Ипотека и недвижимость

При обмене квартиры можно использовать три схемы альтернативной сделки. Две из них весьма распространены. Третья менее популярна, но относительно безопасна и экономична.

Дешево и опасно
Первая схема: все делаем сами. Сами проводим маркетинг. Сами устанавливаем цену. Продаем квартиру. Собираем все документы. И главное сами проводим финансовые расчеты. А еще самостоятельно подбираем альтернативную квартиру, проверяем ее юридическую чистоту, рассчитываемся с продавцом... Если иметь в виду деньги, то этот путь наименее затратный. На оплате услуг риэлторов можно сэкономить значительную сумму.

Одна моя знакомая (юрист по образованию), выбравшая этот вариант, подсчитала, что, обратись она к специалистам рынка недвижимости, то из своей однокомнатной квартирки могла бы выехать лишь в двушку. Продав же и купив альтернативу самостоятельно и сэкономив на агентствах, денег ей хватило на приобретение небольшой трехкомнатной квартиры. Правда, путь самостоятельного совершения сделок, которым прошла дама-юрист, многие не без основания считают опасным. Поэтому выбирают второй путь альтернативу, полностью организованную агентством недвижимости.

С точки зрения большинства такой вариант относительно безопасен хотя бы потому, что люди доверяют операции с жильем профессионалам. Агентства недвижимости привлекают озабоченные жилищной проблемой массы знанием рынка, умением рекламировать, продавать. Потенциальным клиентам обещают отстаивать их интересы при возникновении сложных ситуаций, клянутся и божатся проверить юридическую чистоту квартиры, организовать грамотную передачу денег и т.д. Все это замечательно. Огорчает одно: риэлторские компании берут немалые комиссионные.
Занимательная арифметика

Рассмотрим ситуацию простой альтернативной сделки. Продается одна квартира, взамен покупается другая. Я обзвонила с десяток крупных агентств. Расценки три процента и выше от стоимости одной квартиры. Выходит, что придется заплатить немалую сумму даже компании с минимальными комиссионными.

По словам генерального директора агентства Пенаты-недвижимость Вероники Панковой, средние комиссионные компаний составляют сегодня три-четыре процента от стоимости квартиры за одну операцию с недвижимостью. Скидки бывают, если продается дорогое жилье либо совершается несколько операций. Продав квартиру, скажем, за $200 000, и купив альтернативную за $300 000, придется заплатить риэлторам такой минимум: $6000 (три процента от $200 000) плюс $9000 (три процента от $300 000). Итого $15 000.

Также распространена практика, когда за совершение альтернативной сделки агентство берет комиссионные, исходя из стоимости самой дорогой квартиры в цепочке. Правда, в этом случае оно стремится получить за услуги в конечном итоге ту же сумму, что и при первой схеме расчетов. В том же самом варианте продажи квартиры за $200 000 и покупки за $300 000 ставка вырастет и составит примерно пять процентов. В результате агентство выйдет на те же $15 000 за работу, выполненную под ключ.

А если альтернатива сложнее, то и комиссионные выше.

То есть полностью проводить сделку через агентство путь весьма затратный.

Третью схему можно рекомендовать тем, кто хорошо ориентируется в ситуации на рынке недвижимости, но боится самостоятельно проводить альтернативную сделку полностью. Схема позволяет существенно сэкономить на оплате услуг агентов, договорившись с риэлторами лишь об оплате юридического сопровождения сделки.

Предположим, человек решил переехать из однушки в двушку с незначительной посильной для него доплатой. Или, наоборот, перебраться из большей квартиры в меньшую, а на разницу в цене купить домик в деревне. Или поменять один район на другой.

С момента возникновения самой идеи надо четко представить все этапы сделки и решить, что возможно, а что нет сделать самостоятельно.

