Ипотека и недвижимость - С мая у всех многоквартирных домов должны появиться новые управляющие компании

Владимир Ресин: "Все, что сэкономили строители, перекупщики кладут себе в карман"

Почему дорожают квартиры в Москве
В этом году в Москве планируется построить более 4,5 млн. квадратных метров жилья, а через семь лет ежегодные объемы жилищного строительства должны вырасти почти вдвое. Между тем в столице наблюдается дефицит свободных площадок. Как городские власти собираются решать жилищные проблемы москвичей, редактору отдела денег ГАЗЕТЫ Инге Замуруевой рассказал первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир Ресин.

- "Город поставил перед строителями задачу: самим брать кредиты и самим продавать жилье, без посредников"

- Каковы сегодня главные проблемы жилищного строительства в Москве?
- Основная проблема жилищного строительства заключается в том, что средняя обеспеченность жильем в Москве составляет около 23 кв. м на человека, в то время как в столицах Европы этот показатель достигает 40-70 кв. м на одного горожанина.

Согласно Генеральному плану развития Москвы, до 2020 года в столице будет построено около 70 миллионов кв. м жилья.

Мы решаем эту задачу: если в прошлом году было построено 4,5 миллиона кв. м жилья, то в этом планируется возвести около пяти миллионов. Причем около трети построенного жилья предназначено для реализации городских социальных программ: 1087 тысяч кв. м предназначено для переселения москвичей из сносимых ветхих домов и пятиэтажек, более 400 тысяч кв. м - для очередников и около 260 тысяч кв. м - по программе "Молодой семье - доступное жилье".

- Квартиры в Москве дорожают не по дням, а по часам. В конце октября квадратный метр в типовых новостройках стоил как минимум 850 долларов. Городские власти контролируют цены на первичном рынке?
- Что касается цен, то их определяет рынок, то есть соотношение между уровнем спроса и уровнем предложения. В настоящее время спрос на новые квартиры в Москве продолжает оставаться стабильно высоким. Новые квартиры раскупаются еще на стадии начала строительства. Отчасти поэтому квартиры дорожают.

А как они могут дешеветь, если все, из чего делается дом, дорожает? Цемент, дерево, энергия...

Сегодня, в условиях рынка, правительство города не может устанавливать цены директивно, но мы делаем все возможное, чтобы их обуздать: выбираем подрядчиков на конкурсной основе, используем технологии скоростного строительства. Но, к сожалению, часто все идет насмарку.

- Почему?
- Потому что все, что сэкономили строители, перекупщики кладут себе в карман. Поэтому сейчас город поставил перед строителями задачу: самим брать кредиты и самим продавать жилье, без посредников. Тогда цены будут назначаться без дополнительных "накруток".

- На "горячую линию" стройкомплекса продолжают поступать жалобы от жильцов на качество строительства в новых домах. Какие меры применяются к нарушителям?
- Во многих строительных фирмах внедряется международная система управления качеством ИСО-9000. В этом году проводится сертификация по новому стандарту ИСО-9000-2000.

С февраля этого года в комплексе работает "горячая линия", по которой любой житель новостроек может позвонить и пожаловаться на те недоделки, что оставили строители.

Ряд столичных компаний, такие как холдинговая компания "Главмосстрой", ДСК-1, ДСК-2, ДСК-3, СУ-155 и "Мосстроймеханизация-5", уже внесли ряд конструктивных доработок во вновь возводимые и проектируемые здания.

Благодаря работе "горячей линии" компании, которые раньше допускали огрехи, поняли, что недолжное качество строительства приводит к серьезным проблемам, и вплотную занялись этим вопросом.

- "Новая квартира имеет более высокую рыночную стоимость, чем та, откуда жильцы выезжают"

- До 2010 года в Москве должны быть снесены все ветхие пятиэтажки. Но многие жители не хотят переезжать на окраины из обжитых райнов. Как решается эта проблема?
- Сегодня большинство жителей, выезжающих из ветхих домов и пятиэтажек, остаются в своем районе. Практика показала, что самой эффективной схемой решения задачи расселения является "волновое переселение", дающее возможность расселять жителей в их родном районе. Бывает так, что москвичи с удовольствием переезжают в другие районы в квартиры большей площади. Согласно статистике, в среднем по Москве на одного жителя сносимой пятиэтажки приходится менее 16 кв. м общей площади, а в итоге он получает от города в 1,55 раза больше - почти 26 кв. м. Статистика говорит, что для переселения жителей из ста ветхих квартир город предоставляет им сто тридцать новых.

