Ипотека и недвижимость - Покупаем таунхаус

Надеешься по весне затеять строительство? Озаботься поисками участка за полгода.

Знаете ли вы, что баня на участке может стать помехой в оформлении документов? Какие еще нюансы могут возникнуть? Разбираемся вместе с руководителями агентства недвижимости Эксперт Алексеем ИВАНОВЫМ и Еленой ПЕРОЦКОЙ.

Хотите сэкономить - ждите зимы
То, что осень не сезон для загородного рынка и стоимость объектов снижается, - заблуждение. На практике сезон купли-продажи продолжается до конца ноября. А если стоит теплая погода, то и до тех пор, пока не выпадет снег.

Зимой не особо удобно рассматривать участки, и какие-то проблемные места могут в прямом смысле оказаться укрытыми снегом. Но именно поэтому, как отмечают специалисты, ситуация на рынке загородной недвижимости зимой немного стабилизируется и стоимость объектов может снижаться, но ненамного. Спрос на дачи и дома в большинстве регионов значительно превышает количество предложений.

Гараж и бытовка не в счет?
На земельных участках помимо дома могут быть и другие строения и сооружения - гараж, баня, сараи, бытовки и т. д. С одной стороны, их наличие - плюс, но есть нюанс: часто они оказываются официально не оформлены. В таком случае покупатель должен отдавать себе отчет в том, что такие строения и сооружения обесценены, а также в том, что, возможно, их месторасположение на участке не соответствует требованиям законодательства или каким-либо другим установленным правилам.

Поэтому покупка такого земельного участка обычно либо происходит без учета имеющихся неоформленных строений и сооружений, либо связана с определенными рисками, чем всегда чревато неоформление документов по закону.

От чего зависит цена объекта
На земельном и коттеджно-дачном рынке почти не встречаются типовые объекты недвижимости. Практически у каждого садового домика, коттеджа или таунхауса есть индивидуальные достоинства и недостатки, так же как и земельный участок, на котором расположено строение.

Самые главные факторы, влияющие на цену:

1. расстояние от объекта недвижимости до города;
2. месторасположение, в том числе окружение, инфраструктура, транспортная доступность;
3. стоимость земли, дополнительных строений и сооружений на участке, материал, из которого эти строения сделаны;
4. внутреннее и внешнее состояние объекта.

Стоимость одной сотки земли зависит не только от ее месторасположения, но и от целевого назначения. Одинаково расположенные земли сельскохозяйственного назначения оцениваются гораздо дешевле, чем земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), где возможна постоянная прописка (регистрация) собственника в находящемся на этой земле доме.

ВАЖНО!

Какие документы должны быть у продавца

паспорт;

правоустанавливающие документы на дом и земельный участок: постановление государственного (районного) органа о передаче земли в собственность (свидетельство, выданное до вступления в силу указа №1767 от 27.10.1993 г., имеет такую же силу), или договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о праве на наследство;

свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом и на земельный участок;

кадастровый план земельного участка в четырех экземплярах;

справка об отсутствии обременений;

справка об отсутствии задолженности по налоговым платежам;

справка, подтверждающая членство в садоводческом товариществе, и заверенная копия свидетельства регистрации этого товарищества (если участок относится к землям садоводческого товарищества);

постановление о приеме дома в эксплуатацию;

выписка из технического паспорта БТИ;

справка об отсутствии задолженности по оплате коммуникаций;

если продавец состоит в браке, то необходимы нотариально заверенное согласие супруга на продажу; копия свидетельства о браке.

Домашний блокнот
Оптимальным временем для смотрин будущих загородных владений считается время, когда нет ни снега, ни зелени. Тогда можно оценить, как выглядят участок и дом в неприкрытом виде, да и особенности окружающего ландшафта лучше видны.

В наших условиях это обычно либо начало ноября, либо конец апреля.

В моду входят дальние коттеджи
Один из главных факторов, определяющих цену объекта, - удаленность от Москвы. Чем ближе - тем дороже. Некоторые аналитики рынка загородной недвижимости считают, что идеальное расстояние - не более 10 километров от МКАД.

Однако в этом радиусе цены на дома и дачи, мягко говоря, уже не очень доступны. Поэтому даже далеко не в самых дешевых сегментах рынка загородной недвижимости сравнительно недавно появилось новое направление - так называемые дальние дачи. То есть коттеджные поселки в 30 и дальше км от Москвы. Они сразу же стали пользоваться спросом.

