Ипотека и недвижимость - В санкт-петербурге разгорается очередной скандал, связанный с высотным регулированием застройки.

Сегодня в Вене Strabag AG и компания Открытие-Недвижимость подпишут соглашение о стратегическом партнерстве. Переговоры ведутся по пяти проектам, инвестиции в которые составят $560 млн. Заключение долгосрочных отношений для Strabag AG, чьи расценки на 5-10% выше, чем у российских генподрядчиков, является стратегией работы в России. Не все девелоперы готовы работать на таких условиях, но, получая проекты оптом, австрийцы готовы давать скидки.

Соглашение о стратегическом партнерстве между Strabag AG и девелоперской дочкой ФК Открытие должно быть подписано сегодня, рассказал Ъ гендиректор компании Открытие-Недвижимость Александр Вагин. Эту информацию подтвердил глава российского представительства Strabag AG Александр Ортенберг. По условиям партнерства австрийцы будут выступать генподрядчиками на крупных проектах компании Открытие-Недвижимость в России и странах Балтии.

Сотрудничество Strabag AG и российской компании началось в 2003 году со строительства офисно-торгового центра на улице Баррикадная. Через три года Strabag AG получила контракт на генподрядные работы по второму проекту девелопера -- офисно-гостиничному комплексу площадью 110 тыс. кв. м рядом с Павелецким вокзалом. Сегодня Открытие-Недвижимость готова предложить своему австрийскому партнеру участие в качестве генподрядчика еще в четырех новых проектах общей площадью более 250 тыс. кв. м. Два из них -- бизнес-центр на Ленинском проспекте в Москве площадью 52 тыс. кв. м и многофункциональный комплекс в центре Санкт-Петербурга площадью более 100 тыс. кв. м -- располагаются на территории России, остальные -- в Риге, где Открытие-Недвижимость выступает соинвестором строительства двух жилых комплексов площадью около 100 тыс. кв. м. Кроме того, Strabag AG, вероятнее всего, будет участвовать в строительстве торгового центра площадью 40 тыс. кв. м в Екатеринбурге. Общий объем инвестиций в эти проекты оценивается в $560 млн.

Strabag AG создана в 1835 году в Австрии. Портфель заказов -- €3 млрд. По 25% акций принадлежит структуре Базэла Rasperia Trading, Raiffeisen-Holding Niederoesterreich-Wien, семье исполнительного директора Strabag Ханса Петера Хазельштайнера. В октябре компания разместила на Венской бирже 25% акций. Вчера на момент закрытия биржи капитализация составила €4,317 млрд.

Открытие-Недвижимость создана ФК Открытие летом 2007 года, предоставляет услуги по fee-девелопменту (подразумевает только функции управления проектом), генподряду, эксплуатации готовых объектов.

Помимо компании Открытие-Недвижимость австрийцы наладили отношения с Deutsche Bank: весной 2007 года стало известно о создании совместного предприятия DB Development для работы на рынке недвижимости России и СНГ, в котором у сторон равные доли (см. Ъ от 3 апреля 2007 года). Поиск партнеров, гарантирующих нам участие в целом ряде проектов, является нашей стратегией работы в России,-- объяснил Александр Ортенберг.

Strabag -- единственный в России крупный генподрядчик, ориентированный на стратегическое партнерство. Обычно по каждому проекту проводится тендер,-- говорит директор инвестдепартамента AFI Development Иван Вашурин. Подобную стратегию австрийцев игроки рынка считают вынужденной мерой. Strabag AG -- дорогой генподрядчик, стоимость работы по сравнению с аналогичными российскими компаниями выше на 5-10%, и не все готовы платить такие деньги,-- отмечает коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев. Стоимость услуг генподрядчика уровня Strabag в среднем составляет 10-15% от стоимости строительно-монтажных работ (СМР), добавляет Иван Вашурин. По оценкам коммерческого директора компании Снегири Дмитрия Шмелева, стоимость СМР по всем пяти проектам компании Открытие-Недвижимость составляет около $500 млн. Таким образом, гонорар Strabag может достигать $75 млн. Однако за гарантированный долгосрочный заказ генподрядчик платит скидкой в цене на свои услуги, отмечает Дмитрий Шмелев, что повышает интерес к нему со стороны девелоперов с большим портфелем проектов. Это подтверждает и Александр Вагин, добавляя, что для компании Открытие-Недвижимость скидка может составить 10% от стоимости услуг генподрядчика.
Как выяснилось вчера, правительство города отменило действовавший с 2004 года высотный регламент, приняв вместо него необязательный к исполнению рекомендательный документ. Ряд городских парламентариев и экспертов уже заявили, что решение незаконно и открывает зеленую улицу для строительства в центре города небоскребов любой высоты.

