить график проектирования и строительства данного объекта в 2008 году. И Владимир Ресин полностью его поддержал. Если не форсировать процесс, кожуховцы так и останутся без почты и собеса

ПОКА подвис и вопрос строительства небольшого 80-метрового участка дороги, соединяющего в Кожухове улицы Красковская и Лухмановская. Судя по докладу представителей ЗАО Мосстроймеханизация-5, основные трудности здесь связаны с выносом коммуникаций и с тем, что проект не согласован с НИиПИ Генплана. Этот участок частично оказался на территории природного комплекса, в результате чего строители не могут оформить порубочный билет и решить другие вопросы. В этой связи Владимир Ресин призвал не тянуть резину, в максимально короткий срок согласовать проект и уже с 1 февраля приступить к работе.

Кроме того, руководитель столичного стройкомплекса призвал более внимательно следить за порядком на строительных площадках. При необходимости следует огородить их забором, как-то облагородить. Первый заместитель мэра особо подчеркнул: москвичи довольны теми объектами, которые мы строим, но недовольны тем, КАК мы их строим! Поэтому надо повышать культуру строительства, закрывать от людских глаз все то, на что неприятно смотреть. Особенно возмутили Владимира Ресина энергетические сопли - электропровода, до сих пор висящие по всему Кожухову. Люди, которые здесь живут, по его словам, не должны ежедневно взирать на это безобразие.

По словам префекта ВАО Николая Евтихиева, основной упор в наступившем году будет сделан на введение в строй объектов соцкультбыта. Ведь в Кожухове люди больше всего нуждаются уже не в жилье, а в крупных торговых и гаражных комплексах. Занимающие вблизи домов каждый метр свободного пространства машины тоже не красят новые микрорайоны. А отовариваться в небольших магазинчиках на первых этажах домов кожуховцам попросту надоело. Допущенное в прошлом году отставание по соцкультбыту, заверил Николай Евтихиев, непременно будет наверстано. Префект выразил надежду, что в первом квартале 2008 года будет введен первый гаражный комплекс. Следом подтянется ФОК в 9-м микрорайоне, который должны были сдать еще в прошлом году. Здесь же, в 9-м микрорайоне, скоро начнут строить третью кожуховскую поликлинику (с женской консультацией). И, несомненно, самым приятным событием станет начало строительства гипермаркета Ашан, который планируется ввести в 2009 году.

Были в прошлом году и несомненные успехи. К таковым Николай Евтихиев отнес ввод школы в 9-м микрорайоне. Строители проявили настоящий трудовой героизм, в рекордные сроки, за четыре с небольшим месяца, введя этот объект. Теперь им тоже надо постараться, чтобы не затянуть с вводными объектами 2008-го.

ЕЩЕ ОДНОЙ особенностью наступившего года станет начало работ по развитию транспортной инфраструктуры Кожухова. По словам префекта, это самое больное место, требующее серьезных финансовых вложений. Так что на реальный транспортный прорыв можно рассчитывать только в 2009-2010 годах. Это касается и троллейбусной линии из Кожухова, и станции метро в Новокосино. Правда, первый участок магистрали Вешняки Люберцы должен быть введен уже этой весной. Однако следом надо будет вводить транспортную развязку, которая пойдет на Вешняки. Это в лучшем случае произойдет в 2009 году. Кроме того, принято решение об ускорении строительства нового дорожного радиуса от этой развязки до Четвертого транспортного кольца. Данный радиус, по предположению префекта ВАО, должен заработать в 2010 году. Именно к этому сроку в основном будет завершено строительство дорожной инфраструктуры, которая обеспечит нормальное транспортное обеспечение Кожухова.

Как отметил Николай Евтихиев, вторая серьезная задача форсирование строительства в Кожухове инновационной зоны. Ибо только технопарк на 80 тыс. квадратных метров должен обеспечить 2-3 тысячи востребованных рабочих мест современных, наукоемких, с хорошей зарплатой. Префект назвал это и косвенным решением транспортной проблемы, ибо, по его мнению, кожуховцы предпочтут не ездить в центр Москвы, а работать рядом с домом.

На совещании также затрагивались вопросы, связанные со строительством на территории ВАО ряда социальных объектов. Таких, к примеру, как детсады на улицах Перовская, 26А; 7-я Парковая, 10А; Металлургов, 28А, школы на улице Стромынка, 17.

Говоря чуть позже в общении с журналистами об итогах прошлого года, Владимир Ресин отметил, что в основном намеченное удалось реализовать. Выполнен план по строительству жилья, детсадов, школ, автодорог. Но, к сожалению, этого нельзя сказать о взятом на себя Москвой обязательстве по возведению ФОКов - физкультурно-оздоровительных комплексов. Из 50 построено только 20 комплексов, предусмотренных государственной программой. Программу по ФОКам выполнили только в ЗАО. В некоторых же административных округах Москвы не построили ни одного спорткомплекса, что Владимир Ресин назвал позором. Из всей номенклатуры запланированных к вводу объектов провалены только ФОКи. А потому в наступившем году предстоит в полном объеме выполнить спортивную программу и 2007-го, и 2008-го. Причем, проваленные спорткомплексы будут сданы еще в первом полугодии.

