Ипотека и недвижимость - Цветные сны неведения

Деревянное домостроение в Сибири нуждается в развитии. Застройщики должны объединиться в ассоциацию, а стихийная застройка уступить место цивилизованным поселкам.

Современные технологии деревянного домостроения позволяют быстро и дешево возвести и терем в русском стиле, и дом американской мечты. В богатом лесом Красноярском крае фирмзастройщиков достаточно, а вот деревянных домов мало. С трудом верится, что сибиряки не хотят использовать этот традиционный материал. Развитие рынка индивидуального малоэтажного строительства тормозят неразвитость финансовых инструментов и проблемы с инфраструктурой.

Избушки городские
Девушка Ира обычная жительница Красноярска. Но быт ее непонятен большинству обитателей многоквартирных домов. Огурчики китайские она не ест. Ведь с грядки вкуснее и полезнее. А в качестве отказа от нее можно получить неслыханное оправдание: Не пойду, говорит, сегодня гулять. Мне георгины нужно выкопать и в погреб спустить. Заботы Иры оправданы. Она живет в центре города, но в своем деревянном доме: с огородом, банькой и злой собакой на цепи.

В Красноярске много старых деревянных домов. Большинство из них подходят под категорию аварийного и определенного под снос жилья. Владельцы избушек многие годы ждут, когда на месте их домов построят многоэтажку, а им достанутся обычные городские квартиры. Поэтому неудивительно, что деревянные здания не выглядят для красноярцев подходящим вариантом. Горожане, желающие обзавестись собственным домом, останавливаются на всевозможных материалах, но на дереве в последнюю очередь. Строительный же рынок давно изменился и готов предоставить самые современные технологии. Но механизмов торможения этого сегмента достаточно и без учета стереотипов потребителей.

А банки против!
В Международном выставочно-деловом центре Сибирь на выставке Технодрев-Сибирь 2007 в Красноярске на круглом столе Деревянное строительство в Сибирском федеральном округе. Состояние и тенденции развития специалисты деревянного домостроения пытались разобраться: что мешает расширять эту, казалось бы, заведомо успешную отрасль?

И выяснилась самая существенная причина: очевидная и всем понятная. На возведение деревянных домов у горожан нет денег. Именно деревянных домов! Потому что большинство людей сегодня приобретает жилье в кредит, а на строительство деревянного дома банки ипотеку не оформляют. Для этого требуется одобрение страховой компании. Для страховщиков деревянный дом связан с большим количеством рисков: он горит, гниет, древесину точат паразиты. Современные средства защиты дерева, которые способны устранить все эти риски без исключения, страховыми компаниями в расчет не берутся.

Наверное, многим горожанам хватило бы денег на строительство коттеджа и без банковского кредита. Лидером по экономичности является каркасное домостроение: несколько кубометров химически обработанного дерева и утеплители основные материалы для возведения такого жилья. Технология оправдала себя в Финляндии, Швеции. Дом американской мечты это тоже каркасная конструкция.

Проблема в том, что на конечную стоимость дома сегодня меньше всего влияют цены строительных материалов. Стоимость строения может составлять 1/8 от общей цены дома, говорит директор компании Деревянные терема (Красноярск) Игорь Морозов. Все остальное расходы на проектирование и создание инфраструктуры. Заказ приходится размещать в крупных бюро. Он дорого стоит, но легко проходит согласование в кабинетах власти за счет известного имени самого бюро. Но, по мнению Морозова, качество проектов оставляет желать лучшего. Застройщику приходиться вносить в него изменения. Львиную долю расходов отнимает инфраструктура. Это может быть только подведение коммуникаций, создание небольшого поселка с дорогами или комплекса со всеми социальными объектами: магазинами, больницами, детскими садами и школами.

В решении этой проблемы есть два противоположных мнения. Игорь Морозов, к примеру, считает, что намного дешевле делать поселки автономными: брать воду из скважины, не подводить отопление, а ставить мини-котельные. В этом случае расходы будут ограничиваться проведением электричества и организацией подъездных путей. Есть застройщики, которые считают, что готовые строительные площадки должны быть предоставлены администрацией края. И в этом мнении тоже есть зерно истины: в противном случае затраты на строительство больниц и школ лягут в полном объеме на плечи покупателей домов. Любой элемент комфорта включается застройщиком в стоимость коттеджа, из своего кармана фирмы ничего спонсировать не собираются.

