Ипотека и недвижимость - Индивидуальное домостроение готовится стать на поток

Промышленная группа Синтез, принадлежащая сенатору от Чувашии Леониду Лебедеву, выиграла аукцион по строительству в подмосковном Подольске жилого квартала площадью 300 тыс. кв. м. До этого группа строила в Москве только офисы, а жилье возводила в Санкт-Петербурге. Девелопмент для нефтяника -- запасной аэродром на случай продажи его профильного бизнеса крупным игрокам, говорят эксперты.

Вчера Синтез Девелопмент (входит в группу Синтез) сообщила, что ее дочерняя компания ПЖИ-строй выиграла аукцион по застройке 13,6 га в микрорайоне Южный в подмосковном Подольске. На этом участке компания планирует построить более 300 тыс. кв. м, инвестировав около $500 млн. Представитель администрации Подольска подтвердил итоги аукциона, но отказался называть других участников торгов. Проект рассчитан на три года, уточнил чиновник. Синтез Девелопмент от продажи готового жилья сможет получить $660 млн из расчета $2,2 тыс. за 1 кв. м, при этом прибыль инвестора составит около $160 млн, подсчитал руководитель департамента новостроек бюро Агент 002 Дмитрий Иванов.

Девелоперские планы Синтеза не ограничиваются жилищными проектами в Подмосковье. Сейчас компания ведет строительство почти на 15 га на юго-востоке Санкт-Петербурга микрорайона Невская галактика общей площадью 340 тыс. кв. м, из которых 320 тыс. кв. м -- жилье, 20 тыс. кв. м -- коммерческая недвижимость. Сегодня компания развивает десять девелоперских проектов общей стоимостью около $3 млрд,-- говорит исполнительный директор группы Синтез Андрей Королев. По его словам, общий размер портфеля компании Синтез Девелопмент составляет 1,5 млн кв. м, по итогам 2008 года объемы увеличатся до 2 млн кв. м.

Группа Синтез начала осваивать московский рынок два года назад с сегмента офисной недвижимости. Сейчас компании принадлежит действующий бизнес-центр Новосущевский и строящийся комплекс Яуза, перечисляет аналитик Jones Lang LaSalle Юлия Пянзина, знакомая с девелоперскими планами компании. Новосущевский (общая площадь 40 тыс. кв. м) был куплен одной из структур группы в начале 2006 года у владельца проекта столичной компании MR Group. Бизнес-центр Яуза общей площадью 25,4 тыс. кв. м планируется построить на 1,13 га в районе Лефортово, говорится в презентации компании.

Группа Синтез занимается разведкой и добычей углеводородов, меди и алмазов. С 1992 года в Западной Сибири компания добыла 56 млн баррелей нефти. Владеет лицензиями на освоение двух нефтегазоносных участков на шельфе Баренцева моря, а также занимается разведкой месторождений редких металлов в Намибии, инвестирует в строительство ТЭЦ в Санкт-Петербурге, Македонии и Германии. По данным участников рынка, основной владелец группы -- сенатор от Чувашии Леонид Лебедев. Журнал Финанс оценивает его состояние в $500 млн.

По размеру девелоперского портфеля Ситнез пока отстает от своих коллег по сырьевому рынку. Первыми осваивать новый бизнес стали Coalco Василия Анисимова (строит около 11 млн кв. м жилья в подмосковном Домодедове) и Реновастройгруп Виктора Вексельберга (микрорайон Академический в Екатеринбурге площадью 13 млн кв. м).

Девелоперский бизнес интересен промышленникам высокой маржинальностью. В зависимости от региона внутренняя девелоперская доходность в среднем достигает 30-35%, говорит директор инвестиционного департамента AFI Development Иван Вашурин. При этом, как отмечает аналитик ИК Брокеркредитсервис Максим Шеин, на нефтегазовом рынке работать становится все тяжелее, поскольку крупные компании стараются поглотить более мелких игроков. С ним согласен аналитик Альфа-банка Константин Батунин, напоминая, что в прошлом году Синтез предлагал свои активы Газпрому и Роснефти (см. Ъ от 7 августа 2007 года). Увеличение девелоперского портфеля -- попытка подготовить запасной аэродром, в случае если возникнут проблемы в профильном бизнесе, уверен Максим Шеин.
Жилищное строительство - серьезная основа роста всей экономики. Об этом сказал, выступая на экономическом форуме в Красноярске, первый вице-премьер Дмитрий Медведев. Какие задачи стоят перед отраслью, какие есть сложности и как их преодолевать? На вопросы Российской газеты ответил заместитель министра регионального развития Сергей Круглик.