Три строчки рекламы
Первый этап проведение маркетинга или изучение рынка. Чтобы сориентироваться, надо купить рекламные газеты, посвященные недвижимости. Посмотрев, по какой цене предлагаются аналогичные квартиры, рекламу своей можно начать с максимума и потом торговаться. Или с минимума, и смотреть, как отреагирует рынок. Если желающих много, цену стоит поднять.

Одним словом, этап изучения рынка и определения с ценой квартиры вполне можно пройти самостоятельно.

Второй этап реклама продаваемой квартиры. Учитывая, что рекламных изданий по недвижимости (в том числе изданий) не так уж много, в самых крупных из них можно смело размещать объявления. Затраты на строчную рекламу небольшие и вряд ли кого-нибудь разорят. А поскольку в риэлторские базы попадает информация из тех же самых изданий, можно быть уверенным: интересоваться продающейся квартирой будут не только частные лица, но и представители агентств.
Туда, где деньги лежат

В чем нужна помощь специалистов-профессионалов, так это непосредственно в организации сделки.

Допустим, взять аванс, написать расписку, нотариально ее заверить еще можно самостоятельно. К тому же аванс частным лицам дают небольшой $1000 2000. А вот грамотно осуществить закладку и выемку денег уже сложнее.

Только риэлторы знают банки, удобные для закладки.

Например, в один банк можно прийти и читать все готовящиеся документы буквально на коленке в присутствии многих людей или провести два часа в ужасной давке. В другом банке просторные холлы. Договор составляют тет-а-тет с сотрудником. Есть время все внимательно прочитать и проверить.

Риэлторы хорошо знакомы со всеми нюансами закладки. Например, что делать, если потерян ключ от ячейки. Или на каких условиях каждый конкретный банк разрешит вынуть деньги покупателям, если сделка по каким-то причинам сорвалась.

Сюрпризы без кавычек
Большинство людей лишь приблизительно представляют, в каком жилье они хотели бы жить в дальнейшем. Поэтому лучше сначала разобраться в собственных чувствах (и подобрать квартиру), а с агентством договориться лишь о помощи в оформлении.

О том, как порой меняется представление о будущей квартире, иллюстрирует ситуация, которую нам описала семья наших читателей.

Муж, жена и ребенок жили в малогабаритной двухкомнатной квартире в неплохом столичном районе, но далеко от родителей. Дом ветшал, однако о сносе или реконструкции в ближайшее время речь не шла. Потому и решили поменяться на большую двухкомнатную квартиру в районе подальше от центра, но поближе к родителям. Вариантов пересмотрели немало. И в результате сумели купить трехкомнатную квартиру в уже готовой, сданной новостройке. Правда, в соседнем районе, где изначально покупку квартиры не планировали. Но оказалось, что прямо от них ходит автобус до дома родителей. Плюс незагруженная дорога на дачу. Согласитесь, что ни один риэлтор, у которого в договоре четко записан заказ на двушку определенного метража, не стал бы предлагать какие-то другие варианты. Сейчас эта семья живет в новой трехкомнатной квартире и радуется подобранному варианту, ведь это их выбор.
Россиянин, присматривающий недвижимость за бугром, обычно встает перед дилеммой: покупать в недешевой, но близкой Европе или в заморских экзотических странах. Во втором случае имеет смысл обратить взоры на небольшое латиноамериканское государство Панаму.

Осмысленный взгляд на комфорт
Плюсов, причем существенных, сразу несколько.

Первый это климат. В силу географического положения страна дарит редкую возможность нежиться на пляже круглый год с января по декабрь включительно. Мало того, климат Панамы считается самым мягким и устойчивым среди стран Карибского региона. Температурные показатели держатся примерно на 30-градусной отметке, но поскольку большой влажности нет, жара переносится легко. А еще здесь не бывает штормов и ураганов. За что Панаму, как объяснили в компании Импэкс Консалт, называют латиноамериканской Швейцарией, а также самой комфортной страной.

