Ипотека и недвижимость - На пути к сибирскому дому

Руководство страны открыто высказалось в пользу индивидуального жилья. Услышат ли это пожелание на местах, остается под вопросом.

Никаких объективных затруднений для создания в России доступного и комфортного жилья на основе технологий индивидуального малоэтажного домостроения нет. Уже появились застройщики, готовые предлагать жилье по 22 тыс. рублей за квадратный метр, что вполне укладывается в параметры, оглашенные избранным президентом. В этом плане государству ничто не препятствует поощрять и развивать данное направление. Однако на практике существуют серьезные препятствия, устранить которые задача самого государства. Первый блок проблем лежит в области законотворчества российское земельное законодательство не способствует развитию этого направления. Указанная выше стоимость 22 тыс. рублей рассчитывается без учета затрат на покупку земельных участков и прокладку коммуникаций. Второй блок участие местной и региональной власти в развитии индивидуальной застройки, включая финансовое и организационное. Подготовка инфраструктуры должна осуществляться за счет государственного бюджета, как это происходит в развитых странах.

Наши неамбициозные планы
В январе губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский призвал строителей (очевидно, доводя до них наказ Владимира Путина) увеличить объемы строительства жилья до 1 кв. м на человека в год. По этому поводу один из депутатов городского Совета высказался в том духе, что, мол, подобные наказы делаются ради красного словца. То есть пожелания губернатора почти никого ни к чему не обязывают. Не исключено, что и пожелания президента тоже почти никому не указ. Реально заявленные планы как будто это подтверждают.

Так, по прогнозам строительного департамента администрации Новосибирской области объемы сдаваемого жилья в 2008 году возрастут (по области) с уже достигнутых 0,48 кв. м на человека до 0,53 кв. м. К 2010 году этот показатель надеются довести до 0,56 кв. м. Прямо скажем, негусто. Пожелания губернатора и президента оставлены в стороне. Главное тут, чтобы все росло хотя бы для видимости. Однако, согласно прогнозам того же департамента, расти будут не только квадратные метры жилья, но также цены и себестоимость, причем гораздо более заметно. В 2008 году себестоимость одного квадратного метра возрастет с 25,3 тыс. до 28,8 тыс. рублей. В 2010 году этот показатель составит 32,8 тыс. То есть себестоимость повысится более чем на 25% по сравнению с прошлым годом (тогда как объемы жилья вырастут где-то на 16,5%).

Становится понятным, что проблема доступного жилья нашими чиновниками решается просто. Официальная установка на этот счет выражается ими четко и недвусмысленно: цены на жилье повышались и будут повышаться. Другого развития ситуации они, похоже, не видят и не допускают в принципе. В этой связи пожелание избранного президента снизить себестоимость квадратного метра до более приемлемого уровня в 20 тыс. рублей остается, судя по всему, гласом вопиющего в пустыне. Согласно прогнозам департамента строительства и ЖКХ администрации Новосибирской области, доля индивидуальной застройки будет сокращаться с нынешних 385,3 тыс. кв. м до 350 тыс. в текущем году. Согласно тем же прогнозам, к 2010 году объемы капитального строительства будут увеличены на 426 тыс. кв. м по сравнению с прошлым годом, тогда как индивидуальное строительство увеличится всего на 15 тыс. кв. м.

Если большинство российских регионов будет воплощать такую же стратегию, то те самые миллионы частных домов, обещанные Дмитрием Медведевым, окажутся маниловской мечтой. В нынешних условиях серьезно наращивать объемы капитального строительства невозможно по чисто объективным причинам. Пока еще региональное руководство успокаивает нас тем, что производство строительных материалов в нашей области покрывает спрос. Но это достигается только за счет относительно невысоких темпов строительства. Попробуйте реально довести показатели до той нормы, которую обозначил Владимир Путин, и вы неизбежно столкнетесь с острейшим дефицитом стройматериалов. Да, в планах областной администрации значится строительство кирпичных и цементных заводов. Но, во-первых, пока что многое из этого находится на стадии инвестиционных проектов. А во-вторых, в планах наших руководителей значится и общее увеличение стоимости жилья до 59,2 тыс. рублей за 1 кв. м. Следовательно, наши чиновники без малейшего смущения дают понять, что жилье останется недоступным при любом раскладе, что бы там ни говорили на самом верху.

