Ипотека и недвижимость - Между городом и деревней

Не все поселки, выходящие на рынок, раскупаются как горячие пирожки. В некоторых из них дома пустуют по нескольку лет. Почему так происходит? Перефразируя классика, можно сказать, что все неудачные проекты неудачны по-разному. Причем время вносит в список недостатков свои коррективы: что было хорошо еще десять лет назад, сегодня неприемлемо для рынка элитного жилья. И наоборот есть проекты, время которых еще не пришло

Слабое звено
Хотя риэлторы не любят говорить о неудачах девелоперских проектов, они признают: такое встречается сплошь да рядом. Плохо продающимся поселком, по мнению Евгения Иванова, генерального директора компании Усадьба, можно считать проект с темпом продаж менее 1% в месяц от общего объема.

Почему загородный проект может стать невостребованным? Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, считает одной из главных причин неудачное месторасположение поселка (плохая транспортная доступность, большая удаленность от Москвы). При позиционировании домовладений для постоянного проживания недопустимо наличие вблизи промышленных, транспортных и иных объектов, оказывающих негативное влияние на проживание, плохих природно-видовых характеристик местности.

В качестве причин сниженного спроса руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов называет переоценку расположения проекта и качеств участка и, как следствие, неправильно выбранную классность поселка: Существует ряд объектов, позиционирующихся как элитные, в то время как потенциал участка располагает только к бизнес-классу.

Другие промахи в концепции проекта могут быть связаны с отсутствием необходимого набора объектов внутренней инфраструктуры, четкого архитектурного концепта. Например, результат безграмотно разработанного генерального плана это неудобное расположение домов относительно друг друга, неправильный разворот коттеджей по сторонам света, неграмотная схема въездов и т.д., говорит Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы Sesegar.

Распространенная причина переэкспонирования объектов низкое качество строительства, будь то некачественные материалы или несоблюдение технологий. Также важна архитектура и планировка домовладения. Если вроде бы все хорошо, но по объективным причинам планировка кажется неуютной, такое жилье долго будет ждать своего покупателя, замечают специалисты проекта Маленькая Италия. А если застройщик не позаботится о подведении сетей и коммуникаций, шанс реализовать такой проект равен нулю, как бы низка ни была его продажная стоимость.

Интересный пример привела Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard: На Рублево-Успенском шоссе есть небольшой старый элитный поселок. Найти дом на продажу в этом месте большая редкость. И вот недавно там все-таки появилось замечательное предложение. Бывшие владельцы строили дом для себя, то есть он сделан с любовью, качественно, с великолепным ландшафтным дизайном. Но на два этажа (пять комнат) всего 2 санузла! Сегодня, для современного покупателя, это непонятно и неприемлемо. Поэтому дом продавался около года. Если бы там было хотя бы три санузла, он бы ушел значительно быстрее!

Ну и, наконец, покупателя часто останавливают соображения финансового порядка. Наиболее частая причина невостребованности того или иного загородного проекта кроется в изначальной переоцененности объекта девелопером, т.е. в отсутствии адекватной цены, соответствующей местоположению и качеству предложения. Особенно это касается сегмента, где стоимость домовладения стартует с отметки в миллион долларов. Владимир Кузнецов также называет главным тормозом в реализации недвижимости низкую ликвидность объектов, причиной которой становится несоответствие стоимости и размеров дома цене и площади участка.

Невысокий уровень востребованности объекта может объясняться и юридическими проблемами, при которых не каждый покупатель рискнет приобретать загородный дом при всех прочих удачных сторонах проекта.

Существенным минусом может выступать неправильная организация продаж и продвижения, начиная от бренднейминга и функционирования call-центра и заканчивая состоянием стройки при просмотре покупателем. Известен случай, когда продажи весьма качественного элитного проекта не шли, пока не был проложен хороший асфальтированный подъезд до самого поселка, рассказал Владимир Кузнецов.

Нужен ли прошлогодний снег?
Подмосковный рынок недвижимости постоянно развивается, непрерывно совершенствуются планировочные и архитектурные решения домовладений, поэтому со временем некоторые проекты становятся не так интересны современному покупателю. Мария Литинецкая напоминает, что с каждым годом все строже становятся стандарты качества и требования к загородному жилью, поэтому поселки могут терять свою актуальность и пользоваться меньшим спросом.