Хоть краешек земли
Пока коттеджные поселки Красноярска были маленькими, проблем не возникало. Их жители пользовались инфраструктурой города. Когда же под малоэтажную застройку в пригороде были выделены огромные площади, появились проекты коттеджных микрорайонов. Краевая администрация постаралась стимулировать строительство и взяла на себя финансирование социальных объектов. Никто не обещает, что единожды установленные правила игры будут действовать всегда. В любой момент власть может потребовать от строителей полной самостоятельности.

В пригороде Красноярска ведется строительство нескольких поселков. Пока возведение коттеджных комплексов можно считать экспериментом. С застройкой деревянных поселков решили не торопиться изучить рынок, спрос, наличие площадок. Агентство Приоритет выиграло тендер на проведение исследовательской работы Развитие деревянного домостроения на территории Красноярского края. С его помощью будут разработаны не только экономические механизмы, способные снять сложности строительства деревянных домов, но и просветительские мероприятия. Программа должна ответить на главный вопрос: что может сделать власть, чтобы в крае строилось больше деревянных домов? Планируется определить приоритетные инвестиционные проекты индустриального производства деревянных домов.

Дома-экспонаты
Просветительская работа не зря занимает в программе одно из главных мест. Потенциальные покупатели действительно не в курсе, что современные технологии деревянного домостроения давно ушли вперед. Другое дело, что каждой фирме в отдельности вести просветительскую работу сложно. В Санкт-Петербурге, где деревянное домостроение развито намного лучше, чем в Сибири, эту функцию взяла на себя ассоциация деревянного домостроения. Сотрудник компании Фаэтон в Санкт-Петербурге Алексей Кузнецов говорит, что ассоциация занимается распространением информации о фирмах и организует участие застройщиков в специализированных выставках по всей стране. Ассоциация стимулирует продвижение правовых документов. Технологии меняются, а ГОСТы остаются старыми. Через ассоциацию проще менять устаревшие правила, считает он.

Бурное развитие деревянного домостроения в Северной столице объясняется наличием строительных площадок. У нас уже существуют целые поселки из деревянных домов и достаточное количество площадок под застройку с подведенными коммуникациями. Об этом в первую очередь позаботились власти, рассказывает Алексей.

Представитель выставочной компании Рестек (Санкт-Петербург) Игорь Авдашкевич приводит факты из своей практики: В Санкт-Петербурге есть выставочные участки, на которых строятся дома со всеми коммуникациями. Месяца через два дома-экспонаты продают, и в них селятся люди. Оказывается, при создании благоприятных условий деревянное домостроение может успешно развиваться.

В Сибири большую популярность приобретают новые материалы, например, газобетон и сэндвич-панели. Красноярцы предпочитают заимствовать иностранные технологии, в то время как иностранцы предпочитают скупать нашу древесину. И за нее готовы вести войну на самом высоком уровне. Едва законодатели строительных мод Сибири финны и шведы услышали о повышении пошлин на экспортный российский лес, тут же пригрозили поставить под сомнение вступление России в ВТО. Тем самым лишь доказали ценность старейшего строительного материала.
В скором времени наличие страхового полиса гражданской ответственности для строителей станет определяющим фактором присутствия на рынке. Но для большинства местных игроков Сибири тема страхования строительно-монтажных рисков по-прежнему остается не только незначительной, но и даже немодной.

Как и в большинстве российских регионов (за исключением юга России и отдельных европейских территорий), сибирские стройки в части страхования сильно отстают от московских масштабов. Специалисты расходятся в оценке объема рынка страхования строительно-монтажных рисков (СМР). По данным компании КапиталЪ Страхование (Москва), в целом полисами защищено не более 7 10% от общего объема строительства, в Росгосстрахе показатель более оптимистичен около 14%. Если исключить из этих данных столичные цифры, картина в регионах окажется еще более скудной. Так как только на Москву и Санкт-Петербург приходится порядка 80% существующего объема рынка.

И все-таки страхование СМР на подъеме. С каждым годом количество обратившихся к нему строителей и инвесторов растет. Хотя пока используется только минимальный потенциал: по мнению специалистов компании Ингосстрах (Москва), в стране в настоящее время покрывается от 2 до 5% всех строительных рисков. И тут можно было бы сказать, что перспективы развития страховых предложений в сфере строительно-монтажных работ впечатляющие, но останавливает несколько взаимосвязанных факторов. Специфика данного продукта очень сложная. Она определяется индивидуальным набором рисков для конкретной стройки и отсутствием статистики наиболее распространенных страховых случаев.

