Ипотека и недвижимость - Планы на $15 млрд

Чтобы превратить бывшие промзоны в полноценные городские кварталы, мэрии надо не только жестко контролировать процесс разработки градостроительной документации, но еще и участвовать в инфраструктурном развитии территорий.

В последнее время проекты реконструкции столичных промзон обрастают слухами и домыслами. Еще недавно девелоперы чуть ли не ежедневно сообщали публике о своих планах по застройке территорий разорившихся заводов и фабрик, однако с осени прошлого года все спекуляции на эту тему прекратились.

Затишье наступило, после того как глава Москонтроля Александр Рябинин фактически запретил проектирование и строительство объектов недвижимости на земельных участках, расположенных в пределах промзон, до разработки документов территориального планирования. Промышленные территории были условно разделены на два блока. Первый собственно промзоны. По ним запрещены любые действия до утверждения проектов планировки района, в котором они расположены. Второй блок промышленные предприятия, не входящие в промзоны, так называемые точечные объекты. Застройка занимаемой ими территории возможна при наличии акта, подтверждающего отсутствие потерь для промышленного потенциала Москвы. Этот документ должен быть подписан руководителем департамента науки и промышленности, префектурой, собственником и согласован в Москонтроле, поясняет один из девелоперов.

Процедура редевелопмента промзон стала многоступенчатой. Сначала за счет горбюджета разрабатываются проекты планировок территорий промзон, затем они согласовываются с собственниками предприятий, после чего выпускается соответствующее постановление правительства Москвы основополагающий документ для дальнейшей реализации проекта. Новый подход позволяет ускорить планирование крупных территорий, рассчитывать инфраструктурные нагрузки, говорит генеральный директор компании Метрополь Девелопмент (разрабатывает проект застройки территории автозавода Москвич) Олег Король.

Ужесточение алгоритма застройки территории промзон выглядит логичным, но недостаточным шагом для гармоничного развития депрессивных промышленных кварталов. Впрочем, пока у города и девелоперов нет эффективного механизма управления комплексными проектами редевелопмента промзон, который позволял бы создавать на территории бывших промпредприятий комфортную городскую среду, не ущемляя при этом интересы бизнеса.

Понастроили тут
Вывода из Москвы крупных промышленных предприятий городские власти безуспешно пытались начать еще в советское время под предлогом улучшения экологии города. В 1995 году эту работу продолжил мэр Москвы Юрий Лужков, утвердив перечень из 84 промзон, которые планировалось вывести из города. Однако к тому времени Москва фактически утратила контроль над многими промышленными объектами из-за приватизационных процессов и волны недружественных поглощений. Мэрии не удалось создать осмысленного механизма редевелопмента промтерриторий, поэтому многие разработанные городские программы безнадежно забуксовали.

За несколько лет было освобождено около 500 гектаров промзон примерно 5% от запланированных объемов. На месте предприятий появилось примерно 5 млн квадратных метров жилья и коммерческой недвижимости. Однако даже их хватило для возникновения инфраструктурных перекосов из-за привязки к отдельным территориям промзон неоправданно больших девелоперских проектов. При этом социальная, инженерная и прочая инфраструктура пропорционально не увеличивалась. Стоит ли удивляться тому, что жители некоторых микрорайонов, построенных на месте промзон, сегодня вынуждены каждый вечер мыкаться вокруг своих домов в поисках мест для парковки автомобилей.

Коммерческие интересы зачастую преобладали над здравым смыслом, несмотря на сложную и запутанную систему согласований проектов редевелопмента. Функционировали многочисленные межведомственные комиссии, имелась городская структура, выступавшая заказчиком разработки предпроектной и конкурсной документации по реорганизации производственных территорий. Но, по слухам, административная вертикаль только внешне выглядела строгой и внушительной. На самом же деле интересные с коммерческой точки зрения промзоны (не без помощи чиновников) признавались неперспективными, а впоследствии уходили налево. Наделенные соответствующими полномочиями городские организации собирали информацию, на основе которой проектировщики составляли картину возможностей застройки с учетом остающихся и выводимых предприятий, обременений для инвесторов, экологического состояния территорий и прочих факторов. Однако зачастую из предоставленной информации вытекало, что территория категорически не подходит для строительства жилья, либо на основе этой информации выпускались некачественные проекты планировок. Впоследствии многие из них отклонялись или переделывались уже в интересах конкретных коммерческих структур, рассказывает один из столичных девелоперов.

Резерв для застройки
Впрочем, не только корысть чиновников и девелоперов спровоцировала спонтанное вовлечение в коммерческий оборот промышленных территорий. В немалой степени этому поспособствовало отсутствие внятной концепции и идеологии реформирования промзон. То есть некой генеральной линии, которой следовало бы придерживаться всем участникам этого процесса.

