Ипотека и недвижимость - Проблема от никиты сергеевича

Процесс строительства собственного дома стремительно, буквально на глазах меняется. Вызвано это тем, что средний класс формирует новые требования к качеству строительства, срокам и комфорту жилища, и на рынке появляются компании, которые уже готовы этим требованиям соответствовать.

Загородное жилье из разряда дорогого и элитного продукта превращается в инструмент решения жилищного вопроса для среднего класса. Происходит это благодаря современным технологиям, которые способны сократить время строительства и его стоимость, а также появлению компаний, готовых предложить покупателю полный комплекс услуг по строительству домов под ключ. Одно из таких предприятий новосибирская проектно-строительная компания (ПСК) Новая земля.

Сцилла и Харибда индивидуального строительства
До недавнего времени заказчик, решив построить собственный дом, в большинстве случаев сам выступал в качестве генерального подрядчика, проектировщика и руководителя, а застройщиком выбирал бригаду строителей, чаще всего выходцев из ближнего зарубежья. Определялся этот выбор убеждениями, что так выйдет гораздо дешевле. Такая схема выработалась еще во времена эпохи первоначального капитала. Тогда, в 90−е годы прошлого века, появилось множество недостроенных краснокирпичных домов-замков, которые до сих пор смотрят на мир через пустые глазницы-окна. Кто-то забросил строительство, разорившись, а кто-то просто не дожил до его конца.

Появляются такие заброшенные дома и в наше время. Связано это чаще всего с тем, что, став генподрядчиком, человек, решивший возвести собственное жилище, не может осуществить квалифицированно все функции. Не полностью или неверно подготовленный проект, неправильно высчитанная смета ступени, ведущие процесс строительства в пропасть.

Компаний, которые могли бы взять на себя весь процесс строительства от начала и до конца, в Новосибирске было крайне мало. Но новый средний класс формирует спрос. Его движение в пригороды, за ограды загородных коттеджных поселков началось, и остановить его будет уже нельзя. Людям нужна возможность в короткие сроки построить комфортное жилище, не тратя на это баснословных денег и титанических усилий.

Спрос родил предложение. Компаний, способных на такое, пока недостаточно, они находятся на начальном этапе развития и во многом не готовы к промышленным масштабам строительства.

Новая terra incognita
ПСК Новая земля далеко не самая крупная строительная компания в регионе. Ей очень и очень далеко до гигантов, возводящих целые микрорайоны. Но она одна из первых, начавших предлагать строительство домов на основе каркасных технологий. Что поразило, когда начали изучать материалы о компании, так это сроки строительства, ответственность за эти сроки, которую она несет, а также цены. У человека, неподготовленного и напуганного стремительным ростом стоимости городских квартир, они вызывают просто оторопь. 1,5 2 млн рублей за индивидуальный двухэтажный дом площадью 120 150 кв. м. Такого быть просто не может! Это стало поводом для того, чтобы прийти и потребовать у совладельца ПСК Новая земля Евгения Тевлюкова ответа.

Дома, которыми можно гордиться
Оказалось, что сам Евгений начинал свою деятельность после окончания строительного института (Сибстрин, в настоящее время Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет) как раз с малоэтажного строительства. Потом они с партнерами создали компанию, которая успешно занималась обычным многоэтажным строительством. Но в 2000 году оказались перед выбором вкладывать большие деньги в развитие большого строительного бизнеса, конкурировать со старожилами этого рынка и рисковать потерять все или сосредоточиться на малоэтажке. Выбор был сделан в пользу второго. Так появилось ЗАО Модульные системы и конструкции, торговой маркой которого является созданная два года назад ПСК Новая земля.

Мне хочется возводить красивые, индивидуальные дома, которыми можно было бы гордиться. Я уже сейчас могу сказать: да, я построил тот и другой дом. Но на самом деле я проезжаю мимо них, и у меня не возникает никаких эмоций. Зато если проезжаю мимо красивого здания, которое раньше создал, до того, как занялся многоэтажным строительством, то появляются сильные эмоции, объясняет Евгений.

