Ипотека и недвижимость - Жильё поднимает голову

За последние десять-пятнадцать лет широкие массы наших состоятельных людей окончательно пришли к выводу, что правильнее жить за городом. Лучшая экология, возможность быть поближе к земле оказываются доводом, перевешивающим необходимость каждый день тратить на дорогу больше времени или недостаточный пока еще уровень развития инфраструктуры. Проблема, однако, в том, что и город идет следом. Чем больше жителей перебираются в Подмосковье, тем больше там появляется сугубо городских атрибутов: много народа и машин, шумы, запахи

Расставить приоритеты
Что больше всего интересует покупателей загородной недвижимости? И что они предпочтут при возникновении противоречий по линии удобства уединенность? Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город, говоря о целевом назначении, подразумевает под ним, правда, не юридический аспект, а мотивы покупателя. Существует два основных варианта, считает эксперт. В первом случае люди собираются жить в этом доме постоянно и каждый день ездить на работу. Здесь, конечно, они готовы к компромиссам: потерпят и город под боком. Главным для таких покупателей является все-таки возможность добираться до Москвы за какое-то разумное время. Плюс городской комфорт, цивилизация в каждодневном режиме. Имея такие потребности, ничего не поделаешь приходится поступиться и в вопросах экологии, и в живописности места, и прочих подобных материях. Второе назначение покупки более-менее продолжительный отдых, возможность самому выехать на две-три недели, а пожилых родителей с внуками вообще отправить на все лето. Тут приоритеты меняются с точностью до наоборот: человек ищет чистую природу и отсутствие под боком города. И готов ради этого пожертвовать и транспортной доступностью, и городскими удобствами, и инфраструктурой.

Впрочем, другие эксперты не соглашаются со столь жестким водоразделом. На мой взгляд, удобства и уединенность вовсе не противоречат друг другу, говорит Савелий Орбант, генеральный директор компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость. Жизнь в собственном загородном доме изначально предполагает некоторую изолированность от внешнего мира. С другой стороны, например, в организованных коттеджных поселках на Рублевке в распоряжении жителей все прелести инфраструктуры от образовательных учреждений до элитных ресторанов и закрытых клубов. Здесь все зависит от потребностей клиента и формата загородного комплекса. Если человеку необходимо уединение, то он выбирает клубный поселок на двадцать домов, где стоимость каждого коттеджа колеблется от трех до шести миллионов долларов.

Открытые блага цивилизации
Во многих статьях особенно рекламных проводится мысль о том, что инфраструктура в Подмосковье уже почти равноценна городской. Как всегда в подобных случаях, ключевым является слово почти при ближайшем рассмотрении оказывается, что много чего не хватает

Единственным исключением тут выглядит Рублево-Успенское шоссе. Дело не только в том, что инфраструктурных объектов там много, считает Нина Резниченко, руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills, и есть всевозможные детские заведения от садов до школ, в том числе специальных, имеются целые сети торговых, спортивных, развлекательных объектов. Гораздо важнее, вероятно, тот факт, что инфраструктура на Рублевке открытая она расположена вне поселков. Это очень удобно жителям содержание не ложится на плечи владельцев коттеджей. Кроме того, наличие подобных объектов вне поселков говорит об определенной зрелости направления: девелоперы не боятся их строить. Не боятся, потому что уверены в солидности и покупательной способности здешней публики.

Что касается других направлений, то там ситуация совершенно иная. По словам Валерии Родионовой, инфраструктура активно развивается на Калужском, Новорижском, Ярославском направлениях. Однако появляющиеся там объекты в основном ориентированы на бизнес-класс. С точки зрения очень состоятельного человека, уровень явно не дотягивает, и такому покупателю все равно приходится пользоваться московскими объектами.

Что касается традиционных ценовых аутсайдеров восточных и юго-восточных направлений, то их освоение современными коттеджными поселками, можно сказать, только начинается. Пока строятся лишь жилые дома: покупателям по умолчанию рекомендуется закупаться по дороге домой, например, в Ашане либо в Белой даче. Полная инфраструктурная самодостаточность, возможность жить, не отправляясь за каждой малостью в Москву, для здешних мест это наступит в далеком будущем.

Не до быстрой езды
Автомобильные пробки настоящий кошмар современных городов. Вероятно, их можно назвать самой серьезной проблемой наших дней, по крайней мере, ни одна другая не отнимает у современного человека по 2 3 часа жизни в день. Пробки отнимают.