Российская газета: Одна из задач, сформулированных первым вице-премьером, - активизировать индивидуальное строительство. Значит ли это, что предприятия индустриального, главным образом панельного, домостроения устарели и что с ними в таком случае делать?

Сергей Круглик: Всего сразу много не бывает. На самом деле термин индустриальное домостроение вовсе не подразумевает строительство исключительно многоэтажного жилья. Уже сегодня конструкции из сборного железобетона спокойно используются при малоэтажном строительстве. И очень сложно сказать, что дешевле: допустим, каркасный дом по канадской технологии или из нашего сборного железобетона, который точно так же утеплен, покрашен и смотрится ничуть не хуже. Так что не стоит волноваться за наши домостроительные комбинаты - без работы они ни в коем случае не останутся.

То, что акцент делается действительно на малоэтажное домостроение, означает, что мы начинаем заботиться не только об объемах строительства, которые, конечно же, легче выдать при массовой застройке, но и о качестве жизни. Посмотрите, даже сейчас в телепроекте Ургант с Познером собираются нам одноэтажную Америку показать. Вся Европа так живет: если небоскребы, то только в деловой части города, это офисные здания. Для жизни - два-три этажа, так просторнее, удобнее, комфортнее. А уж для российских просторов сам бог велел так строить.

РГ: Что же мешает?

Круглик: С одной стороны, менталитет людей, которые привыкли жить в многоквартирных домах. Переориентироваться на индивидуальный дом сложно. Но сейчас перелом уже происходит - все больше людей отчетливо хотят жить поближе к земле в своем собственном доме. Но это только один из факторов. Второй фактор, пожалуй, посерьезнее: это каким образом этот индивидуальный дом строится. Я напомню, что в 90-х годах со многими предприятиями просто землей рассчитывались, нарезали делянки, и люди брали себе и строились. При этом ни коммуникаций, ни социальной инфраструктуры. Кому такое жилье нужно?

Поэтому задача сегодня ставится так: не просто выделение участков под малоэтажное строительство, но и обязательная инженерная подготовка. Обязательное социальное обустройство, а не безжизненное пространство вокруг, как первый вице-премьер сказал.

Ну и, конечно, третья задача - развитие производства индивидуальных домов. Деревянных, сборно-каркасных, модульных - разных. Технологий предостаточно, и предприятий таких открывается в последние годы много, особенно в европейской части России.

Каждая технология находит свое место, и темпы роста в индивидуальном домостроении выше, чем в общем строительстве.

РГ: Все это так. Тем не менее в крупных городах продолжает насаждаться именно многоэтажное строительство. В той же Москве колоссальные инфраструктурные проблемы, например транспортные, но город продолжает обрастать многоэтажными микрорайонами. Плюс бурное строительство в области, население которой тоже ездит на работу в столицу... Кто принимает решение, увязывая объемы строительства и инфраструктурные возможности города?

Круглик: На самом деле должны быть градостроительные решения, которые формируют облик города с учетом комфортного проживания. Есть общая закономерность - центр высокий, к периферии этажность уменьшается. Москва - это, конечно, особый случай, здесь самая дорогая земля, и ее ресурс весьма ограничен. Но, думаю, и до Москвы это тоже доходит. Но вот действительно таких регламентных ограничений по этажности у столицы сегодня нет. Хотя по некоторым районам Московской области мы уже договорились и главы муниципальных образований приняли такие решения. Допустим, строить не выше стольких-то метров.

Что касается инфраструктуры - транспорта, инженерных сетей, энергоснабжения, сегодня уже надо рассматривать развитие соседних территорий в комплексе. Проблемы, характерные для Москвы и Московской области, сегодня возникают и в других субъектах.

