Ипотека и недвижимость - Молодым

Отношение игроков российского рынка недвижимости к кризису, поразившему рынок американский, двоякое. С одной стороны, как принято в хорошем обществе, коллегам, попавшим в сложную ситуацию, сочувствуют; да и опасения по поводу того, не перекинутся ли кризисные явления к нам, тоже присутствуют. С другой пробиваются порой нотки злорадства типа одна радость у соседа корова сдохла. Проблемам ипотеки у нас и в США была посвящена пресс-конференция, прошедшая в рамках выставки ДОМЭКСПО.

Что в Америке?
Первым о ситуации на рынке США говорил Александр Романенко, президент Российской гильдии риелторов (РГР). По его словам, общий ущерб американской экономики от кризиса уже превысил 200 млрд долл. Находятся на грани банкротства или уже обанкротились ряд крупных финансовых структур. Число личных дефолтов (говоря проще, отказов частных лиц платить по своим долгам) в 2006 году было более 1,2 млн, а в нынешнем уже перевалило за 2 млн.

Американские власти говорят, что пик кризиса преодолен, но это не так, подытожил оратор.

Корни кризиса в снижении порога кредитования, считает Григорий Куликов, руководитель компании МИЭЛЬ. Банки старались выдавать кредиты большего объема, на более длительные сроки и как можно большему количеству заемщиков. В частности, в моду вошли кредиты вообще без первоначального взноса.

Андрей Гусев, вице-президент РГР, обратил внимание еще на один аспект: проблемы в США существуют отнюдь не со всеми заемщиками, а только с 10 13 % самых рискованных. Банки конкурировали между собой и привлекали заемщиков, не имеющих стабильного дохода. В какой-то период эта политика была правильной: недвижимость дорожала со скоростью до 20 % в год. Соответственно, не имело особого значения, справится или нет с выплатами данный клиент, при необходимости жилье можно было без проблем реализовать. Однако в определенный момент на рынке real estate задули другие ветры, а банки элементарно не сумели среагировать.

Что у нас?
Этот вопрос, понятно, интересовал всех гораздо больше. Американский кризис, несомненно, принесет нам вред. Как отметил А. Романенко, эксперты предсказывают снижение роста мировой экономики на 3 3,5 %, и это наверняка скажется на ценах на нефть и газ.

О потерях, которые уже понесли российские банки, напомнил Г. Куликов. Раньше их ипотечные активы охотно скупали американские банки и инвестиционные фонды а чего бы им этого не делать, если у нас кредиты выдаются под немыслимые за океаном проценты?! Но с возникновением проблем американцы эти приобретения, как говорится, отложили, следовательно, наши банки не получат дешевых (под низкие проценты) денег, которые они могли бы выдать отечественным заемщикам.

А в остальном кризис даже пошел на пользу отечественной ипотеке, отмечали выступавшие. Да, некоторые банки столкнулись с проблемами и даже фактически прекратили выдачу кредитов (официально об этом не сообщают просто берут заявления потенциальных заемщиков, рассматривают их, однако денег не дают), но их место тут же заняли другие. Банки стали заметно внимательнее и осторожнее. По словам Г. Куликова, в начале 2007 года в Москве и Московской области без первоначального взноса выдавали 18 % всех кредитов. В III квартале уже 11 % (хотя, по словам эксперта, и этот уровень для наших реалий угрожающе высок). Ужесточаются требования к заемщикам в июле отказ от банков получил лишь один клиент МИЭЛЬ, а в сентябре их было уже 12. Увеличился реальный срок рассмотрения заявок сегодня он составляет 14 20 дней вместо прежних пяти. Наконец, банки пошли на неслыханную меру подняли проценты. Для новостроек, согласно данным МИЭЛЬ, ставки выросли по валютным кредитам с 11,5 до 12,5 % годовых, по рублевым с 13,3 до 14 %.