По злой иронии судьбы, убежать от автомобильных заторов невозможно. Во-первых, они сами идут за нами по мере освоения направления, строительства новых коттеджных поселков становится все больше машин. А во-вторых, в Подмосковье есть и свои собственные проблемы: на дорогах много грузового транспорта, все эти большегрузные фуры

Дорожные пробки подстерегают автолюбителей и за пределами столицы, в Подмосковье они могут быть даже еще более многокилометровыми, говорит Савелий Орбант. Это происходит из-за перекрытий Рублево-Успенского, Минского и Киевского шоссе, по которым довольно часто провозят высших руководителей нашего или других государств. А ведь загород не Москва, здесь водителю очень сложно найти альтернативный вариант проезда. Кроме того, движение затрудняют постоянные ремонтные работы и аварии. А уж если ДТП произошло на узком двухполосном шоссе (например, Пятницком), это и вовсе вызывает коллапс. Сегодня можно сказать, что проблемы есть практически на всех трассах. Проще перечислить те, где их меньше всего Новорижское и Киевское направления.

По мнению Валерии Родионовой, транспортная ситуация в Московской области в целом не такая критическая, как в Москве. Однако вряд ли это кого-то утешит: дело в том, что модель жизни современного преуспевающего человека предполагает, что он ежедневно ездит на работу в столицу. Бизнес-центры вдоль основных магистралей и реконструируемой ЦКАД все это существует пока только в проектах. Так что приходится водителям стоять в пробках при въезде в Москву и внутри города.

Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации Рескор, среди недавно построенных транспортных сооружений выделяет Краснопресненский проспект это действительно важная для подмосквичей новинка, поскольку Новорижское шоссе приобрело, наконец, адекватный въезд в город. На очереди коренная реконструкция Ленинградского шоссе и проспекта, организация по ним бессветофорного движения. Но считать новые магистрали панацеями в борьбе с пробками вряд ли можно: практика показывает, что уже через несколько месяцев водители оценивают преимущества новопостроенных дорог, и к ним начинают стягиваться новые потоки машин. И количество пробок повсюду становится среднеарифметически московским

Куда податься?
Сохранились ли в относительной близости от Москвы места, куда можно убежать от наступающего города? О девственно-чистой природе говорить не будем но хотя бы так, чтобы не вспоминать ежесекундно о находящемся неподалеку мегаполисе, не слышать его и не дышать соседним индустриальным гигантом. Или все это возможно только за 100 км от МКАД?

Опрошенные нами эксперты уверяют, что еще есть оазисы. Ближе 15 км вряд ли, но на этом удалении можно найти прекрасные стародачные места, где будет неплохо. Белочки и ежики сохранились, обнадеживает Валерия Родионова. Если же график жизни более свободный и в каждодневных поездках в Москву необходимости нет, можно поискать на расстоянии первого бетонного кольца (25 км от МКАД). Там достаточное количество привлекательных мест для жизни, природа практически еще не тронута.

Однако, как говорят в фильмах и анекдотах, есть плохая новость она состоит в том, что окрестности российской столицы активно застраиваются. Первыми, конечно, в поле зрения застройщиков попадают земли вокруг трасс, а некие неудобные с точки зрения транспортной доступности территории еще могут сохраниться. Но это временно. Неудобные места, конечно, еще сохранились и в Ближнем Подмосковье, но все они будут застроены, говорит Нина Резниченко. Жильем или нежильем это другой вопрос. Так что если человеку хочется жить совсем в стороне от города, не видеть и не слышать его, ему остается только сегмент дальних дач, который сейчас развивается и в котором сегодня можно выбрать как дорогое жилье, так и подешевле.
Доходы горожан на Юге растут, ипотека становится всё более распространённой. Это стимулирует развитие сегмента жилой недвижимости, но в крупнейших городах ЮФО предложение существенно отстаёт от спроса. Строительные материалы продолжают дорожать, а олимпийское строительство может привести к их заметному дефициту и в крупных неолимпийских южных городах. Всё это даёт экспертам основание полагать, что в ближайшее время нас ожидает рост цен на недвижимость не менее чем на 20 30% ежегодно.

Стабилизация после бума
С 2001 года во всех крупных городах России наблюдался непрерывный рост цен на жильё, указывает в своих исследованиях Геннадий Стерник, главный аналитик Российской Гильдии Риэлторов, изучающий рынок недвижимости России с начала 1992 года. Последний бурный рост цен на развитых рынках пришёлся на 2006 год. Вместе с тем основные рынки ЮФО сильно зависят от специфических региональных особенностей. К таким особенностям эксперты относят политические, социально-экономические, географические факторы, различия в позиции городских администраций по отношению к строительству и продаже нового жилья, степень привлекательности региона для иностранных и российских инвесторов и застройщиков. Всё это не могло не привести к заметным различиям в развитии рынков недвижимости. Так, например, скачок цен, который наблюдался в Москве в 2006 году, в крупнейших южных городах был существенно сглажен, хотя цены в среднем росли в два раза быстрее обычного. Сильнее всего жильё подорожало в Краснодаре более чем на 60%. В Ростове-на-Дону на 55 58%. В Волгограде на 49%. В 2007 году цены продолжали расти, хотя и не столь бурными темпами (см. график).

