Ипотека и недвижимость - Группа "дойче банк" планирует инвестировать в недвижимость россии более $2,5 млрд

Интервью с председателем Комиссии Государственной думы по развитию ипотечного кредитования Иваном Грачевым.

Сегодня депутаты рассмотрят в третьем чтении один из ключевых нормативных актов, касающихся ипотечного кредитования – законопроект «Об ипотечных ценных бумагах». Более трех лет этот нормативный акт не может пробиться сквозь законодательное собрание. Уже в этом году первые два чтения сопровождались ожесточенными спорами, компромиссными решениями и противостоянием со стороны правительственных структур. Есть ли шансы у законопроекта пройти третье чтение без потерь, быть принятым в этом году, а также о перспективах развития ипотеки в интервью Анне Калединой рассказал председатель комиссии по развитию ипотечного кредитования Иван Грачев.

- Иван Дмитриевич, какие законодательные акты еще необходимо принять, чтобы считать, что законодательная база для ипотеки сформирована?

- Практически все базовые законы приняты. Осталось провести через Государственную думу три: «Об ипотечных ценных бумагах», «О стройсберкассах» и «Защите прав граждан, инвестирующих средства в строительство и приобретение жилья». Задача ипотеки – дать возможность населению получить кредит под покупку жилья на 15-30 лет под приемлемый процент. А значит, что прежде всего надо решить проблему получения «длинных» денег. Ключевым и приоритетным направлением на данный момент является закон об ипотечных ценных бумагах.

- Есть мнение, что законопроект может не пройти третье чтение. Как вы оцениваете его шансы стать законом еще до конца года? Будут ли в него внесены изменения?

- Я уверен примерно на 90%, что этот законопроект будет принят в третьем чтении. Что же касается возможности очередной трансформации, то закон прошел два чтения и устраивает участников рынка. Никаких серьезных изменений в третьем чтении вносить мы не намерены. Но, естественно, мы заинтересованы, чтобы он был подписан президентом в кратчайшие сроки. Поэтому если во время обсуждения нам укажут на мелкие недочеты, то мы упираться не будем и почистим. Но еще раз повторюсь, что это произойдет, если речь пойдет о мелких,непринципиальных моментах. Вероятно, легкой победы тоже ожидать не стоит: уже устоявшийся тандем ФКЦБ и Минфин продолжает мутить воду. Единожды решив, что ипотека должна развиваться по американской системе, они хотят ревизии этого закона. В частности, в отношении прав банков самостоятельно эмитировать ценные бумаги без организации посреднических структур – специальных агентств.

- Какие основные претензии ФКЦБ?

- Дело в том, что ипотечные ценные бумаги считаются супернадежными, поскольку привязаны к недвижимости. В то же время инвестирование средств вкладчиков не имеет таких высоких гарантий. В случае банкротства банка-эмитента владельцы ипотечных облигаций при разделении активов банка должны были встать в общую очередь с обычными вкладчиками. Для обеспечения им выплат мы предложили вывести ипотечные деньги в отдельный фонд. Но это противоречит закону «О банкротстве».

- Но ведь и правда противоречит закону. Каковы будут ваши действия, если на этом основании проект вернут к рассмотрению во втором чтении?

- Мы предлагали внести поправки в закон «О банкротстве», и в данном случае такое положение устраивало бы всех. Но нет. Этот закон у нас – «священная» корова. Сейчас самое главное – пробить закон, а неточности подчистим впоследствии. Если же законопроект опять затормозят и вернут на второе чтение, мы решили приготовить две свои поправки. Одна из них расширяет права банков в плане выпуска ипотечных бумаг, дает им несколько большую свободу, чем нынешняя редакция закона, а вторая сужает возможность ФКЦБ регулировать этот процесс.

- Для прохождения законопроекта во втором чтении была внесена компромиссная формулировка о том, что ЦБ вправе устанавливать дополнительные экономические нормативы в отношении банков-эмитентов ипотечных бумаг. Не кажется ли вам, что ЦБ внесет изменения, которые сведут «на нет» пробивавшиеся с трудом поправки?

