Ипотека и недвижимость - С чего начинать покупку зарубежной недвижимости?

Почему-то Франция вызывает ассоциации с хорошей едой и вином, но никто не думает о сочетании приятного с полезным. Это очень специфический рынок недвижимости, сильно отличающийся от остальной Европы. Подобно стыдливой невесте, он не сразу открывает искушенному инвестору свои прелести, но познав их раз, уже невозможно оторваться.

Сколько отложить на допрасходы?
Кому и зачем нужна заморская недвижимость?
С чего начинать покупку зарубежной недвижимости?

На выставке Домэкспо в Москве мы много общались с российскими гражданами, желающими сделать приобретение во Франции. Я с удивлением отметила зрелость этих людей в отношении инвестиционной стратегии, поэтому по их просьбе предлагаю вашему вниманию релиз о нетрадиционных подходах к инвестициям.

Французская недвижимость неуклонно, хоть и замедленно, растет, несмотря на торможение северо-американских рынков, связанных со спецификой американской кредитной системы. Собственно, французский рынок недвижимости тем и привлекателен для инвестора, что он абсолютно герметичен к спадам рынков недвижимости других стран. Это и было доказано в случае с американскими субпраймами (ситуации, когда оценка объекта залога становится завышенной по сравнению с актуальной рыночной стоимостью), когда многие предрекали падение рынка, но он абсолютно не шелохнулся, даже банки не повысили кредитные ставки. С другой стороны, французская недвижимость в зонах инвестиций (то есть основные 3 региона Париж, Лазурный берег и Альпы, а не вся национальная территория) независима от местной экономики, так как большая часть инвесторов приходится на иностранцев. На этот счет есть интересная статистика, которая выводит вперед американцев, англичан и итальянцев, а русские, вопреки стереотипу, даже не попадают в первую десятку.

От ситуации, подобной американской, инвестор французского рынка гарантирован жестким законодательством и банковской политикой. В отличие от других стран, где слаба корреляция между залоговой стоимостью недвижимости (ипотекой) и выданным кредитом, во Франции практически не финансируют более 70% стартовой цены. Поэтому краха с субпраймами быть в принципе не может из-за полного отсутствия таковых, а если принять во внимание тот факт, что не более 25% покупок недвижимости имеют инвестиционную цель, то нельзя не восхититься здоровым показателям и завидной ликвидности французского рынка недвижимости.

Тем не менее, за последний год кредитные ставки повысились более чем на 1% и доходят порой до 5%, и это сказывается на рентабельности инвестиционных проектов, а замедление роста цен на недвижимость уменьшает перспективы увеличения стоимости на выходе для особо требовательных инвесторов.

Поэтому для оптимизации инвестиций в секторе недвижимости пришло время проявить изобретательность и немного отойти от столбовой дороги.

Не будем задерживаться на причинах специфической позиции французского инвестиционного поля, остановимся лишь на том, что имеет практическую ценность.

В следующей статье я расскажу о специфических инвестиционных инструментах рынка недвижимости, а сейчас рассмотрим стратегию частного инвестора в условиях цикла сжатия рынка, когда нет такого бурного прироста стоимости, как в предыдущие годы, когда даже неразборчивые вкладчики получали прирост собственности на любом объекте.

В результате чересчур успешной политики налоговых льгот при покупке нового жилья в определенных регионах рынок сильно поколебался произошла разумная корреляция соотношения цен в новом и вторичном секторах в сторону уменьшения разрыва. С другой стороны, несколько крупных институционных инвесторов сменили долгосрочную политику и резко впрыснули на рынок поток очень качественного продукта по заниженной стоимости. Это неожиданно сделало привлекательными инвестиции в занятое жильё или эквивалентное ему. Отсюда и повышенный интерес к таким продуктам, как квартира с жильцом (то есть когда объект продается при условии, что он уже арендован кем-либо по договору на достаточно длительный срок) , который в результате сильной экономии при покупке таит в себе серьёзный ресурс по капитализации на выходе из операции.

Другими словами, это можно сформулировать, процитировав любимую фразу советников по финансам: Выгодная продажа делается при покупке.

