Ипотека и недвижимость - "олимпстрой" участвует в новой комиссии по изъятию сочинских земель

Планы губернатора Олега Чиркунова, который обещал довести ввод жилья в Пермском крае к 2010 г. до 1 млн кв. м, в 2007 г. перестали казаться нереальными. За прошлый год в регионе строителями было возведено 800 000 кв. м новостроек. Прогноз на 2008 г. 935 000 кв. м.

Проблемы в комплексе

Единственный почти завершенный в крае проект комплексной застройки микрорайон Усольский на 57 500 кв. м в городе Березники.

В Перми начатые проекты комплексной застройки пока в стадии строительства. С 2006 г. KD Group ведет работы над Юбилейным-2 (130 000 кв. м), Окуловским (150 000 кв. м), Альпийской горкой (160 000 кв. м), строит жилой комплекс Великаны (пять домов общей площадью 31 000 кв. м). Компании Александра Флегинского и Юрия Борисовца продолжают строить Ипподром (340 000 кв. м) и т. д.

В 2007 г. ПИК-регион выиграла тендер на право застройки микрорайона Ива. Как сообщили в пресс-службе ПИК, работы на площадке пока не начались.

Результат аукциона по приобретению еще одного крупного участка территории аэропорта Бахаревка был оспорен в суде. Пермская прокуратура посчитала цену продажи 78 млн руб. за 124 га земли заниженной. Коммерческий директор компании Респект Алексей Ананьев говорит, что справедливой была бы цена в несколько раз выше например, площадка под Иву в 6,4 га ушла с аукциона почти за 316 млн руб. Однако предприниматель Павел Кузнецов, который приобрел землю в Бахаревке, продал ее ПИК-регион. Последняя, как добросовестный покупатель, отклоняет все возможные претензии. По информации источника, близкого к администрации, на вторичном рынке ПИК заплатила за участок около $70 млн. Строительство в Бахаревке пока не началось, сейчас разрабатывается концепция застройки, говорят в пресс-службе компании. Как ранее сообщал Ведомостям гендиректор ПИК-регион Сергей Канаев, на участке планируется комплексная застройка жилые многоэтажные дома со всеми необходимыми объектами инфраструктуры. Одновременно ПИК-регион подписала соглашение с администрацией Перми о начале проектирования нового района Бахаревка здесь на территории в 500 га планируется построить около 3,5 млн кв. м жилья. Застройка вышеупомянутых 124 га станет первой очередью Бахаревки.

Из центра на окраины

В Перми реализуются и проекты помельче. Например, в Орджоникидзевском районе города строится жилой комплекс Щербаковский из каркасно-монолитных и панельных домов (девелопер СК Транк). Проект предполагает две очереди уже сдана первая площадью 13 000 кв. м. Вторую очередь (19 500 кв. м) планируется закончить в 2008 г.

Кроме того, в Орджоникидзевском районе возводится жилой комплекс на ул. Янаульской. Общая площадь трех строящихся домов, возводимых Стройпанелькомплектом, составит 18 000 кв. м.

Освоение удаленного от центра Орджоникидзевского района пермские аналитики называют началом новой тенденции на первичном рынке. Сейчас, когда центр города в основном застроен, строители двигаются на окраины. А крупные компании, например KD Group, еще больше расширяют географию строительства и помимо Перми начинают работать в других городах региона, говорит аналитик Перспективы Регина Давлетшина.

В Индустриальном районе ПИК-регион обещает завершить в 2008 г. строительство жилого комплекса Полет. По данным пресс-службы компании, его площадь составит 60 000 кв. м. Ренова-стройгруп возводит в Свердловском районе Перми жилой комплекс площадью более 60 000 кв. м.

На I квартал 2008 г. назначена сдача первого из шести 25-этажных домов ЖК Акварели (девелопер Ост-дизайн), тоже расположенного в Индустриальном районе. Квартиры до 15-го этажа в нем уже распроданы, говорит Ананьев, а на более дорогостоящие верхние покупатели находятся с трудом. Пермяки пока не готовы доплачивать за престиж или за вид из окна. В первую очередь их интересует качество дома, объясняет Ананьев.

