Ипотека и недвижимость - Малогабаритные квартиры: и мал золотник, и дорог

На Cеменовской площади торжественно открылся 33-этажный офисный центр Соколиная гора.

Реализован удачный проект, - заметил, перерезая красную ленточку, мэр Москвы Юрий Лужков.

Скоростные лифты, а их в центральной башне комплекса 10, за считаные секунды доставляют на любой этаж. Все системы жизнеобеспечения высотки работают по принципу умного дома, автоматически управляя сами собой. Как и подобает современным офисным зданиям, системы связи и телекоммуникаций здесь тоже высшего класса.

Высотка построена и функционирует, а Семеновская площадь у ее подножия живет своей прежней шумной жизнью. К ее подножию стекаются потоки трамваев, машин и пешеходов со стороны Преображенки, Измайлова и других районов Восточного округа столицы. Ничего площадь не потеряла от появления новой вертикали, которая не стала здесь чем-то инородным. Наоборот, ее авторы из Товарищества театральных архитекторов использовали в облике небоскреба некоторые черты соседней Родины - кинотеатра, построенного 70 лет назад и считавшегося одним из лучших в городе.

С вводом в эксплуатацию Соколиной горы программа высотного строительства Новое кольцо Москвы вступила в стадию активной реализации. Первым осуществленным проектом этой программы был 43-этажный жилой дом Эдельвейс на Давыдковской улице неподалеку от Поклонной горы. Попробуйте сняться здесь на фоне монументов или Музея Великой Отечественной - небоскреб, до которого вроде бы рукой подать, никогда не попадет в кадр. Именно в этом один из секретов расположения высоток в городе по схеме Новое кольцо Москвы. Они никогда не должны накладываться на контуры исторических сооружений, известных ансамблей и монастырей. А в центр столицы и в пределы Третьего транспортного кольца им вообще путь заказан. Как сказал Юрий Лужков, высотки будут строиться только в серединно-периферийном поясе города. Здесь они оправданы из-за высокой стоимости земли и должны дать неплохие поступления в городскую казну.
из первых рук

Какие еще объекты по программе Новое кольцо Москвы будут сданы в ближайшее время? Об этом рассказал корреспонденту РГ генеральный директор ОАО с одноименным названием Валерий Жилов:

- В стадии проектирования и строительства сейчас находятся восемь высоток. Одной из первых должна быть сдана 40-этажная Вертикаль, жилой комплекс на пересечении Ленинского проспекта и улицы Обручева. У него сейчас новый инвестор. Прежнего, недобросовестного, сумевшего продать даже квартиры по сути из воздуха - на несуществующих этажах, и тем самым увеличившего ряды обманутых вкладчиков в столице, от продолжения работ отстранили. Завершить их поручили хорошо известной в городе строительной компании. И теперь нет сомнений, что в 2008-м Вертикаль на Ленинском, 111/2, будет достроена.

В этом же году будет сдана 35-этажка на Алтуфьевском шоссе, 54, на северо-востоке столицы. В Восточном округе будут построены сразу 7 высотных зданий, три из которых тоже считаются первоочередными. Расположены они на улице Краснобогатырской, 28, и на Преображенской площади, 8. Все эти три высотки будут стоять на новой проектируемой магистрали, так называемой Северной рокаде.

Полным ходом идет строительство также 38-этажной Континентали в Северо-Западном округе на берегу Москвы-реки рядом с Живописным мостом. И Континенталь, и новую высотку возле метро Ясенево на Новоясеневском проспекте, 5-13, (Юго-Западный округ) должны построить в 2009 году. Началось сооружение и трехкорпусного высотного комплекса, в проектировании которого приняли участие американские архитекторы, на проезде Серебрякова, 11/13, в районе Свиблова.