В любом случае новая квартира имеет более высокую рыночную стоимость, чем та, откуда жители выезжают. Иначе программа просто не могла бы быть реализована.

Все юридические вопросы переселения жильцов из сносимых пятиэтажек регулируются законом "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения", который был принят в 1998 году.

- Когда дойдет очередь до пятиэтажек несносимых серий?
- Сейчас основная задача - снести и реконструировать дома первых индустриальных серий, так называемые хрущобы. На сегодняшний день снесено уже около трех миллионов квадратных метров таких домов.

Затем предстоит реконструировать около 18,5 миллиона кв. м пятиэтажек так называемых несносимых серий (панельные дома серии 1-515, блочные и кирпичные серии 1-510, 1-511 и 1-447. - - ГАЗЕТА). Это огромная работа.

- Планируется ли реконструкция девятиэтажных домов?
- Реконструкция или снос девятиэтажных домов пока не планируется. Хотя ясно, что со временем это предстоит сделать - дома не отвечают тем требованиям комфорта, которые предъявляются к современному жилью.

- Новые районы массовой застройки

- В Москве не хватает места под новое строительство. Будут ли осваиваться новые районы?
- В ближайшие годы массовая застройка будет продолжаться в Куркине, Бутове, Митине, Загорье, Люблине. В 2004 году начнется освоение района Косино-Ухтомский - там планируется возвести около 800 тысяч кв. м жилья.

Более 700 тысяч кв. м жилья будет построено в Новоподрезкове - там строительство начнется в 2006 году. Тогда же развернется активное строительство в районе Северный. В 2008-2010 годах будет вестись застройка района Выхино-Жулебино. На площадках Зеленоградского административного округа будет возведено около 200 тысяч кв. м. В целом до 2010 года в районах массовой застройки планируется построить более 6 миллионов кв. м жилья со всей необходимой для жизни инфраструктурой.

В Москве постепенно заканчиваются площадки для массовой застройки. Генеральным планом развития Москвы определены резервы территорий для возведения жилья. Это и реконструкция пятиэтажного и ветхого жилого фонда, и реорганизация промышленных предприятий, и точечная застройка.

- Одновременно в столице реализуется программа строительства высотных домов "Новое кольцо Москвы". Тоже в целях экономии места?
- Программа "Новое кольцо Москвы" стартовала в 2000 году. Согласно проекту, до 2015 года в периферийно-срединном поясе города, между МКАД и Третьим транспортным кольцом, предстоит построить 60 высотных зданий. Уже определено 47 точек, где можно строить высотные жилые дома (в среднем до 60 этажей).

Перекликаясь со сталинскими высотками, эти новостройки стилистически свяжут воедино городское пространство, станут архитектурными доминантами безликих спальных районов Москвы.

Уже построен первый дом по этой программе на Давыдковской улице в Западном округе. Монолитно-кирпичный жилой дом-башня в 43 этажа высотой 165 метров был сдан в сентябре.

Сейчас в стадии строительства находится еще два объекта - на проспектах Маршала Жукова и Ленинском.

- "Все споры можно решить цивилизованным путем"

- Часто ли жители выступают против нового строительства в своем районе?
- Протесты жителей бывают как раз в случаях точечной застройки. Ведь такое строительство - это вторжение в уже сложившийся микрорайон. В большинстве случаев конфликты решаются мирно. И я уверен, что все споры можно решить цивилизованным путем - это вопрос эффективности работы местных властей, которые должны грамотно организовать диалог с жителями.

Но строительство - это не только шум и другие временные неудобства. Это новые квартиры для очередников, школы и поликлиники, благоустройство территорий, озеленение.

Перед началом строительства управа проводит встречу с жителями, знакомит их с проектом. Ведь бывает так, что строится детский сад, а против строительства выступают жители, чьи дети уже выросли.

Наша задача - минимизировать для москвичей неудобства "большой московской стройки". Это предполагает выполнение множества правил: чтобы машины не развозили по городу грязь, чтобы можно было без проблем пройти рядом со стройкой. Конечно, не все сразу наладилось, но сегодня уже можно говорить о том, что психология подавляющего большинства руководителей строительных организаций изменилась: пришло осознание, что строительная площадка - элемент городской среды. И что строим мы прежде всего для людей - современный, удобный для жизни город.

