Ипотека и недвижимость - Проще простого

Получить ипотечный кредит не просто, даже если вас двое. Но еще труднее поделить ипотеку после того, как ваши с супругом пути разошлись.

Совместно нажитое имущество делится поровну между супругами это прописная истина семейного кодекса. Акак поделить квартиру, купленную по ипотеке? Наша читательница Елена Прохорова так и не смогла самостоятельно разрешить возникшую ситуацию.

Письмо читателя
Мы с мужем прожили вместе больше восьми лет. Четыре года назад купили квартиру в новостройке в кредит половину суммы наскребли по депозитам и родственникам, половину взяли у банка. Долг мы выплатили быстро, но, увы, брак тоже недолго длился. Год назад мы развелись. Квартира записана на имя мужа, но была куплена в браке, и поэтому я претендую ровно на половину сегодняшней рыночной стоимости квартиры. Она за четыре года, как вы понимаете, сильно выросла в цене. Муж отдавать квартиру отказывается, мотивируя это тем, что я вкладывала в нее меньше, чем он: мол, и в первоначальном взносе, и в ежемесячных платежах его доля была больше. Это не совсем так: иногда мы скидывались с зарплаты и относили в банк общие деньги, в каком-то месяце долг погашала я, а в следующем он. Сейчас уже не разберешь, никаких расписок мы друг другу не давали и сметы не вели (сейчас я понимаю, что зря: любовь любовью, а такие вещи лучше записывать). К тому же квартиру мы получили в разобранном состоянии бетонная коробка без отделки и в порядок приводили ее совместными усилиями.

Муж утверждает, что по закону я могу претендовать только на половину нашего первоначального взноса за квартиру, и грозится перенести дело в суд. В качестве одного из аргументов в свою пользу он собирается предоставить мои дневники, из которых становится ясно, что у меня была связь с другим мужчиной. Якобы адвокат, нанятый мужем, докажет, что я жила со своим благоверным по расчету, и поэтому наш брак можно считать недействительным. И, соответственно, я не имею права претендовать на квартиру. Ну что же, на войне как на войне. Хорошо, что мы не успели обзавестись детьми и им не пришлось стать свидетелями родительской битвы. Еще такой момент: первый ипотечный год мы были записаны сособственниками квартиры, а потом знакомый агент рассказал о налоговых льготах и посоветовал мне отказаться от своей доли, чтобы было проще оформлять вычет за квартиру налоговой не пришлось делить его в соответствии с вложенными средствами и отправлять на два счета. Я подписала договор об отказе от своих прав на квартиру, и деньги в полном объеме поступили на имя мужа. Тот договор, к сожалению, не сохранился.

К суду я морально готова, потому что уверена, что имею право на свою часть квартиры, но вот разобраться в нюансах мне самой не под силу.

Комментарий экспертов
Антон Борисов, нотариус; Олег Семкичев, директор дирекции андеррайтинга банка ГЛОБЭКС; Павел Ильин, директор департамента розничного кредитования Московского Кредитного Банка.

По всей строгости семейного кодекса
Судебная практика показывает:

Если в семье есть ребенок и особенно если детей несколько, суд с большей долей вероятности оставляет ипотечную квартиру матери с ребенком.

По Семейному кодексу РФ каждый из супругов имеет равные права на имущество, нажитое в браке, если иное не зафиксировано в брачном договоре. Под имуществом понимается недвижимость, автомобили, драгоценности, паи, вклады А также долги. Не важно, кто из супругов работал, кто занимался домашним хозяйством, сколько каждый из них вкладывал в обустройство дома, какими частями погашался кредит Если вы не заключали брачный договор, где распределили доли во владении общим имуществом, значит, вам положена ровно половина и других вариантов нет.

Злостный манипулятор
Угрозы о предоставлении личных дневников в суде для доказательства измены никакого отношения к имущественным вопросам не имеют. Браки признавались недействительными в нашей стране только в период Второй мировой войны. Свидетельства за подписью работника загса достаточно, чтобы доказать, что брак был зарегистрирован, а значит действителен. Рассматривайте угрозы мужа как манипуляцию и не поддавайтесь им.

План действий
ШАГ 1: Прежде всего выясните, что это за договор об отказе от своих прав на квартиру вы подписали. Дело в том, что человек не может отказаться от своих прав. По закону нельзя отказаться от имущества: его можно подарить, продать, уступить. Если вы приобрели квартиру в период брака, 50% от ее нынешней стоимости ваши.

ШАГ 2: Позвоните в компанию недвижимости, которая занималась оформлением договора о долевом участии в строительстве, и запросите копии всех документов на основании того, что начинаете судебный процесс о разделе имущества. Если компания откажется выдать документы, объясните, что в этом случае им придется отвечать на запрос из суда. Вам нужно узнать, заверен ли документ, сделавший вашего мужа полным собственником квартиры, нотариально. Если нет, он не имеет никакой силы. Вы действительно подписали отказ, например под видом уступки своей доли мужу? Дело осложняется. Но и здесь не все потеряно: вы можете заявить, что не ведали, что творили. И если муж не найдет свидетелей, которые подтвердят, что в тот момент ваш ум был трезв и ясен, шанс отстоять свои права на квартиру остается.