Но ведь основной объем строительства компании приходится на дома среднего ценового сегмента, которые стоят недорого и в которых не применяются дорогие дизайнерские решения? интересуемся мы. Именно такие проекты финансовая основа, за счет которой мы живем, отвечает Евгений. В этом году мы создадим всего два абсолютно оригинальных и ни на что не похожих проекта. Стеклянный дом-пирамиду, например. Потом можно будет с гордостью сказать это сделал я! Таких зданий, конечно, и не может быть много. Они скорее для души, а не для денег. Но даже среди построенных по типовым схемам у нас нет домов, которые бы повторяли друг друга.

Мама обои клеит
Человеку, решившему построить собственный дом, предстоит пройти сквозь череду непростых решений. Если остался позади выбор участка, где дом будет стоять, приходит очередь выбора материала, из которого строить дом.

Кирпич считается материалом надежным, из которого строят на века. Но он дорог. Вернее, не сам кирпич. Дорогим получается построенный из него дом, потому что он требует возведения монументального фундамента, привлечения рабочих соответствующей подготовки. Дерево материал более универсальный, но боящийся гниения и огня. К тому же дом из бруса подвержен усадке. Построенной из него коробке необходимо дать отстояться и высохнуть хотя бы год, что влияет на сроки строительства.

Активно продвигающиеся на наш рынок каркасные технологии предмет бурных, часто излишне ожесточенных споров потребителей. Поборники новых новых способов рьяно отстаивают превосходство каркасного домостроения перед традиционным, а его противники так же активно выискивают недостатки. Евгений Тевлюков на вопросы по этому поводу отвечает неохотно и немного резко. На самом деле недоверие в основном возникает не к материалам, а к организациям, самим строителям, говорит он. Как обычно происходит если увидел, как мама обои клеит, то уже думает, что сам строитель, может давать любые советы и рекомендации. Но когда ко мне приходит человек и учит меня, как следует строить, то мы с ним прощаемся. Если знаешь, как строить делай сам. Не надо давать советов.

Как говорит Евгений, Новая земля не занимается строительством только каркасных жилых домов. Выбор материала зависит от очень многих факторов от земельного участка, почвы, погодных условий, желаний заказчика. Мы не зациклены на одном материале. Если поставленную перед нами заказчиком задачу легче, дешевле и рациональнее решить с помощью кирпича или бруса, то мы это сделаем, говорит он.

Но основа компании строительство недорогих домов стоимостью 2 2,5 млн рублей из легких материалов. Из них 70% небольшие, средние домики. Здесь без современных материалов и технологий не обойтись. Новая земля является представителем компании Навигатор (Москва), которая производит панели с торговой маркой Экопан.

Сегодня это одна из самых передовых технологий. Во-первых, недорого. Стоимость одного квадратного метра дома под ключ составляет 15 16 тысяч рублей. Во-вторых, у таких домов высокая скорость монтажа. Допустим, сейчас мы отправляем рабочих в Санкт-Петербург. И через месяц они возведут дом площадью 200 квадратных метров. Понимаете? Сегодня ни одна другая технология не даст таких результатов. Возьмем следующий пример. В Колывани (Новосибирская область) мы построили небольшой спортивный центр всего за полтора месяца, и не в теплое время года, а зимой. У таких домов нет усадки. И еще: если говорить о третьей особенности современных технологий малоэтажного строительства, то нельзя не отметить высокие свойства по теплосбережению. Не так давно мы проектировали больницу в Якутии. В качестве расчетной температуры мы брали минус 54 градуса по Цельсию. Сейчас тот же набор мы используем и для Новосибирска, для которого максимальный столбик термометра в самые холодные дни редко опускается ниже 39 градусов. Выходит, что у нас запас по теплу более 35 процентов.

Путем комплексной застройки
Сборная технология уменьшает время строительства и позволяет экономить на оплате рабочей силы, небольшой вес дома снижает затраты на устройство фундамента, гладкие стены уменьшают затраты на отделку так получаются недорогие дома.

Сейчас годовой объем производства компании Новая земля 40 50 домов. Впереди проекты по возведению целых коттеджных поселков. В разработке находятся три участка на территории Новосибирской области, каждый площадью порядка 50 га. Именно строительство таких выполненных в едином стиле и обеспеченных всей инфраструктурой поселков Евгений Тевлюков считает будущим малоэтажного строительства в регионе. Со временем хаотичная застройка прекратится и станет комплексной, считает он. Новая земля в этих проектах выступает только в качестве проектировщика и застройщика. Инвесторами и девелоперами выступают другие компании, управляют коммунальной инфраструктурой третьи каждый должен заниматься своим делом.