- Московские строители вышли уже на рынок Санкт-Петербурга. С какой целью?
- Столичные строители примут активное участие в реконструкции исторической части Петербурга и тех районов, которые были построены в 50-60-е годы. Первым совместным проектом московских и питерских строителей станет реконструкция квартала пятиэтажек в районе Купчино. В ходе реализации этого проекта будет построено 100 тысяч кв. м нового жилья. В новые дома переселятся жители 27 пятиэтажек. Строительные работы предположительно начнутся в первом квартале 2004 года.

Летом этого года в Петербурге начала работу Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК). Она прорабатывает до полутора десятков инвестиционных проектов на строительство примерно миллиона квадратных метров.
Управлять новым домом прибыльно жители там платят в 5 раз больше. А попробуй поуправлять где-нибудь в микрорайоне, где ржавые трубопроводы, а жители не платят даже то, что принято, жалуется высокопоставленный чиновник департамента имущества Москвы. Частные управляющие компании (УК), которые есть у каждого крупного девелопера, похоже, с этим согласны: они особенно и пробовать не хотят.

Цитата
Максим Привезенцев
Предправления Mirax Group
Тот же ДЕЗ в Тропареве-Никулине говорил об убытках, а персонал не соглашался идти на наши зарплаты. Допустим, электрик получает официальную зарплату в 10 000 руб., а меньше чем на $1500 не идет

Миллиардный рынок
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) оценивает столичный рынок услуг жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) примерно в 60 млрд руб. это только обслуживание и капитальный ремонт домов без учета платы за газ, свет, воду и т. д. Главное достоинство этого рынка постоянный спрос: на протекающий кран жилец всегда найдет деньги, и чем старше дом, тем чаще ломается кран. Но никто не знает, как подступиться к этому денежному потоку, говорит предправления Mirax Group Максим Привезенцев.

На 16 апреля 2008 г. способ управления был выбран в 30 509 московских многоквартирных домах (99,4%), сообщила пресс-служба комплекса ЖКХ и благоустройства Москвы. По новому Жилищному кодексу есть три варианта управления.

Первый самими жильцами-собственниками. Его выбрали не более десятка домов в Москве, чтобы не тратиться на УК, рассказывает ведущий юрисконсульт Института экономики города (ИЭГ) Дмитрий Гордеев, добавляя, что способ этот не очень эффективен. Если в доме ЧП, его некому устранять людям нужно собираться, решать, кого нанять, за сколько, а на это не всегда есть время, комментирует Гордеев.

Второй способ управление товариществом собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ может заключить договор непосредственно с эксплуатирующими компаниями (4910 московских домов, или 16%). Но в доме есть сложные системы лифты, насосы и т. д., а просто хорошие люди, избранные в правление, зачастую не имеют навыков управления домом, продолжает Гордеев. Утопия, чтобы 30 000 домов в Москве управляли 30 000 ТСЖ. Для властей ведь еще важно, чтобы город не расползся, ведь граждане звонят префектам, главам управ, мэрам, уверен Привезенцев.

ТСЖ может нанять УК и поручить управление ей (так устроено в 3299 домах, или 11%). Поручить отбор поставщиков услуг и управление профессионалам, прописав в договоре требования и цены, наиболее эффективный путь, уверен начальник управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС Владимир Ефимов. Но все это возможно, если жильцы вообще хотят заниматься ЖКХ. А они не хотят.

В подавляющем большинстве столичных домов (22 271, или 73%) жильцы выбрали третий способ управления, поручив свое ЖКХ ГУП Дирекция единого заказчика (ДЕЗ), которых в Москве 124 штуки.

Москва форсированно провела собрания жильцов. Зачастую они оформлялись таким образом, что собственники потом с удивлением узнавали, что выбрали УК. Москва отчиталась, что проведены собрания более чем 97% собственников. Достоверность этих данных вызывает большие сомнения, говорит Гордеев из ИЭГ.

Низкорентабельный бизнес
Частные УК пока серьезной конкуренции ДЕЗам не составляют. Они в основном управляют новыми домами с платежеспособными жильцами чаще всего это дочерние структуры компании-застройщика. Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам девелопера Квартал, говорит, что в состав холдинга входит ООО Кварт-сервис, управляющее 14 домами Квартала. По его словам, ежемесячные платежи по содержанию квартиры и дома составляют от 43 до 86 руб. за 1 кв. м. Тимур Баткин, гендиректор DS Realty, говорит, что в структуре Дон-строя есть компания ДС эксплуатация (управляет 14 домами Дон-строя более чем на 1 млн кв. м), она берет $2-4 за 1 кв. м.

