Ипотека и недвижимость - Имущественные права несовершеннолетних

Понятие апартаменты появилось в российском обиходе лет десять назад и пока прочно ассоциируется с реалиями западной жизни: У него апартаменты на Пятой авеню или Апартаменты в стиле лофт были великолепны Рассказы о жизни обеспеченных иностранцев всегда изобилуют чем-то в этом роде. Однако неверно думать, что ничего подобного нет в России.

Почувствуйте разницу
Для начала разберемся, чем апартаменты с правовой точки зрения отличаются от обычного жилья. И еще: в чем разница между ними и гостиничными номерами, предлагаемыми в аренду в отеле. Специалисты рынка недвижимости выделяют несколько особенностей. Во-первых, согласно российскому законодательству под апартаментами понимают нежилые помещения, продаваемые в собственность и используемые для проживания. Во-вторых, объясняет Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости Новое Качество, в них невозможна регистрация, владельцы не могут создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ). В-третьих, для данных площадей применяют иные, нежели для квартир, схемы начисления коммунальных платежей и налогов. Кроме того, в соответствии с отечественным законодательством апартаменты это вообще номер в гостинице площадью не менее 40 кв. м, минимум с двумя комнатами и обязательно с кухней или кухонным оборудованием. Последнее и отличает их от обычных номеров.

В советский период в таких номерах селились преимущественно иностранцы или чиновники высшего ранга.

Сегодня апартаменты необычайно востребованы. Этот факт эксперты рынка объясняют по-разному. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, например, полагает, что сейчас данные помещения, как правило, строят в центре города или средоточии деловой активности, а это для их владельцев и жильцов является несомненным удобством: места работы и отдыха находятся в непосредственной близости друг от друга. Существует и иная мотивировка: жить в таком районе престижно.

Но главной причиной высокой востребованности апартаментов считают элементарную нехватку качественного жилья и арендуемого, и продаваемого в собственность.

Впрочем, не следует думать, что подобная недвижимость осталась бы без внимания, появись она в экономклассе. Тем более что апартаменты отнюдь не исключают такого варианта: недорогие квартиры в аренду предлагают в апарт-отелях уровня три звезды в самых разных городах и странах мира.

Однако у нас пока апартаменты существуют в высоком классе. Здесь уместно отметить следующее: развиваясь, российский рынок копирует западную традицию. А она такова, что сначала тот или иной новый капиталоемкий продукт пробует себя в дорогом сегменте и только потом спускается в более демократичную нишу. Так происходит и в России. Сейчас апартаменты появляются в элитном классе, реже в премиум- и бизнес-классах. Когда данный рынок насытится, произойдет смещение данной недвижимости в разряд более доступного жилья. При этом название апартаменты не перестанет быть актуальным.

Пора дефицита
Дорогие отели, имеющие кроме обычных гостиничных номеров еще и апартаменты, пока редкое предложение на российском рынке. Корпоративным инвесторам такой продукт создавать невыгодно из-за долгой окупаемости и высокой капитализации. Потребители же (а это и западные, и отечественные компании, а также частные лица) заинтересованы в нем чрезвычайно, и не в последнюю очередь потому что это готовое к проживанию жилье.

Дефицит подобных помещений в столице долгие годы с успехом был сглажен рынком московской дорогой недвижимости, который в последнее время весьма располагал состоятельных людей к покупке качественного жилья. Во-первых, такая операция оказывалась выгодной с точки зрения инвестирования, во-вторых, одновременно решало проблему проживания. Однако некоторые неудобства все-таки имели место: дорогие новостройки, как правило, продавали без отделки. Счастливого обладателя квадратных метров ожидали долгие месяцы ремонта. Только после этого был возможен въезд.

Дорогая квартира на вторичном рынке вариант более удобный, если, конечно, новосела устраивали интерьеры. А общеизвестно, что элитные квартиры нередко выглядели довольно необычно: с диковинным авторским дизайном, иногда с экзотическими изысками, рассчитанными на вкусы далеко не каждого покупателя.

Эврика!
Говорят, что рынок как раз и хорош тем, что быстро заполняет пустующие ниши. Ситуация, когда в столице активность продаж снизилась, а арендовать готовое жилье в отелях было трудно, потребовала новых решений. И они появились.

Корпорация Mirax Group заявила о новом подходе продаже апартаментов, максимально готовых к проживанию. Причем это оказалось актуальным как в отношении жилья (в тех жилых комплексах, которые строит компания), так и в отношении офисных зданий, оснащенных жилой частью.

