Ипотека и недвижимость - Квартира на депозит

Возможна ли одноэтажная Россия в пределах Москвы и Подмосковья? Это попытался выяснить корреспондент Известий Сергей Торин, спрашивая у известных людей, готовы ли они променять квартиру в столице на дом (таунхаус) в пригороде.

Марина Хлебникова, певица:

- Я уже давно присматривалась к коттеджам, но, честно говоря, цена заоблачная, так что в последнее время все больше проявляю интерес к таунхаусам. Сейчас появились весьма солидные комплексы с ценой гораздо ниже коттеджной, что делает их очень привлекательными. Плюс к этому - хорошо, когда есть развитая инфраструктура: легкий подъезд на автобусе от метро, школа, фитнес, магазин. Я, правда, общественным транспортом не пользуюсь, а вот дочке лет через пять пригодится. Из минусов - мне не нравится, когда таунхаусы расположены улицами (дома друг напротив друга). Хочешь не хочешь, но все время видишь окна и дверь дома напротив. Соседи все про тебя знают, все видят - похоже на шоу За стеклом, где ты - главный герой. Машины проезжают, к соседям приходят гости и начинают жарить шашлыки в двух метрах от твоих окон (загородный дом как-никак). Дети бегают толпами. Но я все равно ищу. Недавно была в поселке близ Южного Бутова. Мне очень понравилось. От въезда в поселок до кромки панельной застройки - не более 200 метров. Но это только от шлагбаума близко, а из самого поселка эти дома даже не видно. Во-вторых, я вообще люблю этот район - он просторный, в нем много воздуха и никогда не бывает пробок. В-третьих, там есть школа, недалеко метро. Но я еще подумаю - покупать или нет. Всегда хочется найти золотую середину.

Петр Налич, певец:

- Никогда бы не стал покупать таунхаус. И дело не в деньгах - в дорогах. Мы живем в городе с очень тяжелой транспортной обстановкой. Я смотрю на своих друзей, которые живут за городом, вижу, как они каждый день страдают от жутких пробок, и понимаю, что я так не хочу. Чего бы мне хотелось? Двухуровневую квартиру в самом центре города. Эту мечту вполне можно было бы воплотить в жизнь, если бы это не было так дорого. Я городской житель, и самое лучшее для меня - квартира. Хотя для многих таунхаус - идеальный вариант. Особенно если стоит вопрос выбора между квартирой за МКАД или таунхаусом. По всем своим параметрам таунхаус - это городская квартира, но расположенная в зеленой зоне и с лужайкой под окном.

Марат Гельман, галерист:

- Когда у меня родилась дочь, семья переехала за город. Теперь у нас есть свой дом. Вся природа рядом -700 метров до леса, 300 - до речки. Но, честно говоря, если бы я решал жилищный вопрос сейчас, то все было бы иначе. Да, у меня отличный дом, построенный архитектором Сашей Бродским, большой участок, где ребенок может гулять сутки напролет. Но ведь это не дача. Что такое загородный коттеджный поселок? Некая модель одноэтажного города. Там нет идеально свежего воздуха, нет ощущения природы. Просто стоят дома, каждый метр которых стоит о-го-го сколько. Не будь у меня дома, я бы сейчас обязательно купил квартиру в таунхаусе. Недалеко от моего участка как раз строят новый комплекс. Мне нравится сама идея простого и комфортного жилья. За ним будущее. Когда москвичи начнут думать об эффективном использовании земли, они задумаются о таунхаусе. Такая жилплощадь идеально подходит городскому человеку, особенно с ограниченными финансовыми возможностями. Мой прогноз таков: люди постепенно перестанут покупать участки для загородных домов в ближнем Подмосковье. Позволить себе такую роскошь смогут только те, кто через индивидуальную архитектуру загородного дома пытается передать свой внутренний мир.

