Ипотека и недвижимость - Недвижимость на носке итальянского сапога

Еще будучи страной социалистического лагеря, Венгрия славилась относительно высоким уровнем жизни и казалась жителям СССР запредельной заграницей, как будто она никакая не Венгрия, а Франция или Великобритания. Сейчас же она воспринимается россиянами страной второстепенной, причем совершенно беспочвенно. Ведь уже довольно давно, в 2004 году, Венгрия стала полноправным членом Евросоюза, а теперь присоединилась к Шенгенскому соглашению. К тому же условия в Венгрии благоприятны и для инвесторов, особенно инвесторов в недвижимость.

Вернуть несправедливо потерянный интерес российских инвесторов к своей стране пытаются венгерские риэлторы. Один из них, коммерческий директор компании WestInvest Рудольф Матушек, подробно рассказал корреспонденту prian.ru, что должно привлечь покупателя недвижимости в этом центрально-европейском государстве.

Сейчас в России особенно популярна недвижимость в Болгарии, Чехии, Финляндии. На выставках в Москве, Петербурге и других городах России представлено много компаний, работающих в этих странах, и всего лишь одно-два агентства, продающих недвижимость в Венгрии. Что на данный момент привлекательного для покупателя недвижимости в Вашей стране? Почему так мало предложений по венгерской недвижимости представлено российским покупателям? И почему вы все-таки здесь ее предлагаете?

То, что на выставках так мало стендов по Венгрии прекрасно отражает, что наша страна в последние пять-десять лет стала немного забытой, хотя как площадка для российских инвестиций она крайне привлекательна. Сама по себе Венгрия страна красивая, вина в ней качественные и кухня знаменита на весь мир, люди на самом деле очень хорошо относятся к россиянам В отличие от нескольких стран, где язык славянский, более понятный, нежели наш, а отношение при этом не столь дружелюбное. У нас же язык для россиян тяжел, но люди приветливые. Но не только по этим причинам следует обратить внимание на Венгрию: с деловой точки зрения у нашей страны есть неоспоримые преимущества. Во-первых, я бы назвал юридическую защищенность. Что важно для россиян? Юридическая стабильность. Это и есть одна из наиболее сильных сторон венгерского законодательства. Венгрия является членом Евросоюза четыре года, и ее законодательство полностью соответствует европейским нормам. Все дело в том, что и до вступления в европейскую семью мы славились своим сильной законодательной базой. К тому же наши законы еще благоприятствуют зарубежным инвесторам. Я бы подчеркнул, что, в отличие от многих стран Евросоюза, в Венгрии физическое лицо имеет право приобретать недвижимость и юридическое лицо для этого создавать не обязательно. Не надо учреждать лишние фирмы, тратить деньги, время и нервы. Надо заметить, что физическое лицо из РФ хорошо кредитуется нашими банками, то есть ипотека более чем доступна для россиян. Процентная ставка по ипотечным кредитам составляет 5 5,5% годовых, выдаются они на 25 30 лет с довольно гибкими условиями погашения.

Условия очевидно интересные. Но хотелось бы подробнее узнать ценовой диапазон. Допустим, россиянин решил приобрести недвижимость в Венгрии, нашел объект, едет покупать. Сколько ему нужно с собой брать денег? На какую сумму ему уже нужно рассчитывать?

Самые низкие цены в Венгрии на объекты первичного рынка, новостройки, на них инвестор должен обратить внимание в первую очередь. Что касается вторички, то тут всегда нужно быть осторожным, и не только в Венгрии. Никто не скажет точно, что там находится внутри, а иногда и сам собственник этого не знает. Нужно скрупулезно ознакомиться с документацией, изучить объект, то есть сложностей намного больше. Именно поэтому мы обычно предлагаем новые застройки, хотя и занимаемся вторичкой. Покупая новостройку в Венгрии, можно вначале, при заключении договора, выплатить 30% от всей стоимости а остальные 70% при сдаче. Это значит, что даже без ипотечного кредита можно прибрести квартиру в рассрочку, так как получается большой промежуток времени между первой и второй суммой, за исключением случаев покупки уже готовых квартир. Если включиться в процесс на начальной фазе, то время между выплатами может составить примерно два года. Никаких платежей в этот промежуток с покупателя никто не потребует, могут только предложить выбирать отделочные материалы для будущей квартиры. Ведь не стоит забывать о том, что все цены на объекты недвижимости это цены с учетом полной отделки, ремонта. В Венгрии квартиры с голыми стенами не сдаются! Россияне должны к этому привыкнуть. Потому что если подобный вопрос российский покупатель задаст венгерскому застройщику, то тот просто не поймет, о чем идет речь. У нас сдача под ключ это полная отделка европейского уровня, мебель на кухне, электроплита, а в большинстве проектов еще и холодильник, посудомоечная машина, вытяжка и мойка со столешницей. Застройщик не выбирает всю комплектацию по своему вкусу, а в течение процесса строительства в определенное время контактируют с покупателями и предлагают им сделать выбор.

