Ипотека и недвижимость - Россиянам придется подождать пару лет, прежде чем заработает закон о кадастре недвижимости

Кредиты на покупку загородного дома предлагают почти все банки. Другое дело, если вы хотите дачу небольшой летний домик на участке в несколько соток, а не гектаров. Кредитовать такое приобретение банки пока не готовы. Но это не значит, что дачу нельзя купить в кредит. В этом случае заемщики могут оформить ипотечный кредит на земельный участок, а затем взять потребительский кредит на садовый домик.

Пока только около 1% всех ипотечных кредитов выдается на покупку земельных участков. В отличие от квартиры земля не является товаром первой необходимости, поэтому при возникновении финансовых проблем клиенты предпочтут не платить по кредиту, а отказаться от выплат и реализовать земельный участок с торгов, что еще более повышает риски банков, уверены в Городском ипотечном банке. Банкиры вообще считают кредитование земли рискованным продуктом, ведь такие кредиты сложно рефинансировать, а объемы выдачи по ним невелики.

Однако эксперты по рынку недвижимости советуют активнее вкладывать деньги в землю: она довольно быстро раскупается, вследствие чего свободных участков практически не осталось. Цены растут быстро: в участок, который стоил в 2000 году $1000 за сотку, сейчас нужно вложить не менее $15 000 за сотку. Например, сейчас в пределах 30 км от МКАД сотку можно приобрести от $10 000. И это только по калужскому или варшавскому направлениям, которые считаются наименее развитыми. На Рижском или Киевском шоссе за такие деньги можно купить сотку не ближе 70 км от Москвы. А в непосредственной близости от города (до 30 км) сотка обойдется в $20 000-25 000.

Так что выбор у заемщиков, желающих приобрести землю в кредит, невелик. Такую программу предлагают пока лишь Райффайзенбанк, Московский кредитный банк (МКБ) и банк Зенит. В Райффайзенбанке кредит на земельный участок можно оформить на 15 лет под 11,5-12,5% в долларах и 13,5-14,5% в рублях. При этом заемщику нужно иметь на руках как минимум четверть стоимости участка. Максимальную сумму кредита банк не ограничивает она будет зависеть от оценки участка и платежеспособности заемщика.

На такой же срок можно взять кредит в МКБ. Участок можно приобрести в Московской (не далее 75 км от МКАД), Тульской и Рязанской областях. Первоначальный взнос такой же, а вот ставки немного выше: 13,5-15% в валюте или 14-15,5% в рублях в зависимости от формы подтверждения дохода. При этом у банка есть определенные ограничения по кредиту его максимальная сумма не должна превышать $800 000, а земельный участок должен быть не менее 6 соток. Заемщик может получить и всю стоимость участка, но для этого в залог банку нужно предоставить уже имеющуюся недвижимость.

В банке Зенит условия на покупку земельного участка в кредит самые жесткие. Клиент должен внести 30% стоимости участка из собственных средств и расплатиться с кредитом за пять лет. При этом максимальная сумма кредита для Москвы и Московской области составляет не более $600 000. Процентная ставка от 12,5% в долларах и от 14% в рублях.

Банки неохотно кредитуют земельные участки не только из-за сложности оформления документов. Дело в том, что при оценке земельного участка для кредита оценщик применяет сравнительный подход: его стоимость будет определяться из сопоставления с идентичными участками, а найти похожий участок проблематично.

Основной сложностью земельной ипотеки является правильное оформление участка. Если невнимательно готовить документы, результат может быть весьма плачевным вплоть до изъятия земли. Перед совершением сделки необходимо тщательно изучить всю документацию и историю нахождения земельного участка в обороте. Следует обратить внимание на совпадение кадастровых и иных данных, содержащихся в документах, с данными на местности (форма, площадь, координаты земельного участка). Если целью приобретения земельного участка является строительство в будущем индивидуального жилого дома, целесообразно будет оценить затраты на подведение всех коммуникаций, состояние подъездных путей, рекомендует член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев. Заемщик должен предоставить в банк кадастровый план, причем данные в нем должны быть не старше одного года. В противном случае их придется обновлять.

Неудивительно, что при такой сложности процедур недавно Городской ипотечный банк отказался от реализации ипотечной программы на покупку земельного участка. В банке объяснили, что выдачи по этой программе были невелики, а вот трудозатраты по реализации гораздо выше, чем по стандартным продуктам.

Кредит на домострой
После оформления ипотеки на земельный участок можно взять потребительский кредит на строительство летнего домика. На эти цели сейчас банки выдают до $25 тыс., в то время как строительство небольшого дома из недорогих материалов обойдется в 300-400 тыс. руб. При возведении построек на приобретенном на кредитные средства земельном участке обратите внимание на то, что они автоматически попадут в залог банку. Следовательно, в случае неплатежа по кредиту банк имеет право на возмещение своих издержек из суммы реализации земельного участка со всеми строениями, предупреждает директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка Людмила Салигина. Однако, когда банк только готовится к кредитованию дома, обязательно, чтобы на участке не было никаких строений.

