Ипотека и недвижимость - Жилье для военнослужащих может быть построено

Чуть меньше полутора лет назад Ъ-Дом просчитывал, целесообразно ли приобретать городскую квартиру, желая извлекать прибыль из ее дальнейшей сдачи в аренду (см. N169 за 2006 год). Поскольку за это время темпы роста цен на московское жилье замедлились, а арендные ставки, напротив, выросли, мы решили сделать новые расчеты и сравнить с прежними. Полученные нами результаты порадуют потенциальных рантье: срок возврата инвестиций сократился на 20%.

На пересчет
Полтора года назад цены на недвижимость росли очень бойко, арендные ставки по динамике роста отставали от них примерно в четыре раза. Из-за этого приобретать квартиру исключительно для того, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду, было не слишком выгодно. Подобный бизнес приносит малый доход: период окупаемости инвестиций составляет порядка 20 лет, поясняла тогда директор департамента реализации компании Комстрин Ирина Игнатьева. Впрочем, это средние и потому не очень показательные значения. Более определенные расчеты представила тогда Мария Жукова, первый заместитель директора компании Миэль-Аренда: они показали, что сроки возврата инвестиций могут различаться почти в четыре раза. Например, двушка у метро Планерная (в доме на улице Свободы) окупилась бы только за 45 лет, зато вложения в большую (150 кв. м) однокомнатную квартиру с авторским дизайном в ЖК Соколиное гнездо (Ленинградский проспект) окупились бы за 12 лет. Правда, все эти расчеты делались с допущением, что арендные ставки на весь срок будут зафиксированы.

В реальности же ставки не только не зафиксировались, а, наоборот, существенно выросли (заметим, что речь в большей степени идет о долларовых ставках: несмотря на то что из-за стабильной отрицательной динамики курса доллара большинство арендодателей перешло на рублевые расчеты, эксперты для своих оценок по-прежнему пересчитывают показатели в валюту США. Впрочем, поскольку стоимость квартир также выражается в долларах, на корректность оценки срока окупаемости это не влияет). Произошло это, напомним, к окончанию летнего сезона. Поэтому с учетом нынешних реалий квартира на Планерной теперь может окупиться почти вдвое быстрее (сейчас аналогичные квартиры сдаются в 1,7-1,8 раза дороже). Время же возврата инвестиций за квартиру на Ленинградском проспекте сократилось лишь на год: арендная плата за нее и вначале была достаточно высокой, поэтому выросла не столь значительно.

Наиболее заметный скачок цен на аренду жилья наблюдался в сегменте экономкласса, где за полгода ставки на однокомнатные квартиры выросли примерно на 15-16%, рассказывает руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко. Причем прирост цен на двух- и трехкомнатные квартиры составил порядка 20-25%. В категории жилья de luxe и бизнес-класса наблюдалась более умеренная динамика на уровне 1,5-2% в месяц. Таким образом, за полгода такие квартиры подорожали в среднем на 8-12% в зависимости от количества комнат и расположения. Ставки продолжали расти и с приходом 2008 года. Арендные ставки по итогам января в среднем по Москве выросли на 1,2%, говорит руководитель аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексей Кудрявцев. При этом стоимость найма квартир экономкласса увеличилась на 1,5% (до $1202 в месяц), бизнес- и элитного сегментов не более чем на 1% (до $2723 и $10 500-11 000 в месяц соответственно).

16 лет с правом переписки
Можно было бы предположить, что в связи с ростом арендных ставок вырастет и количество инвестиционных квартир, приобретенных для последующей сдачи в аренду. Однако этого не происходит. Полтора года назад в компании Blackwood долю такого рода покупок оценили в 3% от всей приобретаемой городской недвижимости. Причем отмечали, что на том же уровне этот показатель удерживался уже несколько лет. Ситуация остается неизменной и по сей день: в бюро недвижимости Агент 002 в ответ на наш запрос назвали все те же 3%. Более того, поскольку рост цен на жилую недвижимость в прошлом году замедлился, многие инвесторы, приобретшие ранее квартиры для сдачи в аренду, сменили тактику. Очень многие рантье сегодня начали продавать свои квартиры, рассказывает руководитель управления аренды квартир компании Инком-недвижимость Галина Киселева. Дело в том, что жилье сегодня перестает быть таким доходным финансовым инструментом, каким было ранее. Поэтому собственники сегодня все чаще продают квартиры, купленные под аренду, и переводят деньги в более эффективные финансовые инструменты.