Генри Ясас, директор музея актуального искусства art4.ru:

- Таунхаус - отличное решение, особенно если у тебя большая семья. Это загородная квартира, следить за которой так же просто, как и за городской. Вот я очень не люблю прибираться. Зная себя, я точно могу сказать, что у меня просто не хватило бы сил и терпения для поддержания порядка в большом доме. К тому же загородный дом противоречит идее общения. Да, там можно собирать компании друзей или коллег. Но это не то. Я говорю про общение между соседями. Я вырос в доме, где все друг друга отлично знали, регулярно заходили за солью, сахаром, кофе или просто поболтать. Была отличная атмосфера. В коттеджном поселке ее добиться нельзя, а в таунхаусе можно. В придачу там есть клочок земли, где можно поваляться на газоне, пожарить барбекю, поиграть с детьми. Это здорово, но, увы, не для меня. Мой музей находится в самом центре Москвы. Живи я за городом, дорога в одну сторону заняла бы у меня часа четыре. Как-то, стоя в очередной пробке, я решил подсчитать, сколько всего лет я потрачу на московский трафик - вышло 15 лет жизни. Живи я за МКАД, срок был бы больше.

ЛаскаЛа, певица:

- Таунхаус - хорошая альтернатива городской квартире. Особенно когда рядом лес или парк. В будущем такое жилье станет престижнее, чем квадратные метры в загазованном центре столицы. Уже сейчас за город старается перебраться, по возможности, большинство людей из шоу-бизнеса. Ведь от гастролей и сложного концертного графика очень устаешь. А комфорт в городской квартире, особенно в центре, почти невозможен. Здесь как нельзя кстати придется таунхаус в тихом местечке с хорошим чистым воздухом и красивыми видами вокруг. Но, как всегда, есть и минусы. Для людей, не имеющих автомобиля, будет сложно добираться до своего жилища. На общественном транспорте нельзя подъехать близко к поселку. Зато для владельца автомобиля такой дом - реальный шанс оказаться в райской тихой атмосфере уже через двадцать минут (конечно же если ехать ночью).

Виктор Коклюшкин, писатель-сатирик:

- Складывается парадоксальная ситуация - все, что было модно и престижно несколько лет назад, теперь становится жутко неудобным. Все мои знакомые, которые на волне популярности этого жилья купили себе метры в пригороде Москвы, теперь стремительно от них избавляются. Мне даже трудно назвать одну объективную причину - их много. Таунхаус подразумевает большую площадь - а ведь за ней нужно следить, убирать, чистить. Есть еще палисадник, который предназначен вроде бы для отдыха, но на сам деле уход за ним требует определенных сил. А ведь до этого поселка нужно еще добираться через пробки. Так что таунхаусы многим становятся в тягость. Когда покупали себе большую квартиру в пригороде, думали о комфорте - и только потом поняли, что для нормального отдыха человеку нужен только диван и телевизор...
Есть у недвижимости и еще одна весьма приятная черта: способность приносить владельцу постоянный доход. Квартиру, нежилое помещение, загородный дом можно сдать в аренду – и у вас появляется весьма приличный доход. И, что особенно радует, практически без усилий: согласимся, что необходимость раз в месяц посетить вашу недвижимость и убедиться, что с ней все в порядке, а также получить арендную плату – вряд ли такое можно назвать очень обременительным делом.

Все это делает недвижимость крайне привлекательным объектом для инвестирования. Сегодня московские квартиры позволяют извлекать хорошие доходы по обеим схемам: спекулятивной (купить подешевле и потом продать подороже) и инвестиционной (извлекать постоянный доход, не лишаясь самой недвижимости, т.е. сдавая ее в аренду). Главное – не ошибиться с выбором точки приложения усилий.

Из первых рук

В первичном секторе почти полностью царит спекулятивный подход. Технология общеизвестна и много раз прописана в печати: приобретаем квартиру на ранних этапах строительства («на котловане»), а затем перепродаем в момент, когда дом завершен и на квартиру получено свидетельство о собственности. Сегодняшний рынок готового жилья – это в основном объекты в старых домах, и продавец, имеющий нечто физически новое, пусть и по документам считающееся вторичным, оказывается в очень выгодной ситуации – конкуренция маленькая. У покупателя, которому нужна квартира сейчас, для прописки и проживания, нет выбора. Новых квартир мало.