- Уверен, что этого не произойдет. Наши позиции с Центробанком близки. Думаю, что все контролирующие нормативы, которые разработает ЦБ, будут правильными и направленными на соблюдение интересов банков.

- Многие ли банки смогут принять участие в выпуске ипотечных ценных бумаг?

- Естественно, для того, чтобы стать эмитентом, необходимо иметь своего рода кредитную историю по участию в ипотеке. Сначала счет банков эмитентов будет идти на десятки в Москве и на единицы – в регионах.

- А не станет ли это основанием для монополизма «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), которого вы так стремитесь избежать?

- Не станет, так как уже в самой структуре АИЖК заложены проблемы. По замыслу, и это прописано в законе, агентство должно было стать одним из мощнейших источников рефинансирования. Но, продав на данный момент своих ценных бумаг на миллиард рублей, агентство не произвело рефинансирования этих средств. Поэтому уже сейчас оно находится в кризисной ситуации, единственный выход из которой – расширение системы рефинансирования. Потому банки, имея опыт кредитования и управления рисками, смогут составить достойную конкуренцию АИЖК.

- Отсутствие «длинных» денег – это не единственная проблема ипотеки. Существуют законодательные акты, которые повышают риски банков и тормозят развитие ипотечного кредитования. В частности, так и не понятно, можно ли выселять задолжников?

- Мы внесли изменения в закон «Об ипотеке», которые позволяют выселять злостных неплательщиков. Но тут камень преткновения – противоречия со статьей 446 ГПК. Этот нормативный акт не позволяет выселять должника, если помещение, принадлежащее ему на праве собственности, является для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Мы пытаемся изменить ГПК таким образом, чтобы включить жилые помещения, заложенные по договору об ипотеке в обеспечении возврата кредитных средств, в состав имущества, на которое можно обратить взыскание по исполнительным документам. Причем для нас важна только поправка, касающаяся ипотеки. Но под этим соусом подсуетилось МЭРТ, которое попыталось решить проблему с неплательщиками глобально. Они предлагали включить в поправку и должников по коммунальным платежам. Поэтому процесс принятия решения затянулся. Но, как видите, по этому вопросу противоречий с правительством нет: заседание правительственной комиссии по жилищной политике поддержало предложение о внесении поправки в статью ГПК.

- Когда можно ожидать пересмотра этой статьи?

- Сомнительно, что это произойдет до выборов. Поправку пока не внесли на рассмотрение и явно затягивают с этим. Очевидно, что депутатам перед выборами не хочется принимать столь непопулярный акт.

- Сумма кредита не превышает 70% от стоимости квартиры, и первоначальный взнос нужно накопить. Еще один законопроект – «О стройсберкассах», который также никак не может пройти через Госдуму, мог бы помочь это сделать. В каком он состоянии?

- Законопроект о стройсберкассах готов, но пока с его рассмотрением затягивают. Это очень важный нормативный акт, поскольку он в состоянии решить проблему с накоплениями. В стандартном варианте вклад в них принимается под 2% годовых в национальной валюте, а после двух-трех лет накоплений вкладчик может получить кредит под 4%. Развитие стройсберкасс обусловлено ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру. Но тут несколько проблем, препятствующих быстрому рассмотрению законопроекта. Во-первых, ЦБ, с которым в отношении ипотечных ценных бумаг наши позиции близки, в этом случае выступает в качестве серьезного оппонента. Принятие такого закона потребует от Центрального банка принятия массы дополнительных нормативов, поскольку стройсберкассы являются более сложной конструкцией, чем универсальные банки. Во-вторых, уже созданы прототипы стройсберкасс: в стране ведется долевое и паевое строительство. Наработан определенный опыт, и мы не можем начинать благое дело с ликвидации таких образований. Необходимо плавно вписать их в законодательство, которое отстает от жизни. Тем не менее законопроект надо принимать, и принимать как можно быстрее, чтобы привлечь немецкие деньги. Сейчас германские стройсберкассы активно осваивают страны Восточной Европы и Китай. Посматривают они и в сторону России. Речь идет об огромных средствах – миллиардах евро, которые могли бы послужить стартовыми инвестициями и ускорить развитие ипотечного кредитования.

- Так уж о миллиардах?

