Ипотека и недвижимость - Несмотря на спрос, дешевых офисных помещений становится все меньше

В начале 2007 года московские гостиничные номера были признаны самыми дорогими в мире. При этом, по данным экспертов рынка, рост цен не прекращается из-за дефицита номерного фонда, а количество туристов и бизнесменов, приезжающих в столицу, только растет. В качестве альтернативы российские туристические агентства стали предлагать так называемые сервисные квартиры, которые можно арендовать на короткий срок.

На заре XXI века
Рынок краткосрочной (посуточной) аренды квартир стал приобретать цивилизованные формы в начале 2000-х годов. Именно тогда на российском рынке стали появляться первые профессиональные операторы и управляющие компании, специализирующиеся на этом бизнесе. Пик популярности данной услуги пришелся на 2004--2005 годы, когда многие советские гостиницы стали подвергаться реконструкции и номерной фонд столицы уменьшился. В то же время сервисные квартиры при доступной стоимости обладали хорошим ремонтом, оснащались техникой и, что немаловажно, рядом услуг, сопутствующих гостиничному бизнесу.

Сегодня рынок краткосрочной аренды подразделяется на сегменты. Можно выделить два основных: элитные квартиры в центре Москвы (элитные квартиры в отдаленных районах не востребованы на рынке), а также квартиры без евроремонта. Параллельно с этим продолжает существовать так называемый примитивный сегмент краткосрочной аренды, который в том или ином виде существовал всегда. К нему относят те квартиры или комнаты, которые сдаются частными лицами (часто бабушками на вокзалах) за небольшую плату, -- рассказывает директор по маркетингу компании LikeHome Юлия Мыгыева.

Посуточная аренда пользуется спросом не только среди туристов, но и среди людей, приезжающих в столицу в командировку на срок от нескольких недель до нескольких месяцев. При этом у каждого сегмента сервисных квартир своя целевая аудитория. К примеру, квартиры в историческом центре Москвы, особенно VIP-апартаменты, интересны прежде всего иностранным туристам и приезжающим в деловые командировки иностранным менеджерам высшего звена.

Несмотря на то что предложение сервисных квартир довольно большое и постоянно пополняется, агентства советуют бронировать понравившиеся апартаменты заранее, так как наилучшие варианты уходят довольно быстро.

Не все включено
Из достоинств краткосрочной аренды можно отметить следующие: в первую очередь даже небольшая двухкомнатная квартира, площадью порядка 50 кв. м, почти вдвое больше стандартного гостиничного номера. Кроме того, сервисные квартиры зачастую имеют не только телевизор, но и DVD-плеер, музыкальный центр, стиральную и посудомоечную машины и другие предметы быта. Ну и самое главное: в квартире есть кухня со всем необходимым оборудованием: холодильник, плита, микроволновая печь и т.п., вся необходимая посуда. Все это делает проживание в квартире более привычным, можно сказать, домашним и комфортным. Это немаловажно, когда после работы человек возвращается домой и хочет отдохнуть, -- комментирует управляющий Intermark Serviced Apartments, Денис Шмарев, -- Среди прочих преимуществ квартир над гостиничным номером назову бесплатный высокоскоростной Интернет, бесплатные звонки по городу, ну и, конечно, суточную стоимость такой аренды.

Профессиональные агентства-арендодатели предоставляют своим клиентам и сервис, аналогичный гостиничному, причем зачастую без дополнительной оплаты. Обычно в арендную ставку уже включены следующие услуги: уборка квартиры несколько раз в неделю, смена постельного белья и полотенец, круглосуточное техническое обслуживание, охрана, вызов такси, а также информационная поддержка. Некоторые компании также бесплатно оформляют иногородним и иностранцам регистрацию по месту пребывания. Остальные услуги клиент может получить за дополнительную оплату.

