Ипотека и недвижимость - Нарисован портрет идеального российского жилья

Сейчас в Петербурге - время больших строек. Комплексно застраиваются огромные участки земли, в Финском заливе насыпаются новые территории. Реконструируются крупные центральные магистрали - Обводный канал и Лиговка. Ждет масштабной реконструкции памятник архитектуры Апраксин двор, который уже долгое время представляет собой стихийный рынок. О новых проектах, о жилищных и транспортных проблемах города и путях их решения агентству Интерфакс-Недвижимость рассказал главный архитектор Санкт-Петербурга Александр Викторов.

В Петербурге в последние годы объявлено о запуске многих масштабных проектов. Например, Балтийская жемчужина, Морской фасад Не могли бы Вы оценить, насколько будут востребованы в городе столь крупные проекты, связанные с комплексным освоением территорий? В каких районах они могут появиться?

Крупные проекты в городе будут востребованы всегда. Потому что штучная застройка - она неинтересна и попросту невыгодна, создает лишние проблемы. Мы занимаемся комплексной застройкой, комплексной подготовкой территорий. Поэтому Балтийская жемчужина - это один из многих-многих проектов.

Например, мы занимаемся большой территорией в Юнтолово - 430 гектаров. Сейчас там идет градостроительный конкурс на выполнение малоэтажной застройки - до четырех этажей. Там есть еще участок многоэтажной застройки, но в основном площадь будет занята малоэтажной застройкой.

Также сейчас на юге ведется большая работа по согласованию, по проектированию застройки Московская Славянка - миллион квадратных метров жилья. Тоже малоэтажка.

Там же, на юге, в Колпино, появятся 2,5 млн кв. метров комплексной застройки. И я могу еще долго называть многие территории, которые у нас будут комплексно осваиваться.

Те кварталы, которые мы сейчас создаем - на юго-западе, на северо-западе - они тоже все застраиваются комплексно. Да, мы их режем на лоты, но, тем не менее, там ставятся жесткие условия застройщику по срокам строительства, и они все будут закончены одновременно и комплексно.

Что будет происходить в историческом центре Петербурга? Удается ли найти золотую середину между необходимостью сохранять памятники и необходимостью что-то менять, создавать новое?

Удается или нет - не нам судить. Но суть примерно такова - есть у нас девиз для центра города: сохранение через развитие и развитие через сохранение. Конечно, в соответствии с законом, на территории памятников строительство запрещено, это понятно. Но у нас есть возможности каких-то встроек там, где нет собственно памятников. И работаем мы достаточно активно - и в центре города, и в зонах, примыкающих к центру. В основном все проблемы именно в зоне примыкания к центру. В самом центре их намного меньше.

Каким Вы видите Апраксин двор после его реконструкции?

Сложный вопрос. Там очень много охраняемых законом объектов-памятников. Поэтому должно быть разумное сочетание чего-то нового с памятниками архитектуры. Скорее всего, там пойдет освоение подземного пространства, насколько оно будет допустимо с точки зрения сохранения памятников.

На днях губернатор Валентина Матвиенко заявила, что вопрос о строительстве газпромовской высотки в составе делового района Охта-центр еще не решен окончательно. От кого зависит вердикт и как Вы лично относитесь к планам возведения 396-метрового здания?

Решение вопроса зависит от состояния петербургских грунтов и технических условий, которые откорректируют высоту. Я приветствую развитие этой территории, пусть на ней возникнет и высотный объект. А вот его высота наверняка изменится - в соответствии с геологией.

Есть ли планы подземного строительства в Санкт-Петербурге?

Такие перспективы есть, и нас это интересует. В основном это связано с транспортом - с его хранением, с парковками. Есть вот знаменитая тема - строительство под Площадью Восстания какого-либо объекта коммерческого назначения. Но там сложная ситуация по сетям и по деньгам - дорого. Пока, в общем, эту тему до конца никто из инвесторов раскрутить не может. Не получается ни у кого.

Но сейчас мы выдали очень много, порядка 60, разрешений на предпроектные проработки по освоению подземного пространства для паркингов. В центре это сейчас самое главное. Но у нас в городе очень сложная ситуация с грунтами. Как это все получится реализовать? Поживем - увидим. Самое главное, чтобы при строительстве этих паркингов уже сейчас, на этапе проектирования, были заложены те методы, которые гарантированно сохранят застройку исторической части, которая там есть. Мы не можем себе позволить, чтобы хоть какие-то подвижки грунтов пошли. Это очень сложно, но это нужно делать. То есть это нужно делать очень профессионально. И для меня сейчас важнее даже не планировочные решения, не архитектурные решения освоения подземного пространства, а технические. Именно технические - как сделать так, чтобы не принести ни капельки вреда вместе с полезным делом.

