Ипотека и недвижимость - Аренда: досрочное расторжение договора

Именно этот город, расположенный на Северном море, европейцы называют Северной Венецией. Здесь тоже много воды, а по количеству музеев на душу населения Брюгге даже поспорит за первенство. При этом город начисто лишен венецианской гордыни и пафоса. Пять веков назад он словно погрузился в волшебный сон, и теперь тут не надо искать достопримечательностей они буквально на каждом шагу. Откровенно говоря, если бы Брюгге был не настоящим, а сказочным, даже Уолту Диснею вряд ли бы удалось создать нечто более идеальное. Здесь есть мощеные улочки и мостики, увитые плющом, тихие скверы и готические здания, гладь каналов и мощные лопасти ветряных мельниц, черепичные крыши и нарядные площади. Остается только изумляться и радоваться тому, что за многие годы никому и в голову не пришло построить тут современный деловой центр с небоскребами, дорожными развязками и многоярусными паркингами.

В последние годы, правда, мировая слава отчасти вернулась к Брюгге: сначала ЮНЕСКО отметила бегинажи, потом исторический центр города, а еще через два года объявила его культурной столицей Европы. По словам мэра Брюгге, это позволило изменить представление о городе как о ветхом предмете старины. Помимо значительных средств на масштабную реставрацию памятников почетный статус столицы обогатил Брюгге сверхсовременными проектами. Город-музей как будто очнулся и вспомнил о том, что когда?то он являлся самым богатым портом Северной Европы; здесь изобрели биржу, напечатали первую книгу на английском языке, устраивали грандиозные пиры и торговали со всем миром

По воле волн
Впервые это место упоминается в VII веке. Викинги называли его Бруггия, то есть мостки, дебаркадер, место погрузки кораблей. (Археологи нашли монету 875 года, на которой отчеканено это название.) В IX веке граф Фландрии Болдуин построил рядом с рекой Цвин и в нескольких километрах от побережья крепость. В то время здесь были только земляной вал, графский замок и часовня. Постепенно рядом возник рынок, появились дороги, ведущие к морскому берегу и вглубь страны. В устье реки Цвин основали порт. В общем, Брюгге стал расти как торговый центр. В 1128 году населенный пункт официально получил статус города. В то же время началось строительство укрепленных стен и каналов. Но главное довершила природа: в 1134 году сильнейший шторм преобразил береговую линию Фландрии. Море приблизилось к Брюгге, а возникший в результате шторма глубокий канал соединил побережье с рекой Цвин глубоким рвом, так что теперь корабли могли подплывать прямо к городу. Благодаря этому Брюгге начал активно развивать торговлю с Англией и Францией. Морской рукав прошел мимо городка Дамм, который превратился в торговые ворота Брюгге.

В 1200 году город наделяют правом организовывать ежегодную ярмарку. Спустя полвека страны Ганзейского союза получают в Брюгге особые привилегии. Наряду с Лондоном и норвежским Бергеном город превращается в один из трех главных ганзейских портов на Северном море. В 1277 году в Брюгге появился первый венецианский купец, а с конца XIII века город наладил торговлю с Генуей, Флоренцией и Португалией.

Контакты с венецианскими торговцами позволили Брюгге усовершенствовать финансовые и торговые операции, освоить, выражаясь современным языком, новые технологии. Но и сами горожане внесли особый вклад в развитие мировой экономики: именно отсюда, как полагают, пошло слово биржа (франц. bourse). Дело в том, что в Брюгге располагалась гостиница, принадлежавшая человеку по фамилии Ван дер Бурсе, где останавливались многие иностранные купцы и возле которой они устраивали собрания. С начала XIV века большинство торговых сделок совершали у Бурсе, то есть на бирже. В результате город превратился в передовой торговый центр Нидерландов и оставался таковым на протяжении целого века. В то время Брюгге был очень богат. Здесь находился пышный двор герцогов Бургундских. Сюда приезжали представители торговых домов и послы со всей Европы, тут процветали ремесла и искусства. Первый путеводитель по Брюгге, изданный в конце XIV века, без ложной скромности назывался Брюгге прекрасный. К 1500 году население его перевалило за 100 тыс. человек невиданное число для средневекового города (кстати, сегодня там живет ненамного больше около 115 тыс. жителей). Однако благосклонность небес к Брюгге оказалась недолгой: по плоской, как стол, долине Фландрии реки текли медленно, и со временем Цвин стала мелеть.