Когда загородный рынок находился в начале пути, архитектурные концепции поселков мало отличались друг от друга. Преобладали дома усадебного типа, без меры украшенные лепниной, колоннами, башенками, арочными окнами словом, всеми элементами классического либо готического стиля. Морально устаревшими можно назвать многие дома, построенные в 90-е годы, говорит Евгений Иванов. Однако встречаются и проекты, которые, выходя на рынок сегодня, уже выглядят таковыми. Если реализация проекта сильно растягивается во времени, то, конечно, такой поселок рискует устареть еще до введения в эксплуатацию. К неконкурентоспособным поселкам можно отнести проекты, срок экспозиции которых превышает два года, ведь моральный и физический износ происходит в течение ближайших пяти лет, констатирует Ирина Жарова-Райт. Еще три-четыре года назад почти все предложения на рынке загородной недвижимости находили своего покупателя. Сегодня критерии, которые удовлетворяли спрос начала 2000-х, почти исчерпали себя.

Что касается низкокачественных построек 90-х, то их ценность, замечает Владимир Кузнецов, обусловлена в основном местоположением участка, а сами дома новые владельцы сносят или перестраивают. Больше всего морально устаревает самострой эпохи становления капитализма в нашей стране. При первом взгляде на такие проекты видно, что это коттеджи уже совсем не того уровня, к которым привык сегодня современный покупатель, комментирует Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills. Но любой дом выглядит симпатичным, если в уходе за ним видна аккуратность, если он выглядит приспособленным для жизни, обустроенным и снаружи, и внутри.

В настоящий момент на рынке (как на первичном, так и на вторичном) очень много предложений, которые можно охарактеризовать как вчерашний день, считает Елена Первакова, директор департамента загородной недвижимости агентства элитной недвижимости Tweed. Это вычисляется по многим показателям: структура поселка, соотношение размера дома и размера участка, архитектура домов, их внутренняя отделка и др. Так, если раньше предпочитали строить дома площадью от 1000 кв.м на 20 сотках, то сейчас предпочтения сместились в сторону соотношения 400 600 кв.м на 30 40 сотках.

Однако слишком большие дома на куцых участках на вторичном рынке встречаются сплошь да рядом. При этом продавцы выставляют их по очень высоким ценам, не всегда отдавая себе отчет в том, что, например, устаревшая отделка сегодня уже практически ничего не стоит, а его объект оценивается только по местоположению и уровню поселка, отмечает Елена Первакова.

Забегая вперед
Ну а бывают ли примеры, когда покупатели незаслуженно обделяют вниманием построенные дома? Риэлторы отмечают, что случается и такое. По словам Марии Литинецкой, покупатель с осторожностью рассматривает новые концептуальные решения загородного жилья. Например, домовладения, выполненные в стиле хай-тек, пока не получили большого распространения на рынке из-за своего принципиально нового отношения к стилистике дома, противоречащего преобладающему сегодня консервативному взгляду на архитектуру. Ирина Рассказова, коммерческий директор портала ГДЕЭТОТДОМ.РУ, говорит, что часто без внимания остаются загородные дома в стиле лофт или модерн, и объясняет это тем, что наш рынок еще не дорос до такого уровня. Это обусловлено как уровнем культуры российских покупателей, так и высокой ценой подобного жилья.

Как констатирует Евгений Иванов, дома, построенные в современном стиле, находят покупателей в среднем медленнее, чем обычные, на них приходится до 10% спроса в элитном сегменте. При этом они неплохо продаются на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе, замечает эксперт, но почему-то совсем не торопятся продаваться по Калужскому шоссе. Думаю, что покупатель этого направления скоро догонит это немного экстравагантное предложение.

Анастасия Кротова в своей практике тоже столкнулась с таким непониманием: Нам довелось продавать дом в поселке, концепция которого подразумевала high tech и одновременно использовала идею слияния с природой. Крышу и подъем на второй уровень коттеджа покрывал газон, а внутри дома росла настоящая крупномерная сосна. Покупатели отнеслись к этому объекту с большой осторожностью, так как опасались, что он будет непрактичным и потребует дополнительных затрат. Все-таки сосна в доме это не горшок с цветком! Тем не менее, эта идея одна из самых оригинальных на рынке, и многие покупатели проявляют к ней интерес. Нина Резниченко уверяет, что хотя такие проекты недопоняты, это штучный товар, который в итоге все равно находит своего покупателя.

А Владимир Кузнецов считает, что покупатели уже давно готовы принимать нестандартные и качественные идеи. Более того, излишняя консервативность российского рынка загородной недвижимости сама сдерживает развитие предпочтений и вкусов покупателя. Традиционность, граничащая с косностью, раздражает и Анастасию Кротову: Покупателю надоело однообразие. Он хочет современных, технологичных, практичных решений, где много пространства, света, высокие потолки. Чтобы, созерцая свой дом, он ощущал, что живет не в восемнадцатом веке, а в двадцать первом. Поэтому сегодня многие застройщики ориентированы на западный стиль, предпочитающий стекло, металл и дерево.

