Ипотека и недвижимость - Пособие для начинающих, или говорящая азбука рынка коммерческой недвижимости

Из-за удорожания офисных помещений класса А многие российские и западные компании спокойно перебираются в качественные помещения класса B. На самом деле такие офисы ничуть не хуже, а по характеристикам несущественно отличаются от класса А. При этом они являются именно местом для работы и не предназначены для представительских целей.

Сегодня общий объем предложения офисных помещений класса В достиг порядка 4,5 млн кв. м, что соответствует примерно 75% всего объема рынка качественных офисов.

Строгий классовый отбор
По данным аналитиков компании CushmanWakefield StilesRiabokobyl-ko, существующие офисы класса B+ составляют около 57% общего объема качественных площадей, на долю B приходится примерно 20%; соответственно, всего класс B занимает порядка 77% рынка.

Предложение в сегменте офисов класса В гораздо более объемно и дифференцированно по сравнению с классом А как по качественным характеристикам, так и по географии расположения объектов. Как правило, офисы класса В чаще расположены за пределами Садового кольца в районе третьего транспортного кольца.

Существенную долю предложения занимают реконструированные объекты бывшие промышленные строения на территории заводов и фабрик или отдельно стоящие здания.

Но основные отличия между классами А и В определяют менее жесткие требования к уровню инженерии и коммуникаций, внутренних систем жизнеобеспечения здания и уровня отделки. Это качественные помещения, но в отличие от офисов A для них не обязательны центральная компьютерная система управления зданием, фальшполы.

Кроме того, не накладываются ограничения на высоту потолка в чистоте и нагрузку на пол. Не обязательны престижное расположение, удобная транспортная доступность, международная управляющая компания.

Тем не менее в современных офисах класса В предусматриваются новейшие инженерные системы, оснащенность лифтами ведущих европейских марок, круглосуточная охрана здания, наличие организованной охраняемой парковки и должным образом налаженное управление зданием.

Необходимо разделять класс B на B+ и B , что связано с неоднородностью этого сегмента как такового, отмечает руководитель группы исследований офисных помещений отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle Наталья Боронтова. Новые бизнес-центры класса B+ по своим характеристикам не сильно уступают классу А. Кроме того, в класс B+ попало довольно много объектов, относившихся к верхнему сегменту до конца 2006 года, когда была принята новая офисная классификация с более строгими требованиями.

Так, по данным специалистов компании Jones Lang LaSalle, в соответствии с новой классификацией обязательными для класса B+ являются такие параметры, как центральные системы отопления, вентиляции и кондиционирования; современная система пожарной безопасности; высококачественные лифты, видеонаблюдение для всех входных групп и круглосуточная охрана. Планировка всей или половины арендуемой площади здания должна быть открытой и эффективной; при отделке помещений общего пользования и фасада применяются только качественные материалы; обязательны организованная охраняемая парковка, единое управление зданием и набор услуг для работающих в нем людей с учетом инфраструктуры района. При несоблюдении более одного из них здание классифицируется как класс B .

Качественные офисы нужны... девелоперам
Сегодня представителей бизнеса интересуют недорогие, но в то же время качественные помещения. Однако цены на московском рынке достаточно агрессивные. Разброс ставок в сегменте офисов класса В традиционно широк: за счет большого объема и сильной дифференциации предложения средние базовые ставки (без НДС и эксплуатационных расходов) варьируются от $300 до $900 за 1 кв. м в год. Аренда помещений класса В обходится дороже всего, если здание расположено в историческом центре или отличается хорошими видовыми характеристиками. На стоимость ощутимо влияет степень готовности зданий и запрашиваемая площадь.

В среднем по Москве для класса B+ обычные ставки аренды $500 900 за 1 кв. м в год, цена продажи $7 8 тыс. за квадрат. Офис класса B можно снять в среднем по $300 600 за 1 кв. м в год, цена продажи равняется $4 6 тыс. за 1 кв. м. Эксплуатационные расходы колеблются в среднем от $70 до $100 за 1 кв. м в год.

Компании, которые не готовы платить такие деньги, вынуждены арендовать офисы класса С. При этом девелоперам пока нет смысла возводить упрощенные объекты, которые в отличие от высококачественных в перспективе не будут пользоваться спросом. В процессе эксплуатации здание устаревает, вновь построенные здания оснащены более современными инженерными системами, следовательно, категория построенных ранее офисных центров понижается, что в свою очередь приводит к уменьшению стоимости аренды.

Поэтому девелоперы стремятся построить высококлассный объект, который будет отвечать требованиям не один год. Деньги по-прежнему вкладываются в интересные проекты офисных комплексов классов А и B, так как именно эти сегменты обеспечивают наибольшую доходность.

