Ипотека и недвижимость - "точка" или запятая?

Нынешний год должен стать годом исполнившихся надежд для тех, кто неудачно вложил деньги в долевое строительство в столице, - мэр Москвы обещал президенту Путину решить проблему обманутых дольщиков в 2008 году. О том, как московские власти восстанавливают социальную справедливость, корреспонденту Города Виктории Струковой рассказал руководитель Комплекса градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Владимир Ресин.

вопрос: Сколько семей из числа обманутых дольщиков получили квартиры за прошедшие два года?

ответ: В 2006-2007 годах жилье получили 1548 семей дольщиков. 1576 семей соинвесторов смогут справить новоселье в 2008 году. Если умножить эти цифры на количество членов семьи, можно понять, что число тех, для кого правительство Москвы при активной работе строителей сумело восстановить справедливость, достаточно велико.

в: Как удалось добиться таких результатов?

о: Начиная с весны 2005 года специалисты различных структур правительства Москвы проводили тщательный анализ причин, по которым большая группа граждан, вложивших свои сбережения в строительство новых квартир, едва не оказалась без ничего. На основе полученных результатов были приняты конкретные меры по защите прав этих граждан. Так, была создана городская комиссия по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов, в рамках которых были нарушены права соинвесторов - физических лиц. В состав комиссии вошли представители всех отраслевых департаментов и комитетов правительства Москвы, префектур административных округов, то есть она стала по сути городской межведомственной комиссией. Ее председателем был назначен первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы Владимир Ресин. Это сразу же максимально высоко подняло планку контроля за выполнением контрактов. Причем это был не бумажно-виртуальный контроль, а реальная, целенаправленная, системная работа, к которой были подключены инициативные группы обманутых дольщиков.

в: Что именно предприняла комиссия, чтобы выручить дольщиков?

о: Первым делом была проведена сверка данных по количеству проблемных объектов, а также пострадавших соинвесторов (пофамильно). Они были согласованы с Генеральной прокуратурой РФ. По всем проблемным объектам, входящим в сферу правительства Москвы, были приняты распорядительные документы, а также утверждены комплексные графики реализации инвестиционных проектов и организован контроль за сроками проектирования и строительства жилых домов. В префектурах административных округов было налажено проведение еженедельных совещаний, о результатах которых знали все заинтересованные инициативные группы пострадавших соинвесторов. Они, как правило, принимали участие в этих совещаниях, а поэтому имели информацию о состоянии строительства проблемных объектов из первых рук.

в: Каковы предварительные итоги работы комиссии?

о: С ноября 2005 года по февраль 2008 года было проведено 106 еженедельных заседаний. Комиссия взяла на контроль 77 объектов строительства жилья, по которым общее количество пострадавших граждан составило 3371 дольщик. При этом по 30 объектам в интересах пострадавших граждан принято решение о строительстве жилых домов.

Строительная составляющая проблемы практически решена. За 2006 год город перезаключил все не доведенные до конца инвестиционные контракты и договорился о завершении строительства домов. Вместо не справившихся с обязательствами застройщиков заключены контракты с надежными строительными фирмами. Сегодня строительство идет полным ходом, большая часть объектов уже сдана.

Соинвесторы оценили действия городских властей: так, например, в письме, которое поступило к нам в августе 2006 года, группа граждан - соинвесторов дома по адресу 1-я Владимирская ул., корп. 3А, Б положительно оценила высокую гражданскую позицию и человеческое участие в судьбах обманутых вкладчиков, проявленные правительством Москвы и префектурой Восточного округа. Помню, что в каждом из нас, членов городской комиссии, тогда окончательно окрепла вера в то, что столичные строители смогут выполнить тяжелейшее задание. Последующие события, связанные со сдачей других домов, полностью подтвердили эти ожидания.

в: Когда создавалась городская комиссия, многие сочли, что она будет заниматься исключительно жилыми домами. Но ведь граждане инвестировали средства и в ряд других объектов - например, в строительство гаражей. Это как-то учитывалось комиссией в работе?

о: Начиная с сентября 2007 года комиссией дополнительно рассматриваются проблемные вопросы пострадавших соинвесторов многоэтажных гаражей-стоянок. Всего таких проблемных объектов оказалось 8. По пяти из них комиссией приняты решения, обеспечивающие интересы пострадавших соинвесторов, по трем ведется судебное производство.

в: Известно, что комиссия занимается только делами тех, кто пострадал от действий строительных фирм, не справившихся со своими обязательствами. Что сделано для тех, кто стал жертвой откровенного мошенничества?

о: 4 марта 2006 года была проведена личная встреча прокурора города Москвы с соинвесторами строительства жилья, пострадавшими от мошенничества компаний-инвесторов. Расследуемые по данным фактам дела взяты на особый контроль прокуратурой Москвы, где для решения этих задач назначен специальный прокурор. С самого начала правительством Москвы делалось все, чтобы пострадавшие дольщики (исходя из причин, по которым они оказались в этой ситуации) знали, что им теперь следует предпринимать: идти в прокуратуру, в суд или обращаться в городскую межведомственную комиссию.

