Ипотека и недвижимость - Посредники на рынке недвижимости. "за" и "против"

В центре Москвы вчера опять протестовали против точечной застройки. Жители домов по 3-й Тверской-Ямской улице провели акцию в форме встречи с депутатом Мосгордумы Сергеем Митрохиным, так как местные власти запретили проводить полноценный митинг. Причина очередного конфликта жителей и застройщика в том, что компания Капитал Груп собирается построить 11-этажный жилой дом площадью 9 тысяч квадратных метров, который жильцы окрестных домов считают типичным примером точечной застройки.

Стройплощадка уже огорожена забором, на ней успели срубить все деревья. Как заявил корреспонденту Газеты депутат Митрохин, порубочные билеты не соответствовали характеру вырубки. Это захват земли с целью извлечения прибыли, - охарактеризовал он ситуацию.

Корреспондент Газеты, побывав на месте, убедился, что строительная площадка практически вплотную прилегает к окружающим домам и у жителей действительно есть повод для беспокойства. Кроме того, как говорится в ответе Москомархитектуры на коллективное обращение граждан, ведомство не выдавало Капитал Груп акта разрешенного использования участка территории.

Это не единственная стройплощадка, которой недовольны жители окрестных домов. Рядом предусмотрено строительство Азербайджанского культурного центра. Это здание, считают местные жители, угрожает проложенным здесь многочисленным подземным коммуникациям, относящимся как к ведению города, так и специальных служб. Тем не менее оба проекта были одобрены комиссией по точечной застройке при комитете по архитектуре и градостроительству Москвы и учтены в актуализированном градостроительном плане.

На прошлой неделе главный архитектор Москвы Александр Кузьмин заявил, что комиссия столичного правительства по точечной застройке отменила строительство более 60 объектов. В городе никто не должен быть обижен, - процитировал тогда Кузьмин слова мэра Москвы. Но всего было рассмотрено 800 объектов, 100 из которых были признаны условно точечными. Это лукавство, считает Митрохин. Они на голосовании в комиссии разыгрывают такую историю: Кузьмин вроде как против строительства, но приходят префекты, чиновники других департаментов и голосуют за, - говорит депутат. Он также отметил, что решение о строительстве дома компанией Капитал Груп является чисто субъективным, так как никакой социальной составляющей, которой обычно мотивируют строительство, здесь, по его мнению, нет.

Эксперты рынка недвижимости готовы оправдывать застройщиков. По мнению главы консалтинговой компании Blackwood Константина Ковалева, зачастую речь идет об эгоизме местных жителей. При этом происходит ущемление будущих жильцов того же района, - говорит эксперт. Ковалев отметил, что в городе существует масса различных ведомств, в том числе и НИИ Генплана, Москомархитектура и другие организации, которые в той или иной степени ограничивали точечную застройку и до введения запрета на нее.

Однако принципиальность перечисленных ведомств явно колеблется вместе с линией мэрии. При этом запрет на точечную застройку касается только новых разрешений на строительство. Между тем уже одобренных проектов точечной застройки хватит на несколько лет. И, по мнению Ковалева, их остановка может сильно повредить имиджу Москвы в глазах инвесторов. Не нужно искать простых решений, - призывает он. Но решения, судя по всему, и вовсе не ищутся.
Непрекращающийся рост цен на столичные квартиры вынуждает покупателей любыми способами снизить финансовые затраты на приобретаемое жилье. Однако далеко не все методы потенциальных приобретателей жилья ведут к желаемому. В ряде случаев покупка обходится дороже, а некоторые сделки приводят лишь к потере крупных денежных сумм. Что может стать причиной такого рода неудач и что нужно знать о риэлторской поддержке, за которую покупатели вынуждены выкладывать немаленькую сумму?

Риэлтор не несёт личной ответственности за проведение сделки

Пожалуй, о риэлторском ремесле сегодня не ведает только исключительно безграмотный человек. Все, кто планирует совершить сделку с жилой недвижимостью, вооружаются всевозможными публикациями, которые черпают в подавляющем своем большинстве из всемирной сети. Интернет действительно может приоткрыть завесу практически на любые стороны сделок с недвижимостью и не воспользоваться столь сильным средством борьбы с собственным ликбезом как минимум не рационально.

Однако, ни одна публикация не даст точного ответа на простой вопрос: как поступать в конкретном случае будущему покупателю (впрочем, и продавцу тоже)? Ведь сколько случаев, столько и рекомендаций. И если есть возможность получить индивидуальную консультацию, то правильнее воспользоваться этим правом. При этом, правда, консультируемый тут же оказывается в сетях профессионального советчика, будь то юрист или агент по недвижимости (зачастую и первые, и вторые объединены в одном лице).

За этим, в смысле, за консультацией может следовать целая череда платных услуг, в необходимости которых подготовленный клиент может не сомневаться. К сожалению, данная практика общения с профессиональным работником рынка жилья не лишена оснований. Действительно, стараясь избежать платных услуг, простой человек может потерять гораздо больше, чем сэкономить. Ибо вникнуть во все возможные подводные камни и избежать даже самых распространенных ошибок под силу разве только специалисту. И все-таки, вопрос об участии риэлтора всегда спорен и часть покупателей успешно проводят сделки самостоятельно. Приблизительно 5-6% от общего числа. Это факт. А вот еще несколько фактов.