В случае покупке занятой квартиры новый владелец не имеет право расторгнуть договор аренды (в случае необходимости это право выкупается у арендатора), но заменяет собой прежнего владельца и соответственно получает квартплату. Тогда у него снимается проблема поиска арендатора, затраты времени на визиты, проверка кредитоспособности квартиросъёмщика. Знаменитый закон 1989 сильно регламентирует отношения квартиросъёмщика и владельца, а в последнее время усилилась законодательная позиция владельца.

Поэтому мы предлагаем вашему вниманию несколько нехоженых тропинок для особо искушенных инвесторов.

Опция 1. Покупка у инвестиционного инвестора
Крупные страховые компании поменяли свою политику инвестиций и устраивают оптовые продажи жилья в крупных городах. Качество этих квартир очень высокое, так как у этих компаний есть специальные службы, которые занимаются обслуживанием домов, и они не экономят на качестве. Кроме того, жильцы в этих квартирах прошли проверку финансовых служб этих компаний, а значит и риск неуплаты практически отсутствует. Кроме того, покупая квартиру с жильцом, можно рассчитывать на дискаунт от 5 до 10% по отношению к рыночной стоимости. А если квартира приобретается с инвестиционной целью, то тогда не надо тратить время и усилия на поиск жильца.

Тем, кому нет острой необходимости в использовании квартиры, представляется уникальная возможность сделать очень хорошее вложение. Первоначальная рентабельность в процессе сдачи увеличивается, так как каждый год допускается повышение квартплаты в пределах специального индекса, который обычно примерно в 2 раза опережает инфляцию. Поэтому через несколько лет эксплуатации с учетом индексирования квартплаты, показатель рентабельности улучшаются.
При смене жильца, то есть при каждом новом контракте на сдачу, владелец может свободно назначать цену, никак не связывая ее с предыдущим контрактом.

Для иностранного инвестора такие покупки даже более интересны, чем для местных жителей, потому что для него доходы от сдачи не будут генерировать налоги до 18000 Евро в год, тогда как у налоговых резидентов эти доходы облагаются налогом с первого цента. Поэтому для иностранцев эффективность такой инвестиции становится еще более интересной.

Опция 2. Покупка с временным отказом от пользования
В связи с острым дефицитом качественного жилья в крупных городах некоторые государственные службы выкупают у застройщиков право пользования на 15 или 20 лет для расселения сотрудников госслужб. Таким образом, у инвестора образуется уникальная возможность купить квартиру в хорошем месте за 60 или 50 % ее рыночной стоимости в день продажи. Этот тип покупки особенно хорош для иностранного инвестора, потому что на время отказа от пользования у него не эта собственность не генерирует ни расходов, ни налогов. А после 15 лет владения любое частное лицо освобождается от налога на заработок при продаже, поэтому даже в случае чисто финансовой операции выгода сильно увеличена эффектом заниженной стоимости при покупке: если предположить изначальную стоимость квартиры 100 тысяч евро, а покупку на приведенных условиях - всего за 60% от стоимости, то через 15 лет при примерно 5%м повышении стоимости каждый год (оценка снизу) эта квартира будет стоит уже 210 тысяч евро, те при продаже можно будет легко получить чистыми официально 150 тысяч прибыли и не платить с них никакого налога.

Продавать не обязательно, можно сдавать или жить самому. Если у вас маленькие дети, то такая инвестиция тоже имеет смысл.

Сегодня купить по этой схеме можно квартиры в хорших районах Ниццы, Антиб, Тулузы, Гренобля и в Парижском районе за 60% от стоимости с отказом от пользования на 15 лет. В этих регионах ежегодное повышение цен сильно превышает средние национальные показатели, поэтому эффективность от такой инвестиции намного выше.

Опция 3. Покупка в сервисной резиденции
Сервисные резиденции представляют собой некий гибрид отеля и дома (и в некоторых случаях больницы). Смысл инвестиции в них заключается в особой юридической привлекательности контракта и налоговом режиме. В сервисных резиденциях стены (квартиры) принадлежат инвесторам, а сам бизнес эксплуатирующей организации, которая платит аренду по коммерческому контракту. Эти схемы распространены в туризме, гериатрии и кампусах.