Кроме того, в ближайшие годы будут построены высотки на Минской улице, 17, в районах Фили-Давыдково и Можайский Западного округа. Каждая из них принесла городу немалую прибыль, так как инвесторы не скупятся при выкупе участка под строительство. В частности, за ту же Соколиную гору бюджет города получил более 2,5 миллиарда рублей. Еще успешнее прошли недавно торги на высотный комплекс в Фили-Давыдкове: он принес в городскую казну уже 3 миллиарда 324 миллиона рублей.

В 2008 году на торги будет вынесено еще 9 объектов.
Сколько стоит квадратный метр в малогабаритной хрущевке на первом этаже? Знатоки рынка недвижимости назовут разные цифры, но самым распространенным окажется ответ: около 7 тыс. долл. Возможно, человеку, не владеющему всей информацией о подводных течениях московского рынка, эта сумма покажется запредельной.

Вот дополнительные сведения о квартире аналогичной стоимости: район Измайлово, общая площадь 13 кв. м. Приведенные цифры не вымысел, а данные реальной сделки, проведенной в Москве в конце прошлого года. Именно тогда за 93 тыс. долл. (в пересчете на стоимость одного квадратного метра фактически по цене бизнес-класса) была продана малогабаритная квартира в хрущевке на северо-востоке столицы. Это скромное жилье реализовано практически с аукциона: при продаже выстроилась очередь более чем из 20 покупателей. Но и данная операция не самая дорогая на рынке московских малометражек. За 17 800 долл./кв. м была куплена квартира общей площадью 14 кв. м в нескольких минутах ходьбы от станции метро Цветной бульвар.

Может, в Москве появился новый тренд мода на малогабаритное жилье? Однозначно ответить не представляется возможным. Если говорить конкретно о сделке в Измайлово, то в перспективе хрущевка пойдет на снос, и покупатель получит по программе переселения квартиру большей площади. Пока же жилье можно сдавать в аренду и получать стабильный доход.

Сегодня приобрести отдельную жилплощадь в Москве, уложившись в сумму менее 100 тыс. долл., удастся лишь в редком случае. Для людей, не располагающих средствами, достаточными для покупки более комфортной квартиры, малогабаритка реальный выход из положения. Ну а что касается сделки с жильем на Цветном бульваре, то там скорее всего сработал фактор места.

На рынке недвижимости доля клиентов, рассматривающих возможность приобретения малометражек, в целом невелика. Однако вопрос о необходимости строительства такого жилья стал вставать все чаще. В первую очередь за это ратуют московские власти, которым приходится расселять жителей хрущевок в квартиры большей площади. В результате город несет убытки. Отдельные застройщики также пришли к выводу, что увеличение размеров квартир приводит к повышению их стоимости и, соответственно, делает недоступными для большинства населения. У продавцов же нет единого мнения о пользе возведения новых малометражек.

Если под новоявленным малогабаритным жильем подразумевают такие же квартиры, как в хрущевках, то подобное строительство нецелесообразно, уверена Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации МИАН-Девелопмент. Скажем, площадь трехкомнатной квартиры в старой пятиэтажке колеблется в пределах 50 60 кв. м. А при норме 18 кв. м на человека, которая сегодня принята в Москве, общий метраж жилья на четырех человек должен составлять как минимум 72 кв. м. Это соответствует размерам трешки в современном панельном доме. Поэтому новостройки такой площади, как в пятиэтажках, востребованы не будут.

Но есть и другой, диаметрально противоположный взгляд на данную проблему. Безусловно, рынок предъявляет спрос на малогабаритное жилье, утверждает Оксана Каарма, управляющий партнер компании Миэль-Новостройки. Однако зачастую такие квартиры выкупает государство под переселение. Малогабаритки будут пользоваться спросом, согласен Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, поскольку не все покупатели хотят переплачивать за лишние квадратные метры, тем более по таким высоким ценам, какие установились сейчас в столице и области. Маленькие квартиры ликвидны, а следовательно, выгодны и городу, и девелоперу.