- Без преувеличения. Для сравнения, небольшая Чехия за 5 лет привлекла более 11 млрд евро. В России эти показатели могут быть в 7 раз больше. Причем это целевые средства, которые могут быть направлены только на строительство. Но эти деньги сами по себе не приплывут. Мы вели переговоры с представителями практически всех стройсберкасс. Все хотят, но никто не пойдет, пока не будет законодательной базы. А у нас в активе пока только две упомянутые, совершенно разные позиции. В какой-то момент мне показалось, что мы близки к согласию с господином Козловым, но потом опять уперлись в стену непонимания. В любом случае, в этом составе Госдума не успеет принять закон о стройсберкассах, но для нас это является основной задачей после принятия закона об эмиссионных ценных бумагах. Будем «продавливать», потому что время не терпит.

- Стройсберкассы могли бы решить проблемы андеррайтинга. Если предложить гипотетически, стройсберкассы существуют, человек накопил денег, а по закону «О легализации..» банкиры и риэлторы должны сообщать о смехотворных по размеру сделках. Не отвратит ли это граждан от желания воспользоваться такой схемой ипотечного кредитования?

- Я всегда говорил и продолжаю говорить, что такие законы не работают. Все равно риэлторы львиную долю сделок прячут в тень, потому что иначе и сами не смогут существовать. Около 60% населения хотят улучшить свои жилищные условия. Ив лучшем случае процентов 10 получают «белую», достаточно высокую зарплату. И проблема не в их нежелании платить подоходный налог, а в работодателях, которые пытаются снизить свое налоговое бремя. Несмотря на то, что некоторые банки разработали системы определения рисков, которые позволяют учитывать косвенные данные платежеспособности, пройти процедуру андеррайтинга могут далеко не все желающие. Участие в стройсберкассах – уже само по себе формирование кредитной истории, и законопроект о стройсберкассах как раз призван помочь гражданам накопить деньги на квартиру независимо от происхождения их доходов. Сейчас готовятся поправки, в том числе и наши, чтобы как минимум при покупке квартир и недвижимости не требовать информации, откуда у человека взялись деньги. Я уверен, правительство уже осознало, что требовать информацию об источнике дохода при расплате за ипотечный кредит – совершенная глупость.

- Если столько проблем с законодательством, когда же ипотека станет массовой?

- Через 1,5-2 года после принятия двух основных законов – об ипотечных ценных бумагах и стройсберкассах. Именно тогда в ипотеке появятся «длинные» деньги, которые позволят значительно снизить процентные ставки. Для массовой ипотеки общепринятые ставки – 10-12% в национальной валюте. Социальная же база уже создана: по некоторым данным, сейчас до трети населения могли бы воспользоваться ипотечным кредитованием. А выдано на сегодняшний день не более 100 тысяч кредитов. Но в течение 2-3 лет мы надеемся выйти на уровень 1 млн кредитов. Этот показатель будет свидетельствовать о том, что ипотека уже стала массовой.

- Если ипотечные кредиты станут более доступными, соответственно повысится спрос на жилье. Не повлияет ли это на и так не маленькие цены на квартиры?

- Маловероятно. По оценкам специалистов, строительные мощности реально увеличить в два раза. И предложение, несомненно, последует за спросом. Если государство правильно построит ипотеку, то постарается не упустить и социальную основу. В частности, государство должно будет позаботиться о льготной ипотеке для бюджетников, и тут уже можно контролировать цены даже в условиях рынка. Себестоимость строительства значительно отличается от продажной цены. Мне, например, показывали проекты в Казани, себестоимость жилья по которым не превышала 75 долларов за кв. метр. А то, что выставляется на продажу, это уже спекуляция на завышенном спросе. Если правительство будет выделять земельные участки для льготного строительства, то оно может делать это на определенных условиях и контролировать цены.
ООО Дойче Банк, работающий на российском рынке с 1998 года, в последнее время ведет активную деятельность в области недвижимости, девелопмента и инфраструктурных проектов. О тенденциях на российском рынке недвижимости и девелопмента и стратегии Дойче Банка на этом рынке рассказал в интервью агентству Интерфакс первый заместитель председателя правления банка, руководитель инвестиционного блока Дойче Банка в России и СНГ Юрий Соловьев.