Появление таких поселков означает для рынка малоэтажного строительства выход на новый этап. Сейчас нет недостатка в инвестициях. Еще год-два назад нужно было ходить и убеждать инвесторов в том, что в это можно вложить средства. Сейчас, наоборот, они приходят, приглашают и предлагают деньги, рассказывает Тевлюков. Проблемы со строительством инфраструктурных объектов: больниц, детских садов и школ он считает мифическими. Строительство социальных объектов не такая большая нагрузка, как это представляют. Мы сейчас разрабатываем проект поселка на тысячу квартир в таунхаусах. В нем нужна школа, детский сад. Но там еще должны быть магазин, кафе, службы быта. А это коммерческие объекты, которые будут проданы или сданы в аренду по другой цене. Конечно, это не совсем покроет расходы на социалку, но то, что остается, даст удорожание квадратного метра в поселке не больше, чем на 7 8 процентов. А такая сумма не настолько заметна. Не может быть так, что мы построили школу и поэтому умножили стоимость жилья в поселке на два. Комплексная застройка территории выгодна в первую очередь строителям, она позволяет привлечь в поселок жителей.

Для самой компании строительство не единичных домов, а целого поселка это стабильность. Работа над поселком идет в течение четырех-пяти лет. Это годы стабильности, рассуждает Евгений. Я могу планировать свои расходы, свою деятельность. Я могу людей на работу принимать и обещать им стабильную зарплату. Сейчас небольшие компании, как наша, страдают от того, что нужно делать выбор либо людей брать на постоянную основу и платить им оклад, но если будет спад, что с ними делать? Либо принимать людей на временную работу. Но на временной зарплата намного выше, на 40 50 процентов как минимум. Поэтому большой объем работ, который предоставляет строительство поселка, позволяет набрать постоянный состав работников и обеспечить их стабильной зарплатой.

Земля до востребования
Самый непрозрачный сектор малоэтажного строительства тот же самый, что и в большом строительстве, земельные участки. Огромные площади земли, пригодной для застройки, находящиеся невдалеке от города или других населенных пунктов и обеспеченные инфраструктурой, были поделены заранее. Множество компаний, в том числе московских, предугадав тренд развития малоэтажного строительства, заблаговременно скупили привлекательные участки. Так в пригородах Новосибирска появились территории, огороженные высокими заборами, про которые, расспрашивая местных жителей, можно узнать только москвичи что-то строят. Земельные участки для индивидуального строительства начали дорожать еще до появления больших коттеджных поселков. Точные цифры прироста никто не измерял, но стоимость участка в пригороде Новосибирска с подведенными коммуникациями сейчас составляет 1,5 2 млн рублей. Такая цена лишает бюджетные варианты строительства домов всякого смысла земля стоит столько же, сколько само строительство. Невыгодно это и для застройщиков. В пригородах, так же, как и в черте города, цены на землю завышены в десятки раз. В таунхаусах квартира площадью 100 квадратных метров с отделкой обходится 1,5 1,6 миллиона это вполне приемлемая сумма. Но если посадить такой дом на землю, стоимость которой в отдельных случаях превышает стоимость самого жилья, весь смысл недорогого жилья теряется. Если оно дешевое, то должно находиться на такой же дешевой земле, считает Евгений Тевлюков.

Лавинообразный рост спроса и спекуляции на земельном рынке причина, по которой малоэтажное строительство смещается все дальше от города. В этом смысле новосибирский рынок повторяет путь, который прошел рынок московский, где сейчас существует высокий спрос на земельные участки под строительство на большой удаленности 30 50 километров. Участки в Колыванском районе, которые еще в прошлом году можно было приобрести за 10 15 тыс. рублей за 10 соток, продаются за 150 300 тыс. рублей. Любой здравомыслящий человек вместо того, чтобы покупать 10 соток за два миллиона рублей, купит 20 соток в более удаленном районе, а на оставшиеся деньги приобретет машину и огромную бочку бензина, комментирует Евгений Тевлюков. Единственное, что сдерживает покупателей это отсутствие или плохое качество социальной инфраструктуры, но строительство новых поселков, обеспеченных ею, решает эту проблему.
Малоэтажная экономика

