Ипотека и недвижимость - Государство не будет регулировать цены на жилье

Для покупателей загородной недвижимости один из самых желанных объектов в поселке водоем. Причем он совсем не обязательно должен быть природным. Им может быть и бассейн из белого мрамора, и небольшой искусственный пруд, заселенный форелью, и даже рукотворная река. Конечно, удовольствие это не из дешевых. Так что желающим приобрести коттедж у самой кромки воды придется за ценой не постоять.

Деньги на воду
По свидетельству многих аналитиков, красивый вид из окон загородного дома, особенно на водоем, существенно повышает стоимость недвижимости. Так, в поселке Благовещенка, что в 17 км от МКАД по Пятницкому шоссе, из 10 га общей территории половина была отдана под рекреационную зону. Поляну превратили в озеро, в котором теперь разводят рыбу, сделали небольшой водопад, проложили дорожки, поставили лавочки. В итоге цена сотки земли у берега подскочила до 6 тыс. долл. Но понятно: чтобы подороже продать, надо немало вложить.

Водоем проектируют и сооружают на начальном этапе строительства поселка, еще до возведения домов, ведь его организация предполагает перенос больших масс земли с места на место. К тому же он должен вписаться в общий ландшафт, не помешав прокладке коммуникаций.

Что касается себестоимости нашего озера, приоткрывает тайну Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ, то она составила 221 тыс. долл. с учетом не только строительных работ, но и покупки оборудования, озеленения, освещения, зарыбления и пр. Правда, водоем мы сооружали еще пять лет назад, когда земля была дешевле, чем сейчас. Для 2002 года затраты немалые, но и они с открытием продаж окупились более чем в два раза. За счет организации искусственного водоема каждое домовладение подорожало на 3,5 4,5 тыс. долл.

Но если учитывать, что наши коттеджи стоят от 1 млн. долл., мы полагаем, это не слишком серьезно. К тому же, безусловно, с появлением озера резко повысилась и покупательская привлекательность поселка.

Но, как показывает практика, не каждый девелопер решится бросать деньги на воду. Тем не менее, говорит Анатолий Балашов, директор службы загородной недвижимости компании KIRSANOVA RIALTY, все чаще приходится иметь дело с территориями, природно-ландшафтные характеристики которых оставляют желать лучшего. В этих случаях рассчитывать на быстрые продажи не приходится. Решить проблему поможет проектирование и строительство искусственного водоема. В Подмосковье немало проектов, где еще не построенные озера или пруды возносят до уровня главных конкурентных преимуществ.

С точкой зрения предыдущих спикеров согласен и Олег Маринин, президент компании Парк Групп, управляющий сетевым проектом Витро: Собственная большая вода дает поселку неоспоримые конкурентные преимущества на рынке, а также возможность повысить цены за 1 кв. м жилья в среднем на 10 15 %. Например, на территории Витро Вилладж будет два искусственных водоема, вокруг которых расположится зона отдыха с беседками и местами для приготовления барбекю, что, несомненно, повысит цену апартаментов.

Созданный человеком пруд в некотором смысле даже лучше природного. В самом деле, если на приобретенной для строительства земле уже имеется река или озеро, то о застройке лакомого берега можно забыть: российское законодательство запрещает. Такое понятие, как водоохранная зона, еще никто не отменял. Зато коттедж, вилла или усадьба, установленные у самой воды или даже на сваях в центре самодельного озера, имеют полное право на существование. Вот почему самые предприимчивые и дальновидные застройщики все чаще и чаще копают землю под водоемы на территории будущих поселков и жилых комплексов. Пруд, в котором водятся щуки и караси и по которому можно плавать на лодке, становится дополнительным покупательским бонусом.

Причем затраты на строительство полностью окупаются, считает Евгений Хуторянский, генеральный директор компании Ваш Дом. Близость воды создает комфортные условия для домовладельца, делает общественную зону отдыха удобной и привлекательной: можно прогуливаться всем семейством, приглашать на барбекю друзей и партнеров по бизнесу. Водный объект придает жилью высокий статус, что в свою очередь увеличивает цену недвижимости.