ШАГ 3: Подавайте в районный суд исковое заявление о разделе имущества. Написать его можно в вольной форме. К слову, все судебные издержки (оплату госпошлины, например) вы вправе переложить на мужа, поскольку это он уклоняется от выполнения своих обязательств. Не тяните с заявлением: многие судьи через три года после развода имущественные иски не рассматривают за давностью лет. В вашу пользу тот факт, что ипотеку вы уже выплатили, то есть обязательств перед банком нет и не нужно сверять с кредитором каждый чих.

Николай купил квартиру в новостройке на этапе котлована, то есть когда квартиры не было ни физически, ни юридически. Купил он даже не квартиру, а право требования, а до окончательного оформления документов и получения ключей счастливому новоселу оставалось ждать два года. Наш герой оплатил первый взнос, а на оставшуюся часть оформил ипотеку. И через полгода после этого женился. Документы на квартиру он получал уже в статусе женатого человека. Так получилось семейная жизнь дала трещину. Теперь бывшая жена требует у него не только половину всех выплаченных за период семейной жизни платежей, но и половину первоначального взноса потому что формально договор купли-продажи квартиры заключался в период супружества Судебный процесс длится уже не один месяц.
Повторим, вам нужно собрать все документы, и поскорее чтобы материализовать предмет спора. Если ваш муж успел переписать квартиру на кого-либо или, например, продал ее за $100, а у вас при этом нет ни документов, подтверждающих ваше право собственности (до 2005 г. договоры о долевом строительстве не подлежали госрегистрации, и до сих пор с ними в судах полная неразбериха), ни копии кредитного договора, сложно будет доказать, что эта квартира вообще существовала в вашей совместной действительности.

Если по документам вы докажете свои права, суд наложит арест на квартиру и впоследствии или выделит долю в квартире (у вас получится коммуналка, что вряд ли входит в интересы вашего мужа), или обяжет бывшего супруга выплатить вам половину стоимости жилья по нынешним рыночным расценкам (ст. 596 Семейного кодекса РФ).

ШАГ 4: Повторимся: вам повезло, что кредит вы уже полностью выплатили. Для верности вы можете запросить в банке информацию о своем кредите, поднять документы. Не все банки на это идут, но попробовать можно. С невыплаченным кредитом ситуация сложнее. Если супруги разводятся мирно, без имущественных споров, процедура погашения долга остается стандартной. В случае если супруги составляют перед разводом брачный договор, в котором расписывают доли в ипотечной квартире, банк заключает дополнительное соглашение к кредитному договору. Аннуитентные платежи делятся между созаемщиками пропорционально владению долями в квартире.

Если же супруги не могут прийти к соглашению, в результате чего платежи становятся нерегулярными, банк вправе инициировать продажу квартиры, которая находится в залоге. Часть суммы пойдет на погашение долга, оставшиеся средства будут разделены между супругами.

Для банка и первоначальный взнос, и ежемесячные выплаты ваши общие средства. Заявление вашего мужа о том, что он вкладывал в ипотеку больше, юридической силы иметь не будет: это больше невозможно подтвердить документально. В противовес вы можете заявить, что брали на работе отпуск за свой счет длиной в два месяца, чтобы курировать ремонтные работы в квартире. Капитальный ремонт в новостройке, само собой, повлиял на стоимость жилья и это еще один аргумент в вашу пользу.

ШАГ 5: На будущее. Пожалуй, самый эффективный способ избежать подобных проблем заключить брачный контракт. Более того, на фоне участившихся судебных процессов по разделу ипотечного жилья многие банки на этом настаивают. Необязательно прописывать все до мелочей ограничьтесь ипотечными вопросами. Будете планировать с новым мужем ипотеку наймите грамотного юриста и составьте брачный договор, в котором укажите: кто и в каких долях выплачивает первоначальный взнос по ипотеке; кто и в каких долях вносит ежемесячные платежи в браке и в случае развода; кто становится собственником приобретенной квартиры (один из супругов или оба в определенных долях); как изменятся все эти условия в случае рождения ребенка.
Дачную амнистию упрощенный порядок оформления земли в собственность пытаются упростить еще больше с помощью вносимых в закон поправок.

В конце 2007 г. депутаты одобрили поправки к закону о дачной амнистии. Сам закон попытка облегчить процедуру регистрации земли и возведенных на ней строений для тех, кто фактически годами владел домиками в деревне и дачами в садовых товариществах. Вы спросите, зачем упрощать уже упрощенное? Суть поправок сложно уяснить, не пересказав сначала суть самой амнистии.