При покупке в этом режиме можно вернуть НДС (19,6%) , а деньги от аренды не облагаются налогом. Для анализа всех параметров нужно учесть множество факторов, которые не всегда афишируются продавцом. Поэтому экспертиза специалиста может спасти от ненужного риска и принести доход и спокойствие души.

Налучшие показатели в этом смысле у резиденций для немощных старичков, но их практически перестали продавать. Из сектора туризма можно рекомендовать 2 резиденции в Альпах, которые мы будем представлять на выставке, у них очень хорошие показатели по качеству и рентабельности.

У всех этих нестандартных режимов много других привлекательных черт. Подробнее обо всем этом можно будет узнать на стенде № 225 (международного интернет портала Prian, экспертом которого я являюсь) во время выставки Салон зарубежной недвижимости, проходящей в рамках Ярмарки недвижимости с 9 по 11 ноября. А самые нетерпеливые, или, наоборот, те, кто не успеет сделать это на выставке могут обращаться по мейлу или телефону или на форуме Prian. На все вопросы я буду рада ответить и с удовольствием помогу определиться с оправданными инвестициями в рынок недвижимости Франции.
Интернациональные сделки по недвижимости без участия квалифицированного персонала агентств не приняты в мировой практике. В каких случаях уместнее прибегнуть к помощи российской фирмы, а когда обратиться напрямую в иностранную компанию?

Сколько отложить на допрасходы?
Кому и зачем нужна заморская недвижимость?
С чего начинать покупку зарубежной недвижимости?

Какие именно соображения приводят сегодня россиян к идее приобретения недвижимости за рубежом, какие наши потребности и стремления могут быть удовлетворены тем или иным вложением, мы уже обсуждали в материале Кому и зачем она нужна эта заморская недвижимость? (БН, 1096) Людьми движут самые различные побуждения: желание обеспечить семье продолжительный и комфортный сезонный отдых, либо осуществить оправданные вложения с целью прироста капитала и извлечения пусть и не очень высокой, но стабильной прибыли. Или же принять участие в непродолжительном, но выгодном инвестиционном строительном проекте.

Однако, между мечтами о подобном сюжетном повороте в распоряжении семейным бюджетом и переходом к реальным действиям по его осуществлению приличная дистанция с препятствиями: в виде психологических и организационных барьеров. А также дефицита информации, нежелания переплачивать за незнание рынка и кормить множество лишних посредников, боязнь попасть с покупкой впросак в чужой языковой среде.

В любом случае без помощи специалиста не обойтись. Но выбирать его необходимо, четко понимая, что вложение заграницей требует особого подхода. Как уж тут не вспомнить мхом поросшую, но актуальности своей не утратившую народную мудрость типа Семь раз отмерь, один отрежь, За морем телушка полушка, да рубль перевоз и прочие эвфемизмы, призывающие нас к разумной осторожности и тщательной подготовке к сделке.

Сам себе маркетолог

Прежде всего изучите рынок самостоятельно с помощью открытых источников информации. Чтобы не тратить свое и чужое время на ответы на детские вопросы. Устранить или, как минимум, предельно снизить большинство вышеперечисленных барьеров помогает интернет. Поисковики в ответ на запрос по недвижимости в той или иной стране предложат множество источников. Одним из наиболее насыщенных с точки зрения объема базы данных и полезной для клиентов информации является, например, международный портал PRIAN.ru.

Сотни компаний, предлагающих на русском языке как самую доступную, так и изысканную элитную недвижимость в привлекательных для жизни и отдыха уголках мира пришли в выводу, что иметь собственный ресурс, ожидая, когда на него набредут через поисковик или рекламу в СМИ потенциальные клиенты необходимо, но явно недостаточно. В итоге почти полтысячи фирм объединили свою информацию на одном большом сайте. PRIAN.ru, стал главной русскоязычной витриной как предельно доступных по цене объектов эконом-класса, так и особо изысканной элитной недвижимости (всего более 10 тысяч предложений). Размещенная на нем консультационная информация помогает сориентироваться в процедуре сделки, заранее выяснить объем прав и обязанностей собственников недвижимости, дает представление о структуре и специфике рынков десятков стран.