В чем принципиальные отличия российского рынка недвижимости, девелопмента и инфраструктурных проектов от рынков других стран? Какие тенденции развития нашего рынка можно отметить?

По моему мнению, первая особенность российского сектора недвижимости на данном этапе - это то, что он находится в стадии бурного развития. В этой относительной молодости данного рынка в России, в сравнении как с развитыми, так и с развивающимися экономиками, - одновременно его сила и слабость. С одной стороны, российский сектор недвижимости растет действительно быстрыми темпами, с другой стороны в его развитии не хватает многих базовых вещей, которые сделали бы его более устойчивым и облегчали бы работу на нем. Например, более совершенное законодательство.

Вторая особенность заключается в том, что спрос на отечественном рынке недвижимости пока остается ненасыщенным. Если сравнивать Россию и Восточную Европу по количеству квадратных метров как коммерческой, так и жилой недвижимости на душу населения, то мы примерно в три раза отстаем от коллег из бывших соцстран. Это означает, что еще достаточно продолжительное время спрос на российском рынке будет оставаться высоким, и сектор будет развиваться темпами, обгоняющими рост экономики в целом. При этом насыщение спроса на логистические центры, например, произойдет быстрее, чем на гостиничную недвижимость высокого класса, поскольку отельный бизнес имеет более длительную фазу развития.

Третьим важным моментом является то, что российский рынок недвижимости становится более сложным и в то же время упорядоченным; появились соответствующие выпуски на долговом рынке и двусторонние кредиты. Растет финансовая мощь девелоперских компаний. Ряд девелоперов уже вышли на IPO в прошлом году. А недавнее успешное IPO группы компаний ПИК объемом $1,9 млрд. cтало крупнейшим в Европе. Есть основания полагать, что три-четыре компании данного сектора могут провести IPO в конце этого или в начале следующего года.

Дойче Банк будет участвовать в организации этих размещений?

Мы уже получили мандаты на организацию IPO двух компаний этого сектора. Надеюсь, что мы в той или иной роли поучаствуем во всех этих размещениях.

На чем основана стратегия Дойче Банка на рынке недвижимости и инфраструктуры?

Есть модное выражение value chain. Этот термин означает, что проект начинается с дизайна, с закладки первого кирпича и заканчивается, когда объект полностью завершен (для отеля, например, это момент, когда начинается размещение гостей). При этом на всех этапах реализации проекта зарабатывают строители, генеральный подрядчик, дизайнеры, поставщики техники, финансирующие организации. Мы стремимся предоставлять финансовые услуги компаниям, задействованным во всех звеньях этой цепочки. Стратегия, которую мы реализовываем в ходе участия Дойче Банка в проектах, связанных с девелопментом и недвижимостью, заключается как раз в том, чтобы найти те звенья создания стоимости, которые зачастую развиваются намного быстрее, чем вся остальная экономика.

Сколько средств Дойче Банк уже вложил и планирует инвестировать в недвижимость России?

По группе Дойче Банк уже заключено сделок на сумму превышающую $1,5 млрд, и еще целый ряд проектов на общую сумму более $2,5 млрд сейчас находится в стадии проработки. Сейчас мы рассматриваем в основном проекты в Центральном федеральном округе и Санкт-Петербурге. Предполагаем также активно работать в Сочи. Освоение других регионов запланировано на более поздние сроки.

Расскажите, пожалуйста, о планах Дойче Банка по проектам в сфере недвижимости и инфраструктуры в странах СНГ.

Нас, безусловно, привлекают также и рынки недвижимости Украины и Казахстана, которые сейчас весьма динамично развиваются. Мы рассматриваем несколько проектов в Киеве и в Алматы. Проекты достаточно масштабные, на сотни миллионов долларов. Более активная работа в Киеве начнется после укрупнения нашего офиса в этом городе.

В связи с подготовкой Сочи к Олимпиаде-2014, какие у вас планы в этом регионе?