Кроме того, эксперт Paul's Yard наблюдает такую тенденцию на рынке: если раньше только частные застройщики обращались к известным современным архитекторам с целью создания интересного проекта, то сейчас их примеру последовали и солидные компании, которые заказывают проекты поселков. Например, большой популярностью пользуется Юрий Григорян.

Эксклюзивных проектов довольно много, в основном они сосредоточены на Рублево-Успенском, Ильинском, Новорижском и Минском шоссе. Один из наиболее ярких Курорт Пирогово по Осташковскому шоссе, на Пироговском водохранилище, где разными известными архитекторами спроектировано десять эксклюзивных домов (площадью около 2 тыс. кв.м каждый).

Проект может опережать время не только в силу необычности архитектуры. Елена Первакова отмечает, что до конца не оценены потребителем объекты вдали от Москвы, несмотря на то, что распложены они в уникальных с точки зрения природы и ландшафта местах, где есть лес и большая вода, и выполнены на высоком уровне. Жилье, находящееся за 30-50 км от столицы, недооценивается сегодня покупателями, подтверждает Анастасия Кротова. Многие не желают выезжать за пределы бетонного кольца, что, на мой взгляд, не совсем оправданно. Особенно это касается Новорижского шоссе, которое застраивается быстрыми темпами до самого 70-го км. Через несколько лет район 40 50 км будет так же развит, как сейчас 20-й км. Видимо, еще не пришло время для осознания покупателем этого факта.

Впрочем, учитывая, какими темпами развивается рынок и меняются вкусы обеспеченной публики, не стоит волноваться за судьбу слишком передовых элитных проектов. Очень скоро они обретут признание и своих покупателей.
За последние десять-пятнадцать лет широкие массы наших состоятельных людей окончательно пришли к выводу, что правильнее жить за городом. Лучшая экология, возможность быть поближе к земле оказываются доводом, перевешивающим необходимость каждый день тратить на дорогу больше времени или недостаточный пока еще уровень развития инфраструктуры. Проблема, однако, в том, что и город идет следом. Чем больше жителей перебираются в Подмосковье, тем больше там появляется сугубо городских атрибутов: много народа и машин, шумы, запахи

Расставить приоритеты
Что больше всего интересует покупателей загородной недвижимости? И что они предпочтут при возникновении противоречий по линии удобства уединенность? Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город, говоря о целевом назначении, подразумевает под ним, правда, не юридический аспект, а мотивы покупателя. Существует два основных варианта, считает эксперт. В первом случае люди собираются жить в этом доме постоянно и каждый день ездить на работу. Здесь, конечно, они готовы к компромиссам: потерпят и город под боком. Главным для таких покупателей является все-таки возможность добираться до Москвы за какое-то разумное время. Плюс городской комфорт, цивилизация в каждодневном режиме. Имея такие потребности, ничего не поделаешь приходится поступиться и в вопросах экологии, и в живописности места, и прочих подобных материях. Второе назначение покупки более-менее продолжительный отдых, возможность самому выехать на две-три недели, а пожилых родителей с внуками вообще отправить на все лето. Тут приоритеты меняются с точностью до наоборот: человек ищет чистую природу и отсутствие под боком города. И готов ради этого пожертвовать и транспортной доступностью, и городскими удобствами, и инфраструктурой.

Впрочем, другие эксперты не соглашаются со столь жестким водоразделом. На мой взгляд, удобства и уединенность вовсе не противоречат друг другу, говорит Савелий Орбант, генеральный директор компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость. Жизнь в собственном загородном доме изначально предполагает некоторую изолированность от внешнего мира. С другой стороны, например, в организованных коттеджных поселках на Рублевке в распоряжении жителей все прелести инфраструктуры от образовательных учреждений до элитных ресторанов и закрытых клубов. Здесь все зависит от потребностей клиента и формата загородного комплекса. Если человеку необходимо уединение, то он выбирает клубный поселок на двадцать домов, где стоимость каждого коттеджа колеблется от трех до шести миллионов долларов.

Открытые блага цивилизации
Во многих статьях особенно рекламных проводится мысль о том, что инфраструктура в Подмосковье уже почти равноценна городской. Как всегда в подобных случаях, ключевым является слово почти при ближайшем рассмотрении оказывается, что много чего не хватает

Единственным исключением тут выглядит Рублево-Успенское шоссе. Дело не только в том, что инфраструктурных объектов там много, считает Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills, и есть всевозможные детские заведения от садов до школ, в том числе специальных, имеются целые сети торговых, спортивных, развлекательных объектов. Гораздо важнее, вероятно, тот факт, что инфраструктура на Рублевке открытая она расположена вне поселков. Это очень удобно жителям содержание не ложится на плечи владельцев коттеджей. Кроме того, наличие подобных объектов вне поселков говорит об определенной зрелости направления: девелоперы не боятся их строить. Не боятся, потому что уверены в солидности и покупательной способности здешней публики.