Однако если у гостя, остановившегося в наших апартаментах, что-то случилось (к примеру, не открывается, дверь, заел замок и т.д.), то, хотя у нас и работает круглосуточная горячая линия, помощь придет не сразу, как в отеле, где весь обслуживающий персонал находится в одном месте, -- замечает Юлия Мыгыева из компании LikeHome. Некоторые арендаторы в качестве недостатка также отмечают отсутствие вестибюля и ресепшн, шведского стола, а также включенного в стоимость финтес-центра.

Стоит также иметь в виду, что, арендуя квартиру на короткий срок, арендодатель определяет лимит постояльцев. Как правило, в однокомнатной квартире могут остановиться один или два человека, в двухкомнатной -- от трех до четырех. Количество проживающих нередко оговаривается в договоре, который арендатор заключает с компанией-арендодателем. От этого же фактора зачастую и зависит цена.

Чем дольше, тем дешевле
У квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду, есть и еще одно преимущество перед гостиницей -- это их цена. Экономия может составить до 50%. Самые дешевые квартиры можно найти на окраине города у частников, их цена может быть порядка 1000--1500 руб. в сутки. Чем ближе к центру, тем дороже. Арендные ставки внутри Третьего транспортного кольца начинаются от 2000 руб. Так, к примеру, однокомнатная квартира в ЦАО обойдется в среднем в 2500 руб. Арендные ставки на двухкомнатные квартиры стартуют с 3500 руб., а трехкомнатные --с 4000. Цены на VIP-апартаменты довольно высоки, в некоторых случаях сравнимы с ценами на пятизвездочную гостиницу и могут доходить до 11 000 руб. за сутки. К примеру, двухкомнатная квартира на Старом Арбате с евроремонтом предлагается агентством за 6000 руб. в сутки, а на Тверской есть предложения по 10 и даже 11 тыс. рублей.

При формировании цены главными показателями являются количество комнат и расположение квартиры. Самые дорогие квартиры расположены на Арбате, Остоженке, Тверской, а также в районе Замоскворечья. Немаловажную роль играют такие показатели, как качество ремонта и мебели, а также наличие или отсутствие охраны, консьержа, -- рассказывает начальник отдела аренды агентства недвижимости DOKI Ольга Сугоняева. В компании Intermark Serviced Apartments также считают, что на ценообразование влияют тип дома и качество ремонта в подъезде, вид из окна, а также длительность проживания. В нашей компании принято такое правило: чем дольше живет гость, тем меньше посуточная арендная ставка. Например, однокомнатная квартира у метро Маяковская будет стоить 6500 руб. при проживании от 1 до 3 суток, 5300 руб. при проживании от 4 до 10 дней, 4200 руб. при проживании от 11 до 29 дней, 3900 руб. при проживании от 30 дней и 3600 руб. при проживании от 90 дней, -- отмечает Денис Шмарев.

Ставки на краткосрочную аренду растут довольно стремительно. Так, по данным компании DOKI, за прошедший год цены выросли на 30%, аналитики компании Likehome считают, что на 20%, а в агентстве Intermark Serviced Apartments предполагают, что рост цен составил 15--20%. Связано это с ростом цен на долгосрочную аренду, что, в свою очередь, связано с ростом цен на покупку квартир. Большинство компаний предлагает в посуточную аренду квартиры, которые они арендуют у собственников. Соответственно рост цен на долгосрочную аренду вынуждает компании, занимающиеся краткосрочной арендой, поднимать ставки, -- отмечает Денис Шмарев.

Как стать арендодателем
Сдавать квартиры в краткосрочную аренду становится все более выгодно для их владельцев. Потенциальный арендодатель может пойти двумя путями: заниматься этим бизнесом самостоятельно либо обратиться к профессиональному оператору.

В первом случае владельцу придется преодолеть некоторые трудности. По мнению Юлии Мыгыевой, не каждый человек станет снимать квартиру у частного лица, так как это связано с риском быть обманутым или получить услугу ненадлежащего качества. Во-вторых, рекламную кампанию может обеспечить только компания с более или менее существенным оборотом. В-третьих, обеспечение элементарного сервиса потребует от собственников таких временных и физических затрат, что, устроившись куда-нибудь на работу, они будут получать в результате больше, -- говорит г-жа Мыгыева.