В конце 2007 г. депутаты одобрили поправки к закону о дачной амнистии. Сам закон попытка облегчить процедуру регистрации земли и возведенных на ней строений для тех, кто фактически годами владел домиками в деревне и дачами в садовых товариществах. Вы спросите, зачем упрощать уже упрощенное? Суть поправок сложно уяснить, не пересказав сначала суть самой амнистии.

Объекты недвижимости, на которые распространяется дачная амнистия

Земельные участки
• для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества;
• для индивидуального гаражного строительства;
• для индивидуального жилищного строительства.

Строения:
• дачи, садовые домики, постройки на дачных участках (бани, гаражи);
• индивидуальные жилые дома на участках, предназначенных под индивидуальное жилое строительство, ведение личного подсобного хозяйства;
• индивидуальные гаражи на участках для гаражного строительства.
Раньше как было: дачный или деревенский дом был наш, собственный, а земля государственная. Некоторые, правда, умудрились еще и построиться без соблюдения определенных норм и предписаний, а потому и возведенное строение не могло считаться законным. С 2006 г. мы получили возможность легализовать свое владение землей, на которой стоит избушка (или банька, или сарай, или вообще ничего не построено, а один мангал украшает поляну). Без такой регистрации ни продать, ни подарить, ни завещать участок невозможно. Почему же закон называется амнистией? Да потому, что все, что за долгую жизнь вы прихватили (лишние метры и сантиметры), можно при согласии соседей и местных властей приватизировать, как свое собственное. Если нет конфликта оформляйте и законно владейте. И несогласованные строения таким же образом становятся законными, если, конечно, не мешают жить другим например, если они не находятcя в природоохранной зоне.

Правда, упрощенная процедура не сделала жизнь проще. Беготни по инстанциям полно. Плюс множество расходов. Потому большинство россиян и не спешат предъявить свои права на землю.

Для регистрации собственности необходимы два документа. Первый удостоверяет ваше право на владение участком. Это могут быть акты, решения, распоряжения, свидетельства о предоставлении участка в пожизненное наследуемое владение или в постоянное пользование; или выписки из похозяйственных книг, если земля находится в сельском населенном пункте выписка выдается местной администрацией, например поселковым советом); или заверенное в правлении описание участка, находящегося в садовом товариществе.

Второй документ кадастровый план. В принципе, вся государственная земля должна была быть учтена и описана в кадастре. Так вот, одна из главных сложностей, с которой сталкивались оформлявшие землю в собственность, состояла в том, что кадастровые планы в территориальных отделениях Роснедвижимости оказывались старыми и неточными, а потому чиновники отправляли владельцев уточнять границы с помощью межевания.

Межевание услуга коммерческая, дорогая. Дольше месяца специалисты по землеустройству собирают геодезическую и картографическую информацию о вашем кусочке земли, работают в фондах данных. В Подмосковье услуги землеустроителей стоят не менее 10 000 20 000 руб., в регионах, в дачных поясах вокруг крупных городов цены тоже кусаются, нередко догоняя столичные. Власти пытаются ограничить стоимость межевания (например, 450 руб. за сотку по распоряжению Мособлдумы), но предприимчивые фирмы находят способы получить свое. У нас же рыночная экономика в первую очередь цену определяет наличие спроса. Значит, чтобы сбить цены, нужны рыночные механизмы.

Чтобы снизить спрос на межевание, решили пойти на частичную его отмену. Итак, наиболее значимые поправки:

1. Межевание нужно теперь не всем. Даже если сведений в кадастре недостает, можете регистрировать собственность без землеустроителей. При этом придется заручиться письменным согласием соседей (они должны подтвердить, что вы не оттяпали своим забором их кровные пол квадратных метра) и местных властей, что они не имеют к вам претензий, пусть вы и прирезали кусочек дороги или поля. При этом учтите, что участок без четко определенных границ может потерять в цене, когда вы решите его продать. Ведь покупателям нужны будут гарантии, что границы не окажутся предметом спора. В любом случае, если дойдет до суда именно он определяет право на тот или иной кусок земли в спорных ситуациях, без межевания обойтись не удастся.

2. Право на упрощенную систему регистрации участка получили наследники собственника. Скажем, если владелец дачи умер, не успев оформить землю, его наследники смогут сами пройти ту же упрощенную процедуру регистрации земли по дачной амнистии. Ранее же, до этой поправки, получалось, что наследники должны были выкупать у государства остающуюся ничьей землю по рыночной стоимости, что, согласитесь, весьма накладно.

Нормативная база

• Домашнее чтение подробнее о законе и поправках: Личный бюджет № 8 2007 г. (Моя земля)
• Официальный сайт Федеральной службы регистрации: rosregistr.ru
• Федеральный закон Российской Федерации от 23 ноября 2007 г. № 268-ФЗ О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки
• Федеральный закон РФ от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества (закон о дачной амнистии)
• Официальный сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости kadastr.ru (новости/СМИ, например, Что нового в дачной амнистии)
• Российская газета федеральный выпуск 4509, 2.11.2007 (Без межи), rg.ru