При этом сами участники девелоперского процесса не видят в страховании СМР инструмент защиты своих вложений. Многие организации закладывают в сметную стоимость проекта деньги на непреднамеренные траты. Такой запас составляет, как правило, не более 3% от общей стоимости объекта. Но эти средства не спасут инвестора от серьезных потерь, к которым может привести утрата оборудования или даже части объекта, а также от возмещения убытков третьим лицам, пострадавшим во время работ. В то же время полис может обойтись заказчику в 0,1% от общей стоимости объекта, а его грамотное составление обеспечит покрытие рисков, наиболее характерных для конкретного вида строительства. Страховщики утверждают, что размер взносов в среднем варьируется в пределах 1,5% от сметы здания. Начальник управления по страхованию имущества и гражданской ответственности Русской Страховой Компании (Москва) Людмила Чертовских убеждена, что непредвиденные события на строительной площадке приведут к серьезным финансовым потерям организации-подрядчика. В таком случае потребуется значительное отвлечение средств из производственно-строительного процесса на компенсацию убытков, а это не может не отразиться на сроках и качестве исполняемых подрядчиком работ, считает Людмила Чертовских. Но невысокий уровень страховой культуры тормозит развитие страхования СМР, препятствуя цивилизованному решению проблем, возникающих на стройплощадке.

Действительно, покупка полиса не самое популярное вложение для строителей. В Сибири рост страхования СМР вызван в основном притоком на девелоперский рынок зарубежных инвестиций. Иностранцы, следуя этике привычного им ведения бизнеса, требуют от подрядчика нивелировать ущерб от рисков. Во многом представленные выше цифры, отражающие региональную статистику, результат деятельности западных компаний на территории страны, и отчасти крупных московских игроков. В Сибири, по разным оценкам, доля участия зарубежного капитала на рынке недвижимости около 20%. Большая часть работ ведется на средства местных компаний. Причем профессиональных девелоперов или тех, кто использует кредитные деньги для реализации проектов (и без страховки просто не обслуживается банками), не так уж много. Значительная часть инвесторов в этом секторе представители крупных торгово-промышленных холдингов. Они вкладывают свободные капиталы своих компаний в сверхдоходный сегмент, создавая непрофильные активы в виде объектов недвижимости. Вторичный, но весьма прибыльный бизнес призван зарабатывать деньги сейчас, а потому зачастую воспринимается его владельцами как не требующий страховой защиты в будущем. В этих случаях полисом покрывается лишь минимальная часть рисков. Оставшиеся участники средние и мелкие региональные игроки вообще отрицают надобность приобретения полиса. Таким образом, состав игроков, цели, задачи и опыт на рынке недвижимости его представителей определяет их страховую культуру. Пока наличие таковой скорее исключение, чем правило для сибирских игроков.

Это показал и опрос Эксперта-Сибирь. Большинство обращений журнала к местным представителям строительной отрасли не нашло отклика, потому что многим предмет беседы оказался попросту незнаком.

Имущество на первом месте
К страхованию в Сибири прибегают компании, реализующие в основном сложные и капиталоемкие объекты недвижимости. Здесь наиболее популярными оказываются виды страхования имущества: самого здания, материалов, механизмов, машин, недвижимости, находящейся на объекте работ. От чего страхуют? Два основных варианта: от всех рисков (любые непредвиденные обстоятельства, известные в мировой практике) и выборочный список рисков, которые могут быть актуальными для конкретного объекта строительства пожар или стихия, противоправные действия. Еще один вид это страхование ответственности перед третьими лицами, в частности, подрядчика перед заказчиком. И это в большей степени относится к госконтрактам, где полис можно использовать не только в качестве финансовой защиты, но и в качестве обеспечения контракта. Кстати, участие государственного капитала также является драйвером развития рынка страхования СМР. Сохранность казенных денег вторая по популярности причина для покупки такого полиса после партнерства с иностранным инвестором. В отдельных регионах России осуществляются попытки ввести обязательное страхование ответственности подрядных организаций при проведении строительно-монтажных работ перед заказчиком. Реально эти программы функционируют в отраслях, где степень государственного или муниципального участия наиболее высока. По словам начальника отдела корпоративных продаж филиала (региональной дирекции) ОАО КапиталЪ Страхование в городе Новосибирске Андрея Власова, на территории Сибирского федерального округа действуют государственные программы по строительству, в часть из которых заложены средства на страхование СМР. Например, это широко распространено при дорожном строительстве. Начальник отдела страхования строительно-монтажных и сложных технических рисков ОАО Росгосстрах Игорь Рыжкин пояснил, что их поле деятельности в Сибири в этом сегменте главным образом составляет строительство и реконструкция мостов, тоннелей и нефтепроводов, а также объектов гидротехнического строительства.