Несмотря на то что существенная доля спроса приходится на наиболее демократичные офисы, девелоперы вряд ли когда-нибудь обратят свой взор в сторону подобных проектов, комментирует вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. При сопоставимом уровне затрат на строительство доходы от будущей эксплуатации несравнимо выше при реализации проектов класса А или В.

В этом году в эксплуатацию были сданы такие крупные проекты, как вторая очередь Новоспасского двора, чья арендуемая офисная площадь составила чуть менее 40 тыс. кв. м, бизнес-центр Ростек (примерно 13 тыс. кв. м), вторая очередь офисного комплекса Кругозор (около 12 тыс. кв. м).

В этом году планируется ввести в строй еще около 500 тыс. кв. м класса В. До конца 2007 года будут завершены такие бизнес-центры класса B, как Неглинная Плаза, Logic Park, Даниловская мануфактура (первая фаза), Саввинский.

Айдар Галеев
Директор департамента консалтинга и исследований компании МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость:
В отличие от прошлого года лидером роста средних арендных ставок в первые шесть месяцев 2007-го стали не офисы класса А (при существенных темпах прироста наивысших ставок аренды) и не автономные офисы, а административные площади класса С. Это связано с тем, что волна общего роста цен на недвижимость достигла менее качественных площадей с некоторым опозданием, а платежеспособность их арендаторов повысилась.

Превышение объема поглощения над вводом новых площадей привело к снижению уровня вакантных площадей до 4,77% по классу В. Высокий уровень спроса выражается в большой доле договоров предварительной аренды на еще не сданные в эксплуатацию офисы.

Значительная часть площадей еще возводимых бизнес-центров уже сдана в аренду. Для объектов класса В этот показатель достигает 49,3%.

Ирина Кирсанова
Директор по маркетингу ЗАО Пересвет-Инвест:
Офисы класса А и В появляются, как правило, за счет нового строительства, реже после реконструкции. Офисы класса С это чаще всего здания бывших НИИ. Девелопер вкладывает больше средств в строительство высококлассных площадей, но и получает большую прибыль в долгосрочной перспективе. Сейчас на рынке офисных помещений класса А и В, несмотря на высокую стоимость, спрос превышает предложение. Поэтому возведение офисов данной категории востребовано. Это наблюдение подтверждает тот факт, что из 350 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей, сданных в эксплуатацию в первой половине 2007 года, 71% составили офисы класса А и 29% класса В.
Офисный сегмент в 2007 году выступает в качестве локомотива на рынке коммерческой недвижимости. Наибольшей популярностью пользуется класс А высококачественные офисные здания. Доля вакантных площадей подобного рода очень мала, новые проекты раскупаются еще за полгода до сдачи зданий в эксплуатацию. Продажная стоимость и арендные ставки на офисную недвижимость постоянно растут. Сохранят ли высококлассные столичные бизнес-центры лидирующие позиции в этом году и какие прогнозы делаются на следующий?

Всего за первые шесть месяцев нынешнего года в эксплуатацию введено порядка 300 тыс. кв. м качественных офисных объектов, что примерно на 5% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля объектов класса А составила 63%, класса В 37%.

Таким образом, совокупный объем качественных офисов класса А и В по итогам первой половины 2007 года достиг уровня 5,5 млн кв. м.

Цены в динамике
По оценкам экспертов компании Jones Lang LaSalle, максимальная базовая ставка арендной платы для наиболее качественных офисов площадью порядка 1 тыс. кв. м в кремлевской зоне (в пределах 1,5 км от Кремля) либо на верхних этажах ММДЦ Москва-Сити сегодня составляет $1,2 1,5 тыс. за 1 кв. м в год. Ставки для класса А в центральном деловом районе (внутри Садового кольца, за исключением кремлевской зоны) равнялись $750 950 за 1 кв. м в год.

Для класса В+ ставки в настоящее время оцениваются в $570 700 за 1 кв. м в год, что на 7,5% выше показателей первого полугодия. Для класса В ставки остались на уровне $450 550 за 1 кв. м в год. Все эти данные приведены без учета НДС и операционных расходов.

Средняя цена продажи в классе А на данный момент составляет $6 8 тыс. за 1 кв. м. В районе Кремля, на Остоженке и в Замоскворечье этот показатель превышает $9 тыс. за 1 кв. м.

Объекты классов В+ и В предлагаются на продажу по $4 5,5 тыс. за 1 кв. м в зависимости от качества и расположения объекта.

По сравнению с началом года использование индексации ставок аренды получило более широкое распространение.