То, какими соображениями руководствуются сейчас рантье, в компании Инком продемонстрировали на примере двухкомнатной квартиры в доме, расположенном недалеко от МКАД и построенном 20 лет назад. Квартира в хорошем состоянии, ей не требуется даже косметический ремонт (а такие варианты редкость). Приобрести ее сегодня можно за $240 тыс. Ее адекватная рынку арендная ставка $1200-1300 в месяц (за вычетом коммунальных платежей). Итак, квартира будет приносить в год около $15 тыс. Если воспринимать эту сумму как дивиденды с вложенного капитала, то получаем доходность чуть больше 6%. По сравнению с другими финансовыми инструментами такой вариант не очень выгоден. Показатель в два раза ниже инфляции (правда, сравнивать их не совсем корректно, так как инфляция выражена в рублях). Впрочем, сюда имеет смысл добавить и годовое удорожание самой недвижимости. За 2007 год оно составило около 6% в рублях, или около 14% в долларах. Суммировав грубо два этих показателя, можно сказать, что инвестор лишь уберег свои деньги от инфляции. Хотя можно взглянуть на вопрос и с другой стороны: при доходе от аренды в $15 тыс. и стоимости квартиры $240 тыс. он вернет свои деньги за 16 лет.

Добавка скорости
Пример выбран не случайно. Большинство экспертов именно 16-17 годами оценивают средний срок окупаемости квартир, приобретенных сегодня для сдачи в аренду. То есть по сравнению с ранее названными 20 годами он сократился на 20%. Доходность же от сдачи в аренду в московских новостройках составляет 2,5-5,5%, а на вторичном рынке 5,0-6,5%, говорит директор департамента маркетинга компании IntermarkSavills Юлия Овчинникова.

Для сравнения: полтора года назад эксперты компании Миэль-недвижимость оценивали среднюю доходность от сдачи квартиры в аренду в 4-4,5% годовых. Это дает участникам рынка недвижимости возможность делать довольно оптимистичные прогнозы. Мы ожидаем, что в 2008 году количество инвестиционных покупок увеличится, высказывает свою точку зрения директор по маркетингу бюро недвижимости Агент 002 Ольга Побединская. Произойдет это в связи с ростом арендных ставок, общим увеличением стоимости квартир (скорее всего рост цен превысит прогнозируемый большинством аналитиков), а также кризисом на фондовых рынках (некоторые инвесторы, скорее всего, переведут часть средств в недвижимость).

Вопрос заключается лишь в том, какая именно недвижимость сегодня сулит наиболее быстрый возврат инвестиций. Мы попросили экспертов рассчитать этот показатель для достаточно дорогих жилых строений разного типа домов дореволюционной постройки, сталинских домов, так называемых цэковских, современных, уже заселенных, и новостроек (см. таблицу). Минимальной по срокам окупаемости (девять лет) оказалась однушка в сталинском доме на Ростовской набережной. Впрочем, тут главную роль сыграли расположение дома и размер квартиры. В противном случае поиск арендатора может превратиться в большую проблему, а реальный срок возврата инвестиций увеличиться в два-три раза.

Вообще-то квартиры в сталинских, дореволюционных и цэковских домах пользуются не очень большим спросом, поясняет Татьяна Вакуленко из HomeHunter. Количество заявок, поступающих на такого рода объекты, занимает всего 5% в структуре спроса на рынке городской аренды. В результате динамика арендных ставок была минимальна и формировалась исключительно за счет экономических показателей, таких, как повышение курса доллара и рост общего уровня цен. Кроме того, как правило, такие квартиры нуждаются в существенных затратах на ремонт. Квартиры в дореволюционных и сталинских домах в большинстве случаев потребуют полной замены коммуникаций, говорит управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова.