Еще одна проблема рост стоимости строительных материалов и их качество. В Новой земле от нее решили избавиться раз и навсегда создав собственное производство. Евгений Тевлюков рассказывает, что компания столкнулась с тем, что в Новосибирске очень сложно купить строительные материалы: На некоторых кирпичных заводах объемы выкуплены до конца года. Был период, когда мы доставляли материалы из Москвы. И знаете почему? Здесь меня ставят в очередь, а в Москве выдают сразу получается, нам выгоднее привозить издалека. Другой пример производство пенобетона. Необходимые для этого пенообразователи стоят не так дорого, благодаря чему множество небольших компаний начали выпуск этого материала. Почему бы и нам не создать собственную линию? решили владельцы Новой земли. Это позволит ликвидировать зависимость от качества материала, которое задают сторонние поставщики и которое, по словам Тевлюкова, не всегда отвечает требованиям строителей. Самостоятельно компания хочет производить и экопанели. В следующем году мы начинаем масштабное освоение нескольких больших площадок и нам понадобится очень много строительных материалов. Мы уверены, что затраты окупятся, считает Евгений. Малоэтажное строительство в сибирских регионах отрасль экономики, которая характеризует наиболее свежие экономические и социальные тенденции. Сформировавшийся средний класс создал спрос на загородное жилье среднего ценового сегмента, на создание не элитных коттеджных комплексов для нуворишей, а обеспеченных необходимой инфраструктурой поселков с недорогими индивидуальными домами и таунхаусами. А на волне этого спроса появляются и новые, динамичные представители среднего бизнеса. Новая земля только один из примеров того, как на рынке малоэтажного строительства стремительно формируются новые self-made-компании.
Киевские власти и застройщики уже готовы приступить к реконструкции столичных хрущевок. Реализация этих проектов позволит увеличить предложение на рынке недвижимости и обуздать рост цен. Но без четкого законодательного регулирования это грозит перерасти в изгнание жителей центральных районов на окраины.

В парадном пятиэтажного дома темно и сыро. Сломанные перила, сыплющаяся на голову штукатурка, разбитые окна между лестничными пролетами, дремлющий у покосившейся батареи бомж. На первом этаже в нижней части стены рядом с входной дверью квартиры зияет дыра диаметром в полметра. У нас прорвало трубу в стене между ванной и лестничной площадкой, пришли сантехники из ЖЭКа, пробили стену, течь устранили, но закладывать дыру отказались, поясняет хозяйка квартиры. Теперь, заходя в санузел, опасаешься, что в этой прорехе появится чья-то любопытная голова. Эту хрущевку на Нивках (один из столичных районов) решили снести еще десять лет назад. Но ее жители до сих пор так и не переехали в новые квартиры.

Жилые постройки 50 60−х годов постепенно проседают и покрываются паутиной трещин, крыши протекают, трубы подвергаются коррозии. Капитальные ремонты старого жилья проводятся редко. По данным Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, в Украине 25 тыс. ветхих домов, в Киеве более двух тысяч. Это около восьми миллионов квадратных метров жилья, то есть 14% всего жилищного фонда столицы. Снос старых зданий освободит более семи тысяч гектаров земли. На них можно построить втрое больше жилья, чем есть сейчас.

Одинаковое жилье одинаковым людям
Незадолго до начала Великой Отечественной войны Политбюро ЦК ВКП(б) приняло решение строить в Москве недорогие пятиэтажки, которые должны были стать образцовым массовым жильем. Из-за войны проект отложили. Первой попыткой индустриального домостроения стали несколько четырехэтажных домов, построенных в столице СССР в 1947 году на Хорошевке (сейчас это микрорайон Москвы Хорошево-Мневники). Для полуразрушенных городов строительство дешевых малоэтажных домов было тогда единственным выходом из жилищного кризиса.

Массовое строительство пятиэтажек началось только при Никите Хрущеве, который осенью 1955 года подписал постановление Об устранении излишеств в проектировании строительства. К таким излишествам относились не только массивные колонны и причудливые скульптуры рабочих и крестьян, но и высокие потолки, и большие кухни. Вслед за кирпичными новостройками в начале 60−х годов начали строить панельные пятиэтажки, а позже и девятиэтажки. За счет использования панелей дома можно было возводить быстрее, но при этом их качество уступало кирпичным зданиям (в Киеве сейчас только 10% кирпичных хрущевок из всего пятиэтажного фонда) по тепло и звукоизоляции, инженерному оборудованию. В результате зимой в таких постройках холодно, а летом донимает жара.

