Ипотека и недвижимость - На выход, господа! с вещами!

Риэлторы утверждают, что в моду снова входит обмен. Как в прежние советские годы. Одни из центра перебираются на окраину, другие, напротив, готовы сменить тишину спального района на суетную жизнь в окрестностях Садового кольца. А кто-то бежит за МКАД города ближнего Подмосковья заманивают дешевыми квадратными метрами.

Прибыльная окраина
Не секрет, что большинство коренных москвичей пенсионного возраста проживают в центре столицы. Одни в коммуналках, другие вместе с внуками и детьми, в собственных квартирах. Но Москва за последние годы заметно разрослась, и в новых спальных районах цены на жилье чуть ли не вдвое ниже, чем в обжитых. Так что продажа квартиры в центре и дальнейшая покупка жилья в спальном районе теперь спасательный круг не только для пенсионеров, но и для рабочего люда и мелких служащих, оклады которых даже ниже среднестатистического.

Для центрального округа Москвы до сих пор актуален вопрос расселения жильцов коммунальных квартир, говорит начальник группы вторичного жилья одной из компаний по недвижимости Татьяна Майорова. В городе немало желающих за любые деньги купить квартиру в старом доме, сделать в ней капитальный ремонт. А у жильцов коммуналок появляется возможность приобрести современное качественное жилье как на окраине столицы, так и в городах ближнего Подмосковья. Причем с существенной доплатой. Правда, максимальная выгода при таком обмене возможна лишь при условии продажи всей коммунальной квартиры.

Но у обменов типа центр периферия есть и свои минусы. Главный заключается в том, что, переезжая в спальный район, новосел навсегда расстается с престижным местом проживания. Исторический центр с его бульварами, шумными площадями, памятниками искусства и архитектуры всегда считался привлекательным не только для туристов, но и для самих москвичей. Зато, перебираясь на окраину, человек попадает в куда более чистый район.

Когда манит область

Только слепой не заметит, как быстро и споро застраиваются города восточного и северо-восточного направлений. В расположенных сразу за МКАД Мытищах, Королеве, Балашихе, Железнодорожном, Щелкове, растущих как на дрожжах, ежегодно ощущается прибавка нового населения. Покупателей провинциальной недвижимости привлекает не только близость к столице, где многие служат и работают, но и цена квадратного метра. Что ни говори, а переезд из Москвы в Подмосковье позволяет существенно улучшить жилищные условия.

Чаще всего жителями подмосковных городов становятся молодые семейные пары, а также люди, которым надоело снимать жилье в столице, объясняет директор департамента одной из инвестиционных компаний Иван Шульков. Подмосковная квартира у большинства покупателей становится первым собственным жильем. Конечно, многим хотелось бы жить в мегаполисе, где учатся или работают, но нет финансовой возможности купить жилье даже в спальном районе.

Однокомнатная квартира в пределах Садового кольца или двухкомнатная в спальном районе Москвы легко обмениваются на трехкомнатную в центре Химок или Троицка. Естественно, с доплатой, которая в течение долгого времени позволит вести безбедное существование. Цифры говорят сами за себя. Средняя цена двухкомнатной квартиры в Москве начинается от $220 тысяч, в то время как в Люберцах аналогичная стоит от $150 тысяч, в Мытищах и Королеве от $170 тысяч. Разница, которую пенсионер сможет положить себе на сберегательную книжку, составит от $50 до 70 тысяч, что равняется его суммарной пенсии как минимум за полвека.

Если говорить о трехкомнатных квартирах, то средняя стоимость московской находится в пределах $350 тысяч, а подмосковной на 150 тысяч меньше! Обмен московской квартиры на равноценную в Подмосковье, с теми же качеством и услугами, всегда происходит с существенными компенсациями. Допустим, обмен двухкомнатной квартиры с параметрами 45/28/7 в районе станции метро Свиблово на аналогичный вариант в городе Королеве даст возможность получить доплату в пределах от $40 до 60 тысяч.