Какие инвесторы сейчас приходят в Петербург: это в основном российские или иностранные компании?

Мы привлекаем инвесторов условиями, которые им предоставляем. Мы предлагаем им и комплексное освоение территорий, и уже подготовленные участки, и площадки, для которых сами готовим документацию. А что касается свои - не свои, то, вы знаете, для нас разницы нет. Главное, чтобы они приходили в город. Важно, чтобы приходили сильные инвесторы, финансово способные поднимать большие проекты, и чтобы они всё реализовывали в те сроки, о которых мы с ними договариваемся на уровне инвестиционных договоров. Сейчас и западные приходят, и наши, но у меня такое ощущение, что наших побольше.

Кто из наших, например?

Самые разные. Много можно перечислить. И ресурсники приходят, и разные структуры, которые в других областях сделали свой бизнес. Много московских структур приходит - порядочных и финансово способных.

Какова сейчас динамика строительства торговых, развлекательных, спортивных центров?

Их сейчас строится очень большое количество. Различных по площадям - и небольших и огромных, до 100 тыс. кв. метров. Если говорить о торговле, сети у нас в основном свои, петербургские, достаточно сильно развившиеся. Большой интерес к такому строительству проявляют инвесторы.

Инвесторам стали интересны не только квадратные метры жилья, но и развлекательные центры, спортивные центры. Люди готовы вкладывать деньги, а мы, естественно, готовим территории.

Только на днях на правительстве было принято решение - будем строить очень крупный теннисный центр, где один зал только на 19 кортов. В центральном зале будет 3 000 мест на трибунах для серьезных соревнований. Стадион, как вы знаете, строится на Крестовском острове, но это бюджетный объект.

Какая сейчас ситуация в городе с жилищным строительством? Сколько строится сейчас, какие планы на будущее, сколько городу нужно квадратных метров в год?

У нас действует генплан. В соответствии с генпланом, чтобы решить жилищную проблему, мы должны строить порядка 3 млн кв. метров жилья в год. В прошлом году мы построили почти 2,5 млн. - силами города и инвесторов. Сейчас для нас важно строительство за бюджетный счет, и поэтому планируем следующее: в течение трех лет мы должны поднять планку и со 100 тысяч кв. метров, которые были в прошлом году, дойти до 1,5 млн кв. метров в 2009 году. Это только за бюджетные деньги, за счет города. Это социальное жилье. Но мы, естественно, желаем, чтобы и инвестиционная составляющая давала те же 2,5-3 млн кв. метров жилья ежегодно.

Не грозит ли городу переуплотнение строительными объектами, не наблюдается ли дефицит озелененных территорий? Какая ситуация сейчас и чего, по Вашему мнению, стоит ждать в будущем?

Это тоже регулируется генпланом. Показатели четко заложены, сколько мы должны строить того или иного жилья, и какой плотности. И сейчас мы создали правила застройки, то есть определенные законом регламенты. В них определены все показатели по плотности застройки в цифрах для разных видов строительства. И буквально на днях я рассматривал еще один документ - закон о зеленых насаждениях. Сейчас завершается его подготовка, с ним работают наши законодатели. Там совершенно четко прописано - должно быть 6 кв. метров зеленых насаждений на человека. Эту норму мы обязаны соблюдать.

Как Вы оцениваете сегодняшнюю транспортную ситуацию в городе?

Транспортная ситуация, как и во всех крупных городах страны и мира, сложная. Поэтому сейчас мы активно строим дороги. Завершается строительство кольцевой дороги (КАД). Сейчас у нас в работе Западный скоростной диаметр. Это такая связка через Финский залив - север-юг. У нас много транспортных магистралей непрерывного движения. Они делаются кусками, и мы их потом соединяем. Ставку делаем на отвод грузового транспорта и на создание магистралей непрерывного движения. Это могут быть не обязательно скоростные магистрали, но магистрали с непрерывным движением. В основном они проходят по набережным Невы. И есть еще магистраль запад-восток.

Если бы джинн или золотая рыбка предложили исполнить желание, связанное с Вашей работой главным архитектором Петербурга, что бы Вы загадали?

Хотел бы решить проблему архитектурных кадров. Сейчас это общая беда. В городе огромный объем работ, но просто не хватает рук.

Приходилось ли Вам в каком-то городе России или мира увидеть какие-то находки в градостроительстве, которые Вы хотели бы видеть и в Санкт-Петербурге?