Из-за несоответствия качества строительства высокой цене сейчас испытывает трудности с реализацией и жилой дом Крылья, рассказал один из пермских агентов по недвижимости. Он позиционировался как объект повышенной комфортности, но по ряду параметров до нее не дотягивает, говорит собеседник Ведомостей. Покупатели оказались не готовы платить 92 700 руб. за 1 кв. м в Крыльях, подтверждает и Ананьев: У Респекта сейчас нет ни одной заявки на покупку в нем квартир.

Неинтересная панель

На пермском рынке происходят качественные изменения, отмечают аналитики Перспективы: строители возводят меньше панельных домов, их доля в 2007 г. сократилась с 42% в январе до 34% в декабре. Доля монолитно-каркасных новостроек, наоборот, увеличилась с 13 до 23%. Однако гендиректор НП Западуралстрой Ювиль Калю считает, что панельное домостроение рано списывать со счетов: Оно пока что останется востребованным строителями.

Ананьев считает, что причина спада интереса к панели кроется в политике ее производителей. Пермский завод силикатных панелей в 2007 г. заявил, что производимые им панели пойдут на его собственные строительные проекты. Пермские застройщики поняли, что могут остаться без материалов, и переключились на монолитно-каркасное строительство. К тому же эта технология позволяет возводить дома быстрее, объясняет Ананьев.

Цены ограничил спрос

К концу 2007 г. цена предложения на рынке новостроек составила 52 050 руб. за 1 кв. м. С начала года цены, по данным Перспективы, выросли на 40,3%. Основное удорожание примерно на 27% произошло в I квартале, особенно в новостройках Индустриального и Мотовилихинского районов. Затем рост замедлился цены достигли предела платежеспособности, говорит Ананьев. В октябре ноябре, по его словам, они и вовсе упали на 15-18%: Строительные компании стали испытывать сложности с привлечением средств из банков и решили обратиться к дольщикам. Ананьев отказался привести конкретные примеры, но заявил, что так делали многие. После оживления покупательского спроса к концу года новостройки опять подорожали на те же 15-18%, говорит Ананьев.

В десятку самых дорогих новостроек Перми, по данным Респекта, вошли в основном дома, возведенные в центральном, Ленинском районе города. Например, в доме на ул. Кирова, 33, квартиры продаются по 110 800 руб. за 1 кв. м. А в новостройке на ул. Осинской, 8, стоимость 1 кв. м составляет 103 600 руб.

Расчеты курирующего подготовку к Олимпиаде 2014 года главы Минрегионразвития Дмитрия Козака на то, что организаторы Игр уже в апреле определятся с подлежащей изъятию землей, пока не сбываются. По крайней мере в части участков, необходимых для развития дорог.

Вчера министр транспорта Игорь Левитин объявил о создании межведомственной группы по решению земельного вопроса при строительстве дорог. По его словам, окончательные решения о выкупе будут приниматься после разработки проектной документации, а на это потребуется как минимум 1 2 года. Для решения земельно-имущественных вопросов при транспортном строительстве в Сочи правительство создает специальную рабочую группу.

В эту межведомственную группу войдут представители Краснодарского края, города Сочи, Минтранса, Олимпстроя и других заинтересованных ведомств, в том числе Министерства природных ресурсов, заявил журналистам Игорь Левитин. Однако точные границы изымаемых под строительство участков, по словам министра, можно будет определить только после завершения всех проектных работ. При этом организации-проектировщики, по словам представителей Минтранса, станут известны в конце апреля. Исполняющий обязанности мэра Сочи Владимир Афанасенков уточнил, что при проектировании должны быть минимизированы снос жилых строений и изъятие земельных участков.