Что касается конкретных цифр, то квартиры в типовых панельных домах на окраинах дорожают в процессе строительства процентов на 20–25. В элитном секторе – значительно больше. Есть примеры, когда дом, продававшийся на начальных этапах по $3000/кв.м, после завершения стоил уже по $6000. Доход, соответственно, 100%-ный. Примерно столько же можно заработать и на «эконом-классе» – монолитно-кирпичных домах по цене около $2000/кв.м, расположенных в Центре или на северо-западе – западе – юго-западе Москвы. Для сравнения, вспомним проценты по «длинным» (год и больше) банковским вкладам – они сегодня не превышают 9–10% годовых в долларах.

Казалось бы, типовые «панельки» безнадежно проигрывают другим категориям жилья по доходности, но у них есть свои преимущества. Объекты дешевые – приобрести однокомнатную квартиру можно за $40 тыс. (а можно и еще дешевле – если работать с жильем в городах ближнего Подмосковья, это тоже вариант), тогда как к «эконом-классу» можно подступиться только со $150 тыс. минимум, а для элитных квартир порог «вхождения» составляет полмиллиона долларов. Панельные дома строятся быстрее – в среднем год, а монолиты – полтора-два года. Наконец (и это, вероятно, самое важное), «панелька» почти гарантированно принесет 20% дохода, тогда как с более дорогим жильем все не так однозначно. Упоминавшиеся выше 100% дохода – это у лучших объектов, но были случаи, когда квартиры после завершения строительства дома… не дорожали вовсе. Общеизвестно, что при выборе жилья покупатель учитывает более 30 показателей (тут и престижность района, и удобство транспортного сообщения, и хороший вид из окна, и удачность планировки…). Ошибись инвестор хоть с чем-нибудь – и квартира попадает в печальную категорию неликвида.

Получается, в более дорогом секторе выше и доходность, и риск, тогда как панельное жилье предлагает невысокий, но почти гарантированный доход. Впрочем, в экономике так всегда и происходит – самое выгодное обязательно будет наиболее рискованным.

Что касается долгосрочного инвестиционного подхода, то он на первичном рынке практически не применяется. Арендные цены в последнее время заметно выросли, но увеличилась и себестоимость жилья – в итоге за месяц аренды квартиры можно получить менее 1% ее покупной стоимости. В год получается процентов 10, а если добавить еще квартплату, необходимость хоть как-то обставить квартиру и периодически делать в ней ремонт, не говоря уже об уплате налогов – остаются совсем крохи, меньше, чем на банковском депозите. Причем, что примечательно, планку в 1% не удается «пробить» ни на окраине (маленькая однокомнатная квартира сдается не более чем за $300, а стоит $40 тыс.), ни «умеренная элита» в Центре (можно сдать за $3000–4000, но сама квартира обойдется в $500 тыс.). Растет класс – растет и стоимость квартиры. В общем, это неоправданный бизнес…

Пожил – перепродай

На вторичном рынке, напротив, царство инвестиций: квартиры приобретаются в основном не для перепродажи, а для сдачи в аренду. Поскольку выжать что-либо путное из жилища в спальном районе невозможно (см. предыдущий абзац), взоры инвесторов обращаются на другую категорию – коммунальные квартиры в историческом Центре. Рассматривая варианты, покупатели обычно хотят, чтобы вложенные в квартиру деньги «отбились» за 4-6 лет. И это не пустые надежды: объекты, приносящие доход в 15–25% годовых, вполне можно найти. Главное, опять-таки, правильно выбрать. Достойные интереса коммунальные квартиры – площадью 100–150 кв.м, расположенные в хороших районах центра Москвы (Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Чистые пруды и т.д.). Еще в начале нынешнего года их можно было купить по $1200/кв.м, сейчас уже вряд ли можно найти меньше чем по $1500–1800. На покупку, следовательно, уходит $150–250 тыс. Далее предстоит ремонт – более-менее приличный уровень начинается от $400/кв.м, но в последнее время отмечена тенденция к увеличению стоимости ремонта до $600–1000 за метр за счет привлечения дизайнера по интерьерам, использования качественных отделочных материалов – все это объясняется растущей конкуренцией между арендаторами. Но в любом случае, готовая к сдаче квартира стоит не дороже $200–350 тыс. Арендатора же можно найти на $5–7 тыс. в месяц, в отдельных случаях, когда место оказалось особенно удачным и отделка квартиры хороша, – до $10 тыс.