То есть все на вкус покупателя?

Да. Причем это без дополнительной оплаты. А если у кого есть какие-то особые пожелания, вне предложенных застройщиком возможностей, то он может сказать: нет, мне ни один из этих вариантов не нравится, я хочу, чтобы у меня музыка играла, когда я включаю свет в ванной. Это вполне осуществимо, но уже за отдельные деньги. В Венгрии есть современный европейский подход к сдаче нового жилья покупателям. Собственник завозит свои вещи и уже может жить безо всякого дополнительного наведения порядка.

Вернемся к стоимости жилья. Каков ценовой диапазон?

Самый дешевый вариант однокомнатная квартира-студия. Площадью, скажем, 45 кв. м, этаже на третьем-четвертом. Это самый скромный вариант, потому что чем выше квартира, как показывает опыт, тем дороже квадратный метр. Давайте еще выберем стандартную планировку, не самый дорогой проект, и средний по престижности район Будапешта: тогда вся квартира обойдется покупателю примерно в 75 тыс. евро, и 30% от этого будет около 24. Это значит, что начинать процесс приобретения можно с 25 тыс. евро.

Какие-то налоги, какие-то расходы существуют в этот момент?

Необходимо будет потратить 300 евро на разрешение иностранному лицу покупать недвижимость в Венгрии. Этот документ выдают муниципальные власти. Беспокоиться не следует, так как закон, можно сказать, обязывает чиновников выдать такой документ, за исключением случаев, если данный субъект представляет опасность для города, например, объявлен в международный розыск. Но подобных случаев в нашей практике не было и, надеюсь, не будет. Другие побочные расходы для начала процесса не характерны. Но если покупатель хочет, чтобы у него был свой русскоговорящий адвокат, то это обойдется в 800 900 евро гонорар юриста за весь процесс покупки. В принципе, можно обойтись без адвоката, потому что тот же типовой договор купли-продажи существует давно, и его подписывали тысячи людей. Что касается налогов, то пошлины существуют, они разные, но устанавливаются после сдачи под ключ, а не в начале процесса. Обычно венгерские власти высылают собственнику квитанцию примерно через 6 12 месяцев после окончания сделки.

Но в любом случае человек должен знать, что ему придет по почте и когда придет. Тем более что венгерский язык большинству российских покупателей незнаком. Кто и как ему поможет с этим? Застройщик? Риэлтор? Адвокат?

Надо обращаться в те агентства недвижимости, которые давно работают с российскими клиентами. Надо, чтобы риэлтор мог объяснить покупателю суть договора так, чтобы у того не осталось вопросов. Такое агентство должно осуществлять и постпродажное обслуживание, то есть если человек купил недвижимость и получил на руки ключи, агент не бросает его на произвол судьбы, а продолжает с ним работать, объяснять, помогать сдать в аренду, перепродать. Конечно, вы правы, все документы на венгерском, а его россияне в массе своей знают хуже, чем тот же английский. Но хорошее, уважаемое агентство недвижимости должно сделать все для того, чтобы покупатель не испытал по этому поводу дискомфорта.

Вы упомянули сдачу собственности в Венгрии в аренду. Как помогают в этом риэлторы? Какую выгоду может извлечь собственник при сдаче?

В каждой более или менее крупной компании существует отдел, которой занимается сдачей в аренду. В год чистая прибыль собственника может составить от 6% до 8% от всей стоимости его квартиры. Так что, сдавая квартиру лет 12 13 подряд, можно вернуть себе свои деньги. Если покупатель брал ипотечный кредит в банке, то получается следующее: человек заплатил 30%, погашение уже покрывается арендой, а через 12 лет за 30% стоимости квартира уже себя окупает. Не забывайте про то, что цена квартиры за это время вырастет, а с ней вместе подорожает и аренда. Скачок цен ожидается после ввода в Венгрии единой европейской валюты это тоже важный момент.

А в каком году Венгрия вступает в зону евро?

Не раньше 2012 года. Может, конечно, это событие отложится и до 2013годо или 2014-го. Сами понимаете: сейчас можно и нужно покупать еще по ценам, на которых не сказывается пагубное влияние евро. По моим оценкам, недвижимость в Венгрии подорожает сразу процентов на 30, это без учета регулярного роста цен.

Как в основном инвестируют россияне? Они покупают недвижимость для себя или с целью извлечения прибыли из подобных инвестиций?

И для себя, и ради прибыли. Нельзя сказать однозначно, чего больше, чего меньше. Кто-то, например, покупает гостиницу и открывает отельный бизнес, а кто-то просто любит Венгрию и хочет в ней жить.