Нововведение Mirax Group состоит еще и в том, что предложение апартаментов, составляющее примерно 15% рынка апартаментов в целом, находится в рамках категории жилья премиум-класса. Такая оценка прозвучала на недавнем пресс-ланче, проходившем с участием руководства компании и журналистов. Сегодня Mirax Group представляет данную недвижимость в деловом комплексе Федерация на территории ММДЦ Москва-Сити, а также в бизнес-центре Mirax Plaza на пересечении Кутузовского проспекта и улицы Кульнева и в ЖК Кутузовская Ривьера.

Как заявляет председатель правления, член совета директоров компании Максим Привезенцев, в 2007 году Mirax Group вложила в развитие сегмента апартаментов 285 млн долл. И это оказалось оправданным. В следующие два-три года запланировано удвоить инвестиции в данный класс недвижимости.

Большие проекты компании подкреплены анализом предпочтений потребителя. Сейчас, как отмечает Алексей Адикаев, член совета директоров корпорации Mirax Group, покупатель уже не стремится, как в минувшие годы, самостоятельно заниматься ремонтом, отделкой, обустройством и пр. Подобная практика уходит в прошлое, так как все понимают, насколько это сложно, дорого и трудоемко. Клиенты позитивно воспринимают намерение компании взять на себя все хлопоты и предоставить готовый продукт.

Нейтральное оформление, высокое качество отделки и инженерии вот составляющие успешной подготовки жилья. Конечно, покупателю не запрещено разработать свой дизайн-проект, но при одном условии: время, затраченное на обустройство помещения, должно оставаться оптимальным. Таким образом, потребитель удачно решает вопрос и стоимости ремонта, и сроков. Например, в комплексе Кутузовская Ривьера тариф на отделку помещения составляет 1,5 тыс. долл. за 1 кв. м. В сумму входит цена стройматериалов, инженерного обеспечения, кухонного оборудования и гардеробной. Еще более выигрывает клиент, заказывая у компании приобретение мебели.

Если не насыщать интерьер специфическими оформительскими идеями, а максимально просто и изысканно, создав нейтральный дизайн, подготовить помещение к проживанию, хозяин всегда сможет придать жилью особый шик в предпочитаемом стиле за счет мебели, ковров, аксессуаров, говорит архитектор Mirax Design, дизайнер апартаментов башни Федерация Дмитрий Алексеев.

Почему это выгодно
Как известно, апартаменты в деловом комплексе Федерация в общей сложности займут 30 этажей обеих башен. Продажа жилья идет полным ходом. И покупают его в основном те, кто будет работать в офисной части небоскребов. Для бизнесменов это удобно даже не столько из-за близости работы к дому, сколько для укрепления деловых связей с партнерами. иногда неформальные встречи, знакомство с семьей, уютные вечеринки в домашней обстановке незаменимы. Ни один ресторан или клуб не предложит ничего подобного. Мировая практика ведения бизнеса постигла эти секреты уже давно. Федерация предоставляет услугу именно такой направленности.

Примечательно, что опробован данный подход на самых сложных в реализации квартирах, существующих на любом объекте недвижимости: с неоправданно большими и не очень удачно спланированными залами, с неудобными санузлами, перепадами высот в помещении. Обустроив их при помощи дизайнеров, удалось продать эти апартаменты по максимально высокой цене. Во-первых, свою роль сыграла их готовность к проживанию. Во-вторых, качественный дизайн скрыл все недостатки, превратив их в достоинства.

Словом, в Mirax Group считают, что рынок дорогих новостроек скоро возьмет такой метод реализации жилья на вооружение. За ним будущее. Тем более что западная практика это подтвердила.

Привлекательно выглядят апартаменты и с точки зрения инвестирования. по данным компании Mirax Group, помещения площадью 100 кв. м будут приносить ежемесячно как минимум 15 20 тыс. долл. чистой прибыли от аренды. Минимальная гарантированная доходность 15 20%.

Западный опыт
Развитие сегмента апартаментов в России идет по сценарию западных рынков. А это значит, что и у нас со временем появятся кажущиеся пока почти экзотикой апарт-отели гостиницы с некоторой частью номеров-квартир или полностью сформированные из апартаментов. Удобство такого сочетания (квартира в отеле) заключается в том, что отель оказывает услуги не только временным жильцам, но и владельцам квартир вплоть до сдачи их жилья в аренду, если требуется.