Что касается других направлений, то там ситуация совершенно иная. По словам Валерии Родионовой, инфраструктура активно развивается на Калужском, Новорижском, Ярославском направлениях. Однако появляющиеся там объекты в основном ориентированы на бизнес-класс. С точки зрения очень состоятельного человека, уровень явно не дотягивает, и такому покупателю все равно приходится пользоваться московскими объектами.

Что касается традиционных ценовых аутсайдеров восточных и юго-восточных направлений, то их освоение современными коттеджными поселками, можно сказать, только начинается. Пока строятся лишь жилые дома: покупателям по умолчанию рекомендуется закупаться по дороге домой, например, в Ашане либо в Белой даче. Полная инфраструктурная самодостаточность, возможность жить, не отправляясь за каждой малостью в Москву, для здешних мест это наступит в далеком будущем.

Не до быстрой езды
Автомобильные пробки настоящий кошмар современных городов. Вероятно, их можно назвать самой серьезной проблемой наших дней, по крайней мере, ни одна другая не отнимает у современного человека по 2 3 часа жизни в день. Пробки отнимают.

По злой иронии судьбы, убежать от автомобильных заторов невозможно. Во-первых, они сами идут за нами по мере освоения направления, строительства новых коттеджных поселков становится все больше машин. А во-вторых, в Подмосковье есть и свои собственные проблемы: на дорогах много грузового транспорта, все эти большегрузные фуры

Дорожные пробки подстерегают автолюбителей и за пределами столицы, в Подмосковье они могут быть даже еще более многокилометровыми, говорит Савелий Орбант. Это происходит из-за перекрытий Рублево-Успенского, Минского и Киевского шоссе, по которым довольно часто провозят высших руководителей нашего или других государств. А ведь загород не Москва, здесь водителю очень сложно найти альтернативный вариант проезда. Кроме того, движение затрудняют постоянные ремонтные работы и аварии. А уж если ДТП произошло на узком двухполосном шоссе (например, Пятницком), это и вовсе вызывает коллапс. Сегодня можно сказать, что проблемы есть практически на всех трассах. Проще перечислить те, где их меньше всего Новорижское и Киевское направления.

По мнению Валерии Родионовой, транспортная ситуация в Московской области в целом не такая критическая, как в Москве. Однако вряд ли это кого-то утешит: дело в том, что модель жизни современного преуспевающего человека предполагает, что он ежедневно ездит на работу в столицу. Бизнес-центры вдоль основных магистралей и реконструируемой ЦКАД все это существует пока только в проектах. Так что приходится водителям стоять в пробках при въезде в Москву и внутри города.

Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации Рескор, среди недавно построенных транспортных сооружений выделяет Краснопресненский проспект это действительно важная для подмосквичей новинка, поскольку Новорижское шоссе приобрело, наконец, адекватный въезд в город. На очереди коренная реконструкция Ленинградского шоссе и проспекта, организация по ним бессветофорного движения. Но считать новые магистрали панацеями в борьбе с пробками вряд ли можно: практика показывает, что уже через несколько месяцев водители оценивают преимущества новопостроенных дорог, и к ним начинают стягиваться новые потоки машин. И количество пробок повсюду становится среднеарифметически московским

Куда податься?
Сохранились ли в относительной близости от Москвы места, куда можно убежать от наступающего города? О девственно-чистой природе говорить не будем но хотя бы так, чтобы не вспоминать ежесекундно о находящемся неподалеку мегаполисе, не слышать его и не дышать соседним индустриальным гигантом. Или все это возможно только за 100 км от МКАД?

Опрошенные нами эксперты уверяют, что еще есть оазисы. Ближе 15 км вряд ли, но на этом удалении можно найти прекрасные стародачные места, где будет неплохо. Белочки и ежики сохранились, обнадеживает Валерия Родионова. Если же график жизни более свободный и в каждодневных поездках в Москву необходимости нет, можно поискать на расстоянии первого бетонного кольца (25 км от МКАД). Там достаточное количество привлекательных мест для жизни, природа практически еще не тронута.

Однако, как говорят в фильмах и анекдотах, есть плохая новость она состоит в том, что окрестности российской столицы активно застраиваются. Первыми, конечно, в поле зрения застройщиков попадают земли вокруг трасс, а некие неудобные с точки зрения транспортной доступности территории еще могут сохраниться. Но это временно. Неудобные места, конечно, еще сохранились и в Ближнем Подмосковье, но все они будут застроены, говорит Нина Резниченко. Жильем или нежильем это другой вопрос. Так что если человеку хочется жить совсем в стороне от города, не видеть и не слышать его, ему остается только сегмент дальних дач, который сейчас развивается и в котором сегодня можно выбрать как дорогое жилье, так и подешевле.