Действительно, песок и известковые отложения начали душить портовые сооружения Дамма и Брюгге, дельта Цвина стала непроходима для судов, и город постепенно утратил свои морские позиции, проиграв Антверпену. В течение нескольких последующих веков Брюгге пребывал в забвении, периодически меняя государственную принадлежность. Наконец в 1830 году он отошел к Бельгии. И только в конце XIX века город начал возвращаться к активной жизни. Строительство нового морского порта и индустриализация мало затронули старый Брюгге. К началу XX века это был довольно тихий провинциальный городок. Король Леопольд распорядился прорыть крупный канал, который изменил русло Цвина и приблизил Брюгге к морю. При этом возник новый порт, названный Зеебрюгге (Морской Брюгге). Однако не это вернуло город к жизни. Его прославили средневековые здания (многие, кстати, были построены заново в XIX веке), благодаря которым Брюгге стал для туристов всего мира прекрасной машиной времени. Сегодня поток желающих совершить путешествие в прошлое достигает нескольких миллионов людей в год.

Старый город
Брюгге похож на большинство средневековых городов. Если смотреть на фотографию, сделанную со спутника, сразу видно, что Старый город представляет собой овальный участок земли. Со всех сторон его окружает канал, который соединяется с более мелкими водными магистралями, пересекающими город, а на северо-западе, в районе Дамма, с рекой Цвин. Дальше широкий канал Бодуэна ведет на север, к порту Зеебрюгге и Северному морю. Сам город, исчерченный во всех направлениях водной гладью и брусчаткой, имеет две главные площади: городскую Бург и рыночную Маркт. На первой располагаются объекты государственной важности: базилика Святой Крови Христовой, ратуша и Дворец правосудия. Рыночная, соответственно, приняла у себя торговые ряды. Кроме того, здесь возвышается вечевая, или дозорная башня (ее называют также Белфорт, или Беффруа), построенная в XIII веке. В конце XV века к ней добавили восьмиугольный верх. Высота башни около 89 м, на ней 47 колоколов, которые звонят каждый час; на самый верх ведут 366 ступеней. Потрудиться и подняться по ним стоит, чтобы увидеть панораму Брюгге и окрестностей вплоть до моря.

Поскольку Брюгге город, в котором самое главное заключено в общем облике, а не в отдельных строениях, бесполезно (и очень долго) было бы перечислять все его достопримечательности. Назовем лишь некоторые места, преставляющие неменьший интерес изнутри, чем снаружи. История города немыслима без базилики Святой Крови Христовой, расположенной на городской площади. Церковь была построена в начале XII века по приказу графа Фландрии Теодора Эльзасского, который привез из Крестового похода сосуд с каплями крови Христовой. Верхнюю часть храма в XV веке перестраивали, а росписи и витражи и вовсе относятся к XIX веку. Каждый год на праздник Вознесения Христова в Брюгге устраивают грандиозную процессию. Реликвию проносят по улицам: стотысячная толпа зрителей наблюдает за шествием трех тысяч людей духовенства и горожан в средневековых костюмах.

С Крестовыми походами связано и появление во Фландрии бегинажей. В этих общинах жили женщины (бегинки), избравшие монастырскую жизнь, но не прошедшие постриг. Обычно это были вдовы рыцарей, погибших в Крестовых походах. Здесь и сейчас особый дух, поскольку в уединенном бегинаже Брюгге расположился монастырь бенедиктинок, которые, как и в Средние века, закрывают ворота каждый вечер в 18:30.

Другой религиозный символ Брюгге церковь Богоматери. Ее тоже начали строить в XII веке. Храм знаменит огромной колокольней, могилой Карла Смелого, его дочери Марии Бургундской и главное скульптурой Микеланджело Богоматерь с Младенцем (впрочем, некоторые считают его авторство сомнительным). Нельзя не побывать и в старом госпитале Святого Иоанна, который принимал больных на протяжении нескольких столетий и закрылся только в XX веке. Наконец Брюгге прекрасен и своими ветряными мельницами. Совсем недавно, в XIX веке, здесь их было почти полсотни. До нас дошли лишь четыре мельницы, живописно расположившиеся на окраине Старого города.