Временный регламент, устанавливающий параметры высотного регулирования на территории Петербурга при осуществлении градостроительной деятельности в течение последних трех лет был единственным нормативным документом, ограничивавшим высотные амбиции застройщиков. Он появился после скандального решения о строительстве первого в городе 70-метрового небоскреба на Неве, и предполагалось, что он будет действовать до принятия Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга. Однако неделю назад горадминистрация сообщила, что правительство Валентины Матвиенко опросным путем уже изменило регламент. Наиболее существенным стало повышение высотной планки для Охта-центра (который совместно строят Газпром и Смольный) с 48 до 100 метров (Ъ писал об этом 16 января).

Однако скандал вокруг газпромовского небоскреба получил новое развитие. Вчера текст секретного постановления правительства с юридически туманным названием О мероприятиях по подготовке проекта закона Санкт-Петербурга об утверждении Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга" был впервые обнародован на сайте администрации. В этом постановлении временный регламент признан утратившим силу, а вместо него утверждены материалы по обоснованию проекта закона Санкт-Петербурга об утверждении правил землепользования и застройки. Из этого следует, что чиновники не изменили, а фактически полностью отменили опальный регламент, приняв вместо него необязательный для исполнения рекомендательный документ. В этот же день на заседании городского парламента депутат Алексей Ковалев (Справедливая Россия) заявил о том, что правительство не имело права корректировать ограничения без общественного обсуждения (требование Градостроительного кодекса РФ), а также вообще отменять или принимать какие-либо регламенты. Однако соответствующий запрос губернатору города о правовых основаниях для такого решения поддержали только фракции Справедливая Россия и КПРФ, и он был отклонен.

Вице-губернатор Александр Вахмистров и главный архитектор Александр Викторов в своих комментариях продолжают настаивать на том, что Смольный принял именно новый высотный регламент, устранив противоречия с федеральным законодательством и уточнив ряд высотных параметров. В то же время сами чиновники признают: согласно Градостроительному кодексу РФ, никакие новые регламенты не могут приниматься вне рамок будущих правил застройки, которые проходят общественные слушания и утверждаются местным законом. Однако внесение этих правил Смольный затягивает уже второй год подряд. И когда они будут приняты -- неизвестно.

В свою очередь, опрошенные Ъ эксперты разделяют опасения депутатов. Нормативные документы, которые носят обязательный к исполнению характер, не могут называться материалами. Поэтому ситуация после отмены старого регламента близка к правовому вакууму со всеми вытекающими последствиями,-- полагает член городского совета по сохранению культурного наследия Михаил Мильчик. При этом, по его мнению, даже если Охта-центру нужна доминанта, архитектура знает методы создания градостроительных доминант без строительства высотных сооружений. Вчера вице-губернатор Александр Вахмистров заверил Ъ, что рекомендательные материалы будут неукоснительно применяться чиновниками при согласовании проектов застройки и станут обязательными для застройщиков. Если бы мы хотели кого-нибудь обмануть, мы сразу же установили бы высоту в 396 метров на Охте, никому об этом не сказав. Конечно же, это шутка,-- сказал вице-губернатор. Однако, по мнению господина Ковалева, это обычное лицемерие власти: Любой застройщик может оспорить в суде не регламентированные в соответствии с Градостроительным кодексом ограничения, а горожане вряд ли смогут доказать в суде нарушение своих прав строительством небоскребов. Неслучайно в разработанном для проекта Охта-центра временном регламенте застройки участка никакие параметры высоты не указаны, хотя в новых материалах и рекомендуется 100-метровая высота. Правительство своими действиями открыло зеленую улицу для строительства в центре города не только газпромовского, но и других небоскребов любой высоты, тем более что органы по охране памятников по федеральному законодательству лишены права согласовывать проекты в охранных зонах,-- подчеркнул господин Ковалев, отметив, что намерен дойти до Конституционного суда РФ.