В последнее время на Западе появился новый термин кондоотели. Особенность данных комплексов заключается в том, что апартаменты можно выкупать в собственность и сдавать в аренду. Тогда инфраструктура и коммуникации объекта также становятся коллективной собственностью жильцов.

Одним из обсуждаемых сейчас на мировом рынке предложений апартаментов в кондоотеле является продукт гостиничной сети Ritz Carlton, строящей в Торонто 53-этажную башню в современном стиле, Ritz-Carlton, Toronto. Считается, что подобное предложение беспроигрышный вариант с точки зрения инвестирования. дорогие имена придают особый шик проекту. В дальнейшем его легко реализовать: продать или просто сдать, пока владелец отсутствует. Так или иначе, но уровень нового кондоотеля обещает соответствовать уровню одноименной мировой гостиничной империи, символом которой является роскошь, комфорт и аристократический шик. Строительство было начато в 2007 году. В декабре 2009 года Ritz-Carlton, Toronto распахнет двери для жильцов и первых гостей.

Однако стоит отметить, что апартаменты не всегда роскошь. Так, даже на всемирно известных курортах, в столицах различных государств есть предложения достаточно скромных по цене помещений с простыми интерьерами, обычным евроремонтом, оснащенных небольшими кухнями со всей обязательной атрибутикой.

Четыре звезды, даже три звезды Апартаменты могут быть разными, несмотря на эффектное название. Недорогих предложений, которых сейчас пока не встретишь в России, много на развивающихся курортах: Кипре, в Черногории, Болгарии. Аренда относительно дешевых апартаментов в Лондоне может составлять 100 евро в сутки не в самом престижном районе города, но и не слишком далеко от центра.

Вот такой вектор развития получил наш рынок. А когда-нибудь обязательно появится и подобный продукт.

Несмотря на внимание, уделяемое в настоящее время правительственными органами детскому вопросу (безвозмездные субсидии для матерей, разнообразные льготы, активное строительство и модернизация дошкольных учреждений и прочее), законы, по которым работает рынок недвижимости, в какой-то степени несовершенны, так как бывают случаи нарушения имущественных прав несовершеннолетних.

Буква закона
Какое определение дано в российском законодательстве термину несовершеннолетний? Формально это те, кому не исполнилось 18 лет. Обычно же в отношении детей в возрасте до 14 лет употребляют понятие малолетний, а от 14 до 18 несовершеннолетний. Отличие в том, что малолетние не могут участвовать в сделках за них решение принимает законный представитель, то есть мать, отец, опекун или попечитель. Но когда при заключении сделки с недвижимостью затрагиваются интересы ребенка, потребуется его письменное согласие, если он достиг десятилетнего возраста. Несовершеннолетний же может заключить сделку с недвижимостью или воспользоваться принадлежащей ему собственностью только при согласии законного представителя, но подписывать документы должен самостоятельно. Однако если подросток вступил в законный брак, работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью, он может быть признан эмансипированным (ст. 27 Гражданского кодекса РФ) и стать полноценным участником сделки.

Такая важная справка
Имущественные права несовершеннолетних тема достаточно широкая. Безусловно, дети по умолчанию имеют право на любую недвижимость, завещанную им или же выделенную при приватизации жилья, если таковая имела место. При дарении, сдаче в аренду, купле-продаже, обмене, разделе долей и прочих сделках по отчуждению или изменению состояния имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, опекун или попечитель должен получить согласие местных органов опеки и попечительства, которые, как правило, располагаются в районной управе. При этом придется доказать, что имущественные права ребенка в результате проведения сделки не будут ущемлены. Несмотря на то что начиная с 2005 года родители не обязаны брать справку из органов опеки и попечительства, если в продаваемой квартире проживают не являющиеся собственниками дети, чьи интересы не пострадают от совершения сделки, на самом деле доказать последнее без официального подтверждения невозможно.

Тонкие моменты
Самый больной вопрос для любого риелтора получение разрешения на проведение сделки из органов опеки. Дело в том, что чиновники руководствуются исключительно формальными соображениями: несовершеннолетний не должен быть ущемлен в имущественных правах. Это значит, что разрешение на сделку с недвижимостью можно и не получить, если, например, осуществляется:

* переезд из Подмосковья в столицу при обмене большей квартиры на меньшую;
* обмен комфортного городского жилья на дом в деревне;
* обмен большей квартиры на меньшую с доплатой (скажем, чтобы улучшить состояние семейного бюджета и получить средства на неотложные нужды). Формально в подобных случаях условия жизни ребенка будут ухудшены. Часто органы опеки требуют, чтобы собственностью наделили даже ребенка, который ранее был просто прописан в продаваемой квартире. Простой выход наделить несовершеннолетнего собственностью в другой принадлежащей вашей семье квартире, прописать его туда, а потом спокойно совершить сделку с уже пустой, как выражаются риелторы, жилплощадью. Наделение собственностью происходит в результате заключения договора дарения, так как совершать возмездные (оплачиваемые со стороны получателя) сделки близкие родственники или родители и дети не имеют права (ст. 37 ГК РФ).