Впрочем, в обмене московской квартиры на город-спутник немало и недостатков. И один из самых существенных потеря преимуществ и льгот, которыми обладает каждый столичный житель. Для пенсионеров это обернется потерей денежной надбавки к пенсии, придется забыть о комфорте районной поликлиники, к которой успел привыкнуть. Что касается молодых семей, то многие сомневаются в высоком качестве преподавания в образовательных учреждениях Подмосковья. А если кто-то работает в столице, до офиса приходится добираться по перегруженным дорогам.

В родовое гнездо
Сегодня немало московских семей, кому тесны рамки городской квартиры, мечтают обзавестись собственным домом. Даже не домом или дачей для сезонного проживания, а благоустроенным коттеджем с постоянной пропиской.

Продав типовую московскую двухкомнатную квартиру, можно рассчитывать на комфортабельный загородный дом в районе 50 70 км от МКАД или коттедж с участком 10 соток в 50 км от МКАД, уверен директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Валерий Мищенко. Существует и возможность обмена двухкомнатной квартиры в Москве на таунхаус площадью от 100 кв. м в Московской области. К примеру, стоимость таунхауса в Троицке площадью 112 кв. м $240 тыс.

А расставшись, к примеру, с трехкомнатной квартирой, можно рассчитывать на коттедж общей площадью до 300 кв. м в среднем Подмосковье. Если столичное жилье удалось реализовать за полмиллиона долларов, то бывшему москвичу представится возможность жить в 30 40 км от города, иметь приличный по размерам кирпичный дом с гаражом и участком до 15 20 соток.

Правда, стоит оговориться, что на Рублевке, Новой Риге, и даже в районе Калужского и Дмитровского направлений такое жилье можно приобрести разве что по счастливой случайности. Тут даже сотка земли меньше $20 тысяч не обойдется. Зато практика показывает: на Ярославском, Симферопольском, Щелковском, Горьковском и других направлениях за эти деньги не трудно приобрести настоящие хоромы.

А решившимся на взаимовыгодный обмен в первую очередь следует проверить юридическую чистоту предложенных вариантов, выбрать удобный район, учесть транспортную загруженность направления и социально-бытовую инфраструктуру. Переезд закончится, и жизнь снова покажется счастливой и многогранной.
Не важно, собственник вы или нет, лишиться крыши над головой вряд ли кто захочет. Ведь чтобы купить новое жилье, придется вкалывать не один десяток лет. И не каждый может себе позволить взять кредит. Так что домом лучше дорожить. Чтобы его однажды не потерять. А на каких основаниях? спросите вы. Вот об этом сегодня и поговорим.

Все, без исключения
Бытует мнение, что выселить из квартиры могут только нанимателей. Это не так. Собственника попросить на выход с вещами тоже могут. Закон это позволяет. Правда, выселить из государственного жилья намного проще, нежели из собственного.

Выселение нанимателя и членов его семьи может происходить на следующих условиях:
С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;
С предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;
Без предоставления другого жилого помещения.

1. Хорошее выселение

В соответствии со ст. 85 Жилищного кодекса РФ хорошее или вынужденное переселение происходит, если:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в жилом доме проводится капитальный ремонт или реконструкция.

Что дадут

При переселении нанимателю и членам его семьи обязаны предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору соцнайма. Статья 89 Жилищного кодекса РФ определяет критерии благоустроенности. Благоустроенным считается жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечающее санитарным и техническим нормам и требованиям, а также иным требованиям законодательства и находящееся в черте соответствующего поселения.

В соответствии с московским законодательством размер жилплощади, предоставляемой гражданам по договорам социального найма, должен соответствовать размеру жилья, предоставляемого с помощью города. Квартиры, которые предоставляются москвичам из городского жилищного фонда, должны иметь площадь в пределах нормы предоставления площади жилого помещения для одиноко проживающего гражданина или семьи определенного состава и численности.