Имея подобную стартовую информацию и, задавая уточняющие вопросы, легче оценить квалификацию консультантов той фирмы, в которую вы обратитесь. Если окажется, что ваша продвинутая любознательность ставит их в тупик вывод напрашивается сам собой. Торговать зарубежной недвижимостью дело нынче модное, оттого некоторые российские граждане лихо начинают предлагать услуги по подбору объектов в любой стране мира. При этом не имеют никаких договорных отношений с иностранными коллегами (а значит и прописанных с их стороны обязательств обслужить присланных клиентов на высшем уровне), а объекты рекламируют на основании устной договоренности с зарубежными риэлторами или застройщиками. И не факт, что информация актуальна, а в цену включены все потенциальные расходы, неизбежные при покупке. Обычно такие фирмы принимают на себя чисто посреднические функции подбора вариантов и вывода клиента на предлагающую их иностранную компанию, а дальше как получится. Купит клиент недвижимость по наводке можно рассчитывать на часть комиссии за партнерство, не купит (но потеряет время и деньги на поездку) ну так с ним никто и не перетрудился.

Что же на самом деле должна представлять качественная услуга по поиску и организации приобретения недвижимости за рубежом через российскую фирму?

Первый этап это, как правило, подробная консультация по маркетингу: сравнительный анализ инвестиционной привлекательности и ценовой ситуации в наиболее популярных странах, возможностей извлечения прибыли, детальное описание процедуры покупки иностранцем, того, какими правами и обязанностями наделяется собственник жилья или коммерческого объекта. Конечно, данная информация во многом представлена в интернете и СМИ с нею, как мы уже писали, необходимо познакомиться заблаговременно. А вот проанализировать ваши пожелания, конкретную ситуацию: состав семьи, материальные рамки сделки и подсказать несколько целесообразных вариантов дальнейших действий задача профессионала.

Профи всякие нужны
Российские фирмы, профессионально оперирующие с зарубежной недвижимостью, в основном делятся на три категории: это могут быть специально созданные отделы при агентствах недвижимости известных многолетних операторах внутреннего рынка (им может быть и по 10, и по 15 лет, но, как правило, данное направление развивается в них активно последние 2 4 года). Примерно тогда же стали появляться и стремительно нарабатывать знания и опыт специализированные фирмы, для которых недвижимость мэйд-ин-не-наше стала основной профильной деятельностью. Риэлторы сотрудничают по договорам с проверенными иностранными партнерами из ряда стран, становясь их полномочными представителями на территории различных регионов России, предлагают цены без посреднических накруток. А также принимают на себя все хлопоты по подбору потенциальных вариантов, организуют для клиентов их подробную презентацию, помогают (обычно через партнерскую турфирму) оформить визу, заказать гостиницу и билеты и спланировать ознакомительную поездку. А иностранный партнер обязуется встретить, сопроводить, организовать демонстрационный тур, дать на месте дополнительные консультации, привлечь необходимых специалистов. Агентство и дальше может сопровождать клиента: если купленная недвижимость не нужна для сиюминутного использования подберет управляющую компанию, которая займется сдачей объекта в аренду.

Третья категория профессиональных фирм, которые могут встретиться на вашем пути на родине это российские представительства (не путать со случайными посредниками!) иностранных агентств или строительных компаний. Как правило, это совсем небольшие филиалы, выполняющие роль проводника информации к российской аудитории при крупной иностранной фирме.

Отличительными признаками всех этих профессионалов как больших фирм-ветеранов, так и маленьких представительств по сравнению со случайными попутчиками рынка становится участие в профильных выставках, позиционирование в СМИ и интернете, наличие объемного (и лично изученного!) предложения, способность дать развернутые консультации и пр. Кроме того, истинные профессионалы не станут скрывать от вас никаких сложных правовых моментов сделки или неочевидных дополнительных расходов (о конкретных примерах читайте статью Зарубежная недвижимость: сколько отложить на допрасходы? - БН, 1098). Они постараются дать максимально объективную оценку объекта как плюсов, так и минусов, не станут выдавать оптимистическую инвестиционную перспективу за гарантированную.

Зачем вводить клиента в заблуждение, если он на месте все равно разберется, вникнет? И в результате может не только отказаться от покупки, но и предъявить после возвращения претензии, вместо того, чтобы дать фирме самые лучшие рекомендации?