Жилищную проблему хрущевки частично решили, только срок их эксплуатации (50 лет для кирпичных пятиэтажек, 20 30 лет для панельных домов) уже истек. Самое время заняться их массовой реконструкцией или сносом. Это позволит построить дома улучшенной планировки с использованием новых технологий и архитектурных решений, которые соответствуют нормам современного строительства.

Бег на месте
Сносить хрущевки в столице собираются не первый год. Весной 2005−го премьер-министр Юлия Тимошенко заявила, что правительство готовит программу по их замене. Предполагалось, что вместо старых квартир жители этих домов получат бесплатное новое жилье (на том же месте и с теми же соседями), площадь которого будет в полтора раза больше. Со своей стороны Киевсовет собирался выделить шесть гектаров земли на Ветряных Горах в Подольском районе под строительство временного жилья для жителей хрущевок, подлежащих сносу. Так, компания Конти-строй Украина (дочерняя структура российской строительной корпорации Конти) получила разрешение Киевской городской госадминистрации (КГГА) на снос ветхого и возведение современного жилья в 2005 2012 годах. Российский застройщик собирался отселять жителей в новостройки за свои деньги и передавать в распоряжение городских властей пять процентов от общего количества новой жилой площади. Однако вскоре Тимошенко была отправлена в отставку, а президент Виктор Ющенко назвал этот план пустым обещанием.

В начале декабря 2005−го начальник Главного управления земельных ресурсов КГГА Анатолий Муховиков заявил, что масштабная реконструкция хрущевок начнется не раньше, чем через пять-шесть лет, когда в Киеве не останется свободных земельных участков. Он утверждал, что инвесторы не проявляют особой заинтересованности в проекте реконструкции малогабаритного жилья, а жители хрущевок в переезде в новостройки. Однако крупные застройщики, такие, как холдинговая компания Киевгорстрой и государственное холдинговое объединение Житло-Інвест, выражают желание и готовность участвовать в реконструкции или замене старых построек на новые дома. Для этого у них есть и финансовые, и технические ресурсы.

Главная проблема в другом. Большинство старых пятиэтажек расположено в Дарнице, на Отрадном, Нивках, Соломенке, Сырце и Чоколовке, но много хрущевок и в центральной части столицы, например, на бульваре Дружбы народов. Поэтому многие их обитатели отказываются менять старую квартиру в центре недалеко от метро на новостройку на окраине. Но и эту проблему можно решить. Минстрой объявил 2006−й годом начала реконструкции столичных хрущевок, а в 2007−м их собирались сносить. В конце декабря прошлого года Верховная Рада приняла Закон О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда. Цель документа создать условия для бесплатного переселения людей из таких домов в новое или реконструированное жилье, причем собственник имеет право получить равноценную или наполовину большую по площади квартиру. При этом инвестор должен построить стартовые дома для жильцов тех домов, которые идут под снос или реконструкцию, в границах квартала (микрорайона).

Но поставить программу реконструкции старых микрорайонов на коммерческую основу пока не удается. По закону местные органы власти должны утвердить программы комплексной реконструкции кварталов с заменой устаревшего жилфонда новостройками, а затем на конкурсе определить инвесторов-застройщиков, которые за свой счет эти планы реализуют. Однако ни одного конкурса до сих пор так и не провели. Хотя для запуска этого механизма уже все готово. Все ждут формирования правительства и его решений.

Не квартирой, так табором
Пока законом не будет предусмотрено принудительное отселение жителей домов, подлежащих сносу, программа реконструкции зданий первого периода индустриального домостроения с места не сдвинется, считает заместитель министра регионального развития и строительства Анатолий Беркута. К примеру, в районе Берковецкого кладбища намечен снос ветхого жилья, а некоторые девятиэтажные дома будут реконструированы, в результате вместо имеющихся двухсот тысяч квадратных метров мы построим шестьсот тысяч. Застройщиков, готовых заняться этим проектом, хватает, но в этом районе много жителей, которые говорят: тут родился, тут и умру. Обязательно найдутся и такие, кто дождется, пока его соседи согласятся переехать в стартовый дом, а потом скажут: мое согласие стоит миллион долларов. Если не убрать норму закона, которая определяет, что отселение жителей дома может происходить только при согласии всех жильцов, общественность начнет на этом спекулировать. С ним согласен и мэр Киева Леонид Черновецкий, который предлагает принудительно выселять жильцов этих домов в общежития либо в другое отведенное для этих целей жилье.