За рубежом главной целью проектов редевелопмента промзон всегда провозглашалось их возвращение в существующую городскую среду. Свежий пример проект реконструкции промзоны в одном из бельгийских городов, представленный компанией Eriges на международной выставке MIPIM в Каннах. Участок площадью 800 гектаров, на котором раньше базировались фабрики, реабилитирован и превращен в жилые кварталы с магазинами, офисами, скверами. Было возведено всего около 15 тыс. квадратных метров недвижимости, а остальная территория обустроена с помощью ландшафтного дизайна. Стоит заметить, что высокое качество созданной городской среды позволило девелоперу дороже продать реконструированную недвижимость и окупить затраты.

Столичная администрация, а также многие застройщики знакомы с международным опытом не понаслышке, но до сих пор видят в городских промзонах, подлежащих редевелопменту (их площадь оценивается, между прочим, примерно в 9 тыс. гектаров), всего лишь резервные пятна застройки. И до сих пор грезят миллионами квадратных метров, которые можно возвести на месте заводов и фабрик.

Между тем сегодня одна из главных проблем, характерных для проектов редевелопмента промзон наряду с прочими, это дефицит общественных территорий, говорит генеральный директор компании Алкон Девелопмент Александр Сорокин. Такая проблема, например, очевидна в Большом Сити (Москва-Сити-2). Каждый из девелоперов, разрабатывая концепцию застройки расположенных на этой территории участков, пытается сохранить набережную Москвы в качестве пешеходной общественной зоны. Однако зачастую этому мешает конфликт интересов разных собственников зданий и землепользователей. В результате рождаются какие-то причудливые архитектурные решения.
Антидепрессант для промзон

Обратимся еще раз к зарубежному опыту: в западных странах задача сбалансированного развития территорий возлагается не только на частный капитал, но и на специальные компании, созданные при участии муниципалитетов, а в некоторых случаях и государственных органов власти. В Европе никому не придет в голову отдавать под застройку площадки, не обеспеченные инфраструктурой, без дорог, линий общественного транспорта, коммуникаций. Коммерческие структуры не способны самостоятельно решать такие вопросы, говорит г-н Сорокин из Алкон Девелопмент.

Показателен в этом смысле опыт лондонского района Docklands, построенного на месте портовых доков. В 1980 году на депрессивную территорию обратило внимание правительство Маргарет Тэтчер. Заброшенные кварталы включили в программу развития транспортной инфраструктуры города, а компаниям, желающим построить на этой территории офисы, были обещаны налоговые преференции. Для обустройства района создали государственную корпорацию развития London Docklands Development Corporation (LDDC), которая фактически стала одним окном для потенциальных инвесторов. Корпорация получила возможность оперировать и отчуждать государственные земли, на которые приходилось до 80% всей земли Docklands. Деятельность LDDC полностью финансировалась за счет правительственного гранта и доходов, получаемых от распродажи инфраструктурно подготовленных участков. За 17 лет при участии корпорации (ликвидирована в 1998−м) было привлечено 1,8 млрд фунтов стерлингов госинвестиций, 7,7 млрд фунтов стерлингов инвестиций частного сектора, перепрофилировано 1066 акров земли, построено 144 километра новых дорог, линия легкого метро, 25 млн квадратных футов коммерческих и промышленных площадей, более 24 тыс. новых домов, 2700 предприятий торговли, школы и колледжи.

Другой пример проект перестройки старых мельбурнских доков в Австралии. Целевая программа развития мельбурнского района Docklands была разработана в 1990 году правительством штата. В подготовке стратегии застройки принимали участие 15 ведущих консалтинговых фирм. Проект, предполагающий строительство жилья, офисов, развлекательных и торговых центров, реализуется на территории бывшего грузового порта площадью 200 гектаров и контейнерных терминалов. Долгое время редевелопментом управляла государственная корпорация VicUrban по сути, градостроительное агентство, реализующее проект в партнерстве с частным сектором. Агентство финансировало строительство дорог, мостов, пристаней, осуществляло инфраструктурную подготовку участков, которые впоследствии выставлялись на продажу (платежи за землю погашали стоимость объектов инфраструктуры). В 2007 году корпорация VicUrban передала эту территорию муниципалитету, сохранив за собой координирующие функции. Застройка осуществляется в несколько этапов, но уже сегодня Docklands является районом с открытым общественным пространством и высокотехнологичной инфраструктурой. Здесь много площадей, скверов, площадок для отдыха, игр и выездных мероприятий, велосипедные и пешеходные дорожки, площадки для игры в петанк. Район оставляет ощущение простора, жизнерадостности и в то же время элегантности. Место замечательное! Здесь можно гулять, дивиться на скульптуры, предаваться чревоугодию, растрясать съеденное в велосипедном седле, кататься на кораблике, лежать на траве в парке. И все это буквально под боком у жужжащего Сити так отзываются об обновленном Docklands туристы.