Размер жилплощади, предоставляемой семье определенного состава и численности, составляет:
1) на семью, состоящую из супругов, однокомнатная квартира площадью от 36 до 44 квадратных метров;
2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, двухкомнатная квартира площадью от 36 до 50 квадратных метров;
3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, двухкомнатная квартира площадью от 54 до 62 квадратных метров;
4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, трехкомнатная квартира площадью от 62 до 74 квадратных метров;
5) на семью из четырех и более граждан жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи.

2. Нехорошее выселение

Еще одно основание для выселения нанимателя долги по оплате жилья и услуг ЖКХ. Могут предоставить другое жилье меньшее и менее благоустроенное.

В соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса РФ, если наниматель и члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Что нужно знать должникам по квартплате.

1. Просрочка по оплате без уважительных причин не должна составлять более шести месяцев. Не совсем, правда, ясно, что включается в срок, обозначенный законодателем как более шести месяцев. Имеются в виду шесть месяцев подряд или в указанный срок могут входить любые месяцы в период действия договора социального найма, в которые оплата не производилась?

2. Выселение за неуплату может быть произведено только на основании судебного решения. Даже если наниматель не платит за квартиру в течение нескольких лет, наймодатель не может его выселить без судебного разбирательства. Суд может дать отсрочку платежа на определенный срок, например, на год. О рассрочке можно попытаться договориться и с коммунальными службами.

3. Могут выселить в другую квартиру, размер которой как при вселении в общежитие. Напомним, что в соответствии со ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных мет- ров жилой площади на одного человека.

3. Выселение совсем плохое

Самый тяжелый случай когда нанимателя оставляют вообще без квартиры.

Так, в соответствии со ст. 91 Жилищного кодекса РФ, если наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение:
не по назначению;
систематически нарушают права и законные интересы соседей;
бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то наймодатель может выселить на улицу то есть без предоставления другого жилого помещения.

Сначала наймодатель обязан предупредить провинившихся жильцов о необходимости устранить допущенные нарушения. Если эти нарушения ведут к разрушению помещения, наймодатель также вправе назначить разумный срок на приведение его в порядок. Если жильцы не отремонтируют разрушенную квартиру или продолжат использовать ее не по назначению (например, устроят в ней притон или склад горючих материалов), или будут продолжать дебоширить, нарушая права и законные интересы своих соседей, жилплощадь точно потеряют. И взамен ничего не получат. Выселение будет производиться на основании судебного решения.

Также без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Еще одно законное основание для выселения без предоставления другого жилья распространяется на людей, самоуправно занявших жилплощадь. Их попросят освободить помещение в административном порядке по санкции прокурора.

Избавиться от бывших

К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также его дети и родители. Таковыми признаются также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Может сложиться ситуация, когда ответственный квартиросъемщик хочет выселить человека, который стал бывшим членом семьи. Например, жена хочет выселить бывшего мужа.

В соответствии со ст. 69 Жилищного кодекса РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Он самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Но подчеркнем: для того чтобы право пользования сохранилось, необходимо продолжать проживать в данной квартире.

Для собственника

Если думаете, что собственника квартиры выселить нельзя, то ошибаетесь можно. Но за долги собственника выставить из квартиры нельзя. Законом не предусмотрено такого выселения в качестве штрафных санкций за неуплату жилищно-коммунальных услуг (независимо от длительности просрочки). Если собственник задолжал ЖКХ, то ему могут лишь начислить пеню или отключить воду, свет и газ.

В случае если долг по оплате за услуги ЖКХ будет расти, то на такого неплательщика могут подать в суд и на основании судебного решения взыскать долг. Если же должник не захочет выполнить судебное решение в добровольном порядке, его заставят сделать это принудительно с помощью судебных приставов.

При отсутствии у должника денежных средств, достаточных для погашения образовавшейся задолженности, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество, в том числе на заработную плату, пенсию, банковские вклады, авто Судебные приставы устанавливают, каким имуществом обладает должник, описывают его, накладывают арест и в дальнейшем осуществляют его реализацию, выставив на торги.