Ставка на спрос
Не потратившись на это, на возврат инвестиций рассчитывать сложно. Дело в том, что квартиры без ремонта вообще практически не сдаются, рассказывает руководитель отдела аренды агентства элитной недвижимости TWEED Александра Косарева. Минимальная стоимость ремонта квартиры для сдачи в аренду должна составлять $1000 на квадратный метр. Квартира с дизайнерской мебелью стоит дороже, чем квартира без мебели, где-то на 30%. Однако хочу отметить, что на арендную ставку влияет не столько наличие или отсутствие мебели, сколько качество выполненного ремонта и грамотная планировка квартиры. Поэтому если человек покупает квартиру и собирается в дальнейшем сдавать ее в аренду, при осуществлении ремонта ему необходима не столько консультация дизайнера, сколько профессионала в области аренды, который подскажет, какие факторы необходимо учесть для того, чтобы в будущем квартира понравилась любому потенциальному арендатору.

Вот какие советы дают профессионалы. Руководитель отдела эксклюзивной недвижимости Penny Lane Realty Вадим Ламин рекомендует присмотреться к двум категориям квартир малобюджетным объектам в пределах Садового кольца и очень дорогим (арендная ставка на которые превышает $15 тыс.) в престижных районах столицы (Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, Чистые пруды). Такие варианты пользуются очень высоким спросом, говорит он. Небольшая (45-55 кв. м) двухкомнатная квартира в ЦАО с качественным ремонтом, арендная ставка на которую не ниже $2,5 тыс. в месяц, сегодня уходит с рынка не более чем за две недели. То же касается и дорогих предложений. Как ни парадоксально это звучит, снять апартаменты за несколько десятков тысяч долларов на Остоженке так же непросто, как найти в центре недорогую небольшую квартиру.

Другая рекомендация присмотреться к современным монолитным домам. Хотя в уже заселенных квартиры довольно дорогие. Так, большая трешка без ремонта в двурогом ЖК Эдельвейс в районе Кутузовского проспекта стоит $1,6 млн, поэтому, даже несмотря на высокую арендную ставку ($6 тыс. в месяц), окупаться она будет 25 лет. Однако и простаивать она не будет, проблем с поиском желающих снять квартиру на длительный срок не возникнет.

Более привлекательны в отношении быстроты возврата инвестиций дома, которые еще только строятся. Так, квартира площадью 100 кв. м в доме бизнес-класса у метро Университет может окупиться за десять лет. Правда, отсчитывать начало возврата инвестиций следует не от момента сдачи дома госкомиссии. Скорее всего, придется подождать два-три года, пока новоселы будут делать в своих квартирах ремонт, предупреждает Вадим Ламин. Потенциальным арендаторам вряд ли понравится шум в соседних квартирах и строительный мусор в коридорах и холлах.

Подводя итог, можно сказать, что 16 лет средний срок окупаемости квартиры от сдачи в аренду слишком велик для настоящего инвестора. Впрочем, велик и минимальный из просчитанных экспертами девять-десять лет. Однако это вовсе не означает, что такого рода инвестиционная стратегия непривлекательна. Особенно если принять во внимание прогнозы большинства экспертов, согласно которым арендные ставки и цены на жилье будут продолжать расти.
10 февраля на парламентских слушаниях Н.Карасев представил проект программы обеспечения жильем военнослужащих за счет инвестиционно-строительных компаний России - “Инвест-Жилье”. Сухое изложение основных предпосылок и тезисов программы вызвало бурное обсуждение и закончилось составлением обращения к Президенту РФ с просьбой поддержать программу и определить порядок ее реализации. На парламентских слушаниях присутствовали не только депутаты, министры и строители, но и представители Минобороны, Внутренних войск, МЧС из 70 регионов РФ. Всего более 250 человек. Такой интерес к программе и поддержка со стороны людей, непосредственно заинтересованных в решении проблемы, свидетельствуют, что предложение Н.Карасева действительно указывает выход из тупикового положения, в котором оказались ныне несколько сотен тысяч семей безквартирных военнослужащих.

То, что сегодня необеспеченность офицеров жильем – острейшая социально-экономическая и политическая проблема – известно всем. Также понятно, что при сложившемся способе ее решения – за счет бюджетных средств – нет сколько-нибудь реальных перспектив изменения к лучшему. По оценкам специалистов, для того чтобы за счет бюджета обеспечить военнослужащих жильем, понадобится около 15 лет! И это при нынешней стоимости строительства, которая постоянно растет, и числе безквартирных военнослужащих, которое, несмотря на предпринимаемые правительством меры, за последние годы практически не уменьшается.

Межрегиональная ассоциация строителей предлагает качественно новый подход к решению проблемы. Программа “Инвест-Жилье” отражает взгляды и потребности различных людей, так или иначе связанных с проблемой: военных и гражданских строителей, руководителей местных самоуправлений, банкиров, активистов различных общественных организаций, командиров округов и частей и т.д.