Башенный кран в голове
По расчетам же самих специалистов, высокоплотная застройка совсем не предполагает строительства многоэтажек, как привычно полагают многие руководители (и в чем их постоянно пытаются убедить представители крупных строительных компаний, отдающих предпочтение многоэтажному жилью). По словам директора центра Сибирское поселение (Новосибирск) Ольги Макаровой, есть нормы и разработки, согласно которым высокоплотная малоэтажная застройка в городе не только возможна, но она даже выгоднее, поскольку не тянет за собой больших инфраструктур. К тому же она красива и более комфортна для проживания. Это подтверждается, говорит Ольга Макарова, всем мировым опытом, и нам не стоит наступать на одни и те же грабли, игнорируя то, что прекрасно известно специалистам.

Как полагает директор студии Интердизайн Виталий Дробиленко, профессионально занимающийся проблемами малоэтажной застройки, советские стереотипы во многом определяют подходы к жилищному строительству как у чиновников, так и у самих застройщиков. Какой самый распространенный символ на визитках сотрудников строительных компаний? спрашивает он. Не дом, а башенный кран. И этот башенный кран прочно овладел их сознанием. Самое печальное, считает Виталий Дробиленко, что традиция совместного проживания в небольших поселках, когда твой дом и твой участок у всех на виду, многими нашими гражданами уже утрачена. Современный россиянин по советской привычке замыкается в стенах собственной квартиры, отгораживаясь от соседей железной дверью. Зачастую многие граждане даже не помышляют о нормальной жизни в собственном доме со всеми удобствами. Тем не менее, по мере освобождения от спуда советских пережитков в людях неизбежно пробуждается желание обеспечить себе качественно иные условия проживания.

Самое примечательное, что заявления Дмитрия Медведева насчет расширения индивидуальной застройки опираются на вполне взвешенные экспертные оценки. Иначе говоря, для реализации данной стратегии нет никаких чисто физических препятствий. По расчетам специалистов, индивидуальный дом облегченной конструкции (какие в массовом порядке строятся на Западе, включая такие прохладные страны, как Канада и Финляндия) обойдется застройщику по самым скромным подсчетам примерно в три четыре раза дешевле, чем дом, возведенный традиционным способом (из кирпича, бруса, тяжелого бетона). Так, собственно, и слагаются те самые 20 тыс. рублей за квадратный метр, на чем настаивал избранный президент. Что же мешает осуществлению этих планов? Посмотрим.

Земля неподъемная
Нерешенный земельный вопрос значится первым в списке реальных барьеров массового строительства жилья. По словам президента холдинга Синтеко-строй Александра Гринишина, чтобы взять кусочек земли под застройку, вам придется потратить минимум два три года. Количество подписей, за которые нужно постоянно отстегивать, достигает 30 или 40. Поэтому тем, кто профессионально занимается строительством, приходится прежде всего ломать голову над тем, как быстрее проскочить эти этапы.

Ситуация, в общем-то, стандартная. Тем не менее, земельный вопрос серьезно осложняет ситуацию даже там, где местная власть старается реально создавать самые благоприятные условия для развития жилищного строительства. Возьмем наукоград Кольцово. По итогам 2007 года он стал безусловным лидером в этой области, добившись канадских показателей в строительстве жилья более 3 кв. м на человека (то есть в семь раз больше, чем в целом по области). Во многом этот успех связан с активной позицией муниципалитета, сумевшего привлечь серьезные инвестиции и подготовить площадки под застройку. Но и здесь не все так безоблачно. Как откровенно признался глава администрации наукограда Кольцово Николай Красников, федеральный закон держит нас за горло. Муниципалитет не имеет возможности эффективно использовать свой достаточно солидный земельный ресурс (порядка 1,6 тыс. га) при решении социальных проблем. По федеральному закону, все земельные участки, выделяемые под индивидуальную застройку, должны продаваться только с аукциона. Сегодня стоимость такого участка площадью в 12 14 соток уже достигла 800 тыс. рублей. Спрос на землю в Кольцове, особенно учитывая расположение этого поселка, достаточно высок. Поэтому конкурс возникает неизбежно. Обойти его и сделать особые скидки для местных жителей не представляется возможным. Даже выдать хорошему специалисту бесплатный участок взамен денежной помощи (а это необходимо для привлечения квалифицированных кадров) весьма и весьма проблематично. Получается так, делится размышлениями Николай Красников, что какой-нибудь опальный олигарх может через своих людей скупать землю в самых привлекательных местах. А нам придется только разводить руками. Предоставить какие-либо преференции местным жителям мы не в состоянии.