Музейное дело
Многочисленные музеи Брюгге рассказывают не только о том, каким был город в пору своего расцвета, хотя и об этом тоже. Кружева, шоколад и бриллианты здесь, как и в других городах страны, составляют непременные атрибуты Бельгии для туристов. Но Брюгге подошел к делу основательно. В музее шоколада Шоко-story рассказывают историю производства и потребления шоколада на протяжении последних 2500 лет. В Музее бриллиантов можно понаблюдать, как происходит огранка алмазов, изобретенная как раз в Брюгге больше 500 лет назад. В витринах и окнах домов попадаются вполне немузейные старушки, плетущие на глазах людей кружева. Правда, многие говорят, что купить произведения ручной работы (тем более старинные кружева) можно только в двух лавках, все остальное не более чем сувенир.

По-настоящему серьезных музеев в Брюгге два: исторический Груутхус и художественный Грунинге. Сегодня во дворце Груутхус, в свое время принадлежавшем одному из богатейших людей Брюгге, придворному бургундских герцогов Людовику Ван Груутхусу, воссоздана обстановка XV века. Здесь можно увидеть средневековые гобелены, резьбу по дереву, старинную мебель. На втором этаже дома расположена капелла, которая соединена с церковью Богоматери. Когда-то семейство Груутхусов участвовало в богослужении, не выходя из дома.

Модернистское здание Грунинге было построено в 1930 году специально для музея. В нем выставлена коллекция произведедений фламандских, бельгийских и нидерланских мастеров от самых ранних до современных, от Яна Ван Эйка до Рене Магритта. Кстати, именно Ван Эйку художники обязаны изобретением масляных красок. В Грунинге хранится одна из самых знаменитых его работ Мадонна каноника ван дер Пале 1436 года. Трогательно-смиренные картины Ханса Мемлинга другого художника эпохи Возрождения выставлены в старом госпитале Святого Иоанна, частично превращенном в музей мастера.

Новая архитектура
В начале нового тысячелетия Брюгге не только стал (на один год) культурной столицей Европы, но и обрел совершенно новые, смелые и яркие архитектурные сооружения. Самый грандиозный проект концертный зал длиной 120 м и шириной 50 м, построенный недалеко от железнодорожного вокзала. Он вмещает 1300 человек. Рядом расположена башня, перекликающаяся с традиционной архитектурой Брюгге, с залом камерной музыки на 300 мест. Конечно, не обошлось без новых мостов появились две неоконструктивистские переправы через каналы в районе бывших городских стен. Но главным хитом обновленного Брюгге стал павильон на городской площади, построенный по проекту известного японского архитектора Тойо Ито. Это 22?метровый играющий в лучах солнца тоннель из алюминиевой сетки, служащий мостом через маленький пруд. Очертания последнего соответствуют фундаменту располагавшейся тут когда-то церкви. Так что люди, идущие сквозь прозрачный павильон, как бы идут по древнему храму.

Романтика для всех
Брюгге настолько мал, что его без труда можно обойти за один день, и настолько уютен, что еще не раз мечтаешь вернуться сюда. Его хочется рассматривать пешком, на велосипеде или на лодке. Про автомобиль, правда, вы уж точно ни разу не вспомните. Здесь одинаково легко получить удовольствие от музеев и от ужина с бельгийским пивом, в равной мере увлекательно рассматривать знаменитые картины и самые обыкновенные домики с дверцей, выходящей прямо к воде. Вряд ли вы сможете представить себя жителем Брюгге, но наверняка станете его верным поклонником.

Известно, что любой арендатор рано или поздно приходит к мысли о смене офиса, склада или торгового помещения. Причин тому может быть великое множество, причем как у снимающих, так и у сдающих недвижимое имущество. Но одно дело, если срок договора аренды истек, и совсем другое, когда одна из сторон разрывает отношения до его завершения. Вот тут и встает сакраментальный вопрос: что делать? Как действовать, не преступая рамки закона?