Однако проблема даже не в том, что жители хрущевок хотят нажиться на реформе, а в недоверии населения к застройщикам. Люди, напуганные строительными аферами, боятся заключать договоры со строителями на передачу своих приватизированных квадратных метров в обмен на новую квартиру. Тем более что четких, юридически оформленных гарантий, что дом будет построен, и они получат именно ту квартиру, о которой договаривались с застройщиком, никто не дает. Подогревают недоверие и предприимчивые люди, которые создают общественные организации или домовые комитеты, но при этом отношения к этому дому не имеют. Они заверяют бабушек в непорядочности строительной компании, а тем временем собирают подписи не под конкретного инвестора, а под себя. Имея на руках стопроцентное согласие жильцов, создают новое юридическое лицо и отводят земельный участок под строительство дома для отселения. После этого такие фирмы очень быстро продают за два-три миллиона долларов, а новый инвестор соблюдать договоренности предыдущих владельцев компании с людьми не собирается, рассказывает генеральный директор Украинской инвестиционно-инжиниринговой компании (УИИК) Сергей Левада. В результате вместо реконструкции квартала начинается его уплотнение.

Как правило, от начала строительных работ (с учетом отвода земли, прохождения проектной документации и получения всех необходимых разрешений) до ввода дома в эксплуатацию проходит около трех лет. Застройщики говорят, что за это время можно найти компромисс даже с людьми пожилого возраста, которые всю жизнь прожили на одном месте. Другое дело, какими методами. Один из киевских застройщиков поделился с корреспондентом Эксперта опытом переселения в многоэтажные дома жителей частного сектора. После долгих и безуспешных уговоров в соседний дом, из которого более сговорчивые жители уже переехали в многоэтажки, подселили цыганский табор. От такого соседства люди захотели избавиться быстро, но теперь уже застройщик диктовал свои условия. Подобные методы отселения строительные компании могут использовать и в отношении жителей хрущевок.

В Москве людей, не желающих выезжать из своего жилья, выселяют по решению суда. Однако права собственности пока никто не отменял, и если квартира приватизирована, человек имеет все основания распоряжаться имуществом на свое усмотрение. По мнению экспертов, закон о принудительном выселении нужен застройщикам и чиновникам прежде всего для того, чтобы расселить не окраины столицы, а центр. В центральной части города застройщики не хотят отдавать часть квартир бесплатно, им выгоднее продать жилье по коммерческим ценам.

Решение переселять людей само по себе требует серьезного обоснования. Закон должен предусматривать реальные гарантии, а также сетку предложений для жильца, которого переселяют. К примеру, если человек хочет жить в центре города, ему как вариант стоит предложить квартиру бОльшую по площади, но в других районах, либо две квартиры для расселения семейства. К принудительному отселению необходимо прибегать только в случае, если из всей сетки житель хрущевки ничего не выбрал и необоснованно отказывается от переезда.

Государство в лице городской власти пока не в состоянии выступить гарантом добросовестности застройщика, но, по крайней мере, может контролировать действия строительной компании и учитывать интересы жителей микрорайонов, подлежащих реновации. Если инвестор не начнет строительство отселенческого дома, скажем, в течение двух лет, местные органы управления должны аннулировать разрешение. Тогда перепродажа компаний будет значительно усложнена.

Сыграть на опережение
С одной стороны, застройка новых территорий не только окупает вложенные деньги, но и приносит прибыль, поскольку появляется много новостроек, которые можно выгодно продать или сдать в аренду, говорит директор компании Build Live Development Виктор Распутный. Однако если учесть расходы на расселение и различия в стоимости жилья в различных районах города, прибыль может оказаться не настолько большой, как ожидают застройщики, что может не устроить многих из них. Поэтому прежде чем приступать к подобным проектам, застройщику необходимо внимательно изучить все плюсы и минусы, чтобы оградить себя от всевозможных неприятностей и непредвиденных расходов.