Возникает парадокс: муниципальный чиновник, искренне пытающийся улучшить ситуацию с жильем, в большей степени наталкивается на противодействие со стороны закона, чем тот, кто использует свое служебное положение в корыстных целях. Неудивительно, что чем выше коррупционные мотивы, тем больше единодушия с федеральным законом.

Подует ли ветер больших перемен?
Весьма симптоматично, что, апеллируя к опыту западных стран, у нас как всегда проигнорировали тамошнее законодательство. Необходимо понять: без цивилизованной правовой инфраструктуры никаких качественных скачков у нас не произойдет. Отчуждать лишние ведомственные земли в пользу индивидуальных застройщиков дело хорошее, но не главное. Проблема не в том, что в России не хватает земли (территории поселений занимают у нас всего 0,5% от общей территории), а в том, что в сложившихся условиях почти все важнейшие ресурсы страны используются в интересах политического класса и тесно связанных с ним бизнес-структур. Без серьезных правовых и политических реформ средства любого государственного фонда будут и дальше использоваться так, чтобы создавать лишь видимость решения проблемы (по обкатанному патерналистскому сценарию), ничего не меняя по существу.

Этим объясняется, почему структура бюджетных расходов на жилье в рамках всевозможных целевых программ увязана, в первую очередь, с сугубо пропагандистскими целями показной раздачей жилищных сертификатов, столь же показным субсидированием отдельных семей и так далее. Хотя даже неспециалисту понятно, что бюджетные средства необходимо направлять в инфраструктуру, инженерную подготовку земельных участков, комплексное освоение пустующих территорий и тому подобное. Это как раз те расходы, которые не должны дополнительно обременять граждан (как это происходит сейчас, когда муниципалитеты все первоначальные затраты на подготовку участков включают в их стоимость). Неудивительно, что в Новосибирске крупные инфраструктурные проекты пролоббированы близкими к власти застройщиками. Если муниципалитет направляет солидные суммы на создание транспортных сетей в том или ином микрорайоне, то это верный знак того, что на данной территории разворачивает свою деятельность какая-нибудь строительная компания, чьи интересы блюдет кто-то из влиятельных людей, связанных с чиновниками.

Необходимо принять такой федеральный закон, который позволил бы муниципалитетам выделять землю строительным фирмам бесплатно при условии, что стоимость построенного ими жилья не будет превышать 20 тыс. рублей за кв. м. Качественные характеристики жилья обговариваются заранее. Если компания окажется не в состоянии справиться со своими обязательствами, с ней разрывают контракт и заключают договор с другой. Построенные на таких условиях дома будут выставляться на продажу для граждан с ограниченными доходами (что опять же необходимо прописать в законе) либо приобретаться муниципалитетом и выдаваться в собственность или аренду льготникам, очередникам или необходимым специалистам. При этом важно учесть, что затраты на инженерную подготовку участков и инфраструктуру берет на себя сам муниципалитет. И только в случае нехватки средств он может получать дополнительную финансовую помощь по линии федеральных целевых программ. И никакой показной раздачи денег из подобных фондов. Субсидирование граждан должно быть грамотно увязано с темпами строительства жилья (как это происходит в цивилизованных странах).

Одним словом, государству надлежит сделать так, чтобы застройщик был заинтересован строить как можно больше. Но прежде в этом должно быть заинтересовано само государство, хотя бы в лице высших руководителей. Поэтому если слова Дмитрия Медведева отражают серьезные намерения, нам действительно стоит ждать больших перемен. В противном случае нам не миновать больших потрясений.
Развивать в Сибири индивидуальную застройку дело выгодное, перспективное и социаль-но значимое. Главная задача убедить в этом региональных чиновников.

Вмае в Новосибирске начнется работа новой выставки Сибирское поселение. Малоэтажное домостроение. Ее цель сформировать новое информационное пространство, где возможен диалог и объединение усилий представителей власти, бизнеса, науки, специалистов и простых граждан для выработки современных подходов к развитию сибирских поселений. Организатор центр Сибирское поселение (Новосибирск), активно пропагандирующий в нашем регионе преимущества малоэтажного домостроения.

