Ипотека и недвижимость - Эй, вы там, наверху

Всегда ли собственник сохраняет право на недвижимость? Этот вопрос далеко не праздный: существуют обстоятельства, при которых люди лишаются имущества на законных основаниях. В частности, речь может идти об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд. Сразу оговоримся, что имеются в виду не только садовый участок, земля под частным домом и придомовая территория. В государственных интересах порой сносят и многоквартирный жилой объект. Изъятие земли, на которой он стоит, регулируется Земельным, Гражданским и Жилищным кодексами РФ.

Что такое государственные нужды?
В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ к государственным или муниципальным нуждам относятся:

1) выполнение международных обязательств Российской Федерации;
2) размещение объектов государственного или муниципального значения (если другие варианты их размещения не были найдены), в том числе:

* объектов обороны и безопасности;
* объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи федерального или регионального назначения;
* объектов использования атомной энергии;
* сооружений, обеспечивающих космическую деятельность;
* обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ;
* электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
* автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов, а также между ними; мостов и иных транспортных инженерных сооружений местного значения как в черте, так и вне границ населенных пунктов;
* линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
* федеральных и региональных энергетических систем;

3) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.

Правила отбора
Решение об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд принимают органы федеральной исполнительной власти, субъекта РФ или местного самоуправления. Собственник должен быть письменно уведомлен об этом, причем не позднее чем за год до предстоящего события. Выкупить землю до истечения года со дня получения такого уведомления государство может только с согласия ее хозяина. Решение об изъятии подлежит обязательной регистрации в соответствующем органе. Владелец также должен быть извещен о произведенной процедуре с указанием ее даты.

Что позволено собственнику?
Для хозяев недвижимости каких-либо ограничений по распоряжению ею после уведомления о предстоящем изъятии участка закон не предусматривает: до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе надела собственник вправе сдавать в аренду, продавать, дарить землю и расположенное на ней недвижимое имущество, а также производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с целевым назначением. Но при этом именно собственник несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с ведением на участке нового строительства, расширением и реконструкцией зданий и сооружений при определении выкупной цены. Другими словами, не стоит затевать капитальный ремонт дома с надеждой, что затраты на него увеличат выкупную цену. Такие расходы возмещению не подлежат.

Это справедливо и для жильцов многоквартирного дома, земля под которым подлежит изъятию для государственных нужд. Собственник квартиры несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость помещения при определении выкупной цены.

О стоимости выкупа
Для собственника земли (или квартиры) вопрос, связанный со сроками и стоимостью выкупа, имеет решающее значение. С владельцем заключают специальное соглашение, в котором определяют эти и другие условия. Однако какой-либо единой системы расчета компенсации утраченного имущества в нашей стране не существует.

При определении выкупной цены участка и находящегося на нем недвижимого имущества учитывают рыночную стоимость, а также все убытки, причиненные хозяину изъятием, включая понесенные им в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (например, стоимость несобранного урожая, потерянных фруктовых деревьев и пр.).

Выкупную цену квартиры тоже рассчитывают исходя из ее рыночной стоимости и всех убытков, причиненных владельцу, в том числе тех, что он несет в связи с изменением места проживания, переездом, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность нового жилья, его поиском, оформлением права собственности на него и досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также упущенной выгоды.

Государством предусмотрена возможность предоставления собственнику земли (жилья) с его согласия другого участка (помещения) взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Спорный вопрос
Выкуп недвижимости не всегда проходит гладко. Если хозяин не согласен с решением об изъятии его участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях, то исполнительный орган федеральной власти, субъекта РФ или местного самоуправления, принявший такое решение, вправе подать в суд иск о выкупе оспариваемой земли в течение трех лет с момента направления собственнику уведомления. Аналогичный иск может быть предъявлен и владельцу квартиры, но в течение двух лет.

Полезно знать, что с 1 января 2008 года органы государственной власти или местного самоуправления не допускают принятия решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

В любом случае, если у вас изымают участок или жилой дом, а вы не согласны с предлагаемой ценой, обращайтесь в суд. Вы имеете полное право оспаривать решения властей. В современной судебной практике накопилось немало прецедентов, когда собственники выигрывали дело и добивались существенного увеличения выкупной цены.
Столичное правительство утвердило Концепцию страхования гражданской ответственности подрядных организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт жилищного фонда города, за вред, причиненный жилым, нежилым помещениям и объектам общего пользования в жилых домах.

СОГЛАСНО ДОКУМЕНТУ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. В большинстве случаев вред жилищному фонду при проведении работ по его эксплуатации и ремонту причиняется по вине именно подрядных организаций. Вред может возникнуть по причине: невыполнения или несвоевременного выполнения необходимых работ; недостатков выполненной работы (оказанной услуги), проявившихся как при производстве работ в предусмотренные сроки, так и в процессе последующей после ремонта эксплуатации зданий.