Внимание! Взыскание может быть обращено и на квартиру.

В статье 293 Гражданского кодекса РФ сказано, что если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить хулигана о необходимости устранить нарушения и также назначить соразмерный срок для ремонта поврежденного жилья.

Но если собственник жилья, наплевав на эти предупреждения, продолжает вести прежний образ жизни, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов. Из вырученных средств возмещаются расходы на исполнение судебного решения организацию и проведение торгов, остальные передаются бывшему хозяину квартиры.

На эти средства он может попробовать купить другое жилье меньшей площади и более дешевое.

Деньги или компенсация?
Так же, как и при переселении нанимателя из сносимых домов, собственника квартиры переселяют в другое благоустроенное жилье. Но предоставляется выбор получить денежную или натуральную компенсацию. Если должник выберет деньги, то размер компенсации должен будет соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилья.
Компенсация в натуральной форме предоставляется в виде другого благоустроенного жилого помещения. Для этого с собственником заключается договор мены или иной договор, определяющий переход права собственности на жилые помещения. Стоимость предоставляемого в порядке компенсации в натуральной форме жилого помещения должна соответствовать размеру рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, за исключением случаев, определенных законом.

Под равнозначным понимается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого, и с тем же количеством комнат. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых квартир не взимается.

Для собственников, стоящих в очереди за квартирой, при переселении существует возможность улучшить жилищные условия без учета даты постановки на жилищный учет.

О перепланировке
Одним из оснований для выселения гражданина может стать банальная перепланировка, если она проведена без необходимого разрешения и согласований.

В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ, если гражданин осуществил незаконную перепланировку, то при невозможности оставить все в новом виде он должен привести квартиру в прежнее состояние.

Для этого собственнику квартиры или нанимателю жилого помещения дается определенный разумный срок. Такой срок устанавливает орган, который дает согласие на перепланировку (Мосжилинспекция).

Если в течение этого времени квартира не будет приведена в прежнее состояние, то как собственника, так и нанимателя могут ожидать совсем не радужные перспективы судебный процесс.

В отношении собственника квартиры суд может вынести решение о продаже ее с публичных торгов. А вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения отдаются собственнику.

В отношении нанимателя квартиры может быть вынесено решение о расторжении договора социального найма с возложением на наймодателя, предоставившего жилье, обязанности по приведению помещения в прежнее состояние.

Пустят с молотка
Прекращение права собственности для собственника также возможно при обращении взыскания на квартиру по обязательствам собственника. Что это значит?

Так, например, подписался человек под ипотеку, а в качестве залога оставил свою квартиру. Если он платит по кредиту своевременно и в полном объеме, то бояться нечего.

Но если он просрочил внесение платежей по ипотечному кредиту, на который приобретена квартира, то ее могут выставить на продажу. Конкретные условия, при которых должник может лишиться жилплощади, определяются в договоре с банком. Из вырученных денег банк заберет свои деньги и, если что-то останется, вернет бывшему клиенту.

Избавиться от бывших
Законом к членам семьи собственника относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены им в качестве членов своей семьи.

По нашим законам проще выселить из собственной квартиры бывшую половину. В соответствии с п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования квартирой за бывшим членом его семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между сторонами.

Над внесением изменений в Жилищный кодекс РФ по поводу сохранения права пользования жильем за бывшим членом семьи собственника (а именно за детьми) сейчас бьются законодатели. Поправки в закон еще не приняли.

Если собственник выселяет свою бывшую половину, то у нее еще есть возможность немного пожить в квартире.

Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что если у бывшего члена семьи:
отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;
если имущественное положение бывшего члена семьи не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда. (При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию).

Но даже если суд сохранил право пользования квартирой на определенный срок, до окончания этого срока такое право пользования можно потерять. Так, например, если собственник продаст квартиру, то и сохраненное право пользования теряет силу.