в: Тем не менее в столице периодически проходят акции протеста дольщиков, жалующихся на то, что они позабыты.

о: В подавляющем большинстве протестующие принадлежат к совершенно другой категории обманутых дольщиков: как правило, это жертвы двойных продаж и мошенничества фирм-однодневок. Их протесты направлены не по адресу: бессмысленно и несправедливо в такой ситуации требовать компенсации потерь от московских властей или стройкомплекса. Мошенниками занимаются правоохранительные и судебные органы. Даже от милиции никто не требует, чтобы она за свой счет компенсировала ущерб, нанесенный жуликами и бандитами. Кроме того, недавно мэр Москвы Юрий Лужков заявил о том, что не будет компенсироваться ущерб тем дольщикам, кто покупал в строящихся домах больше одной квартиры. По мнению столичных властей, покупатели этих квартир уже не являются дольщиками, а выступают в роли бизнесменов, принявших участие в коммерческом проекте. И, будучи бизнесменами, они вполне должны были просчитать риски. Естественно, компенсировать убыток за счет бюджета Москвы неэтично по отношению к широкой категории действительно нуждающихся в жилье москвичей.

Что получили столичные дольщики?
В 2006-2007 годах было завершено строительство проблемных объектов по следующим адресам:

Восточный административный округ: Байкальская ул., вл. 18, корп. 2, 3, 4; Владимирская 1-я ул., корп. 3А, Б; Никитинская ул., вл. 31, корп. 1; Первомайская Верхняя ул., вл. 38-40; Чечулина ул., вл. 9-11 и Щелковское ш., вл. 18, корп. 1

Зеленоград: корп. 1802 А, Б

Северный округ: Базовская ул., вл. 24А; Учинская ул., вл. 9, корп. 14

Северо-Западный округ: Большая Набережная ул., вл. 19, корп. 6А, Б

Юго-Западный округ: Пилюгина ул., вл. 18

Южный округ: Чертановская ул., вл. 48-50

В 2008 году будет завершено строительство оставшихся 10 объектов. В построенных жилых домах будут предоставлены квартиры 1576 пострадавшим гражданам. 54 обманутым гражданам будет подобрана необходимая жилая площадь в домах по альтернативным адресам.

Власти Москвы еще прошлым летом заявили об отказе от практики точечного строительства. Можно было ожидать, что спорадические народные волнения, сопровождающие почти каждую попытку строителей втиснуть новое здание в сложившийся квартал, сойдут на нет. Однако горячие точки, несмотря на явное снижение их числа, упрямо не хотят исчезать с карты столицы. Почему так происходит, пыталась разобраться корреспондент Города Ксения Величко.

Строить во дворе нельзя?
Причин для введения запрета на точечное строительство несколько. Если лет десять назад инвестиционные коммерческие дома были одним из самых важных способов пополнения городской казны, то теперь ситуация изменилась. Точка перестала быть весомым аргументом для развития городской экономики. Актуализация Генерального плана Москвы, рассчитанного до 2025 года, позволила отойти от строительства в условиях значительного дефицита городского бюджета. От генплана возможностей московские власти перешли к генплану необходимости. Значительно возросла социальная составляющая проектов. Кроме того, свободные площади для лоскутного строительства практически исчерпаны - для точки по сути не осталось места. Наконец, сегодня намного выгоднее вести комплексное строительство кварталов на месте выводимых промзон или комплексной реконструкции кварталов.

Впрочем, многие москвичи не верят, что точки больше не будет, - и правильно делают, учитывая разнообразное толкование этого термина. Сегодня практически любую стройку, которая кому-то чем-то помешала, стремятся объявить точечной. Корни проблемы - в отсутствии понимания того, как изменились правила игры на московском строительном рынке. Дело в том, что застройка, соответствующая градостроительному регламенту территории, установленному на основе градостроительного плана города или района, не является точечной - даже если во дворе существующего дома строится новый дом. Например, существует проект реконструкции квартала 115 района Кузьминки, в соответствии с которым некоторые дома будут строиться рядом с уже стоящими. Естественно, эти объекты не являются точками. Точечная застройка - это то, что реализуется само по себе, вне градостроительного плана. Если на месте бани кто-то попытается построить офисный комплекс, строительство которого ничем не обосновано, кроме желания владельца, это будет точечная застройка. Но если жилой дом строится в соответствии с проектом планировки, утвержденным градостроительным регламентом, точкой это не является. Запрет точечной застройки не означает запрета стройки вообще. Прекратить многочисленные спекуляции на эту тему можно только разъясняя, как меняются правила строительства.

Третий путь
Известное постановление правительства Москвы № 714 О точечной застройке не носит директивного характера. Оно ориентировано не на жесткие запреты, а на вдумчивое изучение проблемы. Оно даже напоминает бюрократическую отписку, призванную заморочить головы доверчивым гражданам. Но при добросовестном его применении постановление оказывается вполне эффективным инструментом. Результат его использования налицо: с момента его принятия специалисты-градостроители межведомственной комиссии по точечной застройке проанализировали более 500 проектов, признав ошибочным каждый девятый.