Рост цен заметно замедлился только в Ростове-на-Дону в середине 2007 года, а в ноябре даже произошло снижение на 7%. Исполнительный директор АН Дон-МТ Ольга Тикиджи-Хамбурьян объясняет это тем, что на фоне резко выросших за 2006 год цен спрос оказался неплатёжеспособным. Риэлторы Ростова считают, что на рынок повлияли сообщения о снижении цен в Москве. Однако уже с декабря цены пошли вверх и по темпам роста сравнялись с другими южными столицами.

Аналитики называют объективные причины ажиотажного спроса на Юге в 2006 году: предложение на рынке уменьшилось, поскольку строительные компании из-за введения Федерального закона № 214 сократили объёмы строительства, повысился инвестиционный спрос на жильё на фоне падения доллара. Кроме того, они считают, что существенную роль сыграли и психологические факторы народ был напуган сообщениями о темпах роста цен в столицах. Рост цен на недвижимость также был обусловлен и объективным удорожанием производства бетона, металла, стройматериалов, добавляет Андрей Лукьянов, генеральный директор компании ООО Ру.Девелопмент (аффилирована с Русско-Азиатской Инвестиционной Компанией, бенефициаром которой является Олег Дерипаска).

Похожие явления наблюдались во всех крупнейших городах Юга. Но в каждом есть и свои специфические причины, объясняющие опережение спроса на жильё. Краснодар, например, отличается сравнительно высоким уровнем миграции: сюда едут люди, заработавшие деньги на Севере, перебираются активные жители депрессивных регионов, особенно из близких северокавказских республик. В Волгограде практически нет крупных квартальных жилищных проектов из-за отсутствия соответствующих инфраструктурно обеспеченных участков. В Ростове-на-Дону, по мнению аналитиков, существенно выше инвестиционный спрос на недвижимость.

Однако все эксперты единодушны в одном: в крупнейших городах Юга существует объективный дефицит жилья. По обеспеченности жильём на душу населения все они отстают от среднероссийских показателей. Краснодарский край по этому показателю занимает в России 71−е место (19,8 кв. м на человека), Ростовская область 62−е (20,2 кв. м), Волгоградская 54−е (20,5 кв. м). В этой ситуации эксперты придерживаются мнения, которое можно выразить одной фразой: пока на Юге не начнут строить московскими темпами, ни о каком снижении цен и думать нечего.

Курс на повышение
В целом и в 2007−м, и в начале 2008 года рынки жилья Волгограда, Ростова-на-Дону и Краснодара демонстрировали положительную ценовую динамику с заметным усилением в начале этого года. Если в 2007 году рынок рос в среднем на 2 4% ежемесячно, то первые же месяцы 2008 года ознаменовались темпами в 4,5 5%.

По мнению заместителя генерального директора девелоперской компании Пересвет-Регион Василия Фетисова, рынок жилья в регионах отстаёт от московского в среднем на 3 5 лет. Если же учесть, что рынок всегда развивается циклично, то как раз сейчас в крупных городах есть все условия для постоянного роста цены квадратного метра, как это происходило в Москве в 2002 2006 годах. Правда, в Москве относительное понижение цен было обусловлено удешевлением квадратных метров в самых дорогих сегментах, чего не скажешь о южных городах. В Ростове-на-Дону жильё элитного класса только начинает появляться, а в Волгограде и Краснодаре, по данным Swiss Realty Group, городские дома категории люкс и вовсе не представлены.

В случае Волгограда как о сформировавшемся сегменте можно говорить только об эконом-классе, сообщает Андрей Соколов, заместитель начальника отдела маркетинга ОАО ВЗ ЖБИ № 1 (Волгоград). Полноценного жилья элитного и бизнес-класса пока нет, а ценовая ситуация на единичных объектах, относимых нами к этим классам, определяется стратегиями девелоперов. А поскольку они действуют, главным образом, в условиях разряженной конкуренции, ценовая ситуация в этих сегментах слабо коррелирует с общерыночной.

