Ипотека и недвижимость - Чистый вид или новомодный гибрид?

Ипотечные кредитные организации в России напуганы разразившимся кризисом в США на рынке ипотеки. Они призывают обезопасить российский рынок, дабы избежать дефолта по закладным. За пять прошедших лет объемы ипотеки в России выросли в 73 раза, но взысканий по этим кредитам было не больше десятой доли процента. Пока, по мнению участников сообщества, российская правовая практика не готова к вызовам ипотечного рынка.

За минувшие пять лет объемы ипотечных займов выросли в 73 раза. Объемы выданных кредитов составили около 25 млрд долларов, или около 600 млрд рублей. Количество взысканий по ним в 2007 году не превысило 700, в то время как выдано было около 400 тыс. кредитов.

Банки переживут напряженное время, но они хотят быть уверены, что получат назад свои деньги

Казалось бы, нет причин для беспокойства. Однако участники ипотечного сообщества беспокоятся.

Еще несколько лет назад дефолт закладных казался теоретической проблемой, но прошедший год показал, что мы, Россия, повторяем путь других стран. Свыше 1% ипотечных займов стали дефолтными, хоть и не все требуют выселения, сказал президент совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.

На серьезность вопроса указал и вице-президент МАИФ Валерий Казейкин.

Западный ипотечный кризис возник из-за дефолта закладных, пояснил он. Люди не могли вовремя рассчитаться с банками, потому что условия выдачи кредитов были неадекватны уровню их финансового обеспечения и развитию рынка.

Однако в России требования выше и стандарты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) жестче.

В России тоже начали выдавать кредиты без первоначального взноса и подтверждения доходов, но, когда западный рынок показал, к чему это может привести, такие программы стали сворачиваться, напомнил Казейкин.

Заместитель руководителя департамента ипотечных кредитов Ассоциации российских банков Евгений Чепенко уверен, что российские банки переживут напряженное время, но они хотят быть уверены, что получат назад свои деньги.

Банки и ипотечные операторы должны быть законодательно защищены, сказал он.

Чтобы повысить привлекательность ипотечных кредитов для инвесторов, нужно, по мнению Чепенко, наладить процесс обращения взысканий на предмет залога и сократить время этой процедуры, или, если сказать проще, сделать так, чтобы при необходимости недвижимость заемщика можно было быстро продать и возместить убытки кредитора.

Однако суд допускает возможность отказа обращения взыскания на предмет залога в связи с несоразмерностью требований кредитора, когда, например, в конце срока возврата кредита стоимость квартиры становится во много раз выше взятой у банка суммы.

Другая особенность, на которую указали специалисты, это нормативы Центробанка, по которым ипотека признана рискованным активом, ее риск составляет 100%. Участники рынка просят ЦБ изменить это положение. Однако мешает долгая процедура продажи квартиры недобросовестного заемщика, который по разным положениям может пользоваться отсрочкой до года.

Кроме того, правительство давно приняло постановление о создании маневренного жилого фонда для таких заемщиков, но во многих регионах его нет и выселять граждан, лишившихся ипотечного жилья, некуда.

Требует вмешательства и отмена обязательного страхования жизни и здоровья заемщика как гарантии возврата кредита. Страховка снижает риск банка и процентные ставки по кредитам примерно на 1,5 2%. Кроме того, если с заемщиком что-то случится, то его семья будет защищена, так как с кредитной организацией расплатится страховая компания. Работа в этом направлении идет полтора года, однако пока проблема не нашла понимания у чиновников.

Считается, что квартира это ликвидный залог, поэтому любые другие нагрузки излишни, пояснила директор юридического департамента АИЖК Анна Волкова.

Она отметила, что если на имущество должника наложен арест и его продают, то заемщик заинтересован, чтобы квартира была оценена как можно дороже, а судебные приставы чтобы она была скорее реализована, и ее часто продают дешевле рыночной стоимости. В этом вопросе тоже нужен баланс.

Отдельно взятая компания со всеми вопросами не справится. Поэтому НАУИР предложила всем, кто работает на этом рынке, объединиться в Единую национальную ипотечную ассоциацию, подобную Национальной ипотечной банковской ассоциации в США, для выработки решений, которые соответствовали бы масштабу рынка. Учредительный съезд новой ассоциации состоится в марте в Ярославле.

До недавнего времени на рынке элитного жилья существовало только два традиционных формата городское и загородное жилье. И только лишь недавно стала появляться недвижимость принципиально нового класса. Застройщики решили совместить достоинства городского элитного жилья с прелестями жизни за городом. КДО-Информ попытался разобраться в преимуществах и недостатках уже существующих на рынке и только возникающих типах элитного жилья.