Если же заемщик хочет стать собственником дома, в который можно приехать даже зимой, то у него будет гораздо больший выбор программ кредитования. Как правило, в сегменте загородной недвижимости, несмотря на относительную неликвидность этого жилья, отмечается вполне стабильный рост 20-30% в год. Сейчас спрос на этот вид жилья увеличился, и на рынке отмечается сезонное повышение цен: в среднем на 10-15%. Рост цен на дачную недвижимость прекратится уже в начале июня, а с сентября может даже пройти традиционное снижение цен на объекты загородной недвижимости, предназначенные для сезонного проживания и пользования, так как по окончании дачного сезона такие объекты обычно простаивают до следующей весны, рассказывает руководитель направления загородной недвижимости МИАН агентство недвижимости Светлана Кондачкова.

Для сравнения: за $250 000 можно купить только небольшую двухкомнатную квартиру на окраине Москвы. За эти же деньги можно приобрести дачу в садовом кооперативе с земельным участком 8-10 соток и собственным домом. Отметим, что дом будет находиться примерно в 20 км от этой самой квартиры, по московским расстояниям почти рядом.

При этом условия, на которых банки готовы кредитовать загород, жестче, чем по городской недвижимости. Более того, сейчас банки вообще более тщательно подходят к оценке рисков при покупке загородной недвижимости. В последнее время в большинстве банков ужесточились условия выдачи ипотечных кредитов, в том числе и на покупку загородной недвижимости. Однако в связи с тем, что рынок ипотечного кредитования сам по себе в России не сильно развит и занимает небольшую долю, эксперты утверждают, что ипотечный кризис США не затронет российский рынок, считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

По ипотеке покупается не так много домов 10-15% общего числа. Основные сложности с покупкой дачного дома это правильное оформление документов. Необходимо проверять все, даже адрес дома. Наш клиент приехал смотреть дом, который он собирался купить по ипотеке. Когда мы стали проверять по базе адрес, указанный в документах, оказалось, что по нему находится совершенно пустой участок, даже без подведенных коммуникаций, предостерегает директор отделения Центр ипотеки компании Бест-Недвижимость Андрей Кузнецов.

Как правило, процентные ставки по кредитам на загородные дома выше на 2-3 пункта, чем по кредитам на квартиры. Без первого взноса кредитовать заемщика готов Банк Москвы. При этом он выдвигает требование, чтобы дом был не старше 50 лет. Но в большинстве случаев заемщику нужно внести как минимум 20-30% стоимости дома.

Например, Абсолют банк требует внести как минимум 35% оценочной стоимости дома, при этом максимальная сумма кредита $1 млн, и погасить его нужно за 10 лет. Процентная ставка от 12% в долларах и от 13% в рублях. Номос-банк предлагает внести 10% стоимости жилья, обещая кредит максимум на 25 лет. Как правило, стоимость страхования загородных домов выше, чем у городского жилья, так как в этом случае более высока вероятность пожаров и т. д.

Банкиры относят кредиты на покупку дома к высокорискованным. Хотя эксперты и уверяют в большом потенциале рынка земельных участков, есть множество условий, из-за которых дом может потерять свою привлекательность и продать его будет весьма сложно. Причины могут быть разными: создание свалки в ближайшем окружении, прокладка трассы и т. д., предостерегает начальник управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков.

В случае покупки дома по ипотеке залогом будет выступать приобретаемая недвижимость. Но, если клиент хочет купить в кредит строящийся дом, банки могут потребовать залога уже имеющегося жилья. Для банка это хорошая подстраховка: если залогом будет выступать квартира, заемщик будет ответственнее относиться к выплатам. Кредитование готовых загородных домов распространено гораздо шире, так как для открытия ипотечного займа на строящуюся недвижимость банкам необходимо проводить комплексную оценку проекта и получать достаточные доказательства того, что он не превратится в долгострой, считает Светлана Кондачкова. В большинстве случаев программы на строящееся жилье банки реализуют только с проверенными строительными компаниями, вследствие чего риски банков уменьшаются и они даже предлагают более привлекательные условия.

Бумажные тонкости
Хотя программ на покупку загородных домов гораздо больше, чем на покупку земельных участков, проблем с оформлением от этого меньше не становится. Жилье должно быть оформлено в собственность продавца, что должно быть подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, выданными органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предупреждает директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.

Приобретая загородный дом, заемщик делает сразу две покупки непосредственно дома и участка, на котором он стоит. Особое внимание следует обратить на так называемое назначение земельного участка. По правилам дом должен находиться на земле поселений и быть оформлен как жилое помещение. Если он находится на земле, например, сельскохозяйственного назначения, потребуется переоформление документов по переводу из одной категории в другую, что займет много времени. Правда, некоторые банки готовы кредитовать участки сельскохозяйственного назначения.