Какие шансы у сибиряков приобрести в ближайшем будущем собственный дом современный, комфортный и, разумеется, доступный? Своими соображениями на этот счет с журналом Эксперт-Сибирь поделилась директор центра Сибирское поселение Ольга Макарова.

Ольга Николаевна, какова основная задача вашего центра, что стоит за инициативой провести такую выставку?

Наш центр прежде всего информационный и создается для того, чтобы помочь человеку на предпроектной стадии осознать свои потребности, раскрыть перед ним альтернативы, помочь ему сделать этот выбор осознанно. Люди привычно выбирают дорогостоящие варианты, не имея представления о других. Мы как раз предлагаем альтернативы и в этом смысле выполняем некие просветительские функции. Другая задача центра собирать различные творческие группы, развивающие новые технологии строительства. У нас уже есть коллеги в других регионах, создающие подобные центры.

Таким образом, любому человеку, желающему построить собственный дом, будет куда обратиться. С этой целью при нашем центре создается Клуб индивидуальных застройщиков. На Сибирской ярмарке этот клуб проводит первый семинар для тех, кто собирается начать индивидуальное строительство. Семинар будет посвящен использованию в малоэтажном строительстве доступных и экономичных материалов. Благодаря этому клубу у нас впервые кто-то будет объединять людей, работать с ними и показывать, что дом можно построить не за 10 15 миллионов, а гораздо дешевле. Ведь многие все еще считают, что индивидуальный дом это или обычная деревенская постройка, или очень дорогой, недоступный особняк. Это неправильные представления. Дом может быть по-современному комфортным и при этом недорогим. По крайней мере, не дороже обычной городской квартиры, а по площади больше.

Могут ли застройщики уложиться в те параметры, что обозначил Дмитрий Медведев, 20 тысяч рублей за квадратный метр? Реально ли это?

Более чем реально. Благодаря новым технологиям и рациональной организации поселений это вполне достижимо. На предстоящем семинаре мы хотим сразу столкнуть апологетов разных технологий, чтобы были представлены все расчеты, все параметры. И пусть каждый сам делает выводы о стоимости и о пользе. Один из важных вопросов, который мы специально поставим, вопрос о фундаменте. При традиционных технологиях, которые слепо переносятся из многоэтажного домостроения, затраты на фундамент просто колоссальные. Вы в один только фундамент закопаете треть стоимости дома. А ведь можно серьезно сэкономить, затратив на него одну десятую. Предлагаемые нами технологии как раз дают такую экономию.

Возьмем каркасное соломенное домостроение, где основным материалом являются тюки из прессованной соломы. В США такие дома возводят уже более 200 лет. В Германии их строят тысячами, в Белоруссии десятками. Солома очень дешевый и очень экологичный материал, обладающий самым высоким уровнем тепло и шумоизоляции. При соблюдении технологии возведения такой дом не гниет, он прочен и после двустороннего оштукатуривания по пожаробезопасности не уступает обычным деревянным домам. Главное в таком доме создается прекрасный микроклимат, в нем хорошо дышится, люди там начинают выздоравливать. Поэтому на Западе этот материал называют биопозитивным.

Наши коллеги из Барнаула совсем недавно выиграли грант Международного экологического фонда на продвижение технологий соломенного домостроения. Они уже разработали проект соломенного дома-дачи для политехнического института и в августе делают школу соломенного домостроения под Барнаулом. У нас в Новосибирске этими технологиями занимается наш центр совместно с ООО Экодом, у которого есть опыт строительства двух таких домов.

Что вы скажете о набирающих популярность канадских технологиях?

Здесь есть один очень важный нюанс, часто упускаемый из виду. Сам по себе деревянно-каркасный дом канадской конструкции довольно экономичен. Однако в силу своих особенностей он требует специального как раз для таких домов разработанного вентиляционного оборудования. Ведь такие здания совершенно герметичны, их стены не дышат. Если не обеспечить герметичность, утеплитель начнет намокать и греть не будет. Чтобы комфортно себя чувствовать в таком доме и продлить срок его эксплуатации, нужен специальный агрегат. Проветривать через форточку не годится. А стоимость такого агрегата очень высокая, составляет почти половину дома. Кроме того, у нас в стране такая техника даже не производится. Пропагандисты канадских технологий обычно переключают внимание на конструкцию, оставляя в стороне такие важные и необходимые вещи, как система вентиляции. Наша обязанность в таких случаях заключается в том, чтобы все это разъяснить людям.