Из практики известно, что любая приобретаемая квартира требует тщательной проверки. Если после сделки выяснится, что ранее из нее был незаконно выписан несовершеннолетний или его права были ущемлены иным способом, то его опекуны или он сам, достигнув 18 лет, вправе опротестовать сделку и получить жилье назад. Покупателю же по суду достанется уплаченная бывшему владельцу сумма. При этом опротестование может произойти и через несколько лет после приобретения недвижимости. Даже ребенок, родившийся буквально в момент подписания договора, автоматически получает права на продаваемую его родителями жилплощадь. Поэтому при участии в сделке женщины на последнем месяце беременности лучше всего дождаться появления на свет малыша и получить законным путем согласие органов опеки. Приватизация квартиры беременной женщиной также может быть признана недействительной, ведь в таком случае не учитываются интересы ребенка, который должен вот-вот родиться. А появившийся на свет малыш после приватизации может быть прописан, но не сможет стать собственником без дополнительного договора дарения. Теоретически это может быть признано нарушением права малолетнего, ведь имущественные права возникают с момента рождения.

Недействительна также приватизация или сделка, которую нынешний хозяин заключил, будучи несовершеннолетним, без согласия родителей или попечителей. И, естественно, ничтожна сделка, проведенная при отсутствии справки из органов опеки, когда затрагиваются интересы ребенка в возрасте от 14 до 18 лет. Именно поэтому всегда, даже в спорных моментах, лучше всего попросить другого участника сделки все же оформить требуемый документ, чтобы потом сделка не была признана недействительной. Срок выдачи согласия органов опеки имеет большое значение, особенно если сделка происходит в срочном порядке, что в условиях рынка Москвы и Московской области не редкость. Обычно срок подготовки названного документа занимает от двух недель до месяца. Следует отметить, что после заключения сделки нужно в течение месяца уведомить органы опеки о том, что ребенок зарегистрирован на новой жилплощади.

Кто может стать наследником
При передаче недвижимого имущества по наследству также необходимо помнить о правах несовершеннолетних. Дети до 18 лет согласно ГК РФ являются наследниками первой очереди. Признание подростка эмансипированным не влияет на это право. Даже зачатый, но еще не родившийся на момент смерти завещателя наследник имеет право на долю в имуществе. В данной ситуации раздел собственности происходит уже после рождения ребенка (ст. 1166 ГК РФ). Если умерший оставил собственность по завещанию третьим лицам в обход прямых кровных родственников, закон опять же на стороне несовершеннолетних детей покойного, так как они будут иметь возможность получить так называемую обязательную долю наследства. Это не менее половины того имущества, которое досталось бы несовершеннолетнему при отсутствии завещания. Она выделяется, когда ребенка либо не упомянули в завещании, либо оставили ему меньше, чем ему причитается по праву родства. При таких обстоятельствах усыновленные дети приравниваются к кровным, а если у умершего не было наследников первой очереди (детей, родителей, супруга), а также внуков, то следующими преимущественно учитывают права несовершеннолетних наследников второй очереди (братьев и сестер, племянников) и далее по уменьшению степени родства. Напомним, что между наследниками первой очереди имущество распределяется в равных долях. За несовершеннолетних детей наследство принимают их опекуны или попечители и распоряжаются им до совершеннолетия наследника.

Опека или анархия?
Безусловно, многие положения ГК РФ кажутся слишком жесткими или трудноисполнимыми, и порой для достижения желаемого результата в области купли-продажи приходится изыскивать обходные пути. Однако важно помнить, что даже сегодня, когда российский рынок недвижимости с каждым годом становится все более цивилизованным, можно попасть и на мошенника, и на недобросовестного родителя, нарушающего права собственного ребенка ради личной выгоды. Возможно, строгий надзор за соблюдением норм закона единственный способ действительно защитить маленьких граждан в случаях, когда возникают проблемы в сделках с жильем.