Рынок предлагает еще и защиту вложений инвесторов. Это относительно новая услуга, где заказчик может застраховать упущенную выгоду. К примеру, потерю арендных платежей при несвоевременной сдаче объекта, если работы затянулись, в связи с тем же пожаром на площадке. Но такое предложение на сибирском рынке отклика пока не находит.

Что касается страхования гражданской ответственности, то с ним строительным организациям, продолжающим пребывать в счастливом неведении, познакомиться все-таки придется.

Перейдем на ты
Судьба страхования СМР активно обсуждается в законодательных кругах. Это связано с отменой лицензирования строительной деятельности. О том, что лицензирующие органы не в состоянии контролировать качество работ организаций, которым дают право осуществлять строительную деятельность, стало понятно давно. И проблему решили радикально лицензирование отменили. Сроки вступления соответствующего закона в силу переносились несколько раз в связи с тем, что альтернативные механизмы контроля придуманы не были. В итоге остановились на дате 1 июля 2008 года. Чуть больше полугода остается у законотворцев, чтобы создать и утвердить новые правила игры. В настоящий момент депутаты Госдумы введение обязательного страхования рассматривают в качестве основной идеи решения вопроса. Суть инициативы в том, что компании, ведущие капитальное строительство, должны будут становиться членами саморегулируемой организации и исполнять внутренние регламенты этого объединения. Обязательным условием членства в нем будет наличие договора страхования профессиональной ответственности. Несмотря на то что при утверждении данный проект сулит явный и бурный подъем сегмента, строители по большей части настороженно относятся к этой идее.

Игорь Рыжкин напоминает: В девяностые годы уже существовала практика вмененного страхования для получения лицензий на строительство. Тогда это не дало ничего хорошего ни страховому рынку, ни строителям, ни конечным потребителям, поскольку речь шла не о подлинной защите, а всего лишь о квазистраховании. Введение обязательного страхования может стать одним из реальных действенных механизмов защиты интересов третьих лиц, которые могут пострадать при проведении строительно-монтажных работ, но только если он будет подкреплен тщательно прописанными, эффективными процедурами получения возмещения. В противном случае и обязательное страхование, и его цель защита граждан и бизнеса останутся лишь на бумаге. Такие опасения разделяет и его новосибирский коллега из компании КапиталЪ Страхование Андрей Власов: Данный закон должен быть принят в непосредственном контакте со всеми участниками рынка. Страхование СМР более сложный вид деятельности, чем ОСАГО, поэтому необходимо скрупулезно подойти к принятию решения, дабы не нарушить интересы всех участников процесса.

В широком смысле шаги в сторону утверждения повсеместного страхования СМР отражают положительную тенденцию. Но поспешность, с которой будет осуществляться решение, заставляет участников тревожиться о качестве и продуманности механизмов. С одной стороны, эти меры, естественно, приведут к увеличению сбора премий в этом сегменте, но в то же время страховщикам придется более внимательно относиться к принимаемым рискам. И на первый план выйдет опыт подрядчиков и проектировщиков, что увеличит страховые тарифы для новичков рынка, рассуждает Андрей Власов. С другой стороны, велика вероятность всплеска активности в сегменте СМР среди компаний, имеющих небольшой опыт в страховании. По мнению исполняющего обязанности заместителя директора филиала Ингосстрах в Новосибирске Виктора Долженкова, страхованием строительных рисков уже сегодня начинают заниматься все больше компаний. Далеко не всегда они имеют необходимых профессионалов для этого. Более того, именно новички на рынке страхования строительных рисков зачастую неоправданно демпингуют. В итоге может получиться, что непрофессионалы-строители в погоне за дешевыми полисами могут прийти к непрофессионалам-страховщикам.

Как эти последствия скажутся на изменении страховой культуры игроков, судить можно однозначно. Средние и мелкие строительные фирмы, которые воспримут новый закон как очередную обязаловку, будут платить новым страховщикам по максимально низкому тарифу, что спровоцирует волну выхода на рынок недобросовестных страховых компаний и некачественных продуктов.