Выбор есть. Небольшой
По данным на конец второго квартала 2007 года, в целом предложение офисной недвижимости на рынке равнялось 6,37 млн кв. м, из которых 830 тыс. кв. м класс А, 3,38 млн кв. м В+ и 2,16 млн кв. м В .

Объем площадей, реализованных за первое полугодие (арендованных и купленных), составил 935 тыс. кв. м, что выше показателя аналогичного периода предыдущего года более чем на 70%. Спрос превышает предложение, что выражается в низкой доле свободных площадей (4% для всех качественных площадей). При этом сегмент класса А считается наименее насыщенным (доля свободных площадей 1,6%).

Доля вакантных помещений в офисных зданиях класса B держится на стабильном уровне (3,9%), поскольку в первые шесть месяцев 2007 года было построено достаточно новых качественных объектов этого класса.

Анализ предложения по итогам первых шести месяцев 2007 года показывает, что из всего объема свободных офисов класса А, предлагаемых в Москве, всего 0,8% готовы к эксплуатации, тогда как остальные 99,2% только возводятся, из них уже 25% арендовано на стадии строительства.

Объем нового предложения, выходящего на рынок, все еще не позволяет покрыть растущие потребности потенциальных арендаторов и покупателей. На фоне существенного дефицита высококлассных площадей растут сроки договоров аренды. Доля предварительных договоров аренды и продажи площадей в строящихся объектах также очень велика: практически каждый новый объект заполнен арендаторами на 60 80%. В Центральном округе этот показатель достигает 100%.

Что касается структуры спроса по метражу, то тут отмечена растущая доля заявок на большие помещения: за первое полугодие на них пришлось 39% всех заявок, что на 11% превышает показатели за аналогичный период 2006 года. Доля запросов на покупку офисов площадью до 200 кв. м оказалась минимальной (13%). Это связано с ростом и переориентацией спроса (в том числе инвестиционного) на более качественные и крупные объекты.

Тенденции сезона
Из-за дисбаланса спроса и предложения продолжился рост стоимости аренды. На конец первого полугодия максимальные ставки выросли на 25% по сравнению с концом 2006 года.

Набирает темпы процесс децентрализации. В первом полугодии был заявлен ряд качественных проектов, расположенных за пределами МКАД. Кроме того, ряд проектов, которые возводятся (или почти закончены) за пределами Москвы, доказали свою успешность: высокий спрос на них отмечен еще до окончания строительства. Например, в офисном центре Резиденция на Рублевке многие договоры аренды подписаны еще за четыре и более месяцев до сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, тенденция децентрализации имеет место не только со стороны предложения, но и со стороны спроса.

Вследствие дефицита качественного предложения в новых бизнес-центрах высокого класса ценообразование все чаще проводится в несколько этапов в зависимости от стадии строительства и реализации офисных площадей. Разница в ставках аренды на начальном и завершающем этапах строительства составляет 30 40%.

По-прежнему на рынке доминирует тенденция, при которой сроки сдачи объектов переносятся. В частности, такие крупные проекты класса А, как бизнес-центр Серебряный город, первая очередь бизнес-парка Гринвуд, в соответствии с запланированными сроками введены не будут. С задержкой сдачи только этих объектов рынок офисной недвижимости недосчитался порядка 190 тыс. кв. м высококачественных офисных площадей.

На два шага вперед
Рост предложения на московском рынке продолжит расти значительными темпами. Ожидаемый объем завершенного строительства за нынешний год превысит 1,3 млн кв. м, общий объем предложения достигнет предположительно 7,3 млн кв. м. Наибольшую долю новых объектов займет класс B+, тогда как в классе А на рынок выйдет не более 300 тыс. кв. м.
В условиях сохранения высокой деловой активности российских и международных компаний ожидается дальнейший рост средних базовых ставок аренды на помещения классов А и В на уровне 10 15% в год.

Доля вакантных помещений останется на низком уровне и будет немного превышать 4%. Несмотря на рост предложения, оно продолжает отставать от спроса. По предварительным подсчетам, объем купленных и арендованных площадей всех классов в 2007 году превысит показатели предыдущего года более чем на 20%.

При этом наиболее востребованным останется класс А. Максимальный рост ставок будет наблюдаться именно в верхнем сегменте в связи с тем, что тут спрос в наибольшей степени преобладает над предложением и ощущается большая нехватка площадей. В классе А самый заметный рост ожидается в офисных зданиях, расположенных в кремлевской зоне и на верхних этажах небоскребов в Москва-Сити. Рост ставок в классе B+/B будет меньше, так как предложение здесь значительнее и растет наибольшими темпами (особенно в классе B+).