Ипотека и недвижимость - Звание «коттедж» нужно заслужить!

Эллада - безопасная страна. Многие из тех туристов, кто приехал в Грецию на волне всеобщего ажиотажа в этом году, после Турции, Египта и других стран открыли для себя, что Грецию отличает возможность выйти из отеля и отправиться в самостоятельное путешествие по округе, где россиянина всегда ждет греческое радушие и гостеприимство. Если Вы остановите свой выбор на островной Греции, то, как утверждает bsn.ru, не закрывать автомобиль и дом Вам еще придется себя заставлять.

Греция открыта для иностранцев, желающих приобрести недвижимость
Большинство, конечно, ищет в Греции уединения и спокойствия от суеты. Но есть и такие, кто ведет свой бизнес из Греции, так как современная инфраструктура телекоммуникаций позволяет быть на связи даже находясь на собственном острове в Эгейском море.

При подготовке к Олимпиаде 2004 года Греция подверглась значительной модернизации. Кроме спортивных сооружений в стране были построены новые дороги, мосты и другие объекты инфраструктуры. На волне обновления и реформ новое правительство принимает законы, поддерживающие иностранные инвестиции в экономику страны. В последний год российско-греческие отношения развиваются по всем направлениям. В то время как четыре года назад, эти отношения можно было охарактеризовать одним словом - застой. Сегодня мы наблюдаем заметный рост активности и в политике, и в бизнесе, и в туризме, и в культуре.

На этой волне взаимного интереса не стоит забывать, что стоимость недвижимости растет, а в Греции она растет на десятки, а иногда и сотни процентов. И здесь многое зависит от выбора места расположения объекта недвижимости и собственно от объекта, его последующей ликвидности. Так, например, всего за несколько лет южные дачные пригороды Афин у моря превратились в городские окраины, где живут наиболее состоятельные афиняне.

Кроме жилой недвижимости греки предлагают россиянам приобретать отели, рестораны, развлекательные заведения и другую коммерческую недвижимость. После принятия в Греции нового закона о поддержке частных инвестиций, эти проекты становятся весьма интересны российским бизнесменам.

Греция открыта для иностранцев, желающих приобрести греческую недвижимость. Любой иностранец имеет на это право. Только в приграничных районах страны не гражданам ЕС необходимо получить разрешение на покупку от Министерства Обороны Греции, что занимает несколько месяцев.

Цены на земельные участки с коммуникациями в районе небольших курортных городов Дилеси, Оропос, Авлида стартуют от 50 Евро за 1кв.м. Столько стоит квадратный метр участка, расположенного с панорамным видом на залив и остров Евия на возвышенности в километре от моря. Чем ближе к воде, тем дороже: в 500 м от берега - до 300 Евро за кв.м, в 10-15 м - до 600Евро за кв.м.

Опережение спроса по сравнению с предложением способствует резкому росту цен на недвижимость в этих районах. Так, например, цены за 1 кв.м участков под застройку в Рафине варьируются от 400 до 800 Евро, в Неа Макри - от 300 до 600 Евро, в Грамматико и Марафоне - от 200 до 500 Евро, Оропосе и Дилеси - от 200 до 550 Евро. Цены на земельные участки вне плана стартуют за 1 кв.м от 100 Евро и достигают 250 Евро.

Цена на готовое жилье на первичном рынке тоже заметно выросли за последние годы. В Рафине они достигают 2.400 Евро за 1 кв.м готового жилья, в Неа Макри - 2.200 Евро, в других районах - 1.800 Евро. Не отстает и так называемая вторичка: цены за 1 кв.м готового жилья на море варьируются от 2.100 до 2.600 Евро

Наиболее активно строительство ведется сейчас в северных и восточных пригородах столицы, т.е именно в тех районах, которые представлены выше. Цены на землю здесь увеличиваются в геометрической прогрессии. В последние годы - это 40-60% годовых. Поэтому смело можно гарантировать, что деньги, вложенные в недвижимость в этих районах, не только не обесценятся, но и принесут Вам значительную прибыль. Для сравнения: цены на землю в элитных районах, таких как Глифада, Кавури или Вулиагмени на другой окраине Афин - 4500-5000 Евро за кв. м., а ежегодный рост стоимости земли не превышает 15-18%.

Аналогичны и цены аренды жилья в этих районах. Стоимость аренды дома в восточных пригородах греческой столицы площадью от 70 до 100 кв. м. составляет от 400 до 700 Евро в месяц. Сезонная аренда (с июня по сентябрь) такого дома равна 2.500- 3.500 Евро.

Самым выгодным и безопасным способом вложения Ваших денег является приобретение участка земли и последующее строительство на нем дома. Уже при продаже недостроенного дома Вы получаете прибыль в 30-40%. Продажа готового дома принесёт Вам 80-100% прибыли. А построить этот дом Вы сможете всего за 8-12 месяцев.