Во втором случае можно нанять профессиональную компанию. Сегодня на рынке представлено более 100 различных компаний, специализирующихся на сдаче квартир в краткосрочную аренду, однако далеко не все из них в состоянии обеспечить беспрерывный поток клиентов и поддерживать вашу квартиру в хорошем состоянии. При выборе компании стоит руководствоваться следующими критериями: сроком работы компании на рынке, ее репутацией и клиентами, а также, что немаловажно, количеством квартир, которые уже находятся в базе фирмы. Определившись с компанией, нужно иметь в виду, что существует два варианта сотрудничества. В первом случае компания, к которой вы обратитесь, возьмет вашу квартиру в управление, произведет ее оценку, а вы, в свою очередь, должны предоставить все документы, подтверждающие права собственности, и подписать договор. Остальное -- забота управляющей компании, рассказала Ольга Сугоняева из компании DOKI. При этом собственник получает рыночную арендную ставку, а его квартира находится в полном управлении компании.

Во втором случае компания ищет клиентов для собственника и получает оговоренную комиссию. При этом арендная ставка будет выше, однако собственник несет риски простоев квартиры, связанных с поиском новых клиентов, а также самостоятельно занимается техническим обслуживанием квартиры. Но даже при таком варианте наша компания за свой счет предоставляет горничную, а также самостоятельно занимается заселением и выселением клиентов, рассказал Денис Шмарев.

У краткосрочной аренды есть некоторые преимущества по сравнению с долгосрочной. Доверяя квартиру профессиональному оператору, владелец может быть уверен, что его имущество находится в нормальном состоянии, в этом заинтересована сама управляющая компания. Чего нельзя сказать о частных лицах, арендующих на долгий срок. Правда, имеется и небольшой риск. По мнению специалистов компании DOKI, это риск того, что квартира не будет востребована, но эти риски оцениваются на начальном этапе консультантом, который в результате определит, что выгоднее для данной конкретной квартиры -- долгосрочная или краткосрочная аренда.

Некоторые специалисты утверждают, что доходность от краткосрочной аренды немного выше, нежели сдача квартиры на долгий срок. Доходность зависит от условия предоставления квартиры в управление -- долгосрочности договора с компанией и многих других условий. Главное, что доходность краткосрочной аренды выше, чем от долгосрочной, при условии успешной реализации. Но это уже зависит от профессионализма управляющей компании, -- отмечает Ольга Сугоняева из компании DOKI.

Правда, в компании LikeHome убеждены, что разницы в доходности практически нет. Денис Шмарев из Intermark Serviced Apartments отмечает, что все зависит от типа сотрудничества арендодателя и компании. Если компания не арендует на длительный срок квартиру, а только ищет клиентов, собственник выигрывает в денежном плане, получая на 50--70% большую арендную ставку, чем при долгосрочной аренде. В то же время при сдаче квартиры в аренду компании-оператору собственник получает рыночную арендную ставку, как и при долгосрочной аренде, но все заботы о клиентах и техническое обслуживание квартиры компания берет на себя.
Международная классификация объектов коммерческого назначения подразделяет офисные здания на три типа: А, В и С. В настоящее время основной приток инвестиций приходится на сегменты А и В. И хотя в секторе дешевых помещений есть незанятые и высокодоходные ниши, немногие девелоперы берутся за такие проекты. Сложившаяся ситуация оборачивается боком для потенциальных арендаторов, ведь дефицит предложения в данном сегменте растет из года в год.

С-класс - где и сколько
Рынок офисных площадей класса С зародился на заре туманной юности российского капитализма. Именно тогда, в 90-е, все научно-исследовательские институты и другие государственные учреждения внезапно лишились бюджетного финансирования и стали сдавать свои помещения в аренду. Сегодня наследство советских времен в виде бывших НИИ, перепрофилированных промышленных предприятий, нереставрированных особняков принято считать классом С. Кроме всего прочего, к данному сегменту можно отнести помещения на первых этажах жилых домов в спальных районах и новый зародившийся формат -- бизнес-центр в многоквартирном доме. В таком случае часть дома отдана под офисные помещения для малого и среднего бизнеса, для которого цена арендной ставки является определяющей, а местоположение не играет значительной роли. Этот формат новый для рынка, поэтому сейчас сложно понять, насколько он будет востребован, -- комментирует руководитель направления коммерческой недвижимости компании МИАН--агентство недвижимости Сергей Лобкарев.