РГ: Еще один тезис, высказанный Дмитрием Медведевым, - нам нужны новые технологии и новые материалы для строительства, в том числе энергосберегающие. Какие у нас перспективы здесь?

Круглик: Хорошие. Давайте вспомним 1998 год, дефолт. Может, удивитесь, но он очень сильно помог развитию промышленности стройматериалов. Потому что стало дорого ввозить материалы, допустим, из той же Финляндии. Стало выгодно производить их дома. Практически за 3-4 года, уже к 2002 году, мы имели на европейской части страны производство стройматериалов примерно на 70-80 процентов от потребности. Причем материалов вполне конкурентоспособных с европейскими по качеству, в том числе и по энергосберегающим свойствам. Это стеновые материалы, утеплители, оконные блоки, керамическая плитка. Отставали по стеклу, но и здесь в последние годы произошел качественный сдвиг.

Сейчас задача продвигать это все на Восток. Там строители по-прежнему используют в основном завозные материалы, потому что объемы строительства были мизерные и инвестировать в строительство заводов по производству стройматериалов никому и в голову не приходило.

Но смотрите: в прошлом году Сибирский федеральный округ показал самые высокие темпы роста строительства, значит, там сейчас подтянется промышленность строительных материалов. Наше дело - следить, чтобы и при производстве стройматериалов, и при строительстве, и при капремонте, кстати, тоже соблюдались СНиПы, в том числе и требования по теплопроводности.

РГ: Тем не менее цементное лобби продолжает упорно гнуть свою линию и регулярно появляются прогнозы о том, что выполнение нацпроекта под угрозой, что мы не сможем, как намечено, строить в год по 1 квадратному метру на человека, потому что цемента не хватает... Как вы считаете, может быть, действительно нужны особые преференции цементникам?

Круглик: В прошлом году куплено 30 месторождений цементного сырья. Это из 50, которые выставлялись на торги. По разным оценкам, к 2010 году объем производства цемента увеличится до 27 миллионов тонн в плюс к тому, что производится сегодня. Этого цемента хватит на все гидротехнические сооружения и все прочие стройки, а не только на жилищное строительство.

К тому же, возвращаясь к началу разговора, давайте вспомним: прежде всего будет развиваться малоэтажное строительство. Но чем ниже этажность, тем меньше цемента надо, там уже используются другие материалы - дерево, многослойные панели. А если бетон, то вспененный - у него и теплопроводность ниже, он легче и экономичный с точки зрения использованного цемента.

Поэтому я бы не стал волноваться, тем паче поддаваться какой-то панике. На самом деле дефицит цемента возникает на протяжении одного-двух месяцев - в разгар лета. И все. Строители это прекрасно знают, они уже сейчас в мае начнут закупать то, что им нужно будет в августе.

РГ: То есть пролонгации обнуления таможенных пошлин не будет?

Круглик: Таможенную пошлину на ввоз цемента отменили на девять месяцев. То есть как раз захватывается проблемный летний период. А потом, думаю, надо возвращаться на прежние позиции. Потому что полное отсутствие ограничений на рынке (даже если речь идет всего о пятипроцентной пошлине) ни к чему хорошему не приводит. Надо все же хотя бы немножко защищать своих производителей. Стимулировать их развивать собственное производство.

Справка РГ
В 2007 году было построено 60,4 млн кв. метров жилья, на 19 процентов больше, чем год назад. В 2006 году объемы строительства выросли на 16 процентов.

Объем ипотечного кредитования в 2007 году составил 538 млрд рублей - в два раза больше, чем в 2006-м.

По оценкам экспертов, в 2004 году только 9 процентов семей обладали достаточными доходами для того, чтобы приобрести жилье на рынке за счет собственных накоплений и кредитных средств. По итогам 2007 года за счет уменьшения процентных ставок и увеличения сроков ипотечного кредитования приобретение жилья на рынке стало доступно 19 процентам семей.

В рамках федеральной подпрограммы Молодая семья и региональных программ в 2006-2007 годах получили жилищные субсидии и улучшили жилищные условия, по предварительным данным, около 82 тысяч молодых семей.

Источник: Росстат