Долгосрочный (30-40 лет), гарантированный стабильный доход Вы получите, сдав построенный или купленный дом в аренду. В этом случае Ваш доход ежегодно составит 10-15% от коммерческой стоимости недвижимости. В связи с тем, что процент на вклад в европейских банках не превышает сегодня 3-4%, греки вкладывают деньги в недвижимость. Они покупают или строят два - три дома, часто в одном районе. В одном из этих домов они живут, а другие сдают в аренду, выплачивая при этом из полученной суммы ипотечный кредит. А если кредит не оформлялся, то сумма арендной платы достаточна для безбедной жизни.

Другой вариант. Построив один дом, можно эксплуатировать его с двумя целями: жить в нем и одновременно сдавать в аренду. Для этого дом планируют так, что в одной его части проживают сами хозяева, а другая часть дома сдается. По греческому законодательству арендный договор с жителями Греции оформляется на срок от одного до трёх лет. Арендная плата повышается на 10% ежегодно, что соответствует законам страны. Этот вид бизнеса при нулевом проценте риска обеспечивает долгосрочный доход. Прибыль значительно увеличивается, если Вы сдаете Вашу виллу туристам. В этом случае у Вас появляется реальная возможность быстро заработать много денег. Сумма арендной платы резко возрастает. Ваш ежедневный доход при такой краткосрочной аренде приближается к ежемесячному при долгосрочной. Но это только в сезонные летние месяцы, количество которых разное в разные годы.

Почему именно Греция? Трудно не влюбиться в греческую природу, в греческую кухню и в греческий образ жизни после первого посещения Эллады. Вместе с объектом недвижимости Вы получаете море, солнце, воздух и всю атмосферу греческого благополучия в свое распоряжение. Однако покупка недвижимости в Греции не гарантирует получения европейского гражданства. В ближайшее время в Греции вступит в силу закон, принятый европейским парламентом, согласно которому любой иностранный гражданин, являющийся собственником недвижимости на территории ЕС, получает вид на жительство. Парламент Греции сейчас работает над принятием ряда подзаконных актов, в которых будут обозначены условия получения вида на жительство на этом основании (размер необходимого постоянного дохода, медицинская страховка и т.д.).
Идеи овладевают массами: все больше жителей мегаполиса стремится перебраться за город. В результате понятия дача, коттедж, загородный дом постепенно приобретают некое обобщенное значение. Многие застройщики уверяют, будто их дома прекрасно подходят для того, чтобы жить в них постоянно.

Водопровод от лукавого
Между тем, требования к коттеджам, предназначенным для постоянного проживания, достаточно жесткие, и, как говорят эксперты, реклама далеко не всегда соответствует реальности.

В основном все поселки продавцы позиционируют как пригодные для того, чтобы жить в них круглый год, и только пять процентов для сезонного проживания, делится статистикой генеральный директор агентства недвижимости DeltaRealty Кирилл Щепановский.

Директор по маркетингу компании ХИРШ Ирина Котова уточняет:

Сезонные дачи появляются на рынке разве что тогда, когда назвать недвижимость местом для постоянного проживания просто язык не поворачивается.

В результате возникают курьезы, знакомые многим.

Не так давно я, как покупатель, участвовала в просмотре коттеджа, который, согласно рекламе, должен был блистать комфортабельностью, делиться личным опытом эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова. Было заявлено, что в коттедже есть холодная и горячая вода (колодец оказался во дворе, неподключенный проточный нагреватель воды на кухне), туалет (типа сортир в десяти метрах от крыльца), вода в доме (на втором этаже была обнаружена раковина наливного типа с ведром в качестве водосборника). Зато потолки из гипсокартона, евроокна и гордое звание коттедж! К упомянутому жилищу, которое, по моему мнению, несмотря на кирпичные стены и неплохую отделку, иначе как дачей не назовешь, прилагалось двадцать соток земли вот на них-то и можно построить настоящий коттедж, а дачу использовать как домик для гостей. Хотя я бы и гостям провела настоящий водопровод.

Понятно, что если смотреть на коттедж как на постоянное жилье, то важны требования, на которые можно закрыть глаза, когда выбираешь дачу на сезон.

В первую очередь важны уровень безопасности и набор сервисных услуг. В зависимости от ценового сегмента ассортимент того и другого может различаться. При этом потребительские запросы постоянно растут. Раньше нормальной практикой считалось строительство отдельно стоящих домов, потом на рынке появился формат коттеджных поселков, состоящих из трех-пяти, позже двадцати домов. Сейчас потребитель отдает предпочтение большим коттеджным поселкам на сотни домов, располагающим объектами социальной инфраструктуры (школами, детскими и спортивными площадками, прогулочными зонами и т.д.). Причем чем больше поселок, тем обширнее должна быть инфраструктура.

В зависимости от сегмента этот набор может быть разным. В поселках бизнес-класса он, как правило, минимален: охрана, вывоз мусора, уборка снега, обслуживание общественных территорий. Для сегмента де люкс характерно наличие избыточного сервиса, начиная от услуг электрика и сантехника до гувернантки.