Еще один любопытный аспект. На московском рынке недвижимости, как известно, примерно с лета прошлого года происходят события, которые кто-то называет кризисом, хотя далеко не все с этим мнением согласны, но в любом случае определенные стагнационные явления налицо. Они, как ни парадоксально это прозвучит, во многом помогли ипотеке. Раньше на бурно растущем рынке продавцы слышать не хотели ни о каких ипотечных схемах: зачем, если достаточно желающих приобрести жилье за живые деньги?! Резкое снижение спроса привело к тому, что покупатели (любые!) стали очень желанны, и в сентябре прошлого года в Московском регионе зафиксирован рекорд 40 % вторичных сделок были совершены с использованием ипотеки (суммарно в силу закона и в силу договора). Потом рынок снова тронулся, ипотечных сделок временно стало меньше, но уже минувшим летом их уровень достиг на вторичным рынке 31 %, а с новостройками около 40 %. Это очень неплохо и говорит о том, что скоро мы достигнем уровня в 50 %, приличествующего странам с развитой экономикой.

На чем сердце успокоится?
Развитие ипотеки называли одним из факторов, из-за которых росли цены на жилье. Означает ли это, что из-за кризиса ипотеки цены понизятся? задал вопрос кто-то из журналистов. Эксперты ответили отрицательно прежде всего потому что покупатели жилья все равно находятся. Согласно расчетам Г. Куликова рынок является сбалансированным, когда количество выставленных на нем объектов в шесть раз превышает число совершаемых в месяц сделок. Цифры сегодня по Москве 40 и 6,5 тыс. соответственно, то есть почти норма. Но предложение сокращается уже пятый месяц подряд, значит, недалек тот момент, когда оно станет недостаточным, а это всегда приводит к росту цен.

Если вернуться к собственно ипотечным проблемам, то полноценного кризиса у нас не будет с этим согласны все. Как напомнил А. Гусев, в США общий объем ипотечных кредитов составляет 10 трлн долл. это 50 % ВВП, а у нас нет и 2 % ВВП. Так что неразвитость российского ипотечного рынка сослужит хорошую службу банки в случае чего смогут пережить возможные потери.

Несмотря на успокаивающие прогнозы, А. Гусев обратил внимание участников пресс-конференции на различные альтернативные варианты. Приключения американцев показывают, что даже столь мощная, создававшаяся десятилетиями система иногда дает сбои, отметил он. Сейчас много говорят о схемах, которые должны стать альтернативой классической банковской ипотеке кооперативах, строительно-сберегательных кассах. Создавая их, нужно позаботиться, чтобы они обладали достаточным запасом прочности, иначе кризис настигнет и их.

События в Америке оказали на наш рынок отрезвляющее действие, подвел итог А. Романенко: Раньше каждый месяц объявляли о выходе нового банка, о запуске уже работающими банками новых ипотечных программ. Сейчас этого нет, ипотечная гонка закончилась

Решить квартирный вопрос задача не из легких. Не каждый способен выложить довольно солидную сумму, чтобы обрести желанное жилье. Особенно сложно удовлетворить потребность в отдельной квартире молодым людям: нет накопленного капитала, а банки не всегда торопятся выдать ипотечный кредит тем, кто еще не до конца определился со своим будущим.

Рынок есть рынок. И когда потребность в чем-то становится слишком высокой, начинается поиск решения возникшей проблемы. Хотя в случае с молодежью инициатива шла от государства. Именно оно создало приоритетный национальный проект, предусматривающий оказание бюджетной поддержки молодым семьям, которые нуждаются в жилье или в улучшении жилищных условий. Им предоставляют бюджетные субсидии: 35 % от расчетной стоимости жилья для тех, у кого нет ребенка, и 40 % для тех, кто имеет детей. Субсидию выдают лишь единожды, а ее величина определяется стоимостью квадратного метра в конкретном регионе. Государство может оплатить часть покупки (строительства) жилого помещения или погасить первый взнос при получении ипотечного кредита. По словам руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергея Круглика, реализация национального проекта позволит обеспечить жильем в 2006 2007 годах около 69,5 тыс. молодых семей. Всего же с 2006 по 2010 год свои жилищные условия должны, как планируется, улучшить 181,7 тыс. молодых семей. Для участия в реализации программы были приглашены банки. Охотников оказалось немного, но выбор у молодого потенциального заемщика есть. Итак, куда податься?