Проблем нет, если решение об отказе от дальнейшей аренды помещения возникло по обоюдному согласию. В этом случае стороны составляют соглашение о расторжении, скрепляют документ подписями и печатями (при определенных условиях регистрируют в Федеральной регистрационной службе) и договор считают расторгнутым.

А если разорвать отношения намерена только одна сторона, а другая категорически против? По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий договора недопустимы за исключением случаев, предусмотренных законом. Однако и в этой ситуации есть вполне приемлемый ход заранее предусмотреть в договоре возможность досрочного прекращения аренды. Впрочем, обо всем по порядку.

Прежде чем подать иск
Если, например, арендатор против разрыва отношений, то расторгнуть договор можно только в судебном порядке. Но прежде необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования конфликтной ситуации. Такое требование вытекает из ст. 619 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), в соответствии с которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Лучше всего направить такое предупреждение по почте с уведомлением о получении или отдать арендатору под расписку. То есть необходимо зафиксировать факт соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. В противном случае истец едва ли сможет доказать, что своевременно предупреждал арендатора об исполнении им своих обязанностей, и суд наверняка прекратит дальнейшее рассмотрение дела.

Основания для досрочного расторжения договора в суде по инициативе арендодателя
Одним из оснований для досрочного расторжения договорных отношений может служить то обстоятельство, что арендатор использует имущество не по назначению, с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями.

Например, стороны указали в договоре, что арендуемое помещение должны использовать только как офис организации, но вместо этого арендатор организовал в нем склад строительных материалов.

Кроме того, в соответствии с ГК РФ использование арендованного имущества не должно приводить к его существенному ухудшению. Так, например, если арендатор осуществил перепланировку в помещении без согласия арендодателя, а в результате стены помещения затрещали по швам, этого, конечно же, будет достаточно для досрочного расторжения договора.

Следующим основанием является невнесение арендной платы по истечении установленного договором срока более двух раз подряд.

Договор аренды может быть расторгнут в суде, если арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки. Если они не определены, то в разумные сроки, но только в тех случаях, когда в соответствии с законом производство капитального ремонта обязанность арендатора.

Описанные выше основания для досрочного расторжения договора аренды не являются исчерпывающими. Стороны вправе предусмотреть и др.

Расторжение договора без суда
Досрочное расторжение договорных отношений по инициативе арендодателя может произойти и без вмешательства судебных инстанций. В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным.

То есть если при подписании договора аренды стороны предусмотрели в нем основания для досрочного расторжения во внесудебном порядке, и такое основание наступило, то договор будет считаться расторгнутым.

Однако впоследствии арендаторы нередко пытаются оспорить данное условие, считая его противоречащим нормам закона, в частности ГК РФ. В подобных случаях суд встает на сторону арендодателя.

Когда арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды
Арендатор вправе требовать в суде досрочного расторжения договора, если:

* арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
* переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
* арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
* имущество, за которое арендатор не отвечает, окажется в состоянии, делающем его непригодным для использования.

Помимо этого стороны вправе предусмотреть и другие основания для расторжения договора аренды.

Платить госпошлину за расторжение договора аренды не надо
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершают в той же форме, что и договор, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота. Таким образом, если договор аренды зарегистрирован, то необходимо регистрировать и соглашение о расторжении договора аренды.

В письме Министерства финансов РФ от 07.10.05 № 03 06 03 04/98 утверждалось, что за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды, а также за государственную регистрацию расторжения данного договора должна взиматься госпошлина в размере 7500 руб. для юридических лиц. Федеральная налоговая служба придерживалась аналогичного мнения (письмо ФНС России от 01.11.05 № 04 3 09 /597). На основании этого регистрационные палаты не регистрировали соглашения о расторжении без предъявления указанной квитанции.

Но в мае этого года ситуация изменилась. Об этом недвусмысленно высказался Минфин России в письме от 22.05.07 № 03 05 06 03 / 25. Теперь платить государственную пошлину за расторжение договора аренды не надо.