Как правило, здания класса С характеризуются низким уровнем предоставляемых услуг, непрезентабельным внешним видом и довольно высоким уровнем износа инженерных систем. Зачастую в них предусмотрена только система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования помещений. В офисах класса С нет развитой инфраструктуры, и не всегда имеется паркинг, -- говорит руководитель отдела офисной недвижимости консалтинговой компании Praedium Юрий Юдаков.

Офисы класса С можно найти как и в центре, так и на окраинах Москвы. Довольно много объектов находится на севере и северо-востоке города, а также юге, юго-западе, в районе Теплого Стана и Калужской. Кроме того, дешевые офисные помещения сконцентрированы вдоль основных транспортных магистралей города, таких, как Каширское, Варшавское, Дмитровское, Ярославское, Ленинградское, Волоколамское, Волгоградское и Рязанское шоссе.

Также многие промышленные объекты, расположенные в непосредственной близости от метро, были перепрофилированы под офисные центры низшего сегмента. Большинство таких предприятий находится на юге, юго-востоке столицы. Сюда можно отнести промзоны у станций метро Электрозаводская, Семеновская, Войковская, Рязанский проспект.

В центре офисные помещения класса С представлены в виде неотреставрированных особняков, НИИ, а также промышленных предприятий, которые до сих пор не подверглись редевелопменту. Для примера можно привести завод имени Орджоникидзе или промышленные предприятия на Павелецкой.

Подсчитать точную долю класса С на московском рынке офисных площадей не представляется возможным. В первую очередь это связано с тем, что большинство сделок аренды осуществляется через серые схемы и лишь в редких случаях объекты попадают на открытый рынок. По мнению Сергея Лобкарева из компании МИАН, в общей сложности объем офисного сектора приближается к 15 млн кв. м, из них порядка 7 млн кв. м приходится на офисы класса А и В. Все остальные метры приходятся на класс С. В то же время генеральный директор компании Миэль -- коммерческая недвижимость Андрей Бушин полагает, что доля помещений класса С составляет порядка 25--26% от общего объема офисных площадей. Ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Максим Жуликов считает, что данный сегмент занимает не меньше половины рынка. Но в последнее время доля офисных площадей класса С естественно уменьшается за счет строительства качественных помещений класса А и В. Кроме того, многие владельцы немодернизированных зданий осознали, что теряют в доходности, и перепрофилировали свои объекты в класс В.

Кто формирует спрос?
Спрос на помещения класса С в разы превышает существующее предложение. В особенности недорогие помещения востребованы среди малых и средних предпринимателей. Зачастую они хотят арендовать от 30 до 150 кв.м, так как для размещения их сотрудников не требуется большое помещение. Поскольку нарезка малых офисов осуществляется в основном в зданиях невысокого класса, выбор делают именно в их пользу, -- комментирует Андрей Бушин из компании Миэль--коммерческая недвижимость. -- Также офисы класса С пользуются спросом у организаций, для которых важна экономия затраченных на аренду помещения средств, а его престижность не играет большой роли.

Крупные российские и зарубежные компании также нередко заинтересованы в аренде офисов класса С. Как правило, они снимают от 500 до 10 тыс. кв. м и располагают здесь свои бэк-офисы или call centre.