Молод, женат, прописан
Прежде всего не мешает уяснить несколько важных моментов. Решение жилищных проблем, предусмотренное программой, распространяется только на молодые семьи. Документ не предполагает облегчения участи одинокого заемщика. И что существенно, реализуется Молодая семья на местном городском уровне в Москве, Санкт-Петербурге, Пензе. Каждый город определяет свои условия для участников. Во многом они схожи, хотя бывают и некоторые исключения. Ипотечного продукта, идеального для всех российских молодых семей (независимо от места проживания), нет.

Итак, вы молоды, счастливы, талантливы, не хватает лишь одного квартиры. Какие требования надо соблюсти, чтобы получить помощь по программе Молодая семья? Во-первых, вы и ваша половина должны быть гражданами России, прописанными в том городе, где желаете улучшить свои жилищные условия. Во-вторых, необходимо, чтобы семью признали нуждающейся в улучшении жилищных условий и она стояла в очереди на квартиру. В-третьих, срок регистрации брака не должен быть меньше года (исключение если в семье есть ребенок). И в-четвертых, обязательно, чтобы семья являлась платежеспособной, то есть имеющей возможность содержать кредит.

Сказать, что программа распространилась широко и стала популярной значит слукавить. Не все регионы (а точнее, муниципалитеты) способны (а точнее, желают) ее реализовывать. Пальма первенства, как и во всех начинаниях, принадлежит Москве. Перенимать ее опыт какому-нибудь провинциальному городу, где нет такой концентрации капитала и буйного строительства, весьма сложно. Тем не менее расскажем о том, что делают в столице для молодых.

Москва снова впереди России всей
В столице с недавнего времени начала действовать программа Молодой семье доступное жилье. Критерии, которым должны отвечать молодые московские семьи, чтобы претендовать на помощь, обещаемую новым документом, ничем не отличаются от общероссийских. За исключением одного: возраст одного из членов семьи не может превышать 35 лет. И если соблюдены все остальные требования, то путь один в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в службу одного окна. После того как семья получит добро в ответ на свое прошение, муниципалитет предложит ей сразу пять способов решения квартирного вопроса. Расскажем о них подробнее.

Вариант первый оформление договора найма с одновременным участием в одной из накопительных систем. Семья ежемесячно переводит определенные средства на счет, и, когда необходимые деньги собраны, их прибавляют к сумме городской субсидии и пускают на выкуп жилья.

Вариант второй распространяется только на бюджетников, причем на тех, кто работает в социальной сфере, а также на преподавателей и молодых ученых. Здесь существует свой особый договор найма, подробности которого не разглашаются.

Вариант третий заключение договора найма с одновременным участием в накопительной системе, но лишь на первый ипотечный взнос.

Вариант четвертый покупка жилья по льготным ценам с использованием ипотечного кредита. Этот способ подходит лишь для тех семей, в которых есть хотя бы один ребенок.

Вариант пятый приобретение квартиры по льготной стоимости (расчет идет от себестоимости строительства на конкретный период) с рассрочкой платежа. Цифры привести затруднительно, поскольку цены на квадратный метр в столице все еще нельзя назвать замороженными.

Не вписываетесь в рамки тогда к нам
Есть в столичной программе Молодой семье доступное жилье еще некоторые льготы. Они распространяются на тех, у кого в момент действия договора, если он заключен на двух человек, рождается ребенок, или на тех, кто усыновляет малыша. Тогда можно рассчитывать на списание части задолженности.

Но не только молодые очередники имеют право приобрести доступное жилье. В Москве вновь набирает обороты такое движение, как кооперативы МЖСК. В такое объединение могут вступить молодые семьи, суммарный возраст которых не превышает 70 лет. Здесь должны быть соблюдены два требования наличие ребенка и жилья из расчета не более 18 кв. м на человека. Сегодня МЖСК не теория. Первая некоммерческая организация уже создана и включает 150 семей. Есть выделенный участок под застройку на севере Москвы. И приток новых семей в такую организацию продолжается.