Кстати, около 40% дачных поселков эконом-класса примерно на таком расстоянии и находятся.

Баня и гараж - лишние хлопоты?
Имейте в виду: больше всего проблем при покупке загородного дома обычно возникает с сопутствующими строениями - гаражом, баней, сараем и т. д. С одной стороны, их наличие - плюс. Но есть маленький нюанс - зачастую они оказываются официально не оформлены.

В таком случае нужно отдавать себе отчет в том, что вы покупаете проблему. Такие строения и сооружения обесценены, а возможно, их месторасположение на участке или какие-то иные свойства не соответствуют требованиям законодательства. Покупка такого земельного участка обычно происходит либо без учета имеющихся неоформленных строений и сооружений, либо связана с определенными рисками, а также с дополнительными, отнимающими много сил, времени и денег хлопотами по оформлению самостроя.

Это пригодится
Что влияет на цену соток:

Расстояние от МКАД
Направление
Размер участка
Категория земель
Наличие на участке строений с подключенными коммуникациями
Окружение (близость лесов, водоемов, заповедников, линий электропередачи, промышленных объектов, свалок и т. д.)
Транспортная доступность
Наличие охраны в поселении
Соседи
Качество и внешний вид строений на участке
Ограждение участка, его внешний вид и качество
Возможность круглогодичного проживания

Цифра
4О% и более домов на подмосковных земельных участках вообще не зарегистрированы в установленном законом порядке. Иными словами, это самострой, оформление которого может затянуться на неопределенный срок.

Письмо в тему
Как приобрести неприватизированный участок

Мы с мужем хотим приобрести земельный участок, нашли через знакомых то, что нам очень подходит: на удобном расстоянии от города, места красивые, размер подходящий. Но этот участок находится в садоводстве и не приватизирован. У хозяина - только книжка садовода. Поясните, пожалуйста: 1) как в таком случае оформляется покупка участка; 2) где узнать, не планируется ли использование этого участка под какую-нибудь застройку и его изъятие; 3) как уточнить тип участка - садовый он все-таки или дачный; 4) можно ли построить на такой земле капитальный дом и переселиться туда на постоянное проживание.

С уважением Ирина.

Первым делом стоит иметь в виду: продавать и покупать можно только участки, принадлежащие продавцу на праве собственности. Таким образом, сначала нынешнему владельцу земли нужно приватизировать ее, и только после этого он сможет заключить с вами сделку купли-продажи.

В то же время у вас есть возможность взять на себя хлопоты по приватизации участка, если его владелец-садовод выдаст доверенность на участие в соответствующих процедурах. Либо вы можете нанять профессиональных посредников, оплатить их услуги и зачесть впоследствии эту сумму в продажную цену земли.

Обратите внимание: приватизация участка, находящегося в садоводческом или дачном объединении, возможна в рамках дачной амнистии. Но будьте готовы: даже с учетом такого упрощенного порядка на оформление земли уйдет немало времени - рассчитывайте в среднем на полгода. Нынешнему владельцу участка понадобится обращаться в местную администрацию с заявлением о передаче земли в собственность, оформлять кадастровый план и т. д. - механизм приватизации в таких случаях см. на сайте kp.ru.

После того как продавец получит свидетельство о государственной регистрации права собственности на участок, вам нужно будет составить договор купли-продажи - это можно сделать как в обычной юридической консультации, так и у нотариуса. В последнем случае вы получите больше гарантий надежности и грамотности оформления сделки, однако придется заплатить нотариальный тариф за удостоверение договора - 0,5 - 1% от стоимости участка.

Что касается вероятности изъятия участка для государственных и общественных нужд - постройки шоссе, возведения каких-либо общезначимых сооружений и т. п., то об этих планах вам должны сообщить в местных органах власти. Ссылаясь на Градостроительный кодекс (ст. 23), вы можете попросить для ознакомления генеральный план вашего населенного пункта, где указывается планируемое размещение объектов капитального строительства местного значения.

Ваши права на застройку участка будут зависеть от его назначения - садовый, дачный, для огородничества, индивидуального строительства и т. д. Назначение, или разрешенное использование земли, указывается в кадастровом плане участка и свидетельстве о госрегистрации права собственности - эти документы вам должен будет предъявить продавец при заключении сделки.

На садовом участке можно возвести жилое строение без права регистрации по месту жительства. То есть на такой земле вы вправе построить только садовый домик, в котором можно оформить временную регистрацию.