Впрочем, не обязательно вгрызаться в землю. Можно, к примеру, превратить в озеро местный овраг, по которому протекает ручеек, как это сделали дизайнеры при проектировании поселка Времена года. Правда, без финансовых вливаний тоже не обошлось. На укрепление грунта по берегам и углубление дна пришлось выложить полмиллиона долларов. Зато отдача была быстрой и эффектной. Только за первый год продаж реализовали четверть всех коттеджей, что считается очень неплохим показателем.

А если на территории сразу два водных объекта? Или даже три? Например, в поселке Величъ соседствуют самодельный пруд и рукотворная река Величка. В поселке Графские пруды, который возводит компания Аллтек Девелопмент, выкопано несколько водоемов да не таких, которые можно переплюнуть или перепрыгнуть. Главное озеро занимает центральную часть территории и имеет площадь 1,6 га. Непосредственный выход к воде имеют 14 участков, ширина береговой линии каждого из них 30 м. Из окон коттеджей открывается прекрасная панорама: днем видны плес и пешеходный мостик, а вечером и ночью заметно, как подает сигналы поселковый маяк.

Удачным примером по созданию искусственного водоема является поселок Княжье озеро. Там кроме приусадебных участков у берега расположились и местный ресторан, и территория для прогулок и отдыха. Постарались и строители Резиденции Бенилюкс: они значительно повысили инвестиционную привлекательность своего проекта, реконструировав высохшее русло реки Синичка и расширив его до 50 м.

На берег сесть и рыбку съесть
Иногда владельцы коттеджей получают возможность не только любоваться красотой рукотворного пруда, но и рыбачить. Это еще один бонус для покупателей, продолжает перечислять преимущества искусственных водоемов О. Маринин. Мало того, у администрации загородного жилья возникает мысль использовать искусственное озеро (если позволяют его размеры) и для разведения рыбы на продажу. Правда, такая практика крайне редка.

В некоторых поселках подобные водоемы организуют не только для любительской, но и для спортивной рыбалки. И уже не в одном и не в двух, а в целом ряде подмосковных поселков удается поудить карася, карпа, форель, сазана и даже стерлядь и осетра. Такое удовольствие предлагают получить, например, в поселке Сорочаны, что в 47 км от МКАД по Дмитровскому направлению, или в поселке Московское море, что в 107 км по Ленинградскому шоссе. В Сорочанах на самом берегу оборудованы специальные кабинки для ловли. Если нет времени и желания готовить уху или жаркое самостоятельно, пойманную рыбу можно передать в кафе, где ее приготовят квалифицированные повара.

Наши консультанты утверждают, что в каждой экосистеме наступает кризисный этап, когда необходимо снижать численность популяции видов. Так вот, по нашим прогнозам, в поселковой реке Величке сейчас плавает около 8 т рыбы, а вес некоторых особей достигает 3 кг, не без гордости замечает П. Кирилловский. Чтобы запустить молодняк, в ближайшее время необходимо выловить всех старых рыб. Ведь в благоприятных условиях рыба плодится быстрее.

Впрочем, если подходить к ее разведению по науке, то виды следует выбирать в зависимости от функций, заложенных девелопером в организацию объекта. Если поселок рассчитан на рыбаков, приветствуется наличие в озере щуки, сома, карпа, карася, белого амура. Если пруд спроектирован с учетом небольшой толщины водного массива, в нем можно разводить только неприхотливых рыб, таких как карп и карась. В более крупные искусственные водоемы для поддержания чистоты воды иногда помещают обитателей дна, способ питания которых сохраняет естественный баланс экосистемы. К таким видам относятся толстолобик и белый амур.

Плата за удовольствие
О дороговизне строительства рукотворного пруда мы уже сказали. Финансовые затраты на его обслуживание не менее велики, хотя и распределены на долгое время. Жители поселка словно покупают кусочек водоема в долгосрочный кредит. Чисткой водоемов, уборкой берега, разведением рыбы, поддержанием в надлежащем состоянии аттракционов (лодок или катамаранов), как правило, занимаются представители службы эксплуатации. Это квалифицированный и весьма затратный труд. Поэтому стоимость всех перечисленных услуг и работ приходится включать в общую сумму ежемесячных платежей домовладельцев.