Апартаменты в каменных джунглях
Эксперты выделяют несколько важных преимуществ квартиры в городе. Это, прежде всего, близость к центру, ведь большинство элитных объектов расположены непосредственно в районах, примыкающих к ЦАО. Если мы говорим о времени, затраченном на то, чтобы добраться до рабочего места, то городская квартира в центре идеальный вариант, - констатирует ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев. К неоспоримым плюсам такой недвижимости относятся также развитая инфраструктура, находящаяся в зоне не более чем в 5-10минутной транспортной доступности, и более низкие эксплуатационные расходы, - говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. При строительстве элитной городской недвижимости используются экологичные качественные материалы, устанавливается шумопогощающее оборудование с фильтрацией воздуха, проводится очистка воды, обустраиваются внутренние озелененные и благоустроенные дворы с детскими площадками и прогулочными зонами, на крышах предусматриваются озелененные террасы, - говорит Ковалев.

Кроме того, такую квартиру при желании всегда можно весьма выгодно продать. Конечно, инвестиционная привлекательность такого жилья очень сильно отличается и зависит от проекта, - считает Кудрявцев. Однако в отличие от недвижимости эконом- или бизнес-класса, для которой характерны резкие скачки цен, развитие рынка элитного жилья более стабильно и в последнее время связано с постоянным повышением цен. В 2008 году Ковалев прогнозирует рост цен на элитные городские квартиры на уровне 15-20%.

Дом за городом
Загородные поселки элитного класса подчас могут по многим параметрам соперничать с элитными квартирами в центре столицы. Если в городских многоэтажках при строительстве оригинального проекта нужно пройти через десятки, а иногда и сотни согласований и запретов, то в загородном доме любые фантазии могут воплотиться. Другое важное преимущество загородного жилья это благоприятная экологическая обстановка. Кроме того, сегодняшние коттеджи часто могут соперничать с элитным городским жильем и по многим другим параметрам. В них часто предусмотрен максимальный объем сервисных услуг: вывод мусора, охрана, - поясняет заместитель генерального директора компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость Владимир Яхонтов.

И хотя загородная недвижимость сегодня чаще приобретается для проживания, однако если правильно выбрано направление и расположение поселка, то такая покупка может быть удачным способом инвестировать, признают эксперты. Наиболее привлекательным для инвесторов, безусловно, является Рублево-Успенское шоссе - Одинцовский район. Потом идет Новорижское шоссе это Красногорский, Истринский районы. Благодаря водохранилищам очень привлекательным также является Мытищинский район Дмитриевское и Осташковское шоссе, - поясняет Яхонтов.

На загородном рынке ситуация немного отличается от ситуации в городе: предложение превышает спрос в абсолютном значении, но если задаться целью найти стоящий продукт, то здесь вы обнаружите дефицит, - констатирует руководитель отдела рекламы и PR агентства элитной недвижимости TWEED Юлия Редькина. Эксперт советует обратить внимание на проекты стоимостью от 1 до $2 млн. Это наиболее ликвидный сегмент. Если это удачный проект, то прирост стоимости может составить до 100% в год, - говорит Редькина. - В прошлом году на ликвидные объекты рост цен в среднем составил от 45% до 60%

Новая форма жилья
Загородные и городские дома являются самостоятельными секторами элитной недвижимости с характерными только им потребительскими свойствами. Сравнивать напрямую их достоинства и недостатки не имеет практического смысла, - полагает Кудрявцев. По словам эксперта, каждый из этих типов жилья подразумевает свой стиль жизни. Если мы говорим об экологии, то, безусловно, проживать за городом в любом (даже не элитном) доме предпочтительнее. Если мы говорим о времени, затраченном на то, чтобы добраться до рабочего места, то городская квартира в центре вариант оптимальный, - говорит Кудрявцев.

До недавнего времени такие утверждения действительно имели под собой основу. Покупателю приходилось определять приоритеты и выбирать между городской квартирой и загородным домом. С появлением нового типа жилья элитного квартала, состоящего из клубных низкоэтажных многократирных домов в ближайшем Подмосковье - такая необходимость отпала.

Элитный квартал, по словам директора по продажам компании Мосстройреконструкция Ольги Веденисовой, - это прекрасное сочетание полноценной городской квартиры и загородного коттеджа. Существенным моментом здесь является транспортная доступность основных для москвичей точек, аналогичная доступности от городской квартиры. Кроме того, в квартале достигается архитектурное единство всех построек, у архитекторов нет творческих ограничений в виде окружающей застройки. Создается необходимая конкретному социуму качественная инфраструктура, - говорит она. Некоторые комплексы обладают такими эксклюзивными преимуществами, как автономное теплоснабжение и скважины с минеральной водой. Кроме того, в таких поселках качественно решаются вопросы безопасности, управления и эксплуатации.

Естественно, такие дома стоят недешево, но и в случае инвестирования будут, скорее всего, давать более существенный доход, чем городская квартира или просто коттедж. Кроме перечисленных преимуществ такой формат жилья будет все более популярен по такой существенной причине, как недостаток площадей для элитных застроек в центре. Возможности девелоперов крайне ограниченны из-за запрета точечного строительства, - говорит Ковалев. - Через несколько лет это может привести к тотальному дефициту нового супер-элитного жилья в центре. Учитывая, что новый формат жилья предполагает соединение преимуществ жизни в городской квартире и в коттедже, то мы считаем, что именно он имеет все шансы стать трендом нового сезона.