Есть ли какие-то подводные камни, непредвиденные трудности, с которыми россияне могут столкнуться, покупая недвижимость в Венгрии, о чем они обычно не знают?

Безусловно, нужно сразу общаться с экспертом. Даже лучше заранее, будучи еще в России, договориться с агентом и затем уже ехать на конкретный объект в Венгрию. Сами понимаете, что приобретение недвижимости это непростой вопрос, с большим количеством нюансов. Все зависит от того, что ищет там человек, квартиру или землю, с какой целью он выбирает объект.

Имеет ли иностранец право покупать землю в Венгрии?

Только если он там будет строить дом. Продажа сельскохозяйственной земли по закону запрещена. Есть информация, что через четыре-пять лет это ограничение могут убрать, но в нынешнее время такая земля не продается.

Рудольф, у меня остался один важный вопрос. Расскажите, пожалуйста, о визовом режиме и о возможных подводных камнях, с этим связанных. Есть ли какие-нибудь проблемы с получением визы?

Нет, это не должно вызвать каких-то затруднений. Все зависит от того, какую визу человек хочет купить. В данный момент россиянин, купивший недвижимость в Венгрии, может получить разрешение на временное проживание, постоянную визу. Это еще не вид на жительство, а только вклейка в паспорт, но она позволяет спокойно приезжать в Венгрию и жить в ней без всяких ограничений. И это не только в Венгрию весь Шенген для обладателя такой визы будет открыт.

А в дальнейшем, если россиянин захочет получить венгерское гражданство? Это вообще возможно?

Возможно, но для этого нужно реально жить в Венгрии. Сначала надо получить вид на жительство. На него можно подать документы только в том случае, если россиянин в течение года будет проживать в Венгрии не менее девяти месяцев. А на гражданство можно подавать только через восемь лет после этого. Обладание недвижимостью на оба этих процесса не влияет, только на получение постоянной визы, о которой я говорил ранее.
Рынок недвижимости Калабрии на сегодняшний день довольно перспективен и активно развивается, вследствие чего вполне логично, что он привлекает большое число иностранных покупателей. Как правило, итальянский рынок недвижимости это в первую очередь элитное жилье, но, тем не менее, есть и достаточно широкий выбор объектов для покупателей со средним достатком.

Этот регион Италии, поместившийся в носке итальянского сапога, является одной из живописнейших частей страны. Здесь сохранилось удивительное природное сочетание гор и моря. В горной зоне климат напоминает альпийский, часто выпадает снег, что привлекает в Калабрию любителей зимних видов спорта. Для климата побережья характерно жаркое лето, умеренно холодная зима и небольшое количество осадков. Излишне будет говорить, что побережье идеально для пляжного отдыха большую часть года. Безоблачных дней в Калабрии значительно больше, чем в среднем по стране.

Для тех, кому нужно больше, нежели ленивый отдых на пляже, или даже активный в горах, небезынтересно будет узнать, что Калабрия богата историческими памятниками, которые этой земле оставили ее многочисленные завоеватели. В античности Калабрия была частью Великой Греции, затем греков сменили римляне. За римлянами пришли готы, и с ними в этом регионе наступило Средневековье. Дальше владельцы Калабрии сыпались на нее как из рога изобилия: византийцы, лангобарды, арабы, норманны, испанцы, французы Разные народы оставили неизгладимые следы в жизни этой земли.

Перспективная недвижимость
Последние годы характеризуются увеличением инвестиций в этот регион Италии. С началом нового тысячелетия Калабрия стала одним из основных центров туризма, причем поток желающих оценить эту область страны с каждым годом увеличивается. Можно отметить возросший интерес к Калабрии со стороны иностранных туристов из-за ее неповторимых особенностей.

У многих, кто побывал в этих райских местах, возникает желание приобрести здесь недвижимость для летнего отдыха. Это желание вполне осуществимо недвижимость в тут относительно недорогая: Самая дешевая недвижимость находится в Калабрии, самом южном регионе Италии, сообщает Мария Бобылева, начальник отдела зарубежной недвижимости компании Евро-резидент. Для инвесторов этот район выгоден как никакой другой регион Италии. В последние годы здесь бурно развивается строительный бизнес, и цены на недвижимость растут вдвое быстрее, чем в других местах страны. Например, еще три года назад двухкомнатную квартиру в новостройке можно было купить за 60 тыс. евро. Сегодня такой же апартамент стоит 110 тыс. евро (данные портала prian.ru).