Не знаю, сейчас все становится таким интернациональным, что трудно говорить, чего хотелось бы позаимствовать. Хочется перенять качество архитектуры, но не заимствовать, а делать свое. И идти своим путем, хотя это очень сложно для любого города. Главное, все-таки, чтобы Петербург был узнаваемым. Чтобы не было улицы Строителей, которая, как в известном фильме Эльдара Рязанова, не отличается от улицы Строителей в другом городе. Должна быть узнаваемость, и тогда все будет нормально.

Справка

Балтийская Жемчужина - проект нового микрорайона на юго-западе Санкт-Петербурга, площадью свыше 200 гектаров. Располагается на южном берегу Финского залива. Создается Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компанией, поэтому носит народное название Китайский квартал. На территории комплекса будут построены жилые дома, торговые центры, гостиницы, развлекательные парки и зеленые зоны, школы, поликлиники, библиотеки и другие объекты социальной инфраструктуры. Планируемое количество жителей - свыше 35 тысяч. Сумма инвестиций превышает $1,3 млрд. Ориентировочное окончание строительства - 2010-2013 год.

Морской Фасад - проект расширения Васильевского острова (намывка территорий) на 440 гектаров. На намывных территориях планируется построить свыше 1,5 млн кв. метров офисных площадей, 3 млн кв. метров жилья, а также объекты торговли, отдыха, развлечений. Основным объектом станет новый морской пассажирский порт. Первые суда планируется принять в 2008 году. Объем инвестиций свыше $3 млрд.

Апраксин двор - один из старейших рынков города. Общая площадь Апраксина двора составляет 11,4 гектара. Всего на этой территории размещено 179 тыс. кв. метров недвижимости. В последние годы Апраксин двор стал местом стихийной торговли. В данный момент проходит конкурс на проект реконструкции Апрашки. Там планируется разместить торговые и рекреационные зоны. Объем инвестиций в реконструкцию может превысить 25 млрд рублей.
Вчера были объявлены цена и потребительские характеристики жилья, которое власти предложат платежеспособным россиянам приобретать в рамках нацпроекта Доступное и комфортное жилье. Квадратный метр жилья обойдется потенциальным покупателям в текущих ценах в 31,6 тысячи рублей. Государство поможет 400 тысячам семей в 11 субъектах РФ, где согласно планам правительства намечено реализовать пилотные проекты по строительству жилья для продажи нуждающимся общим объемом 20 млн кв. м.

Об этом в рамках конференции сообщил глава комиссии по развитию рынка доступного жилья при президентском совете по нацпроектам Александр Браверман.

При текущих ценах на жилье по 11 регионам (они репрезентируют Российскую Федерацию) в среднем 41% семей от имеющих потребность в улучшении своих жилищных условий в течение пяти лет считает возможным приобрести жилье на первичном или вторичном рынке с учетом продажи имеющегося жилья, получения ипотечного кредита, привлечения иных источников оплаты, - заявил Браверман. По заказу совета при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике комиссия Бравермана несколько месяцев проводила детальный маркетинг в 11 пилотных регионах (Вологда, Череповец, Иваново, Казань, Кемерово, Новокузнецк, Омск, Пермь, Тюмень, Южно-Сахалинск, Ярославль, Калининград и Ростов-на-Дону), выбранных по географическому, социально-экономическому и даже административному (заинтересованность губернаторов) критериям. Выборка, по словам Бравермана, составила около 11 тысяч человек. Это очень большая цифра. И выборка эта такая, она прямо снайперская, точность ее - 99%, - похвастался он.

Выяснилось, что 60% опрошенных предпочитают многоэтажные многоквартирные дома и 40% - малоэтажное строительство. В том числе малоэтажный многоквартирный дом, то есть до четырех этажей, таунхаусы, собственный дом в городе или пригороде и собственный дом в области, - уточнил Браверман. - Такое соотношение, 60 к 40, на наш взгляд, является отражением сегодняшней ситуации.

В ходе исследования выяснялись также предпочтения потенциальных приобретателей по месторасположению, этажности, конструктиву жилья, планировке, количеству комнат, порядку оплаты и еще по целому ряду показателей. В результате комиссия получила довольно точный портрет идеального жилья для среднестатистической российской семьи.

Правда, как оговорился Браверман, для исполнения этой мечты согласно тому же исследованию только для реализации проектов в пилотных регионах потребуется три года для ввода дополнительных мощностей по цементу (31 млн тонн в год), 25 производств ЖБИ (на 1,8 млн кубометров в год), изделий и конструкций крупного панельного домостроения (1,7 млн кв. м в год), изделий деревянного домостроения (1,5 млн кв. м в год).

Единственный путь к ликвидации дороговизны, а иногда и дефицита строительных материалов - увеличивать количество вводимых мощностей, - резюмировал Браверман. Это в общем-то не открытие Америки. Но за мечту приятно.