В целом же за два года москвичи получат 100 новых ФОКов. В том числе на территории ВАО. В прошлом году в Восточном округе ввели 7 ФОКов из 13 запланированных. Остальные плавно перешли на год нынешний. Вот адреса тех физкультурно-оздоровительных комплексов на востоке столицы, где работы идут сегодня: ул. Фрязевская, вл. 17, корп. 1; Федеративный проспект, вл. 31А, стр. 1; ул. Лухмановская, вл. 10А; ул. 16-я Парковая, 11; пос. Восточный, ул. Западная, вл. 16. Кстати сказать, оперативные совещания по вопросу строительства ФОКов в префектуре ВАО проводятся постоянно. А значит, есть надежда, что все намеченное будет выполнено. К подрядным организациям, которые срывают сроки сдачи спортивных объектов (одна из них - ООО Норма), будут применяться жесткие штрафные санкции.

На совещании в Кожухове первый заместитель мэра в Правительстве Москвы призвал не увлекаться индивидуальными проектами ФОКов, а делать, прежде всего, типовые проекты для широких масс. Чтобы они были доступны простым москвичам, а не только бизнесменам. Коммерческое начало, несмотря на рыночные реалии, превалировать здесь не должно. Такова позиция мэра Москвы, и столичные строители намерены ее придерживаться. Определенный баланс стараются соблюдать и в ВАО. По словам Николая Евтихиева, из 7 сданных в прошлом году в округе ФОКов 3 муниципальных и 4 коммерческих.

Одной из важнейших задач Владимир Ресин считает также завершение благоустройства Кожухова. На сей счет разработан специальный проект, в том числе по формированию природного комплекса. В 2008-2009 годах все это будет сделано. С тем, чтобы Кожухово превратилось в современный благоустроенный район.

- Скоро, - заявил Владимир Ресин, - штаб строительства на улице Лухмановской будет аннулирован. Вместо него построят то, что предусмотрено проектом.

Самым главным кожуховским достижением Владимир Ресин назвал то, что по президентской программе 15+15 здесь построено жилье для офицеров Минобороны. Построено и отчасти вместо Щербинки, где конфликт с подмосковными властями пока не исчерпан. К сожалению, противостояние продолжается. Вот и в минувшую субботу, когда первый заместитель мэра в Правительстве Москвы совместно с представителями военного ведомства проводил на строящихся объектах оперативное совещание, группа людей, имея официальное разрешение главы Подольского района, устроила очередную провокацию. Причем произошло все это прямо на строительной площадке, что отнюдь не в лучшую сторону сказалось на производительности труда. Видимо, людям этим глубоко наплевать на офицерские семьи, ждущие квартир. Как и на требование руководства страны в максимально быстрые сроки обеспечить военнослужащих жильем.

- Мы, - пообещал Владимир Ресин, - сделаем соответствующие выводы. Будут поданы в установленном порядке протесты и в прокуратуру, и в суды. Я считаю, что никто не может мешать выполнению представителями субъекта Федерации своих должностных обязанностей.
Компания Jones Lang LaSalle объявила о том, что, по ее оценкам, объем сделок в сфере коммерческой недвижимости в Европе в 2007 г. составит 220 млрд. евро. Это на 13% меньше, чем в 2006 г., несмотря на большой объем сделок в первом полугодии, составивший 121 млрд. евро. Во второй половине года количество сделок сократилось, их объемы составили приблизительно 100 млрд. евро, что примерно на 25% меньше, чем в аналогичном периоде 2006 г.
Помимо объявления этих показателей, Тони Хоррелл, главный исполнительный директор European Capital Markets, подразделения Jones Lang LaSalle, сообщил свои прогнозы на будущий год. По его мнению, корректировка цен, начавшаяся во второй половине 2007 г., продолжится и в первой половине 2008 г., а новый рыночный консенсус о справедливой стоимости будет достигнут к середине года.

Тони Хоррелл ожидает, что общие объемы сделок в 2008 г. будут примерно на 20% ниже расчетного уровня 2007 г., вместе с тем, он полагает, что экономическая ситуация будет достаточно устойчивой для формирования положительных условий на стороне спроса на Европейских рынках арендаторов.

Обсуждая текущее состояние рынка, Тони Хоррелл заявил: Произошедшее в начале августа кредитное сжатие на рынке субстандартных кредитов совпало по времени с периодом расцвета рынков коммерческой недвижимости. При этом, было очевидным общее беспокойство, вызванное сокращением рисковой премии для всех типов собственности и сохранением доходов на рекордно низком уровне.