Эксперты предрекают более быстрый рост цен на новостройки. Как показывает мониторинг в Краснодаре, достаточно много квартир до 20% приобретается на начальных этапах строительства, а приблизительно в 80% новостроек все квартиры раскупаются до сдачи объекта. А вот в ростовском сегменте вторичного жилья, как считает Ольга Тикиджи-Хамбурьян, из-за смещения спроса в сторону качественного и современного жилья возможна даже остановка цен, особенно на панельные дома и хрущёвки. В Краснодаре эта тенденция тоже чётко прослеживается, рассказывает Андрей Лукьянов. Процент покупателей, желающих приобрести недвижимость улучшенного класса, растёт с каждым годом. Если ещё пять лет назад из 100 потенциальных покупателей, обратившихся в компании, только пять процентов интересовались недвижимостью улучшенного класса, то три года назад их число выросло до 10 15 процентов, а за 2004 2007 годы этот рост составил уже порядка 15 20 процентов. Такой рост спроса обусловлен несколькими причинами: повышением инвестиционной привлекательности города и уровня доходов населения, притоком высококвалифицированных кадров с достаточно высоким уровнем дохода, развитием ипотеки. В Волгограде же, по словам Андрея Соколова, такое смещение спроса в среднесрочной перспективе не окажет влияния на ценовую ситуацию на рынке недвижимости из-за сложившегося на нём общего дефицита.

Снижения инвестиционного спроса также ждать не приходится. Рост среднего уровня цен на квартиры в регионе 25 30 процентов в год, утверждает директор краснодарской компании МАКОН Консалтинг Данила Пономаренко. Это выше уровня инфляции, колебаний курса доллара, процентов по банковским вкладам или роста доходов населения. Вложение средств в недвижимость покупка жилья про запас представляется людям одним из самых надёжных способов уберечь сбережения от инфляции. По данным АН Титул (Ростов-на-Дону), доходность в этом секторе рынка недвижимости в 2006 году составляла 48 50% годовых, в 2007 году произошло некоторое её снижение, но даже самые пессимистичные прогнозы в ближайшие годы обещают инвесторам прибыль около 20% годовых.
Варяги не помогут

В последние годы повышенный интерес к южному рынку проявляют инорегиональные частные инвесторы и крупные строительные концерны. В Ростове, Краснодаре, Волгограде активно строят жильё Ренова-СтройГруп, Пересвет-Регион, РАИНКО, Пик-Регион, СТ Групп Регион, концерн Покровский, компания ККПД-Инвест (подразделение компании Интеко) и другие. Как полагают некоторые эксперты, с появлением новых крупных игроков на рынке региональной недвижимости объёмы предложения постепенно догонят спрос и, соответственно, ценовой рост замедлится или остановится.

Совсем исключать такой вариант развития событий не стоит, говорит Андрей Соколов, однако действительно серьёзных оснований для этого сценария мы не видим. Во-первых, это невыгодно самим крупным строительным компаниям, которые, думаем, осознают риск своими действиями обвалить рынок. Во-вторых, для того, чтобы серьёзно изменить динамику рынка, необходим старт действительно крупных проектов, которые в свою очередь потребуют значительных инвестиций в инженерную инфраструктуру. В-третьих, существуют реальные ограничения в сфере производства стройматериалов, обусловленные в свою очередь слабостью ресурсной базы и низким технологическим уровнем производителей.

Приход в региональное жилищное строительство крупных столичных компаний создаст жёсткие конкурентные условия для последующего качественного строительства и, возможно, приведёт к стабилизации цен, считает Андрей Лукьянов. Но пока об этом говорить рано. Эксперт также говорит о влиянии на рынки жилья фактора олимпийских строек: Отмечается прямая зависимость роста цен на недвижимость во всём Южном округе от Олимпиады. Сказывается общее улучшение инфраструктуры, связанной с олимпийскими проектами. А поскольку в Краснодаре разместится большинство головных офисов компаний, как следствие, возрастёт спрос на объекты недвижимости, что, безусловно, отразится на стоимости. Строительство олимпийских объектов потребует значительных материальных и трудовых ресурсов, объясняет Андрей Соколов. И если предложения поставки материалов и найма рабочих строительных специальностей в Сочи окажутся конкурентоспособными, город оттянет на себя часть ресурсов всего ЮФО, что, соответственно, скажется на объёмах строительства в других городах округа.

В целом аналитики склонны считать, что после 2007 года, когда рынок переживал сравнительную стабилизацию, в 2008−м начнётся новая стадия повышения цен. Назвать точно темпы их роста на Юге эксперты затрудняются, но практически все согласны с мнением Геннадия Стерника, который прогнозирует в 2008 году прирост цен в российских регионах в среднем на 60 100%. В долгосрочном прогнозе (на 15 20 лет) эксперт обещает устойчивый рост (в номинальных долларовых ценах) на 20 25% ежегодно. При этом, по расчётам аналитиков Юга, на ближайшие пять лет рынок обеспечен платёжеспособным спросом.