Больше года ни одна новая стройка не начинается без обсуждения проекта с местным населением. Раньше москвичей скупо информировали о строительных планах - по сути ставили перед фактом.

Подробные слушания с жителями проводились только в тех случаях, когда речь шла о судьбе их домов. Одно из редких исключений - реконструкция Пушкинской площади и проект Большая Ленинградка. Сносов здесь не предполагалось, но общественный интерес к этой теме был слишком велик. Теперь, с введением в обязательную норму общественных слушаний по проектам реконструкции и застройки кварталов, все заинтересованные в судьбе своей малой родины москвичи могут детально познакомиться с планами строителей. И главное - обсудить их с застройщиками, местными властями и даже откорректировать. Правда, это сложно, но прецеденты уже есть - в частности, проект реконструкции Косино-Ухтомского, где этажность и плотность будущей застройки по результатам общественных слушаний были снижены почти вдвое. Город уже рассказывал эту историю, но она достойна еще одного упоминания из-за впечатляющего масштаба корректировки.

Таким способом многие конфликты гасятся в зародыше. Новые скандальные адреса появляются гораздо реже. Новые объекты нечасто вызывают неудовольствие жителей. Шум строительных работ, суженные проходы и проезды не в счет: все понимают, что это временные трудности. Тем не менее строительные конфликты еще периодически вспыхивают. Согласно данным опроса, проведенного среди москвичей, лишь для 5% горожан тема точечного строительства актуальна. Но слышали о ней все - что говорит о том, что обстановка вокруг точки нагнетается искусственно. Если отследить развитие этой темы, то становится очевидным: пик интереса общественности пришелся на предвыборный период. О точке больше всего говорили перед переутверждением Юрия Лужкова на посту мэра и перед думскими и президентскими выборами.

Справедливости ради надо сказать, что жителям не всегда удается настоять на своей точке зрения. Дело ли в тотальном эгоизме и малообразованности населения, в чем уверено немалое число городских чиновников - тема отдельного разговора. Как бы то ни было, до недавнего времени не услышанным на слушаниях москвичам было две дороги - в пикет вокруг строительного забора или в прессу. Теперь появился третий путь, возможно, оптимальный: на межведомственную комиссию по урегулированию конфликтов, связанных с точечной застройкой.

Важная черта городской системы - ее доступность
Своими впечатлениями от 8 месяцев работы комиссии с Городом поделился ее председатель, главный архитектор Москвы Александр Кузьмин:

- К апрелю 2008 года мы рассмотрели более 500 вопросов. Порядка 60 проектов признали несоответствующими требованиям постановления о точечной застройке. Из них 39 - бесповоротно, то есть предстоит отменить ранее принятые распорядительные документы. По остальным меняются проекты, например, снижается этажность и т.п. Впереди еще порядка 160 адресов, и очередь сокращается. Но эти цифры не главный итог работы. Главный - потушено много конфликтов, налажено понимание действий властей со стороны жителей. Они уже заранее осознают, когда будут правы, а когда нет. Например, к нам уже не обращаются с требованием, скажем, запретить строительство детского сада, понимают, что детсад нужен району и им придется потерпеть стройку По-соседству с домом. Но и мы свои мозги перевернули - чтобы впредь не допускать ошибок. Мне представляется, что ситуация улучшилась не от того, что изменена нормативная база. Она осталась прежней. Просто включился человеческий подход.

Мы отдаем себе отчет в том, что можем столкнуться с новыми проблемами. Если инвесторы, чьи проекты решением нашей комиссии должны быть отменены, подадут в суд, мы можем и проиграть. Ведь большинство из этих проектов спроектированы или строятся по нормативам. Просто в них не учтены чисто человеческие вещи. Где-то проектировщики проявили высокомерие, где-то местные власти демонстрируют равнодушие. В итоге элементарные интересы жителей, которые можно легко вписать в проект, были не учтены.

Комиссия, включающая помимо специалистов из стройкомплекса еще и представителей местных властей, собирается несколько раз в месяц. На заседании она рассматривает от 20 до 40 вопросов. Некоторые закрывает сразу. Например, когда жители жалуются на новое строительство, которое не дошло еще и до стадии проектирования, а существует лишь в виде замысла инвестора. Важная особенность: пока дело на комиссии, стройка не ведется.

Важная черта созданной системы - ее доступность. Обеспокоенным жителям достаточно позвонить на горячую линию по точечной застройке. Телефон (495) 699-41-47: в рабочие дни с 9 до 18 часов, в выходные - ваше сообщение запишет автоответчик. На МВК попадают материалы всех без исключения звонков. (Адекватных, разумеется. Впрочем, Кузьмин уверяет, что неадекватных жалобщиков становится все меньше.) Жителей на заседания комиссии не пускают - это не митинг. С ее решением они знакомятся, получив протокол заседания. Поначалу протоколы готовились до трех недель. Сегодня их выпускают в тот же день. А еще через пару дней с протоколом может ознакомиться любой желающий - на сайте stroi.ru. Простая в принципе система оказалась эффективной. Об этом свидетельствует статистика звонков на горячую линию. В январе она приняла 65 обращений. В феврале - 75. А в марте всего 30.