К началу сентября стали очевидными явные признаки того, что стабильный экономический подъем подходит к концу, это стало поворотной точкой для европейских рынков инвестиций в недвижимость. Начались процессы повышения доходности и негативного прироста капитала. Это наиболее сильно проявилось в Великобритании, но также было очевидно и на ряде континентальных рынков Европы. Кредитное сжатие привело к цепной реакции, при которой условия уже проводимых сделок пересматривались в свете ухудшения условий кредитования, осуществление сделок занимало больше времени, а в некоторых случаях сделки были переоценены или отменены.

Тони Хоррелл добавил: Ключевым вопросом на будущее является общее состояние финансовых рынков и доступность кредитов; на текущий момент наблюдается несоответствие между финансовыми рынками и рынками недвижимости. В своей основе рынки недвижимости по-прежнему устойчивы, и мы думаем, что экономическое положение в 2008 г. будет достаточно хорошим для появления положительного спроса на европейских рынках арендаторов. Так что возвращение кредитодателей на рынок это, фактически, вопрос времени. Хотя долевые игроки рынка, такие как суверенные фонды и учреждения, все еще стремятся к приобретению недвижимости, но как только некоторые из инвесторов, использующих заемные средства, вернутся на рынок, мы увидим более значительное повышение активности.

Доходы
Во второй половине года основные доходы выросли на многих европейских рынках, впервые с 2001 г. доходы в офисном секторе выросли более всего, в целом, примерно на 30 базисных пунктов в среднем по Европе, доходы в торговом секторе выросли в среднем на 25 базисных пунктов, а доходы в секторе промышленных складских помещений выросли незначительно только на 10 базисных пунктов. Рост доходов является общеевропейским феноменом, но быстрее всего он сказался на рынке Великобритании, где он был наиболее ярко выраженным. Хотя на сегодняшний день некоторые рынки континентальной Европы кажутся более изолированными от непосредственного влияния изменения цен на основную продукцию, например, это касается рынков Бенилюкс, Франции и Центральной Европы, но на них также отмечались рост осторожности инвесторов и уменьшение объемов сделок. Увеличился разрыв в доходности между первичными и вторичными продуктами и участками, причем больше всего выросла рисковая премия на вторичных объектах.

Инвесторы
Состав инвесторов также изменился. Инвесторы, использующие значительное внешнее финансирование, были вынуждены уйти с рынка под влиянием цен, а долевые игроки с меньшим отношением размера займа к стоимости недвижимости стали основными игроками рынка. Торги повсеместно были слабыми, крупные объемы и портфели было профинансировать сложнее всего, и многие инвесторы заняли выжидательную позицию.

Прогноз инвестиций
В отношении 2008 г. Тони Хорелл прокомментировал: Мы признаем, что кредитное сжатие может привести к непредсказуемым последствиям, которые могут по-разному повлиять на цены в Европе. Корректировки цен уже начались в Великобритании, затем наступит очередь континентальной Европы. Я прогнозирую дальнейший рост доходов в 2008 г., вероятнее всего, в первой половине года, в большей степени в офисном, и в меньшей степени в торговом и промышленном секторах. Мы ожидаем, что к концу 2008 г. доходы в целом вырастут на 40 базисных пунктов. Доходы от вторичных активов вырастут сильнее, их рост будет как минимум на 50 базисных пунктов больше по сравнению с первичными активами.

Кредитные ограничения повлияют на продажу крупных лотов и портфелей, количество сделок на сумму свыше 300 млн. евро, вероятно, значительно уменьшится. Частично это снижение будет вызвано сокращением объемов капитала, главным образом, в офисном секторе. Однако, мы также прогнозируем сокращение основных объемов. Тем не менее, объемы сделок все равно сохранятся на уровне, сходном с уровнем 2005 г. Инвесторы, вероятно, будут более прагматичными по отношению к условиям транзакционных процессов в таких новых условиях, будет больше внебиржевых и прямых сделок. Более жесткие кредитные условия сдвинут рынок в сторону покупателей долевых компаний и компаний с низким уровнем заемных средств, тогда как покупатели с высоким уровнем заемных средств окажутся в менее выгодных конкурентных условиях.

Прогноз арендаторов
Наш прогноз активности рынка аренды на 2008 г. остается без изменений, мы ожидаем, что рост аренды будет позитивным, хотя и более медленным, чем в 2007 г. В целом, мы ожидаем, что в 2008 г. общая аренда офисов будет всего на 10% ниже, чем в 2007 г. На одних рынках это скажется в большей степени, чем на других, в частности, на тех, которые подвержены влиянию финансовых услуг, напр. рынки Лондона, Мадрида и Франкфурта, где снижение спроса, вероятно, будет более сильным. Однако, уровень предложения во всей Европе, как ожидается, будет контролируемым; ожидаемое будущее предложение относительно ослаблено на этом этапе арендного цикла, и мы полагаем, что дополнительное сокращение кредитного финансирования еще сильнее ограничит предложение. В целом, уровень предложения офисной недвижимости в 2008 г., вероятно, будет стабильным. Однако, рост аренды первичных офисов в крупных городах Европы в 2008 г., вероятно, замедлится, но на большинстве рынков все равно будет положительным.