О цене на недвижимость в Калабрии нам рассказала Юлия Нелюбина, менеджер-консультант компании GFPI Зарубежная недвижимость: Основными факторами, влияющими на стоимость жилья, являются близость к морю и привлекательность территории, ее историческая ценность. В цифрах цена варьируется от 1,2 тыс. евро до 2,5 тыс. евро за кв. м. Цены в данном регионе постоянно увеличиваются. Он является достаточно привлекательным, поскольку можно постоянно приезжать и жить на юге Италии, можно выгодно сдавать имеющиеся площади на время высокого сезона, который длится с июня по октябрь, можно, в конце концов, просто удачно инвестировать свои средства.

Важно подчеркнуть, что, купив недвижимость в Италии, вы получаете уникальную возможность стать собственником в одной из развитых стран Евросоюза и иметь место для полноценного отдыха вашей семьи.

Колеблющихся относительно покупки недвижимости в Калабрии может заинтересовать информация американского журнала International Living. Согласно информации этого издания итальянская Калабрия самый перспективный регион для инвестирования в недвижимость. Журнал ежегодно представляет собственные прогнозы относительно того, какие рынки недвижимости наиболее перспективны с точки зрения инвестирования средств. В своем прогнозе на 2007 год он советует обратить внимание на семь мест на карте мира, где сочетание экономических, политических и ряда других факторов наиболее благоприятно для повышения стоимости недвижимости.

На первом месте полуостров Калабрия. О Калабрии International Living впервые написал два года назад, рассказав о красивейших песчаных пляжах, маленьких деревушках, в которых можно отведать вкуснейшую пиццу или пообедать всего за $5. Цены на недвижимость в этом регионе тогда были удивительными. Так, студия в прибрежном городке стоила не дороже $15 тыс. Сейчас цены выросли, но по сравнению с другими регионами Италии и Европы в целом они все еще остаются низкими.

Можно отметить увеличение спроса на недвижимость для отдыха (seconda casa). Особенно пользуются популярностью новостройки, так как строительство ведется из современных высококачественных материалов, как правило это небольшие двухэтажные виллы с садами, рассчитанные на четыре апартамента. Как сообщает Алексей Пешков, начальник отдела зарубежной недвижимости компании Столичное Агентство Недвижимости, на Северо-Западе Калабрии можно приобрести виллу высокого качества на берегу моря, уложившись в сумму 700 800 тыс. евро. Причем по соседству может находиться вилла одного из представителей семейства автомобильных магнатов Феррари в Калабрии их родовое поместье.

Следует учитывать, что ежегодный прирост цен на новостройки составляет 10 12%. Для людей, приобретающих недвижимость в новостройках, предоставляется беспроцентная рассрочка платежа от полутора до двух лет. Меньшей популярностью у покупателей пользуются апартаменты с вторичного рынка недвижимости. Это, как правило, апартаменты в многоквартирных домах, ежегодный прирост цен здесь составляет 4 6%.

По прогнозам аналитиков в ближайшее время рост цен на недвижимость немного замедлится и будет составлять в среднем не менее 6% в год.

Плата за комфорт
Теперь обратимся к конкретным цифрам: сколько должен будет заплатить человек, которого заинтересует этот перспективный рынок.

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (на первичном рынке новостроек) покупатель уплачивает налоги, в общей сложности 10% от цены продажи плюс 500 евро фиксированных сборов. В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается на вторичном рынке, покупатель уплачивает те же 10% налогов. В итоге дополнительных платежей на оформление недвижимости в собственность для любого из вариантов покупки (на первичном или вторичном рынке) с учетом услуг нотариуса примерно равна 12 13% от кадастровой стоимости плюс комиссия агентства недвижимости.

Каждый год покупатель должен уплачивать муниципальный налог на имущество I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili), соответствующий 0,7% его кадастровой стоимости.

Законодательство Италии позволяет иностранцам, которые являются гражданами стран, не относимых Италией к числу нежелательных (Россия к таким не относится), осуществлять инвестиции и капиталовложения в бизнес, недвижимость, ценные бумаги, относимые к юрисдикции Италии, так же, как и итальянским гражданам. Но существуют определенные правила:
покупатель должен иметь итальянский налоговый код (codice fiscale идентификационный код лица оперирующего на рынке);
сделки должны быть зарегистрированы в специальных государственных реестрах (с момента их регистрации они приобретают юридическую силу), а также нотариально удостоверены.

Всем гражданам Российской Федерации, если, конечно, у них нет второго гражданства Евросоюза или одной из перечисленных выше стран, для въезда в Италию необходима виза.

Подведем итоги. Покупка недвижимости в Калабрии это выгодная инвестиция капиталов в динамично развивающийся регион. Пока недвижимость в Калабрии дешевая по сравнению с другими регионами Италии и Европы. Но ситуация меняется Калабрия становится одним из основных центров туризма. Покупая здесь недвижимость, вы приобретаете прекрасное место для отдыха.