Ипотека и недвижимость - Новое в законодательстве: территории и дороги

В последние несколько месяцев рынок складской недвижимости не стоял на месте. Эксперты отмечают, что он достаточно плавно развивался. По предварительным подсчетам, полученным от компании Jones Lang LaSalle, в третьем квартале 2007 года потребителями было арендовано и приобретено в собственность около 200 тыс. кв. м складских помещений. За первые девять месяцев этот показатель составил около 900 тыс. кв. м, что превысило итоговые данные 2006 года.

Предложение увеличилось на 260 тыс. кв. м. В общей сложности за три квартала введено около десятка объектов классов А и Б суммарной площадью примерно 470 тыс. кв. м. К основным из них можно отнести FM Logistic, г. Чехов (третья фаза), Траст Терминал Лыткарино (первая фаза), Терминал М-9, Интеркомплекс Юг (вторая фаза), комплекс Спрингс Парк (вторая фаза), Терминал Солнечный и некоторые другие. Впрочем, до конца года еще есть время, и на подходе не менее 15 объектов (выборочно они приведены в таблице).

Что касается краткосрочной перспективы, то предложение на складском рынке Московского региона будет увеличиваться постепенно. В силу объективных и субъективных факторов ввод в эксплуатацию некоторых проектов девелоперы скорее всего сдвинут на более поздние сроки. Аналитики компании Knigh Frank предполагают, что из запланированных 2099 тыс. кв. м складской недвижимости в эксплуатацию удастся ввести не больше половины.

В результате экспансии крупных торговых и логистических компаний, дистрибьюторов потребительских товаров и лекарственных препаратов в III квартале текущего года сохранилась тенденция превышения спроса над предложением. Например, по оценкам Colliers International, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет более 1,5 млн кв. м.Особой популярностью пользуются специализированные терминалы, в частности склады-холодильники и склады фармацевтического назначения.

Судя по всему, и у самих девелоперов существует своеобразный спрос на географическое местоположение объектов. На самых востребованных направлениях строительства складской недвижимости (южное, юго-восточное, западное, северо-западное) идет освоение новых транспортных магистралей. Так, в списке приоритетных оказались Горьковское и Дмитровское шоссе, а также известная трасса Дон. Это обусловлено расположением здесь международных аэропортов и транспортных коридоров, по которым осуществляются грузовые перевозки из регионов России и стран Европы.

Что касается ключевых потребителей складских помещений, то это в основном крупные логистические операторы и сетевые ретейлеры. Повышенным спросом у них пользуются площади размером от 10 тыс. кв. м. На большие метры претендуют 43 % потенциальных арендаторов и покупателей. Кроме того, наблюдается тенденция к увеличению спроса на складские помещения размером 5 10 тыс. кв. м (26 %). Как и прежде, стабильно (20 %) берут средние площади (3 5 тыс. кв. м). Ранее львиную долю в совокупном спросе занимали помещения площадью 1 3 тыс. кв. м. Однако по итогам первого полугодия данный показатель составил 11 % от общего объема. К концу сентября приведенные цифры практически не изменились.

Как видно из диаграммы, ключевыми потребителями высококачественных складских помещений являются логистические операторы и торгово-розничные сети.

Рост цен на землю и строительные материалы, наблюдающийся в последнее время, приводит к удорожанию стоимости возведения качественных складов. Чтобы сохранить приемлемый уровень доходности проекта, большинство девелоперов едва ли будут понижать арендную плату. Пока максимальные базовые ставки для качественных складских помещений остаются на прежнем уровне (115 140 долл. в год за 1 кв. м). Но это без учета операционных расходов, которые на сегодняшний день повысились до 30 40 долл. в год за 1 кв. м. Причина понятна: содержание и обслуживание складских помещений дорожает. Так что в дальнейшем рост арендной ставки неизбежен. Правда, значительное увеличение предложения качественных складских площадей при условии выхода на рынок заявленных проектов изменит соотношение спроса и предложения, что может оказать существенное влияние на уровень арендных ставок. Так считают эксперты компании Jones Lang LaSalle. Впрочем, подобное развитие сюжета возможно не ранее чем с 2010 года.

А пока одним из действенных способов решить проблему остается строительство складов для собственных нужд. Удовольствие не из дешевых. И все же тенденция уже начинает прослеживаться. Во всяком случае, по данным компании Colliers International, количество объектов, построенных за три квартала 2007 года, заметно увеличилось.

Еще один вариант реализация складских проектов build-to-suit (под конкретного клиента). На мировом рынке к этому прибегают при низком проценте вакантных площадей и растущих арендных ставках.

Основные требования, предъявляемые к складам класса А
Элементы инфраструктуры

* Удобная подъездная автодорога с асфальтовым покрытием. Современный складской комплекс класса А должен быть построен позднее 1994 года, располагаться на основных транспортных магистралях в 10 40 км от Москвы, иметь прямой доступ на территорию непосредственно с трассы или по удобным дорогам-сателлитам.
* Альтернативное сообщение (железнодорожное, водное, авиа).
* Автомобильный приемный терминал.
* Приемный терминал для альтернативных видов транспорта.
* Офисные помещения.