Во-первых, мы будем работать на этом направлении в тесном сотрудничестве с нашим партнером - строительной компанией Strabag, у которой уже есть планы в данном регионе. Мы также начали переговоры как минимум по двум объектам в самом городе Сочи, но они пока на ранней стадии. Это гостиничные проекты, которые мы предполагаем реализовывать совместно с российскими девелоперами и инвесторами, которые хотели бы получить наше финансирование. Отмечу отдельно, что есть свои планы и у компании DB Development, созданной нами совместно со Strabag. Она рассчитывает получить мандат на девелоперские проекты в сочинском регионе, но пока рано говорить о том, какие в итоге компании станут партнерами в этих сделках.

Хотелось бы особо подчеркнуть, что проекты в сфере недвижимости и инфраструктуры весьма капиталоемкие и долгосрочные, и государству может быть полезно участие в них иностранного капитала. Дойче Банк уделяет большое внимание сотрудничеству на этом направлении и, в частности, планирует поучаствовать в одном из проектов в Сочи в рамках государственно-частного партнерства.

В каких других инфраструктурных проектах вы могли бы поучаствовать совместно с государством?

Во-первых, в строительстве дороги Москва - Санкт-Петербург и в сооружении Орловского тоннеля, конечно, при условии, что выиграем конкурс.

У нас подписано рамочное соглашение о сотрудничестве с Внешэкономбанком. Нас интересует участие и в долговом финансировании, и возможность участия в акционерном капитале, потому что там доходность выше. И поскольку Дойче Банк - это универсальный банк, он может предоставлять весь спектр инвестиционно-банковских услуг.

Мы также ведем переговоры по нескольким проектам в транспортном и энергетическом секторах. В данном случае мы работаем в тесном сотрудничестве с нашими партнерами в Москве, поэтому как только эти проекты пройдут законодательные и внутренние этапы согласования, мы сможем объявить о них.

Вы подписали соглашение о сотрудничестве с СТТ Групп о предоставлении финансирования. Помимо рефинансирования питерского ТК Пассаж планируете другие проекты?

СТТ Групп (компания Шалвы Чигиринского - Интерфакс) - ключевой игрок на рынке, и наше взаимодействие носит стратегический характер. Мы планируем реализовать ряд проектов с этой компанией (близкая к Ш. Чигиринскому компания Дивието Лимитед в прошлом году выкупила здание питерского универмага Пассаж за $50,5 млн - Интерфакс) в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости. Могу сказать, что все эти проекты весьма знаковые.

Один из наших партнеров - RIGroup - активно работает в Подмосковье. Мы планируем сотрудничать с этой компанией в области торговых комплексов, гостиниц, офисных зданий, а также по совместной организации долговых сделок на финансовых рынках.

На каком этапе сейчас находится создание объявленного вами нового финансового инструмента - инфраструктурных облигаций, номинированных в рублях?

Реализация идеи запуска инфраструктурных облигаций, как и других инструментов, начинается с подготовки законодательной базы. Мы провели несколько встреч с представителями ФСФР, Банка России, Банка развития, МЭРТ и нескольких коммерческих банков. И надо сказать, что этот проект вызвал у них живой интерес. Предполагается, что инфраструктурные облигации будут выпускаться только на основании концессионных соглашений между государством и компанией-концессионером (эмитентом). Учитывая масштаб инфраструктурных проектов, мы ожидаем, что объемы выпуска этих облигаций могут достигать $1 млрд долларов в рублевом эквиваленте. Облигации будут иметь срок обращения до 25 лет, и основными покупателями таких инструментов станут страховые компании и пенсионные фонды - то есть те инвесторы, которым нужны рублевые активы. Доходность по инфраструктурным облигациям будет зависеть от механизма реализации проекта и, в частности, от обеспечения или отсутствия гарантий.

Если в текущем году будут внесены соответствующие изменения в законодательство, это станет колоссальным прогрессом на данном направлении. Рассчитываем, что этот инструмент будет запущен в середине 2008 года. К тому моменту уже созреет и ряд инфраструктурных проектов.

Параллельно с разработкой законодательной базы для технического выпуска инфраструктурных облигаций нам надо также подготовить целевой рынок - долгосрочных инвесторов и спекулянтов, которые создают волатильность и обеспечивают ликвидность рынка, что является важной предпосылкой для успеха инфраструктурных облигаций как нового перспективного инструмента на российском финансовом рынке.