Взять на вооружение
Нетрудно предугадать, что появится под боком у жужжащего московского Сити, если застройка окружающих его промзон будет осуществляться по принципу освоения резервных территорий, а управлять процессом возьмутся разрозненные частные структуры и армия столичных чиновников: каждый в этом случае будет тянуть одеяло на себя.

Недавно столичные власти вроде бы объявили о том, что разработкой градплана и технико-экономического обоснования реформирования промзон, а также привлечением инвестиций в редевелопмент займутся некие управляющие компании. Однако пока непонятно, каким образом будет реализована эта идея и не превратится ли она в традиционный междусобойчик. Во всяком случае, вопрос о наделении таких компаний функциями и полномочиями западных градостроительных агентств пока не обсуждался.

Между тем размер бюджета мегаполиса (40 млрд долларов, по этому показателю Москва занимает второе место в мире после Нью-Йорка) вполне позволяет городским властям использовать западные рецепты реализации масштабных девелоперских проектов, делегируя специальным структурам не только градостроительные функции (например, юридическое исследование территорий, подготовка граддокументации, инженерная подготовка), но и финансовые ресурсы. Таким игрокам, созданным на основе частно-государственного партнерства, было бы по силам не только сдвинуть с места буксующие проекты редевелопмента промзон, но и трансформировать промышленные территории в полноценные городские кварталы.
С лета прошлого года РТМ разрабатывает две новые концепции проектов, рассказал гендиректор компании Эдуард Вырыпаев.

РТМ
Девелоперская компания
Акционеры 71,4% принадлежит Эдуарду Вырыпаеву, 28,6% торгуется в РТС и на ММВБ.
Портфель компании 563 000 кв. м торговых площадей, стоимость активов $790 млн.
Выручка за 9 месяцев 2007 г. $40,2 млн.
Капитализация в РТС на 25 апреля $312 млн.

Первая многофункциональный комплекс, типовой проект которого включает четырехзвездочную гостиницу на 200 номеров (12% площадей), апартаменты (47%), торговую недвижимость (20%) и офисы (14%). Общая площадь 100 000 кв. м. Всего планируется осуществить 10 таких проектов, говорит Вырыпаев. По его словам, три площадки находятся в стадии приобретения. В каких именно городах, он назвать отказался, но сообщил, что РТМ рассматривает Екатеринбург, Новосибирск, Самару, Красноярск, Ростов, Нижний Новгород, Пермь, Челябинск, Омск, Уфу, Волгоград. Инвестиции в каждый проект Вырыпаев оценивает в $200 млн, все 10 обойдутся в $2 млрд. Срок реализации 6-7 лет.

Вторая концепция от Вырыпаева комплексное развитие территории. Общая площадь каждого проекта 1,3 млн кв. м, из которых 800 000 кв. м придется на жилье, около 150 000-170 000 кв. м торговая зона, остальное развлекательная часть (кинотеатр, аквапарк, каток и проч.). Объем инвестиций в каждый проект $1,2-1,3 млрд, на все выходит $12-13 млрд. Две площадки уже приобретены. До конца 2009 г. компания рассчитывает начать три таких проекта.

Получается, всего РТМ понадобится $14-15 млрд.

Для старта проектов РТМ в течение трех месяцев намерена провести вторичное размещение акций. Будет выпущено 88 млн ценных бумаг по цене $2,05 за штуку (в пятницу цена закрытия составила в РТС $2,23). Это позволит компании привлечь $180 млн.

Заместитель гендиректора РТМ девелопмент по экономике и финансам Алексей Селезнев уточняет, что собственные средства компании составят 15%, еще 15-20% придется на кредиты. Дальше каждая следующая очередь проекта будет финансироваться от продажи или сдачи в аренду предыдущей.

В проекты могут быть привлечены и сторонние инвесторы, сообщил Вырыпаев. На прошлой неделе РТМ объявила, что подписала договор о создании совместного предприятия с австрийским фондом Immoeast. Партнеры вложат в строительство $150 млн, позже инвестиции могут увеличиться до $500 млн. Ранее гендиректор РТМ девелопмент Владимир Киреенко говорил, что российская компания будет управлять проектами, а Immoеast отвечать за привлечение средств.

В некоторых городах-миллионниках уже наблюдается насыщение торговыми центрами, поэтому логично, что компания диверсифицирует риски и строит многофункциональные проекты, считает Михаил Гец, управляющий партнер компании Новое качество. По его словам, при комплексном развитии территории есть риск насыщения, поэтому проект необходимо вводить небольшими очередями.