Технические характеристики
* Монообъемное помещение.
* Минимальная рабочая высота потолков от 8 м. Современная конструкция монообъемных зданий предполагает наличие ферм для устройства кровли. Соответственно, то пространство, которое они занимают, не является полезным, то есть не может использоваться. Таким образом, рабочая высота это высота потолков минус неиспользуемое пространство. Рабочая высота более 8 м позволяет использовать многоуровневое стеллажное оборудование для высотного хранения товаров.
* Ровный пол с антипылевым покрытием.
* Высокие показатели допустимой удельной нагрузки на пол. Нагрузка на пол должна составлять 4 5 т/кв. м, при высотном хранении не менее 6,5 т/кв. м. Кроме того, обязательно специальное упрочняющее покрытие пола. В противном случае его поверхностный слой разрушится под действием динамических нагрузок, оказываемых разгрузочно-погрузочной техникой, и работать на таком складе станет невозможно.
* Здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных отделочных материалов.

Техническая начинка
* Автоматические ворота докового типа с регулируемым гидравлическим пандусом и тепловыми завесами. Склады класса А+ на каждые 500 кв. м должны иметь не менее одних автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), а склады класса А не менее одних ворот на каждые 700 кв. м.
* Система пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения.
* Оборудование, регулирующее температурный режим.
* Система центрального кондиционирования (или принудительная вентиляция).
* Система охранной сигнализации и видеонаблюдения.
* Оптико-волоконные линии связи.
* Автономная электроподстанция и тепловой узел.

По данным компаний Swiss Realty Group, Knight Frank и Jones Lang LaSalle
Комплексное освоение территорий провозглашено новым подходом к жилищному строительству в России. Методы точечной застройки себя исчерпали, регионы нуждаются в полноценном развитии городов, районов и областей, подразумевающем не только строительство качественного жилья, но и создание современной удобной инфраструктуры: школ, детских садов, магазинов, объектов культуры и образования, железных и автомобильных дорог, наконец, предприятий с гарантированными рабочими местами. Неслучайно за период весенней парламентской сессии 2007 года законодатели выпустили целый ряд документов, направленных на решение этих проблем.

* Постановление Правительства РФ от 5 мая 2007 года № 265 Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства

В соответствии с этим документом в текущем году было отобрано 22 проекта из 39, представленных на конкурс 24 регионами России. Государство ставит задачу отработать в процессе их воплощения организационные, технологические, правовые и финансовые механизмы комплексного освоения территорий, включающего создание жилья, объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры за счет средств различных источников финансирования. При реализации проектов может быть предоставлена поддержка из средств федерального бюджета (государственные гарантии РФ по заимствованиям, субсидии бюджетам субъектов РФ на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, субсидии бюджетам субъектов РФ на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки).

* Постановление Правительства РФ от 10 мая 2007 года № 277 О некоторых вопросах предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства

В соответствии с этим постановлением юридическое лицо (застройщик или организация коммунального комплекса), взявшееся за реализацию такого инвестиционного проекта, может получить гарантии в размере до 50 % суммы основного долга по заимствованию в рублях для исполнения своих обязательств.

Рассматриваемым документом также внесены изменения в Постановление Правительства РФ от 3 июня 2006 года № 351 О порядке предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства.

* Постановление Правительства РФ от 28 мая 2007 года № 326 О порядке получения, использования и предоставления геопространственной информации

Документ устанавливает порядок работы с геопространственной информацией, переданной средствами дистанционного зондирования Земли из космоса высокого линейного разрешения на местности (точностью более 2 м), а также порядок получения разрешения на проведение геодезических и картографических работ в районах Российской Федерации, в отношении которых вводится ограничение на получение и использование подобной информации. Постановление представляет особую значимость для застройщиков, а также для организаций, занимающихся формирования системы единого кадастрового учета земель.

Особые экономические зоны
В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2005 года № 116 ФЗ Об особых экономических зонах в Российской Федерации в стране была начата деятельность по созданию образований с особыми экономическими условиями функционирования. Появились два типа особых экономических зон (ОЭЗ): промышленно-производственные и технико-внедренческие. Позднее, с принятием Федерального закона от 3 июня 2006 года № 76-ФЗ, в этот список включили и туристско-рекреационные ОЭЗ. В настоящее время Государственная дума РФ приняла в окончательном, третьем, чтении Закон О внесении изменений в Федеральный закон Об особых экономических зонах в РФ и отдельные законодательные акты РФ в части создания портовых ОЭЗ.

