Ипотека и недвижимость - Дмитровка поедет не раньше 2015 года

Судебные тяжбы между ЗАО Мосстроймеханизация-5 (МСМ-5) и компанией Новая площадь закончились разделом строящегося рядом с подмосковной Балашихой жилого района Солнцеград площадью 300 тыс. кв. м. Как стало известно Ъ, столкнувшийся с проблемами финансирования услуг генподрядчика девелопер передаст МСМ-5 60% в проекте. Уступка столь крупной доли генподрядчику -- прецедент для столичного рынка недвижимости. Подобная схема используется девелоперами лишь при серьезных проблемах с финансированием.

О том, что МСМ-5 станет соинвестором проекта Солнцеград, предполагающего строительство 300 тыс. кв. м жилья в подмосковной Балашихе, Ъ рассказали несколько участников рынка. Эту информацию подтвердили гендиректор компании Новая площадь Денис Семыкин (девелопер Солнцеграда) и руководитель направления перспективного развития МСМ-5 Борис Леонов. По словам Дениса Семыкина, доля старых инвесторов (кроме Новой площади строительство Солнцеграда финансируют холдинг Миэль.-- Ъ) после вхождения в проект МСМ-5 составит менее 40%, или около 100 тыс. кв. м жилья. Генподрядчик получит более 60% и будет осуществлять все дальнейшее финансирование, а это более $400 млн,-- пояснил господин Семыкин Ъ, отметив, что распределение долей в проекте еще может измениться. В Миэле сообщили, что инвестиции холдинга в Солнцеград составили около $40 млн (соответствует приблизительно 28 тыс. кв. м. жилья).

Еще в мае 2007 года между МСМ-5 и Новой площадью возник конфликт, который стороны пытались урегулировать в суде. По словам господина Семыкина, проблема состояла в том, что инвесторы не могли оплатить работу подрядчика, после того как выросли обременения, связанные с социальной инфраструктурой, которые повлекли за собой рост цен на строительство. Позже стало понятно, что по старым ценам ни одна строительная организация не возьмется за этот проект, сетует Денис Семыкин. В МСМ-5 подтвердили, что судебное разбирательство было связано с тем, что девелопер не мог оплатить подрядчику осуществление строительных работ. Сейчас конфликт исчерпан, отмечают в обеих компаниях.

ЗАО МСМ-5 создано в начале 1967 года. Выполняет функции генподрядчика, инвестирует в девелоперские проекты. Специализируется на строительстве панельного (серии П-44Т, МЗМ, КОПЭ, П-46М) и монолитного жилья.

Новая площадь основана в 2001 году. Под управлением проекты общей площадью более 5 тыс. га земли в сегментах промышленной, жилой, коммерческой и рекреационной недвижимости. Общая стоимость проектов -- $2 млрд. Оборот в 2006 году -- $250 млн. Структура акционеров не раскрывается.

Генподрядные организации с серьезными финансовыми потоками почти всегда готовы выступить соинвесторами в проектах, которые строят, отмечают участники рынка. Премия генподрядчика -- это 5-7% от стоимости проекта, тогда инвестор может получить от 30-40%,-- поясняет интерес к соинвестированию гендиректор Strabag в России Александр Ортенберг.

Подобную схему МСМ-5 практикует уже давно, отмечает президент СХолдинга Алексей Шепель. МСМ-5 выступает соинвестором в нескольких наших московских проектах, в числе которых реконструкция микрорайона Орехово-Борисово-11ВГ, где у ЗАО 30%,-- говорит девелопер. А председатель совета директоров СУИхолдинга Азарий Лапидус (ранее первый вице-президент компании Система-Галс) вспомнил, что МСМ-5 неоднократно предлагала свое финансовое участие в проектах Системы-Галс, где выступала генподрядчиком. Заместитель директора по инвестициям компании Главстрой Владислав Левченко добавляет, что не слышал раньше, чтобы подрядчик выкупал у девелопера такую крупную долю в проекте. Это может объясняться финансовыми проблемами инвестора: девелопер просто расплачивается с генподрядчиком квадратными метрами,-- предполагает коммерческий директор Капитал груп Алексей Белоусов.
Два года назад на реконструкцию Дмитровского шоссе были выделены 3 миллиарда рублей. Но только в октябре здесь начались работы.

- Вышли в зиму, когда многого не сделаешь. В итоге пока успели освоить лишь 600 миллионов, - отчитался замгендиректора Мосинжстроя Борис Прозоров на заседании в Мосгордуме.

Чтобы не замораживать выделенные деньги, их передали на другие городские объекты. Но депутаты от северных округов столицы требуют форсировать реконструкцию задыхающейся от пробок Дмитровки.

- Здесь 500 000 человек живут плюс 40 000 жильцов в строящемся поселке Северном скоро появятся, - напомнил столичный депутат Игорь Протопопов. - А станция метро - одна. Так до нее еще добраться надо. А час пик на Дмитровке с утра до вечера. Давайте все-таки ускорим работы.

В итоге Мосинжстрой пообещал закончить расширение двухкилометрового фрагмента Дмитровки и поворотов с него в 2009 году. А первые два участка сдать уже этим летом. К июлю участок Дмитровского шоссе от его перекрестка с Коровинским до храма Св. Иннокентия расширят с трех существующих полос до четырех в каждую сторону. Мосинжпроект обещает не сужать полосы движения на время стройки. И не перекрывать дорогу, так как получил разрешение на круглосуточные работы. Второй этап - открытие подземного перехода возле храма ко Дню города. Перейти дорогу будет проще, а машины, в свою очередь, не будут подолгу стоять у светофора на красном.

К концу этого года Дмитровское шоссе должно быть расширено до 4 полос и в том месте, где пересекает речку Лихоборку (сейчас по 3 полосы).

В 2009 году расширят улицу Дубнинскую и сделают движение по ней двусторонним. Расширят и Верхнелихоборскую улицу - по ней уходят в парк автобусы, и чем скорее они свернут с шоссе, тем выше будет на нем средняя скорость. Расширение произойдет в основном за счет сносимых автостоянок. Бескудниковский бульвар тоже получит дополнительную полосу за счет сужения газона на 3,5 метров. Это как раз ширина одной полосы. Теперь их будет по две в каждую сторону. В результате дорога подойдет к окнам восьми жилых домов на 6-7 метров. Поэтому управа района прямо на заседании попросила поставить жителям пластиковые окна. Но ответа ее представителю с ходу не дали. Остался без ответа и вопрос, где будут парковаться на ночь местные жители, если автостоянки сносят под расширяемую дорогу. На новых полосах? Под окнами?

Но главная проблема в том, что даже после расширения части шоссе и съездов с него машины все равно будут упираться в узкое бутылочное горлышко в районе МКАД. По данным НИиПи Генплана, здесь растет целый торгово-развлекательный город на 100 000 посетителей и 30 000 работников. И работы на 2008-2009 годы, если рассматривать их отдельно от общей ситуации, пробку с Дмитровки не уберут.

- По принятой недавно программе дорожно-мостового строительства ситуация на Дмитровке не улучшится раньше 2013-2015 годов, - заявил на заседании Юрий Коротков, главный инженер НИиПИ Генплана. - Именно к этому времени Люблинскую линию метро потянут к северу от станции Петровско-Разумовская. Сдадут и развязку шоссе со МКАД, и дублер Дмитровского шоссе (Известия писали о нем 18.12.07).