Для покупателя, присматривающего коттедж эконом-класса, как правило, наиболее важна стоимость объекта. В сегменте бизнес близость к работе, в сегменте де люкс престижность места, хорошая экология, архитектурный эксклюзив. Примечательно, что основной объем предложений сегодня приходится на сегмент бизнес-класса. Главным образом выбирают южные и юго-западные направления (Калужское, Киевское, Минское, Новорижское, Рублевское шоссе). Здесь же представлено и максимальное количество объектов. Достаточно большой объем предложений невысокого ценового сегмента сосредоточен на Ярославском шоссе. Есть спрос на поселки у воды, расположенные на Дмитровском и Осташковском шоссе.

Пробка как образ жизни
Транспортная доступность весьма важный фактор при выборе загородного дома. Когда приходится ежедневно ездить на работу или учебу из ближайшего Подмосковья, важна каждая минута, проведенная в пробке. На дачу, куда человек ездит раз в неделю или проводит там отпуск, можно добираться и три часа, и даже пять. Но для коттеджей это просто немыслимо, поэтому они и располагаются поблизости от Москвы.

Правда, эта самая близость в последние годы претерпевает значительные изменения. Еще относительно недавно считалось, что до МКАД должно быть не более 30 км. Сейчас новые поселки строят в зоне 50-ти, а иногда даже 80 км. Они, правда, пока не так многочисленны и располагаются лишь на хороших трассах (вроде Новой Риги) поскольку современный автомобилист измеряет расстояние не столько километрами, сколько минутами и часами.

При этом покупатели становятся более покладистыми: если раньше подыскивали дом в 20-километровой зоне с расчетом, чтобы за считанные минуты добраться до города, то теперь мало кого смущают и полтора часа, проведенные за рулем. Хотя, конечно, имеют значение и сугубо субъективные факторы адрес московской квартиры, место работы человека.

Можно вспомнить историю примерно пятилетней давности, когда Газпром построил себе коттеджный поселок на Ярославском шоссе, рассказывает Ирина Котова. Сотрудники компании довольно быстро продали эти дома: все объекты Газпрома в Москве находятся на юго-западе, и добираться сначала до МКАД, а потом еще через весь город оказалось мучительно.

Необходимый минимум
Если все члены семьи работают или учатся, то днем загородный дом остается без присмотра гораздо дольше, чем городская квартира. Поэтому важна хорошая охрана. Приветствуется также наличие детского сада, поликлиники, пусть не в самом поселке, но хотя бы в радиусе 10 км от него. Если школьников можно возить в город и забирать оттуда, то детям младшего возраста тяжело с утра и после рабочего дня проводить длительное время в пробках.

Школ в коттеджных поселках, как правило, нет, да, наверное, их и не нужно здесь строить, скорее в шаговой доступности от них, говорит заместитель гендиректора компании МИЭЛЬ-загородная недвижимость Владимир Яхонтов. Но таких поселков в Подмосковье тоже немного.

Возможно, ночной клуб или японский суши-бар и созвучны эпохе. Но куда важнее иметь под боком поликлинику или медицинский центр. К счастью, в ближайшем Подмосковье вопросы, связанные со здравоохранением, решаются неплохо. Существуют медицинские учреждения, которые предоставляют услугу платного вызова, в случае необходимости приедет специалист и окажет квалифицированную помощь. Иногда в поселках организуют кабинеты терапевта и стоматолога.

Вопрос об инфраструктуре внутри поселка тесно связан с тем, что находится вокруг него. Например, на Рублевке сегодня столько магазинов, ресторанов и фитнес-центров, что строить то же самое внутри поселка просто неразумно. Зато на других направлениях, где подобных благ цивилизации недостаточно, внутренняя инфраструктура обязательна. Правда, создавая ее, застройщик должен задать себе вопрос: не окажется ли содержание этих объектов слишком дорогим. Покупателей ведь всегда интересует, какими будут ежемесячные платежи. Если они окажутся чрезмерными, от приобретения могут и отказаться.

Шесть соток это мало
Теперь о характеристиках самого жилья. Планировка, внешний вид и возраст дома, отделка значат немало. Хотя планировку при желании можно изменить, дом расширить, перекрасить, обои и плитку переклеить. Тем не менее, большинство коттеджей сейчас сдаются под чистовую, а то и под черновую отделку. И покупатели относятся к этому с пониманием каждый хочет обустроить приобретенный дом для себя.

Лидирующие позиции по количеству загородных домов, ориентируемых на постоянное проживание, как и в прежние годы, занимают Рублево-Успенское шоссе и Новая Рига, говорит Алла Аксенова. К лидерам с недавних пор можно отнести также Калужское и Дмитровское направления. Вот-вот к ним присоединится Киевское, где активно ведется малоэтажная жилая застройка. А самая востребованная категория загородной недвижимости коттеджи и таунхаусы площадью 200 300 кв. метров, расположенные на участках в 15 25 соток.