В ряде случаев дом приобретается не с правом собственности на земельный участок, а с правом его аренды. Тогда в договоре права на земельный участок должно быть отмечено право арендатора на передачу земли в залог. Срок договора при этом должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором, либо в договоре должно быть указание на продление договора на новый срок, говорит руководитель Центра ипотечного кредитования Абсолют банка Сергей Даньков.

Банки предъявляют ряд требований к кредитуемому дому: он должен находиться в собственности у продавца, не иметь крупных дефектов; если у строения нет подключения к системам энергоснабжения, должна быть как минимум такая возможность; к нему должен быть круглогодичный подъезд. Теоретически это должен быть дом, в котором заемщик мог бы в дальнейшем зарегистрироваться. А в связи с решением Конституционного суда о возможности прописаться в доме, находящемся в садовом товариществе, зарегистрироваться на даче в ближайшее время должно стать гораздо проще.
Закон о кадастре недвижимости вступил в силу в марте 2008 года. По признанию специалистов, этот закон тянет на революцию в сфере учета российской недвижимости. Однако пока только на бумаге. На деле же, принимая закон, никто не озаботился создать под него техническую базу. Таким образом, светлого будущего, когда недвижимость можно будет покупать без опасения нарваться на неприятности, россиянам придется ждать как минимум до 2010 года.

Несколько лет назад к двум основным проблемам России прибавилась третья неразбериха с учетом недвижимого имущества.

Пока чиновники не отвечают рублем, они будут выискивать лазейки, чтобы закон не выполнять

Сегодня, как пояснил первый вице-президент компании БЕСТ-недвижимость Михаил Гороховский, на то, чтобы зарегистрировать в собственность и поставить на учет земельный участок с домом, приходиться потратить несколько месяцев.

В качестве примера он привел свой горький опыт. Вот уже полгода известный столичный риелтор занимается узакониванием собственной недвижимости в Подмосковье.

Причина проста: по трем документам его участок проходил под разными адресами. Пока документы приводились к одному знаменателю, настал март 2008 года. Сейчас любая деятельность местного отделения Росимущества замерла. В силу вступил новый закон о едином государственном кадастре недвижимости, а как работать в его правовом поле, никто из регистраторов до сих пор не знает.

При этом специалисты рынка недвижимости в один голос твердят, что закон о кадастре тянет на революцию в сфере регистрации и учета российской недвижимости. Реализация нового закона позволит более качественно защищать права покупателей недвижимости, уверяет Михаил Гороховский.

Он пояснил, что благодаря кадастру продавать и покупать недвижимость станет проще. Не надо будет собирать сотни справок и простаивать километры очередей нужно будет лишь обзавестись копией учетной записи из единого кадастра недвижимости. Причем в любом регионе России.

Согласно документу, в единый кадастр должен войти каждый объект недвижимости, присутствующий на рынке. При этом он будет привязан не к адресу, как сейчас, а, так сказать, к точке на карте.

Это должна быть стройная система, опирающаяся на геодезическую сеть, пояснил Михаил Гороховский. Однако в настоящее время не хватает кадастровых инженеров, которые бы занимались инвентаризацией недвижимости.

Тем более, просто измерить участок и строения на нем это только начало работы. Кроме собственно описания участка, должен вестись учет всех подземных коммуникаций и охранных зон, которые по нему проходят, пояснил президент компании БЕСТ-недвижимость Григорий Полторак.

Одним из главных достижений введения единого кадастра Михаил Гороховский считает его прозрачность. Согласно документу, любой гражданин сможет получить сведения из кадастра. При этом сведения об объектах недвижимости, уже занесенных в кадастр, будут обновляться автоматически без участия владельцев.

Но сделано это будет не скоро. Проблема заключается в отсутствии технической базы, которая должна обслуживать ведение кадастра недвижимости. Просто соединить разрозненные региональные базы не получится.

В настоящее время каждый российский регион ведет учет недвижимости так, как ему удобнее, причем значительная часть только на бумаге. Чтобы ввести в регионах единую форму подачи документов и хранения информации, потребуется время.

Да и к самому регламенту постановки объектов недвижимости на учет у специалистов есть ряд претензий. По словам директора Института проблем регистрации, оценки и налогообложения недвижимости Натальи Тахатровой, разработчики документа изъяли из него целый пласт, касающийся кадастровой оценки недвижимости.

Это может внести определенную путаницу в ведение документации по недвижимости. Надеюсь, что в дальнейшем будут приняты поправки в закон, объединяющие единый кадастр недвижимости и его кадастровую оценку, сказала Наталья Тахатрова газете ВЗГЛЯД.

Со своей стороны партнер коллегии адвокатов Москвы Барщевский и партнеры Владимир Букарев считает, что стоит обратить больше внимания на сроки оформления документов. Я бы более четко обозначил сроки рассмотрения заявок, пояснил он.

Кроме того, юрист предлагает ввести в закон статью о материальной ответственности за затягивание сроков со стороны должностных лиц. По мнению Владимира Букарева, пока чиновники не отвечают рублем, они будут выискивать лазейки, чтобы закон не выполнять.