Есть еще ряд приятных деталей. Покупка квартиры на последнем этаже дает право на последующий выкуп чердачного помещения. Это модно, можно устроить популярный сегодня пентхаус. И очень выгодно – стоимость выкупа на сегодня составляет около $600–700/кв.м, и за эти деньги площадь квартиры фактически удваивается. Еще большие перспективы имеет квартира на первом этаже: ее можно перевести в нежилой фонд и сдавать затем под офис или магазин. С учетом катастрофической нехватки в Москве нежилых помещений, этот вариант очень многообещающий. Заметим кстати, что в категорию «нежилья» можно перевести не только первый этаж. Главное, чтобы нежилое помещение не находилось над жилым – следовательно, если первый этаж необитаем, можно переводить и второй этаж, и так далее. В Центре есть довольно много домов, где уже все квартиры на всех этажах стали нежилыми.

Покупка квартиры в старом доме несет в себе известный риск. Дело не столько в ветхости здания – проведенные исследования показывают, что физически многие дореволюционные дома простоят еще как минимум 100 лет. Вопрос в другом: а не снесут ли здание и не выселят ли из него жильцов. Как показывает практика, многие покупатели коммуналок больше всего боятся именно этого, старательно выясняя будущую судьбу дома. Официальный путь поиска истины здесь такой: существуют планы московского правительства на реконструкцию до 2010 г., и информацию о том, значится ли данное строение в этих списках, можно получить в районной управе. На более отдаленную перспективу – пока, к сожалению, полная официальная неизвестность, поэтому покупателям и риэлторам приходится задействовать разные неофициальные каналы. Также следует отметить, что в последние годы власти существенно смягчили требования к домам, подлежащим реконструкции и сносу, – было даже несколько случаев, когда здания исключались из этих списков. Те, кто владел такой информацией заранее, сделал очень выгодные приобретения…

С середины 1990-х у нас возрождается существовавший до 1917 г. класс домовладельцев. Люди, сдающие несколько квартир, стремятся приобрести еще, часто группируя их в одном доме. Создать целый частный «доходный дом» пока, похоже, не получается ни у кого, но вот группа квартир, иногда целый подъезд, принадлежащие одному владельцу – такие прецеденты есть. Существуют также профессионалы, работающие под конкретных клиентов: уже на стадии приобретения владелец знает, кому он будет сдавать ее. Соответственно, при выборе квартиры и ее отделке учитываются вкусы заказчика. Воссозданию класса рантье способствует и наше либеральное налоговое законодательство: 13% подоходного налога – это немного, к тому же многие не платят вообще ничего. Налоговые службы следят в основном за теми, у кого документально фигурируют большие денежные суммы – торговля, игорный бизнес, общественное питание. Здесь же денег нет (во всяком случае, на бумаге) – нет и проверок.

А возможен ли к коммунальным квартирам спекулятивный подход? Теоретически – вполне, купленная по $1500–1800 и отремонтированная по $300/кв.м (более дешевый ремонт объясняется тем, что здесь необходима не окончательная отделка, а приведение в состояние некоего «полуфабриката», в котором новый владелец будет делать ремонт уже под свои вкусы) квартира вполне может быть продана по $2500–3000 за метр. Но практически так делают немногие – значительно разумнее иметь квартиру и получать постоянный доход от аренды, чем довольствоваться единовременной прибылью.