Реклама жилья в средствах массовой информации составляет 5-6% от стоимости квартиры (эта сумма сразу закладывается в продажную цену). То есть агентство или агент продают квартиру с таким расчетом, чтобы получить эти проценты себе в карман (продавцу просто называют меньшую сумму вот и все). Ведение риэлтором конкретного дела (от начала и до момента заключения сделки), будь то продажа или покупка также весьма прибыльно 6-8% от суммы состоявшейся сделки. И это только начало. В процессе подготовки необходимой документации для осуществления законной операции по отторжению или приобретению жилья заказчик сталкивается с дополнительными выплатами. Например, оплата чеков (риэлтор может бегать по очередям, но выплачивать из своего кармана за получение справки или иного необходимого документа не принято), внесение денег за подготовку продажного вида квартиры и пр. Конечно, данные расходы не велики на фоне стоимости приобретаемого жилья, но, тем не менее, это тоже расходы и игнорировать их не стоит, поскольку в совокупности они могут составить внушительную сумму.

Опираясь на данную информацию, будущий покупатель (продавец) невольно задумывается о том, а не лучше ли обойтись без помощи риэлтора и провернуть сделку самостоятельно.

Взвесим некоторые плюсы и минусы

Преимущества
1. Профессиональная подготовка документов на жилье и фиксированные сроки проведения сделки
2. Проверка юридической чистоты квартиры
3. Оформление документации и денежные расчеты в присутствии эксперта по недвижимости, юриста, нотариуса.
4. Экономия времени и нервов клиента (для многих это самый важный фактор)

Недостатки
1. Большая стоимость риэлторских услуг
2. Несовершенство законодательства в отношении риэлторской ошибки
3. Отсутствие реальной ответственности риэлтора за правильное проведение сделки
4. Отсутствие простоты и ясности в большинстве риэлторских договоров
5. Ощущение зависимости от риэлтора

Как видим, пока количество недостатков получилось больше. Однако, значение преимуществ явно превалирует по своей важности. Одна проверка юридической чистоты составляет значительную часть риэлторской работы, чтобы осилить ее требуется ряд специфических навыков. Правда, в арсенале опытного риэлтора имеется множество средств, позволяющих максимально упростить все виды проводимых работ (что, будем откровенны, не влияет на снижение стоимости его услуг). Более того, риэлтор не раскрывает своих профессиональных секретов, поэтому продает собственные услуги дорого. Клиенту лишь остается терпеть умелое высасывание денег.

Интересно, что теперь многие агентства недвижимости гарантируют своим клиентам качество проводимой сделки. Сегодня такие гарантии могут подтверждаться гарантийным полисом или сертификатом, а также подобными им документами. Вот только, сколько не вчитывайся в текст такого гарантийного обязательства, неясно гарантом чего оно выступает. Это и понятно, текст документа составляли знатоки литературного жанра, которые добивались именно такого эффекта. Обыватель не станет заниматься углубленным прочтением непонятного ему текста, но при этом согласится его подписать, ибо психологически подготовлен к тому, что в данном документе все написано профессиональным языком, а времени на освоение специфической терминологии документа и глубокое вникание в него, как правило, нет.

При этом, серьезное агентство, давно известное на рынке, постарается удовлетворить все потребности своего заказчика, просто нужно быть готовым к тому, что такие услуги стоят дорого. Обманывать или несвоевременно выполнять свои обязательства крупной компании не выгодно. И все атрибуты качества служат лишь для создания привлекательного имиджа, якобы оправдывающего выложенные за услугу деньги заказчика.

От мелких, незаметных, полулегальных фирм-однодневок можно ожидать и откровенной фальсификации любых документов, в том числе и письменных обязательств по качеству и сроком проведения сделок.

Так что, готовясь к сделке на рынке недвижимости, следует очень внимательно относиться к каждому слову, произнесенному агентом, а уж тем более досконально проверять текст договора. Сразу можно отметить, что, по общему мнению, это гораздо проще, чем заниматься своим жилищным вопросом самостоятельно. По крайней мере, вам не нужно никого обзванивать или иметь кучу телефонных разговоров, абсолютное большинство которых - лишь пустая потеря времени. Что касается продавцов, то благодаря риэлторской работе, они не ждут к себе в гости подозрительных потенциальных покупателей, которые так и норовят сбить цену, а порой еще и вселить страх за жизнь в душу честного человека.

То есть привлекать риэлтора, в качестве посредника между собственником, так же вышедшим на рынок намного удобнее.

Правда, стоит помнить о нескольких заблуждениях, навеянных риэлторскими обещаниями, о которых стоит задуматься заранее. Приведем некоторые из них.

1. Риэлтор (агентство) по договору гарантирует проведение сделки. Нет, к сожалению, это не так. Даже эксклюзивный договор не предоставляет такой гарантии.

2. Риэлтор не может полностью легально проверить юридическую чистоту квартиры. Именно по этой причине не справляется с таким делом и простой обыватель. Но в отличие от обывателя, риэлторы имеют свои личные способы, контакты, лазейки, с помощью которых и осуществляется данная проверка.

3. Риэлтор не имеет права гарантировать, что на приобретенную квартиру не будут претендовать бывшие собственники или временно отсутствующие на момент проведения сделки сособственники. Он может просто не знать о них.

4. Риэлтор не в состоянии освободить квартиру для покупателя, в случае, если продавец отказывается выезжать. Агентство, в котором работает риэлтор может только привлечь необходимую службу для решения подобного вопроса.

По сути, риэлтор - человек, знакомящий продавца с покупателем, разрабатывающий схему их дальнейшего взаимодействия и торгующий своим опытом, но не несущий личной ответственности за проведение сделки! И обращаться к нему за помощью индивидуальное дело каждого. Возможно, кому-то приятнее самостоятельно освоить риэлторское ремесло и затем заниматься своего квартирного вопроса без привлечения сторонних лиц. Именно так, поскольку малейшая оплошность может привести к финансовым потерям.

И еще, даже обратившись за помощью к профессионалу, следует всегда быть в курсе того, что он делает для вас и понимать, почему он делает именно так, а не по-другому. В случае возникшей неясности следует тут же требовать объяснений и оценивать ситуацию.