Несколько лет назад московские власти попытались возобновить практику строительства малогабаритного жилья. В микрорайоне Южное Бутово появился дом с двумя типами квартир: однокомнатная площадью 23 кв. м (12 кв. м комната, 3,82 кв. м прихожая, 1,25 кв. м коридор, 1,68 кв. м кладовая и совмещенный санузел с душевой кабиной, в комнате под кухню отведена ниша 2 кв. м) и двухкомнатная 41 кв. м, с отдельной кухней площадью 7 кв. м. Этот реализованный проект оказался единственным. Он не понравился ни жильцам, ни строителям. Оказалось, что маленькие квартиры создают немало сложностей: надо возводить много стен, планировать больше санузлов, подводить к ним коммуникации. То ли дело две квартиры на этаж, в которых все дополнительные перегородки ставит покупатель! Тем не менее неудачный опыт не затормозил строительство малогабариток: проект был модернизирован и усовершенствован. Сегодня возводят несколько типов домов с малогабаритными квартирами, отмечает Оксана Каарма. В основном это, конечно, панель экономкласса, ее быстрее строить, и обходится она девелоперу дешевле, чем монолит. В качестве примера можно привести проекты компании ДСК. Одна из серий домов данного застройщика состоит из одно- и двухкомнатных малометражек. Самые маленькие квартиры (порядка 20 кв. м) во вновь построенных домах можно найти в микрорайоне Кожухово, уточняет Константин Ковалев. Территорию застраивали в основном социальным жильем, но есть предложения и в открытой продаже. Вероятно, такая квартира является своего рода перевалочным пунктом в ходе решения жилищного вопроса. Одинокому человеку, возможно, и достаточно общей площади 20 кв. м, но для семьи, пусть даже из двух человек, подобное жилье явно тесновато.

Малогабаритные квартиры не всегда относятся к экономклассу, но для каждого сегмента рынка существуют свои показатели небольшой площади. Например, в панельных новостройках малометражными считают жилье до 30 кв. м, в элитном же секторе это обычно студии до 70 кв. м. Малогабаритки можно найти в домах и бизнес-, и элиткласса, подтверждает Константин Ковалев. Так, в жилом комплексе Магнолия Парк в Лианозово представлены однокомнатные квартиры по 40 кв. м. А в элитном сегменте примером послужит дом компании Баркли во 2 м Зачатьевском переулке.

И все же малометражное жилье сегодня востребовано далеко не в той мере, как сразу после своего появления в 60-х годах. Тогда перед государством стояла задача предоставить жильцам коммуналок и бараков отдельные квартиры. Нынешние требования к жилью, в частности социальные нормы, существенно изменились по сравнению с хрущевской эпохой. Можно сказать, что появление пятиэтажных домов было вынужденной мерой для улучшения условий жизни людей, говорит Наталья Усова. Сейчас таким же этапом в развитии домостроения следует считать снос хрущевок и переселение жильцов в современную панель. Я не вижу смысла в возведении домов с малогабаритками, не отвечающими современным требованиям жизни, ни в Москве, ни в Подмосковье. Проекты, подобные дому в Южном Бутово, больше не реализуют, поддерживает коллегу Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании ОАО Квартал. В настоящее время отсутствует четкое понимание того, насколько малогабаритные квартиры необходимы в массовом строительстве. Если застраивать такими домами целые кварталы, то инфраструктура района будет сильно перегружена. Кроме того, при проектировании малометражек не всегда удается соблюсти нормы инсоляции: поскольку окна устанавливают небольшие и выходят они почти всегда на одну сторону, солнечный свет проникает в квартиру на очень короткое время. Многие застройщики и риелторы добавляют, что если и нужно строить малогабаритки, то уж точно не на московской земле. Дефицит свободных участков под застройку побуждает инвесторов возводить в столице более рентабельные монолитные дома повышенной комфортности.

Квадратный метр в однокомнатной квартире, как правило, оказывается дороже, чем в среднем по дому. То же касается и малогабариток: из-за небольшого метража они стоят дешевле среднерыночной цены, хотя в пересчете на квадратный метр дороже.