От климата перейдем к ценам. Стоимость квадратного метра в новостройках колеблется от $1500 до $5000. При этом речь, как правило, идет о современных домах в многоэтажных жилых и гостиничных комплексах (кондоотелях), в которых удобнее и проще обслуживать проживающих, гостиничный сервис всегда к услугам владельцев частных квартир. На нижних этажах зданий располагаются магазины, салоны красоты, парковки, детские площадки и т. д.

Что с налогами? Будучи самой крупной (после Гонконга) оффшорной зоной и имея массу госпрограмм по поддержке частных и корпоративных инвесторов, страна освобождает тех, кто покупает жилье стоимостью выше $500 тыс., от налогов на пять лет, а дешевле этой суммы на десять лет.

Сделав вклад в экономику Панамы в качестве инвестора (минимум $200 тыс.), можно получить панамский паспорт на пять лет, что автоматически дает право безвизового въезда в страны Евросоюза и восьми стран Латинской Америки. По истечении этого срока действие паспорта продлевается или прекращается.

В стране существует несколько государственных программ поддержки не только инвесторов, но и пенсионеров. Граждане, получившие панамский паспорт, могут претендовать даже на пенсию в этой стране (конечно, при определенных условиях).

В раю должно быть дешево
Эксперты, отслеживающие ситуацию на потребительском рынке Панамы, говорят о чрезвычайно низких ценах на продукты и товары и прекрасном шоппинге. С панамскими магазинами не выдерживают сравнения даже американские, славящиеся своими демократичными прайс-листами. Не случайно десятки тысяч пенсионеров из разных стран покупают жилье именно в Панаме. Чаще недвижимость на берегу моря или отдельные дома в кондоотелях.

При этом рынок недвижимости страны разнообразен это и жилье в городе, и особняки в прибрежных курортных зонах или в горах. А, к примеру, на острове Сабога строят и продают деревянные бунгало, в которых жить с комфортом можно круглогодично. Или сдавать их в аренду, обеспечив, таким образом, постоянный доход. Все услуги при этом возьмет на себя управляющая компания.

Распространена следующая схема приобретения недвижимости в Панаме. Объект приобретается по ипотечному кредиту. Для этого может потребоваться первоначальный вклад в объеме двадцати процентов полной стоимости. На оставшуюся сумму берут кредит. Сдача в аренду купленной недвижимости обычно покрывает ежемесячные платежи и стоимость услуг управляющей компании, которая сама находит арендаторов, отслеживает погашение коммунальных платежей, осуществляет обслуживание комплекса.

Покупка жилья в этой стране может оправдать самые смелые инвестиционные ожидания, считает консультант департамента зарубежной недвижимости компании Импэкс Консалт Яна Сладких. И происходит это за счет естественного роста рынка, что многие и учитывают. Если купить новостройку на первоначальном этапе строительства, то, продав квадратные метры через три года, можно получить 50 процентов прибыли от вложенной суммы: каждые полгода жилье растет в цене в среднем на 10 15 процентов.

Наш пострел везде поспел
В Панаме работают 85 банков из 35 стран мира, ее экономика устойчива и стабильна. Ежегодный рост ВВП составляет восемь процентов.

Возможности страны всегда притягивали к себе покупателей со всего мира, в частности, из США: для них здесь все понятно и изучено. Русские появились сравнительно недавно, но осваиваются чрезвычайно быстро. По некоторым оценкам, 12 процентов покупателей недвижимости нынче наши соотечественники.

Новый импульс развития экономика страны получила со стартом гигантского проекта реконструкции Панамского канала. К реализации этого многомиллиардного плана приступили два года назад. В Панаму потекли инвестиции из разных стран, обеспечивая не только обслуживание самого проекта, но и сопровождая все связанные с этим сферы экономики в частности, рынок недвижимости.

...Неудобство в виде девяти-десяти часов перелета с одного континента на другой (такова продолжительность воздушного рейса из Испании в Панаму) с лихвой компенсируется благами панамской жизни.

Куплю панаму!