Украинская инвестиционно-инжиниринговая компания стала первой, кто начал реализацию этой программы еще до начала проведения конкурсов горадминистрацией. Она уже возвела двенадцатиэтажный дом и в следующем году собирается сдать его в эксплуатацию. На сегодняшний день инвестиции в проект составили 32 млн гривен. Инвестор заручился согласием жителей, но никто не дает гарантии, что когда стартовый дом будет построен, люди в него переселятся. Тем не менее в компании считают, что риски минимизированы. В любом случае квартиры можно продать по тысяче восемьсот долларов за квадратный метр, получив сорок-пятьдесят процентов доходности. Хотя главная экономическая выгода в том, что пятиэтажка площадью пять тысяч квадратов заменяется домом площадью тридцать-тридцать пять квадратных метров. Из них на обеспечение квартирами отселенных жителей уйдет всего восемь-девять тысяч квадратов, говорит Сергей Левада. Он рассчитывает, что его компания, сдав первый отселенческий дом, будет иметь преимущество перед остальными участниками конкурсов.

УИИК выбрала сложный путь: отвела землю в Новой Дарнице районе рядом с левобережным железнодорожным вокзалом, начала строить здание и попутно собирать мнения людей, чтобы определиться, сколько метров бронировать под переселение. И только потом обратилась в администрацию за разрешением. Сейчас у нас уже есть двенадцать тысяч из забронированных восемнадцати тысяч квадратных метров на отселение. Мы предлагаем бОльшую, чем прописано в законе компенсацию (квартиры больше на шестьдесят пять процентов). Кроме того, мы обеспечиваем полную отделку эконом-класса, устанавливаем сантехнику и кладем кухонную плитку, утверждает Левада.

Однако даже после переезда жильцов в новостройку инвестор не сможет снести старый дом. Сначала ему придется получить разрешение на землю, на которой расположена постройка. Затем разработать проект застройки, провести его экспертизу. Каждый из этих этапов требует сбора технических условий и согласований, а это около 170 документов, которые позволяют застройщику начинать освоение территории. Поэтому начало реализации проекта может затянуться на долгие месяцы.

В партнерстве с государством
Cнос старых жилых построек явление неизбежное. К массовой реконструкции хрущевок мы возможно приступим через год-два, считает генеральный директор консалтинговой компании Украинская торговая гильдия Вадим Непоседов. Земельных площадок для строительства жилья, особенно в центре города, становится все меньше, поэтому застройщикам рано или поздно придется обратить внимание на такие проекты.

Теоретически заняться реновацией старых микрорайонов готовы все застройщики, но только в том случае, если затраты на строительство стартовых домов возьмет на себя город или инвестор. Увещевание жильцов строители хотят делегировать органам местного управления. В любом случае, одной-двум компаниям, которые заинтересованы в проекте, освоить территорию целого микрорайона, застроенного хрущевками, не под силу. Застройщикам придется объединяться в консорциумы. Это позволит аккумулировать материальные и финансовые ресурсы и одновременно приступить к строительству сразу нескольких стартовых домов. Если вместо одиночных проектов начнется массовая реконструкция старого жилья, доверие граждан к застройщикам будет расти, и уговаривать людей переселяться в новостройки станет легче.

В свою очередь, чтобы привлечь застройщиков к реконструкции и сносу хрущевок, государству необходимо разработать две внятные программы. Прежде всего создать единое окно для застройщиков: если в городе заработает механизм распределения земли под строительство через конкурсы, инвестор сразу получит право на освоение земельного участка без обивания порогов столичных госучреждений. Вторая программа должна предусматривать введение системы зонирования территории, а также согласование планов застройки с общественностью микрорайона. Тогда все будут знать, где появятся новые дома, где школы, а где торговые комплексы. Принятые решения необходимо обсуждать открыто во время разработки концепции микрорайона, куда входит и план сноса и реконструкции, а не тогда, когда уже вбиваются сваи. Такая государственная программа исключит возможность лоббирования интересов отдельных компаний, которые хотят строить на привлекательных для них участках, но без учета интересов города и граждан.

За счет сноса хрущевок можно уменьшить дефицит жилья в столице. Чтобы удовлетворить спрос, в Киеве в течение пяти лет нужно ежегодно строить около двух миллионов квадратных метров жилья. В 2007−м вновь возведут немногим более миллиона квадратных метров. Из-за того, что в прошлые годы строили мало, отложенный спрос будет долго давить на рынок. Реконструкция хрущевок поспособствует увеличению объемов строительства и позволит остановить повышение цен на столичную жилую недвижимость.