Ключевая идея состоит в том, чтобы привлечь средства частных инвесторов. Сегодня частные инвесторы-застройщики, работающие в России, способны строить ежегодно порядка 500 тысяч квартир, что примерно соответствует числу семей российских военнослужащих, нуждающихся в жилье. При этом инвесторам необходимо постоянно куда-то направлять аккумулированные средства. Военные ведомства, со своей стороны, владеют тысячами гектаров пригодных для строительства земель. И эти земли вполне реально могут стать строительными площадками, на которых частники будут строить дома, передавая часть квартир (от 15 до 30%) военнослужащим. Если вспомнить о том, какая борьба идет сейчас за имеющиеся площадки в той же Москве, где их становится все меньше и где их стоимость растет неуклонно и чем дальше, тем быстрее, то можно предположить - недостатка в инвесторах не будет. Процент же квартир, которые инвестор должен будет передать военнослужащим за использование земли, вполне возможно, еще и увеличится.

В рамках программы также предлагается более эффективное использование средств бюджета, которые направляются на решение проблемы. Это, в частности, изменение порядка использования государственных жилищных сертификатов. В настоящее время сертификаты можно использовать или для покупки квартир на вторичном рынке, или для приобретения квартир в домах-новостройках, построенных не менее чем на 80 процентов. Поэтому сертификат сегодня является инструментом покупки, но не инвестирования. В то время как строительная стоимость жилья начинается от $200-300 за метр, что в несколько раз ниже рыночной стоимости готового жилья. Таким образом, использование cертификатов для инвестирования в строительство существенно повысит их эффективность, которая на сегодняшний день явно не соответствует рыночной ситуации (стремится к нулю, если уж говорить откровенно).

Кроме частных инвесторов и бюджетных финансовых ресурсов принимать участие в строительстве могут и сами военные со своей строительной техникой, которая в настоящее время большей частью простаивает.

Можно сказать, что программа “Инвест-Жилье” будет выгодна всем. Военнослужащим, которые наконец-то смогут получить жилье. По предварительным оценкам, можно ожидать как минимум ежегодного удвоения количества квартир, предоставляемых семьям военнослужащих. Инвесторам, так как они получат дополнительную возможность использования средств и дополнительное “бизнес-пространство”. Экономике страны в целом, а значит, и нам с вами, поскольку в общественно-полезный хозяйственный оборот будут вовлекаться пустующие сегодня земли, то есть активы. Реализация программы поспособствует увеличению занятости и созданию новых рабочих мест по всей цепочке строительного комплекса страны, реконструкции жилищно-коммунальной сферы на обширных территориях, укреплению налоговой базы бюджета. Предложенная программа понятна, экономически обоснована и соответствует сегодняшним социально-экономическим условиям.

Непонятным представлялся сначала сам факт того, что подобную программу нужно принимать на государственном уровне. Ведь некоторые строительные компании уже строят дома по аналогичным схемам на землях, принадлежащих военным ведомствам, с передачей части квартир семьям военнослужащих. В частности, «Социальная Инициатива» собирается построить в качестве пилотных проектов новой программы дома в Калининграде – для моряков Балтфлота, в Нижнем Новгороде, в Москве – для военнослужащих внутренних войск. Однако перечень проблем, которые пришлось при этом решать, от несусветного количества бюрократических проволочек, до, мягко говоря, устаревших взглядов некоторых должностных лиц, продолжающих «ожидать милости» от бюджета, показывает необходимость создания именно общегосударственного политико-экономического механизма реализации программы.

В качестве ключевого звена такого механизма предлагается образовать федеральный орган (рабочее название – Федеральная тендерная комиссия – ФТК), в который будут входить представители Госдумы, Совета Федерации, Правительства, Межрегиональной ассоциации строителей. Основным предназначением такого органа должны стать: инвентаризация земель военных ведомств, используемых под жилищное строительство, организация тендеров по привлечению частных инвестиционно-строительных компаний к строительству жилья для военнослужащих, определение целесообразности и порядка использования бюджетных средств в реализации инвестиционно-строительного контракта, вневедомственный контроль за ходом реализации всей программы. Именно с таким предложением к Президенту РФ обратились участники парламентских слушаний.