Ипотека и недвижимость - Миллион гектаров отдадут под жилье

В одной из недавних статей (Мода на кирпичи неистребима) специалисты компании Индикаторы рынка недвижимости комментировали увеличение доли деревянного строительства на Подмосковном рынке коттеджных поселков и формальный рост конкуренции в сегменте эконом-класса. Тем не менее, одновременно с развитием деревянного зодчества свои позиции существенно укрепил сегмент рынка, где используются дорогие стройматериалы (кирпич и монолит-кирпич). Поэтому, для объективной оценки Подмосковного рынка коттеджных поселков следует более детально рассмотреть структуру предложения. Ведь в категорию дом для постоянного проживания наши девелоперы относят, как каменные особняки в 5 км от МКАД, так и деревянные домики, расположенные более чем в 100 км от самой глухой окраины Москвы. Сотрудники аналитического центра ирн.ru, полагают, что второй вариант разумнее называть дачами для круглогодичного отдыха, а не загородными домами.

Следует помнить, что практически все владельцы домов в коттеджных поселках работают в Москве, а на дорогах сегодня тесновато. Поэтому, границу, отделяющую подмосковные загородные дома для постоянного проживания от коттеджей для круглогодичного отдыха оптимально провести по 35 километру от МКАД (примерно в этом радиусе пройдет ЦКАД). Показательно, что выбранный радиус делит Подмосковный рынок коттеджных поселков примерно поровну (132 объекта расположены до 35 км и 115 объектов после). Для еще более точной сегментации структуры предложения сотрудники компании Индикаторы рынка недвижимости разбили рынок на четыре части (соответственно сторонам света).

На расстоянии до 35 км от МКАД деревянные коттеджи можно встретить только на севере (10,5%) и на западе (1,3%). Несмотря на разговоры об увеличении объемов деревянного домостроения, девелоперы осваивающие Подмосковье ближнего круга предпочитают возводить каменные дома. Это вполне логично: чем выше стоимость земли, тем более дорогой дом можно на ней построить.

В итоге, на севере доля кирпичных и монолитно-кирпичных домов составляет 39,5% и еще 26,3% приходится на пеноблочные коттеджи. По наиболее дорогому, западному направлению, количество кирпичных домов в коттеджных поселках составляет 63,3%, и еще 22,8% приходится на монолит-кирпич. На юге доля кирпича заняла 37,5%, а на монолит-кирпич и пеноблоки пришлось еще по 12,5%. Восточное направление отличается от остальных тем, что количество кирпичных, монолитно-кирпичных и пеноблочных коттеджей на нем одинаково по 28,6% на каждый тип дома.

Полный отчет по исследованию см. в разделе Готовые исследования >>

*Разбивка на шоссе по сторонам света:
Север: Алтуфьевское, Волоколамское, Дмитровское, Куркинское, Ленинградское, Можайское, Осташковское, Пятницкое, Рогачевское, Ярославское.
Запад: Боровское, Ильинское, Калужское, Киевское, Минское, Новорижское, Рублево-Успенское
Юг: Варшавское, Каширское, Симферопольское.
Восток: Горьковское, Егорьевское, Новорязанское, Щелковское.

Начиная же с 36 км от МКАД ситуация со стройматериалами кардинальным образом меняется. На юге и востоке кирпичные и монолитно-кирпичные коттеджи не встречаются вовсе, а на севере и западе их суммарное значение составляет около 20%. Основную массу предложения на юге и востоке представляет дерево: 64,3% и 66,7% соответственно. На севере превосходство деревянных коттеджей выражено не так выпукло 37,9%, а на престижном западе доля домов этого типа составляет всего 22,4%.

Таким образом, каменные дома относятся к дорогому сегменту рынка и сосредоточены вблизи от МКАД, а деревянные коттеджи, наоборот, характерны для отдаленных поселков расположенных вдоль менее престижных направлений со слабо развитой инфраструктурой. Сотрудники аналитического центра ирн.ru считают, что в настоящее время к строительству деревянных коттеджей тяготеют девелоперы, развивающие дачные поселки. При этом за последний год их количество выросло почти на 60%. В этом отношении дерево лидер по темпам прироста. Но такие темпы существенно увеличивают конкуренцию в этом сегменте, так как спрос на дачи существенно ниже, чем на дома для постоянного проживания. Вот и приходится участникам рынка активно пиарить преимущества деревянной застройки.
Более одного миллиона гектаров можно выделить под строительство жилья в крупных российских городах за счет сельскохозяйственных угодий. Об этом заявил в среду замглавы Министерства регионального развития Сергей Круглик. При нынешних темпах строительства эта земля может обеспечить загрузку всех строительных мощностей на 10 лет вперед. Однако эксперты ожидают сопротивления со стороны местных чиновников земельному раскулачиванию сельхозпредприятий.