Между тем городские расценки гораздо ниже. Себестоимость обслуживания сейчас составляет 16 руб., указывает Ефимов из ФАС. Принятая городская ставка 17,5 руб. за 1 кв. м. Причем дотация города составляет около 10 руб., а человек платит порядка 40%, добавляет Константин Борисов, гендиректор Управляющей городской компании (УГК, входит в Mirax). По информации департамента экономической политики Москвы, город тратит на эти дотации порядка 20 млрд руб. в год.

По словам Баткина, для девелоперов УК скорее поддерживающий бизнес: О рентабельности сложно говорить, так как не было единовременного вложения денег в этот бизнес. Баткин не имеет представления, как можно зарабатывать, управляя старыми домами: Скорее всего это убыточно.

Mirax Group рассчитывает, что нет. Летом 2006 г. компания предложила отработать механизм управления многоквартирными домами в московском районе Тропарево-Никулино. По постановлению правительства Москвы № 299 департамент имущества Москвы до 20 декабря 2007 г. должен был провести конкурс на доверительное управление акциями ОАО ДЕЗ Тропарево-Никулино. Пресс-служба департамента имущества Москвы сообщила вчера Ведомостям, что не только конкурс не проведен, но и сам ГУП еще не акционирован. Привезенцев из Mirax оценивает возможную доходность от управления домами в 5-15%, добавляя, что управление ЖКХ это в первую очередь огромные потоки, которые исчисляются миллиардами.

УК могут заработать либо на новом жилищном фонде, который не требует больших затрат, либо на больших объемах, соглашается Владимир Сидоров, гендиректор ООО ПИК-комфорт (всего обслуживает 97 объектов, из них 50 в Москве, общая площадь 1,673 млн кв. м). У компании в управлении 20% сторонних домов. По словам Сидорова, управлять менее чем 500 000 кв. м невыгодно и желательно, чтобы эти дома находились в одном районе.

В дальнейшем ДЕЗы предполагается акционировать. В прошлом году правительством Москвы принято решение поделить функции нынешних ГУПов между инженерными службами районов (ГУ ИС) и АО ДЕЗ, сообщила пресс-служба департамента имущества Москвы. Первые будут на бюджетные деньги содержать дворы, не попавшие в состав общего имущества многоквартирного дома, и диспетчерские службы. АО ДЕЗ займутся обслуживанием жилого фонда. 100% акций АО как минимум на три года останутся в собственности города, потом в зависимости от результатов правительство Москвы примет решение, продавать их или нет.

Капитальные надежды
Еще одним источником дохода для частных УК мог бы стать капитальный ремонт. Вообще-то у властей нет обязанности его проводить, напоминает Ефимов из ФАС. Тем не менее Москва ежегодно выделяет деньги на капремонт: в 2007 г. было направлено 23 млрд руб., в 2008 г. планируется 40 млрд руб., а к 2014 г. увеличить до 100 млрд руб.

Пресс-служба департамента экономической политики Москвы объясняет, что по новому федеральному законодательству собственники должны ремонтировать дома сами. Но поскольку налицо недоремонт, старые дома город отремонтирует за свой счет.

УК могут претендовать на бюджетные деньги. В одном из домов в Тропареве-Никулине УГК пошла таким путем: создано ТСЖ, описан объем капитального ремонта и что нужно сделать по каждому конкретному виду работ, составлены сметы, рассказывает Привезенцев из Mirax. Капремонт ведется за счет привлеченных денег под гарантии муниципальных властей. УК вместе с жилинспекцией делает паспорт дома и определяет объем работ, а город дает гарантию, что эти деньги будут оплачены. Таким образом, исчезают фирмы-однодневки: нашей УК банк даст деньги, а, скажем, ЖЭК-9 нет, объясняет он.

Но это все пока эксперимент. С 1 мая практически ничего не поменяется, уверен Ефимов из ФАС. Сейчас люди надеются на ДЕЗ, который вроде как при власти, но эти надежды беспочвенны, власть не является гарантом и уж тем более не отвечает за качество работ. Подход может измениться, когда все ДЕЗы приватизируют, полагает чиновник. Только при переходе к 100%-ной оплате жители задумаются о выборе компании, которая предлагает обслуживать дом за наименьшую сумму при более качественных услугах, заключает Гордеев из ИЭГ.