Конечно, субсидий со стороны государства, льготных кредитов и выплат в этом случае не предполагается люди приходят со своими деньгами и строят собственными силами. Но, по крайней мере, жилье в МЖСК обходится владельцам дешевле, чем на рынке. Однако где же тут поддержка государства, ратующего за помощь молодым семьям? Дело в том, что город выделяет землю под застройку по кадастровой, а не по рыночной стоимости.

Есть еще одна возможность улучшить свои жилищные дела. Это ипотека. Однако лишь единичные банки предоставляют свои кредиты конкретно молодым семьям. В Москве реально работает с такой категорией граждан только Сбербанк, у которого есть ипотечная программа под названием Молодая семья. Взять в нем ссуду имеют право семьи, где одному из супругов не больше 30 лет. Минимальный первоначальный взнос для семьи с ребенком 5 % от стоимости жилья, а для тех, у кого нет детей, 10 %. Если кредит в долларах США или в евро, то речь идет о 12,3 15,5 % годовых, если в рублях о 10,5 12 %. Срок погашения кредита в иностранной валюте от 1 года до 20 лет, в рублях от 1 года до 30 лет.

От Москвы до самых до окраин
И все же. Надо быть справедливым: не в одной Москве пытаются решить квартирный вопрос. В Татарстане участниками программы Молодой семье доступное жилье могут стать те семьи, которые прожили в браке не менее трех лет, исключение лишь для семей, где есть ребенок. Причем в республике под молодой семьей подразумевают и неполную ячейку общества, то есть ту, которая состоит из родителя и ребенка. Ей дают субсидию на жилье, срок ее возврата до 15 лет, проценты не начисляют, а выплату разрешают производить долями. Первоначальный взнос за квартиру не менее 20 % от стоимости жилья. И эта сумма составляет разницу между ценой квартиры и размером господдержки.

В Пензе действует муниципальная программа Обеспечение жильем молодых семей в городе Пензе на 2005 2010 годы. Участнику ее предлагают субсидию из муниципального бюджета на оплату части первоначального взноса, кредит под 14 % годовых на срок до 26,5 года или под 6 % годовых на срок до 15 лет, рассрочку через строительные компании, покупку жилья на условиях долевой собственности на вторичном рынке. Каковы требования к участнику договора, помимо того что он должен быть молодым? Ему необходимо заплатить первоначальный взнос в размере не менее 30 % от стоимости приобретаемого жилья (кстати, к его сумме могут приплюсовать и субсидию) и иметь доходы, которые позволят ежемесячно погашать кредит. Причем семья не должна тратить на выплаты больше 35 50 % средств семейного бюджета.

Похожие программы есть в Санкт-Петербурге, Мурманске, Волгограде, Пермской и Свердловской областях. Их разница состоит зачастую в размере субсидии: стоимость квадратного метра в регионах неодинакова, поэтому и первоначальный взнос для ипотечного кредита у каждого города свой.

А как у них?
В таких странах, как Украина и Казахстан, тоже существуют государственные программы помощи молодым семьям в приобретении жилья. Требования к заемщикам практически не отличаются от российских. Правда, на Украине в этом документе внимание уделено и одиноким молодым гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия.

В большинстве стран Западной Европы сейчас нет конкретных программ помощи молодым семьям в покупке жилья. Все граждане могут брать банковские ипотечные кредиты, участвовать в строительно-сберегательных кассах. Плохо это или хорошо? Как пишет британская газета The Daily Mail, Англия сейчас бьет тревогу: многие молодые семьи оказались заложниками непомерно высоких ипотечных ставок. В среднем заемщику придется платить банкам около 1,1 тыс. фунтов стерлингов, что равно 75 % среднего заработка после уплаты всех налогов. В последние три года примерно 40 % покупателей недвижимости в возрасте до 30 лет пришлось прибегнуть к помощи родителей, отмечают члены Совета ипотечных кредиторов. И этот показатель растет. Нормальной ситуацией считается, когда лишь один из четырех заемщиков использует средства своих отца и матери.

Молодым — достойное жилье!