Есть территории, которые принадлежат сельскохозяйственным предприятиям или научным предприятиям и якобы используются для научной деятельности. Это более 1 миллиона гектаров земли по всей стране, которые находятся в пределах городской черты или рядом с ней, заявил замглавы Минрегиона Сергей Круглик на форуме жилищно-коммунальной сферы и инвестиционно-строительной деятельности в Москве. По его словам, для отвода таких земель под строительство жилья должны быть созданы специальные комиссии с участием региональных властей. Круглик также отметил, что земля должна переходить во владение региональных властей для строительства жилья, подчеркнув, что понимает под региональными властями и муниципалитеты.

По оценке экспертов, приемлемая плотность застройки составляет от 5 до 30 тыс. кв. м на гектар. И на обещанном миллионе гектаров пригородных земель теоретически можно построить от 5 до 30 млрд. кв. м жилья. Между тем сегодня российский стройкомплекс пытается увеличить ежегодный объем ввода жилья с нынешних 60 млн. до 80 млн. кв. м к 2010 году. Это значит, что даже при относительно низкой плотности застройки проблема дефицита земель для строительства будет решена на десятилетие вперед.

Так, по словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, комфортная плотность застройки микрорайонов столицы должна составлять от 7 до 15 тыс. кв. м на гектар. В частности, малоэтажная часть столичного района новостроек Куркино имеет плотность застройки в 7,5 тыс. кв. м на гектар, а высотная часть района Кожухова почти 15 тыс. кв. м на гектар.

Урбанизация пригородов это давно назревшая проблема, которая может быть относительно легко решена федеральными властями, считает независимый аналитик строительной отрасли Геннадий Стерник. По его словам, земля должна использоваться с наибольшим экономическим эффектом где-то для сельхозпроизводства, а где-то для строительства. Хотя за годы реформ многие сельхозземли в Московской области фактически не используются по прямому назначению, в 2003 году Подмосковье вышло на второе место в стране по объему сельхозпроизводства, уступив только Краснодарскому краю. И этот факт говорит о том, что часть сельхозземель вполне можно использовать для строительства без ущерба для сельского хозяйства, считает Стерник.

Правда, другие эксперты полагают, что идея Сергея Круглика столкнется с сильным сопротивлением на уровне местной власти. Сегодня местные чиновники за большие взятки решают вопрос выделения земли или перевода сельхозугодий в категорию земель населенных пунктов. И они вряд ли согласятся отдать эту привилегию коллегам из федеральных ведомств, заявил НГ один из экспертов по загородному строительству.

При реализации инициативы Минрегиона возникают две юридические проблемы: вопрос перевода земель из одной категории в другую и вопрос собственности земли, считает директор аналитического департамента компании Вегас-Лекс Максим Черниговский. По его словам, если земля принадлежит научно-исследовательским организациям, то, как правило, она находится в федеральной собственности и в редких случаях в собственности регионов. Если эта земля передается в ведение субъектов или муниципальных образований, то потребуется время на ее инвентаризацию и весь комплекс землеустроительных работ. Также необходимо будет перевести сельхозземли в категорию земель для поселений, и только это, по практике Московской области, занимает от 9 до 18 месяцев, сказал юрист. Только бюрократическая часть подготовки земли к строительству, по мнению Черниговского, может занять слишком много времени. Первый результат этой инициативы в виде формирующихся жилищных поселков и начала строительства можно ждать только года через полтора, считает юрист.

Земли в стране много, и к вопросу об изъятии такой земли я бы подходил очень осторожно. Основная проблема в инфраструктурной недостаточности: попробуйте построиться в Подмосковье, и вы убедитесь, что дорога на работу и обратно с работы потребует пять-шесть часов в день. Транспортные и инфраструктурные проблемы сегодня более важны, нежели изъятия земель у научных организаций, заключает Максим Черниговский.