Недвижимость с доставкой на дом
Обычно к услугам российских фирм по подбору зарубежной недвижимости и организации ознакомительного визита склонны прибегать клиенты, у которых дефицит времени превалирует над дефицитом средств. Некоторые даже не появляются в офисе компании всю информацию по оформленному запросу они получают на свою электронную почту, документы для оформления виз передают с курьером, билеты оплачивают картой. И доверяют профессионалам, тем более, что прекрасно понимают если фирма заинтересована в рекомендациях (что естественно), то будет стараться, а ежели вдруг во время зарубежного визита сервис окажется не на высоте так дома есть с кого спросить.

В этом случае хлопот меньше, но выбор все же несколько ограничен. Интересы клиента передоверены и должны быть соблюдены. Но при этом, как минимум, им придется совпадать с интересами профи в плане линейки предложений, по которым последним гарантирована выплата части комиссионных со стороны конкретных иностранных партнеров.

И российские, и зарубежные профи имеют общую особенность клиент не платит им никаких денег за услуги заранее вознаграждение включено в стоимость объекта. Правда, когда объект изучен и выбран, обычно до начала подготовки документов требуется некоторая сумма на его резервацию (так что отправляться в ознакомительную загранпоездку с пустым кошельком не стоит). Но к этим этапам сделок мы обратимся позднее. Пока же главное, что целесообразно помнить: даже если вам заочно объект крайне понравился не спешите выкладывать денежки за его резервацию на территории Родины, каким бы заманчивым ни показалось предложение. Залог вы потом можете не вернуть, а риск при ближайшем рассмотрении отказаться от того, что так пленило на презентации, всегда есть.

или только на местах
Другая категория клиентов народ свободолюбивый, с активной жизненной позицией, и чаще с более сдержанным бюджетом. Зато с возможностью посвятить покупке недвижимости больше времени и сил. Эта категория предпочитает иметь дело с компаниями, расположенными непосредственно в стране, в пользу которой сделан выбор. Во-первых, на месте гораздо легче почувствовать атмосферу и уклад жизни. Во-вторых можно ознакомиться с предложениями нескольких фирм, сравнить сервис, просмотреть большее количество объектов, а также совместить приятное с полезным: отдых с реализацией инвестиционных планов. Кроме того, многим клиентам кажется, что таким образом они сэкономят на вознаграждении российских посредников.

В большинстве случаев это ничем не подтвержденная иллюзия. Как правило, профессиональный российский представитель по договору, подписанному с инофирмой, не имеет права предлагать объект дороже цены, зафиксированной в других источниках например, на собственном сайте зарубежной компании (которого сегодня не может не существовать по определению). Правда, за счет того, что покупатель появляется в фирме без участия агента, с которым делиться бы надо, действительно порою удается немного поторговаться или получить дополнительный сервис например, компенсацию дорожных расходов в случае приобретения объекта за полную заявленную стоимость. Порой компании готовы обеспечивать клиентов и местом проживания за свой счет на тот срок, который требуется для просмотра заочно одобренных вариантов.

Для таких активных клиентов, чаще ориентированных на рынок доступного зарубежного жилья, портал PRIAN.ru просто Клондайк! Около 80% зарегистрированных на нем компаний-абонентов как раз фирмы, находящиеся по месту произрастания зарубежной недвижимости. Определившись со страной, можно напрямую связаться с ними и по электронной почте, и по телефону вся контактная информация приведена на сайте. Практически все имеют русскоязычный персонал. Многие ради экономии времени и средств клиентов (хотя, что это стоит по сравнению с самой зарубежной покупкой!) заводят российские телефонные номера. Также обычно подобные фирмы готовы предложить визовую поддержку, подобрать подходящую гостиницу, встретить в аэропорту и пр. Естественно, всю предварительную переписку и созвонку приходится вести самим, зато потом гарантирована свобода выбора. Кроме того, исключается фактор испорченного телефона: специалистам на местах можно задать самые скрупулезные вопросы и оперативно получить на них подробные ответы.

Так что, как говорится, фирмы всякие нужны и куда обращаться решать вам. Главное встретить настоящих профи.