По мнению аналитиков некоторых консалтинговой компаний, спрос на подобную недвижимость создается прежде всего невысокими арендными ставками. Но, по правде говоря, цены в данном сегменте могут сильно разниться, все зависит от индивидуальных особенностей объекта и его месторасположения. Согласно данным аналитического департамента компании Praedium, ставки аренды на такие помещения за Третьим транспортным кольцом и в спальных районах варьируются от 250 до 400 долл. за кв. м. Сергей Лобкарев из компании МИАН приводит следующие данные: цена аренды 1 кв. м в офисах класса С сегодня составляет от 200 до 500 долл. в год вместе с НДС и коммунальными платежами. Но расценки в этом сегменте растут. И сегодня можно встретить предложения класса С и за 700 долларов.

Андрей Бушин из компании Миэль -- коммерческая недвижимость отмечает, что в первом полугодии 2007 года административные здания класса С являются лидером роста средних арендных ставок, поскольку волна общего роста цен на недвижимость достигла и менее качественных площадей, хоть и с некоторым опозданием.

С продажей офисов класса С ситуация несколько иная. Эти помещения можно даже найти среди предложений ведущих московских риэлторских агентств. Стоимость квадратного метра площадей класса С составляет от 3500 до 5500 долл. Наибольший темп прироста цен (9,4% за первое полугодие 2007 года) в этом году наблюдался именно по категории административных зданий, -- отмечает Андрей Бушин. Правда, если здание продается под последующую реконструкцию, цена квадратного метра будет составлять от 1000--1700 долларов.

Девелоперы не проявляют интереса
Несмотря на высокий спрос в данном сегменте рынка, российские и западные инвесторы не проявляют заинтересованности. По оценке аналитиков компании GVA Sawyer, на сегодняшний день в Москве не ведется строительство офисов класса С с нуля. Однако известны примеры реконструкции зданий более низкого класса, которые после проведения, например, ремонтных работ фасада были сданы в аренду по более высокой ставке, хотя классность площадей при этом не повысилась. Доходность подобных проектов зависит от первоначальной стоимости приобретенного объекта и может достигать 30--40%.

Сергей Лобкарев из компании МИАН объясняет сложившуюся ситуацию таким образом: На сегодняшний день потребность в офисах класса А и В настолько велика, что естественная реакция рынка -- удовлетворить в первую очередь эту потребность. И такая ситуация сохранится в ближайшие три-четыре года. В течение этого периода, по нашему мнению, сложно будет говорить об интересе девелоперов к офисам класса С. Что будет после того, как рынок окажется насыщенным офисами А и В, покажет время.

Дороговизна московской земли тоже играет свою роль. Строить на ней новые офисные объекты эконом-класса нерентабельно, -- комментирует руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков. -- Себестоимость строительства между классами А и С не сильно различается.

Судьба класса С
Незаинтересованность девелоперов в строительстве офисных площадей класса С провоцирует уменьшение доли этого сегмента. Так, по данным компании Миэль, за последние два-три года темпы снижения доли офисных площадей класса С составляют около 0,2 процентного пункта в полгода, поскольку в настоящие время подобные помещения подвергаются ликвидации или реконструкции, в результате чего статус здания повышается. Возможно, объемы площадей низкокачественных офисов и пополняется за счет устаревших помещений класса В, однако пока такие примеры на рынке не видны, -- сообщили в компании Миэль.

Прогнозы экспертов рынка вряд ли утешительны для потенциальных арендаторов офисов класса С. Некоторые аналитики вообще полагают, что со временем данный сегмент попросту исчезнет с рынка Москвы. Эксперты компании GVA Sawyer считают, что развитие рынка офисов класса С если и будет происходить, то в направлении к МКАД и Подмосковья. А в компании Praedium отмечают, что офисы класса С на окраинах Москвы и в Подмосковье скорее всего в основной массе будут представлены бизнес-инкубаторами, технопарками. За счет более доступной и дешевой по сравнению с Москвой земли такие объекты, возможно, будут отвечать некоторым условиям столичного класса В, т.е. иметь больше рекреационных территорий и парковочных мест. Однако их удаленность от центра автоматически причисляет их к классу С. Учитывая общую децентрализацию бизнеса и открытие крупными компаниями бэк-офисов, это может быть удобно для них, а компании, строго рассчитывающие свой бюджет, будут вынуждены выезжать за пределы города.