Ипотека и недвижимость - Аижк поможет банкам советом

Из 26 инвестиционных проектов, представленных на экспозиции Москвы на ежегодной Международной выставке недвижимости MIPIM в Каннах в марте нынешнего года, проект ультрасовременного здания на месте Центрального дома художников на Крымском валу вызвал наибольший интерес. Творение мировой звезды архитектуры Нормана Фостера под названием Апельсин породило яростные споры, а также вернуло архитектурную общественность к застарелой проблеме модернизации Крымской набережной.

Здание ЦДХ на Крымском валу не раз приковывало к себе внимание градостроителей. Еще в 1999 году на круглом столе с участием зарубежных архитекторов обсуждалась концепция будущего обустройства территории ЦДХ и Крымской набережной в целом. В 2001 году на проект реконструкции здания был объявлен архитектурный конкурс, главной целью которого было найти оптимальное решение по превращению не самого удобного и красивого сооружения (за массивность и прагматичность его прозвали чемоданом) в многофункциональный культурный центр. Одни участники состязания предложили дополнить существующий объем башенками, другие - стеклянным колпаком, третьи хотели облицевать длинный скучный фасад зеркальным стеклом и вертикальными деревянными стойками или уподобить здание пчелиному улью, навесив на фасады ячейки, и таким образом нарастить необходимый ЦДХ объем. Жюри встало в тупик, победители были определены условно, ни один проект не был реализован.

В марте в Каннах на стендах компании ИНТЕКО был представлен авангардный проект Апельсин, претендующий на то, чтобы занять место ЦДХ. Проект разработан российской компанией совместно с архитектурным бюро Foster Partners под руководством британского архитектора Норманна Фостера. Апельсин - это необычной формы сооружение, напоминающее разрезанный на дольки апельсин. Все пять его долей - отдельные части здания, расположенные под наклоном. В центре композиции сделан акцент на эффектное многоугольное пространство. Футуристический вид зданию придает закругленная форма фасадов. По замыслу его разработчиков, комплекс будет включать в себя просторный музей на первых этажах, гостиницу, офисы и жилые апартаменты. Формы комплекса планируется выполнить в двух цветах - оранжевом в основании, который будет плавно перетекать в серебряный от нижних к верхним этажам. Согласно проекту, общая площадь здания составит около 80 тыс. кв. метров, что на 20 процентов больше нынешней площади ЦДХ.

Если проект будет реализован, это будет уже третье здание, построенное сэром Норманом в Москве, - после башни Россия и комплекса отелей на месте снесенной гостиницы Россия. Впрочем, перспективы проекта пока выглядят не слишком однозначными. Помимо возражений защитников старой Москвы (они называют ЦДХ памятником архитектуры 1960-х годов и считают, что Апельсину, несмотря на его достоинства, не место на Крымской набережной)существуют и юридические тонкости: в частности, реконструкция такого крупного и известного объекта должна проводиться по итогам конкурса, который пока не состоялся.

Помимо Апельсина в числе экспонатов Москвы на MIPIMe были представлены проект реконструкции стадиона Динамо и завода Серп и Молот, проект строительства Четвертого транспортного кольца и перестройки деревень Кожухово и Захарьево, офисно-гостиничного комплекса в районе Павелецкого вокзала, многофункционального делового комплекса малого предпринимательства на юго-востоке Москвы, культурно-просветительского центра Дом искусств, многофункционального административно-офисного центра Алкон, МФЦ Эвоком-Плаза на Каширском шоссе, торгового центра Город, комплексов Облака и Авиа-Плаза, башни Меркурий Плаза.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию намерено предложить мелким и средним банкам новый инструмент рефинансирования ипотечных портфелей. В условиях недостатка собственных средств АИЖК одновременно с выкупом закладных будет оказывать услуги по организации выпуска ипотечных облигаций. Банкиры считают, что мгновенного эффекта от мер АИЖК ждать не стоит, так как рынок этого вида ценных бумаг в России еще предстоит сформировать.

Вчера на втором ежегодном форуме Секьюритизация в России и СНГ генеральный директор АИЖК Александр Семеняка сообщил о намерении предоставлять банкам услуги по организации выпуска ипотечных ценных бумаг. Для этого будет создан специальный ипотечный агент, который начнет аккумулировать закладные мелких и средних банков по выданным кредитам, выпускать под них от своего имени ипотечные облигации. В дальнейшем облигации распределят между банками-поставщиками пропорционально переданным закладным, что позволит улучшить их структуру баланса и продолжить кредитование при минимуме затрат на процесс секьюритизации. По словам Александра Семеняки, для получения дополнительной ликвидности банки смогут продать ипотечные облигации институтам развития или использовать для получения рефинансирования в Банке России. Агентство уже ведет с ЦБ переговоры о включении ипотечных бумаг в ломбардный список при наличии поручительства по ним АИЖК.

Как пояснил господин Семеняка, сейчас более трети непогашенной задолженности по ипотечному кредитованию (260 млрд из 700 млрд руб.) сосредоточено на балансах мелких и средних банков. С учетом того что капитал таких банков рос в два раза меньше, чем в среднем по рынку, дальнейшее кредитование для них становится затруднительным,-- указал глава АИЖК. Выкупить же у них весь объем ипотечных кредитов агентство не может из-за ограничений своего бюджета. Как сообщал ранее Ъ, бизнес-план АИЖК на 2008 год предусматривает объем рефинансирования всего в 64 млрд руб. По словам главы АИЖК, этого явно недостаточно для успешной реализации плановых показателей нацпрограммы Доступное жилье.

Подобную схему секьюритизации год назад предлагал участникам рынка консорциум из банков ВТБ, Unicredit и Deutsche Bank. Но она не предполагала расчет за переданные закладные ипотечными облигациями. Банкам обещали на руки живые деньги, а облигации должен был реализовывать консорциум. Однако проверить эффективность схемы на практике не удалось. Как пояснил старший вице-президент ВТБ Андрей Сучков, в связи с закрытием зарубежных рынков секьюритизации помощь другим банкам они пока не оказывают.

Участники рынка считают, что предложенные АИЖК меры не дадут быстрого эффекта. Во-первых, потребуются поправки в налоговое законодательство, позволяющие избежать двойного налогообложения при последовательных продаже закладных, выкупе облигаций,-- рассуждает член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. По его мнению, в отсутствие внутреннего рынка доходность по таким бумагам должна быть адекватной ожиданиям инвесторов либо они должны быть максимально надежными. Рынка таких бумаг внутри России нет, поэтому продать их будет сложно,-- считает директор блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. По его мнению, тем банкам, которым не достанется прямого рефинансирования АИЖК, придется поискать других инвесторов, желающих купить пулы кредитов напрямую.