Рядом постановлений Правительства РФ приняты решения о создании следующих ОЭЗ:

* промышленно-производственные в Республике Татарстан (Алабуга), в Липецкой области (Липецк);
* технико-внедренческие в Зеленограде, в Дубне, в Санкт-Петербурге, в Томске;
* туристско-рекреационные ОЭЗ Куршская коса в Калининградской области (Постановление Правительства РФ от 3.02.07 № 73), ОЭЗ в Краснодарском крае (Постановление Правительства РФ от 3.02.07 № 70), ОЭЗ в Ставропольском крае (Постановление Правительства РФ от 3.02.07 № 71), ОЭЗ Бирюзовая Катунь в Алтайском крае (Постановление Правительства РФ от 3.02.07 № 69), ОЭЗ в Республике Алтай (Постановление Правительства РФ от 3.02.07 № 67), ОЭЗ Байкал в Республике Бурятия (Постановление Правительства РФ от 3.02.07 № 68), ОЭЗ в Иркутской области (Постановление Правительства РФ от 3.02.07 № 72);
* ОЭЗ в Магаданской и Калининградской областях.

Олимпиада в Сочи

* Постановление Правительства РФ № 224 О внесении изменений в федеральную целевую программу Развитие г. Сочи как горноклиматического курорта (2006 2014 годы) от 11 апреля 2007 года

Изменениями предусмотрены дополнительные мероприятия, которые были обусловлены потребностями заявочного процесса и направлены на обеспечение выдвижения Сочи в качестве столицы XXII зимних Олимпийских игр и XI Параолимпийских игр 2014 года.

Дорожное строительство

* Федеральный закон № 132-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон О федеральном бюджете на 2007 год от 17 июля 2007 года

Этим документом было установлено, что в текущем году часть неналоговых доходов, поступающих в федеральный бюджет, будет направлена Федеральному дорожному агентству для предоставления субсидий бюджетам субъектов РФ на развитие улично-дорожной сети в городах (поселках городского типа) в сумме 20 млрд руб., на строительство и реконструкцию автомобильных дорог общего пользования в сумме 7,782 млрд руб., на строительство и реконструкцию автомобильных дорог федерального значения в сумме 2,218 млрд руб.

Кроме того, часть средств поступит в Министерство финансов РФ для предоставления субсидий бюджетам субъектов РФ и муниципальных образований на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда в сумме 10 млрд руб. Эти дополнительные денежные вливания в дорожное строительство и капитальный ремонт зданий должны сыграть позитивную роль.

* Постановление Правительства РФ № 233 О порядке установления и использования полос отвода федеральных автомобильных дорог от 14 апреля 2007 года

Документ детализирует нормы Земельного кодекса РФ. Под полосой отвода понимается совокупность участков, предоставленных для размещения конструктивных элементов и инженерных сооружений автомобильной дороги, а также зданий, строений, сооружений, защитных и декоративных лесонасаждений и устройств, других объектов, имеющих специальное назначение по обслуживанию указанной трассы и являющихся ее неотъемлемой технологической частью. Границы полосы отвода определяются в установленном Министерством транспорта РФ порядке норм отвода земель для автодорог в России. В соответствии с Постановлением в пределах полосы отвода (за исключением случаев, связанных с производством работ по обеспечению безопасности дорожного движения, строительства, реконструкции, капитального ремонта, ремонта и содержания федеральной автомобильной дороги) запрещаются:

* строительство жилых и общественных зданий, складов;
* размещение зданий, строений, сооружений, устройств и объектов, не связанных с обслуживанием федеральной автомобильной дороги, ее строительством, реконструкцией, ремонтом, содержанием и эксплуатацией;
* распашка земельных участков;
* установка рекламных конструкций, не соответствующих требованиям технического регламента и нормативных актов и т. д.

Эти меры должны предотвратить строительство жилых кварталов вдоль шумных магистралей.

* Постановление Правительства РФ № 242 Об утверждении Правил распределения и предоставления в 2007 году из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки от 19 апреля 2007 года

Правила устанавливают порядок распределения и предоставления в текущем году из федерального бюджета средств на софинансирование проектов строительства автотрасс общего пользования в микрорайонах массовой застройки, реализуемых (планируемых к реализации) органами исполнительной власти субъектов РФ или местного самоуправления.

Субсидию предоставляют бюджету субъекта РФ при соблюдении следующих условий:

* наличия утвержденной проектной документации;
* финансирования проектов за счет средств бюджета субъекта РФ и (или) местных бюджетов в объемах, достаточных для реализации проектов с учетом субсидии.

Учитывая, что Постановление было принято только в апреле 2007 года, едва ли предусмотренные субсидии будут в полном объеме освоены субъектами РФ.

* Постановление Правительства РФ № 358 Об утверждении Правил предоставления в 2007 году субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на строительство и модернизацию автомобильных дорог общего пользования, в том числе автомобильных дорог в поселениях (за исключением автомобильных дорог федерального значения) от 9 июня 2007 года

Речь идет о субсидиях, которые предоставляет Федеральное дорожное агентство на основании соглашения, заключенного с органом государственной власти субъекта РФ. Если получателем субсидии является муниципальное образование, то перечисление средств в местный бюджет осуществляется из бюджета субъекта РФ на основании соглашения, заключаемого между субъектом РФ и муниципальным образованием. Субсидии используются в первую очередь в отношении объектов, строительство или модернизация которых начаты до 1 января 2007 года.

Рубрику ведет Валентина ПАВЛОВА, консультант аппарата Комитета СФ по финансовым рынкам и денежному обращению.