Как указано в концепции, договор на выполнение работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда должен предусматривать обязанность исполнителя возместить причиненный вред, в том числе и владельцам жилых помещений.

Однако на практике эта обязанность, как правило, не выполняется, в том числе из-за недостатка у подрядных организаций финансовых средств. При этом причиненный вред устраняется за счет средств городского бюджета, поскольку к компетенции исполнительной власти города, осуществляющей жилищную политику, относится решение вопросов обеспечения сохранности жилищного фонда, составляющих существенную часть проблемы обеспечения жилищных прав граждан.

ДЛЯ БОЛЕЕ ПОЛНОЙ реализации положений гражданского законодательства о возмещении причиненного вреда, сокращения связанных с ним непредвиденных бюджетных затрат и повышения эффективности защиты жилищных прав граждан предлагается использовать такой рыночный механизм, как добровольное страхование ответственности подрядных организаций перед третьими лицами.

Осуществление такого страхования обеспечит не только страховую защиту имущественных интересов подрядных организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт жилищного фонда, но и позволит:

— использовать экономический механизм при урегулировании отношений между владельцами и подрядными организациями;

— обеспечивать своевременное и полное возмещение владельцам и/или управляющим жилищным фондом организациям убытков, связанных с профессиональной деятельностью подрядных организаций;

— сократить нерациональные расходы городского бюджета; сократить непредвиденные расходы подрядных организаций по возмещению вреда за счет средств страховых организаций;

— повысить ответственность подрядных организаций за качество выполняемых работ. Страхование ответственности подрядных организаций необходимо осуществлять на единых условиях.

СТРАХОВАТЕЛЯМИ по договору страхования должны выступать подрядные организации, осуществляющие эксплуатацию и ремонт жилищного фонда города. Источником уплаты страховой премии должны быть собственные средства этих организаций.

Выгодоприобретателями (получателями страхового возмещения) по договору страхования станут физические и/или юридические лица, в чьей собственности, найме или управлении находятся объекты жилищного фонда города (жилые, нежилые помещения и объекты общего пользования в жилых домах), которым может быть причинен вред при проведении страхователем работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

Страховщиками ответственности подрядных организаций выступают страховые организации, получившие в установленном порядке лицензию на осуществление данного вида страхования и прошедшие конкурсный отбор.

Страховым случаем при данном страховании является возникновение обязанности страхователя возместить выгодоприобретателю убытки, понесенные последним из-за вреда, причиненного находящемуся у него в собственности или управлении имуществу. Причиненный вред — повреждение или уничтожение имущества (жилого, нежилого помещения и/или объектов общего пользования в жилом доме) — может быть обусловлен механическим, электромагнитным, термическим или иным воздействием на это имущество, связанным с проявлением при выполнении работ по эксплуатации и ремонту жилищного фонда таких недостатков, как непреднамеренная небрежность (ошибки, упущения), неисправность и/или особые свойства используемых инструментов, оборудования, материалов и т.д.

Как правило, указанные причины и порождаемые ими факторы приводят к пожарам, взрывам газа, авариям систем отопления, водопровода, канализации и иным событиям, вина за которые возлагается на подрядные организации. Возникновение обязанности возмещения убытков при этом должно быть подтверждено обоснованной претензией потерпевшего, признаваемой подрядной организацией и страховщиком, или вступившим в законную силу решением суда.

СТРАХОВЫМИ СЛУЧАЯМИ не признаются события, при наступлении которых отсутствует прямая причинно-следственная связь между эксплуатацией (ремонтом) жилищного фонда и повреждением (уничтожением) жилого, нежилого помещения и/или объектов общего пользования в жилом доме.

Страховщик возмещает каждому выгодоприобретателю причиненный ему ущерб в пределах страховой суммы, установленной в договоре страхования.

Размер причиненного ущерба соответствует стоимости выполнения работ по восстановлению поврежденного (уничтоженного) имущества.

Если страхового возмещения окажется недостаточно для того чтобы полностью компенсировать причиненный вред, подрядная организация обязана за счет своих средств возместить разницу между фактическим размером ущерба и страховым возмещением.

Плата за страхование определяется исходя из страховой суммы и страхового тарифа, учитывающего вероятность наступления страхового случая и размер причиненного вреда.

ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ концепции предстоит разработать правовые и методические документы, необходимые для проведения страхования гражданской ответственности подрядных организаций, в том числе единые условия страхования, типовые формы договоров и др. Наконец, провести эксперимент по отработке механизма страхования с привлечением страховых организаций, обладающих опытом страхования объектов жилищного фонда города, и подрядных организаций.

Целесообразно разработать условия конкурсного отбора страховых организаций на право проведения страхования гражданской ответственности подрядных организаций.