Между тем глава Минрегиона Дмитрий Козак еще недавно надеялся решить основные вопросы с выкупом сочинской земли в апреле. Выступая 5 марта в Госдуме на правительственном часе, Козак сообщил, что, по данным предварительной инвентаризации земель, в границах олимпийских объектов сосредоточено 3553 га в госсобственности и еще 679 га в частной собственности граждан и организаций. По его словам, до 1 апреля администрация Краснодарского края должна завершить полную инвентаризацию всех земельных участков и представить конкретные предложения по их выкупу и изъятию. Изъятие земли в самом Сочи под дорожное строительство формально не связано с сооружением спортивных объектов, однако без реконструкции дорог провести Олимпиаду в Сочи будет практически невозможно, что и подчеркивает участие Олимпстроя в новой комиссии по изъятию земель.

Новая схема автотранспортной инфраструктуры Сочи полностью проработана и утверждена, считает Игорь Левитин. Намечено строительство дорог-дублеров, в том числе дублера основной магистрали города Курортного проспекта и девяти транспортных развязок. По словам главы Минтранса, конкурс на проектирование развязок будет объявлен до конца апреля, а уже в конце мая должны быть выбраны подрядчики работ. Изменений стоимости объектов автотранспортной инфраструктуры не предвидится. Окончательная цена будет определена после окончания работ по проектированию, сообщил Левитин журналистам. По предварительным расчетам, в развитие сети внутригородских автодорог Сочи намечено вложить более 130 млрд. руб. Как сообщила НГ пресс-секретарь Минтранса Светлана Крыштановская, окончательные параметры дорожной программы Сочи можно будет назвать только после решения множества спорных вопросов, от которых и будет зависеть смета строительства.

Отметим, что совокупный размер транспортного бюджета Олимпиады в 5 млрд. долл. (130 млрд. руб.) может оказаться явно недостаточным на фоне заоблачных цен на сочинскую землю, которые уже давно побили столичные рекорды. Как пояснили НГ в сочинском агентстве недвижимости Спектр, самые низкие цены за сотку, как правило, превышают 15 20 тыс. долл. и относятся только к участкам, расположенным в 9 10 км от берега моря. Расположенные непосредственно у моря участки продаются иногда дороже миллиона долларов за сотку. И хотя самые высокие цены отражают скорее запросы продавцов, реальные сделки с олимпийскими землями все же осуществляются даже по таким заоблачным ценам. По словам сочинских риелторов, в городе ежемесячно регистрируется около 15 сделок с земельными участками, причем в последние недели наблюдается некоторое оживление после того, как рынок замер, достигнув максимума цен в начале 2008 года.

Сейчас даже участки вдалеке от центра Сочи продаются по цене от 20 тыс. долл. за сотку, и чем ближе к центру города, тем цены выше. Так, старое домовладение в поселке Якорная Щель для последующего строительства гостиницы на участке 10 соток предлагается за 200 тыс. долл. А дачный домик в Хосте на 6 сотках обойдется уже в 220 тыс. Участок в 6,2 сотки в поселке Дагомыс стоят уже более 550 тыс. долл. А участок 11 га для постройки Центра бизнеса и отдыха в районе Вардане (30 км от центра Сочи) предлагается за 5,4 млн. евро.

Таким образом, при средней условной цене сочинской земли в 10 тыс. руб. за квадратный метр вся дорожная смета города будет потрачена только на выкуп изымаемых земельных участков, а для самого строительства денег может и не остаться.

Впрочем, 10 тыс. руб. за квадратный метр это далеко не самая дорогая земля. Так, выселяемые из Имеретинской долины в Сочи, где будут размещены олимпийские объекты, христиане-староверы заявили, что хотят, чтобы власти выкупали у них землю по цене не менее 200 тыс. долл. за сотку, т.е. примерно по 50 тыс. руб. за квадратный метр голой земли. Это дороже, чем цена квадратного метра комфортабельного жилья в большинстве областных центров России. До конца апреля мы сможем оценить, во сколько обойдется изъятие земель, уверен Дмитрий Козак. При этом недовольные ценой выкупа владельцы земли, по его совету, смогут обращаться в российские суды.