Чистоту и прозрачность воды обычно поддерживают с помощью установки специальных фильтров или использования биологически активных веществ. Есть и другие методы: к примеру, в поселке Сорочаны искусственное озеро постоянно пополняется водой из артезианской скважины.

Нет ничего сложнее, утверждает Е. Хуторянский, чем проектирование и создание ландшафтного дизайна для искусственного водоема. Специалисты должны принимать во внимание множество различных факторов. Например, просчитывать, насколько шумными будут спланированные ими водопады. Очень важно обеспечить и оптимальный микроклимат в прибрежной зоне. Слишком высокая влажность грозит нашествием мошек и комаров.

Что касается дизайна и озеленения, то чаще всего по берегам пруда высаживают декоративные деревья, кустарники и травянистые растения. Сборные мостики, камни, мощеные дорожки завершают картину рукотворного водного объекта. Искусственный пруд, как и естественный, требует качественного обслуживания. Но несмотря на все сложности и затраты, он отлично разнообразит досуг жителей поселка и доставит им истинное удовольствие.

Если цемента будет много, а аукционы по выделению участков под строительство станут прозрачными, рост цен на жилье замедлится и, возможно, остановится вовсе. И тогда улучшить свои жилищные условия смогут не 40% населения, как сейчас, а гораздо больше. Об этом в ходе конференции на сайте rost.ru рассказал вчера председатель комиссии по развитию рынка доступного жилья при Совете по национальным проектам Александр Браверман.

Возможно, мало кто об этом знает, но в одиннадцати регионах России недавно стартовали пилотные проекты по комплексной жилищной застройке, которые должны привести к появлению 20 млн кв. метров жилья. За их реализацией и наблюдает возглавляемая Браверманом комиссия.

- Наша цель - создать механизм строительства комфортного жилья, который потом можно будет тиражировать на всю страну, - сообщил чиновник.

Пока в эксперименте участвуют одиннадцать регионов, которые представляют всю Россию как в географическом, так и в социально-экономическом плане. Таким образом, в списке оказались Южно-Сахалинск, Вологда, Череповец, Иваново и Ярославль, Пермь, Тюмень, Кемерово, Казань, Новокузнецк и Омск. Перед стартом проектов в этих городах был проведен опрос 11 тысяч жителей с целью выяснить, в каком жилье они нуждаются и на каких условиях готовы его приобретать. Выяснилось, что 60% опрошенных хотят жить в многоэтажных домах, 40% - в собственных.

Исследование также показало, что из всех нуждающихся в улучшении жилья людей 41% может позволить себе приобрести новое жилье, продав старое, взяв ипотечный кредит или заняв денег у родных-друзей. При этом оптимальная цена, за которую большинство согласилось бы купить квартиру, равна 31,6 тысячи рублей за квадратный метр.

- Такова сегодня потенциальная готовность населения платить за квадратный метр жилья в среднем в этих регионах, - пояснил Александр Браверман, отметив, что для достижения этой планки ни в коем случае не будут применяться административные меры.

- Мы можем регулировать вопрос стоимости жилья одним-единственным способом - увеличивая предложение, - продолжил чиновник.

Предложение же складывается из земельных площадок, из обеспечения инфраструктурой, из демонополизации рынка строительных материалов и тоже единственным способом - строительством большего количества заводов. Мы выявили возможности дополнительного ввода мощностей по цементу на 31 миллион тонн в течение трех лет, - признался Браверман.

Разрушать также планируют и старую схему проведения аукционов по выделению земельных участков под строительство. Для борьбы с правонарушениями в финансовой области, вообще по строительной отрасли в целом, нет ничего другого, как создание понятного и прозрачного механизма, одним из элементов которого, мы надеемся, будут документы, разрабатываемые комиссией. А именно: должны быть совершенно понятны правила выделения участков, аукционные правила, - пояснил руководитель комиссии.