На дачном участке закон позволяет возвести полноценный жилой дом и получить постоянную регистрацию.
Если коттедж - это отдельно стоящий дом, то таунхаус - двух-трехэтажный дом или блок домов на несколько семей. Иными словами, это некий переходный вариант между многоэтажкой и собственным домом.

У вас за стенкой есть соседи (как в многоэтажке), но есть и небольшой участок земли (обычно 2 - 4 сотки) и свой выход из дома. Метраж собственно жилья - тоже где-то между: поменьше, чем в полноценном коттедже, но побольше, чем в средней городской квартире (самый скромный вариант: две спальни на втором этаже, гостиная, кухня и подсобные помещения на первом - итого: от 150 кв. м). Зачастую планировка таунхауса предполагает встроенный гараж.

Плюсы:
...по сравнению с городской квартирой:

близость к природе (обычно поселки строятся рядом с лесом или водоемом, подальше от заводов и автотрасс),

свой, хоть и небольшой, участок земли - можно разбить клумбы или устроить зеленую лужайку - по собственному вкусу,

нет проблем с парковкой, обычных в городских микрорайонах,

своя поселковая инфраструктура,

охраняемая территория

...по сравнению с коттеджем:

стоимость таунхауса значительно ниже - меньше и сама жилплощадь, и участок земли,

дешевле обходится и обслуживание дома.

Немаловажный момент в двухуровневом жилище - не съедает ли лестница слишком много места.

И минусы:
...по сравнению с городской квартирой:

более дорогое обслуживание. Все-таки это дом, поэтому затраты на коммуналку (электричество, отопление и т. п.) будут больше. К тому же добавляются затраты на содержание инфраструктуры поселка: охрану, поддержание в нормальном виде дорог, уборку территории и т. п.

...по сравнению с коттеджем:

все-таки вы в доме не полноправный хозяин. У вас есть соседи, с которыми вы живете под одной крышей, и некоторые вопросы (например, починку этой самой крыши или установку ограды вокруг газончика) придется решать сообща;

метраж существенно меньше, да и участок земли все-таки достаточно символический: палисадник на нем, конечно, устроить можно, но не больше. Хотя кто-то может посчитать этот минус и плюсом - меньше проблем с уборкой и уходом за территорией.

На что обратить внимание при смотринах
Насколько удобно лично для вас местоположение дома. Экологически чистое место - это, конечно, хорошо, но сможете ли вы оттуда без проблем добираться на работу? Каково качество дорог? Если у вас есть дети, удобно ли будет им добираться в школу?

Какова степень готовности поселка в целом, не придется ли вам еще несколько лет жить на стройплощадке - причем с перебоями в подаче воды и электричества?

Убедитесь, кстати, что с коммуникациями все в порядке. Иногда в уже готовом поселке бывают проблемы с тем же электричеством - имеющиеся сети, оказывается, были не готовы к новым нагрузкам. Обычно в таких случаях говорят, что все проблемы вот-вот будут решены. Но... вы понимаете, насколько можно верить таким обещаниям в наших российских условиях.

Внимательно изучите планировку собственно дома. Насколько она удобна? Нередко в малометражных таунхаусах не очень практично расположена лестница - она занимает слишком много места, поэтому сложно спланировать оставшееся пространство.

Постарайтесь еще на этапе покупки понять, сколько вам в перспективе придется платить за обслуживание дома ежемесячно. Нередки случаи, когда счастливые покупатели малоэтажки потом ее продавали, поскольку не были готовы к таким платежам. Обратите внимание: величина ежемесячных платежей варьируется от поселка к поселку и в немалой степени зависит от того, насколько изначально продуманным был весь проект. Как правило, в больших поселках платить приходится меньше - стоимость обслуживания инфраструктуры делится на большее количество домохозяйств.

Домашний блокнот
Эти факторы влияют на стоимость таунхауса

Популярность и престижность района

Удаленность от центра города

Какие предусмотрены коммуникации, их качество

Какая инфраструктура есть в поселке, ее качество

Внешняя инфраструктура, то есть, что есть в округе: супермаркеты, школы, медицинские учреждения, спортклубы и т. п.

Статус населенного пункта (черта города, коттеджный поселок в пригороде и т. п.)

Есть ли в поселке управляющая компания и свои сервисные службы

Окружающий природный ландшафт

Качество подъездных путей

Используемые строительные материалы и технологии

Степень готовности поселка в целом.