В Новосибирске созданы оригинальные разработки в области ячеистых бетонов. Доводилось слышать, будто ячеистый бетон является нашим сибирским ответом канадским каркасным технологиям. На ваш взгляд, каковы перспективы и возможности этого материала в малоэтажном домостроении?

В принципе, нет плохих материалов и нет хороших. Вопрос в их грамотном использовании. Это касается и ячеистого бетона. Есть классическая формула Витрувия: Польза, прочность, красота. Сегодня ячеистый бетон чаще всего предлагается в качестве материала, пригодного для всего теплоизоляции, создания самонесущих конструкций, для облицовки. Когда несколько свойств сливаются в одно, каждое из них проигрывает. Прочность, конструктив лучше обеспечить с помощью каркаса. В этом случае это можно было бы объединить и с ячеистым бетоном, особенно учитывая хорошую фактурность данного материала. Здесь надо еще принимать во внимание и запросы потребителей. Есть люди, которые никогда не захотят жить в соломенном доме. Им психологически необходимо ощущение прочности, основательности, какое обычно дает дом из кирпича. В этом плане ячеистый бетон мог бы рассматриваться как вполне подходящий материал, альтернативный кирпичу. С точки зрения экономии кирпич здесь явно проигрывает. У него самое плохое соотношение между стоимостью и теплопроводностью. В строительстве он очень дорог. Возникает необходимость строить толстенные стены, что в свою очередь многократно увеличивает затраты на строительство фундамента. Говорят, что в северных провинциях Китая использование кирпича в жилищном строительстве не разрешается как раз из-за дороговизны этого материала.

Как вы считаете, почему региональная власть до сих пор возлагает надежды на капитальное строительство, не учитывая возможностей, связанных с индивидуальной застройкой? Это результат непонимания или здесь мы сталкиваемся с вполне осознанной стратегией?

Надо сказать, в регионах к индивидуальному строительству относятся неодинаково. Есть прекрасный пример Белгородской области, где губернатор в начале перестройки искренне поверил в демократические перемены и дал людям возможность обзавестись собственным жильем. У нас в области этот опыт изучался, но потом был положен под сукно. В последнее время кемеровчане стали продвигать подобные инициативы, и губернатор Аман Тулеев сейчас идет навстречу нашим коллегам, создавшим у себя аналогичный центр. В Барнауле тоже начались некоторые подвижки. В Омской области более серьезно, чем у нас, относятся к планировке поселений. Там разработана соответствующая программа, которой у нас пока нет.

Ведь что произошло за последние 20 лет? Опыт планировки поселений практически утрачен. Без специалистов тут не обойтись. А многие руководители, курирующие строительство, иногда не понимают, как это делать, с чего начать, к кому обратиться. Наш центр в этом плане мог бы сыграть положительную роль. Нам всем: и власти, и бизнесу, и населению, и специалистам сейчас необходимо выработать технологию создания новых поселений. Не думаю, что на региональном уровне такие инициативы будут сознательно блокировать. Руководители заинтересованы в сотрудничестве со специалистами и по мере сил идут навстречу. Но их еще придется долго убеждать и разъяснять преимущества и достоинства тех вещей, что мы здесь разрабатываем.

Каким путем можно добиться, чтобы упрочился ваш союз с региональной и местной властью?

Только усилиями со стороны федерального центра. Мы сейчас хотим выйти на Дмитрия Медведева, чтобы помочь его сторонникам сформулировать нормальные рабочие законы, касающиеся всех необходимых элементов, по земле, по градостроительству, по налогам, по ипотеке. В рамках сегодняшних актов что-либо серьезное сделать в этом направлении нереально. В первую очередь необходимо решить вопрос с землей. Наше предложение выдавать разовый участок для индивидуальных застройщиков, как в свое время проводили приватизацию квартир. Не надо для них делать аукционов. Норма, требующая обязательного аукциона, серьезно препятствует развитию индивидуальной застройки.

Параллельно нужно решить вопрос о статусе земель. Есть ли сегодня необходимость в том, чтобы вокруг нашего города столько земли находилось в сельхозобороте, учитывая, что такой статус был определен полвека назад, при совершенно других реалиях? Перевести ее в другую категорию, под застройку, сейчас чрезвычайно сложно. Земля выделяется отдельными кусками, по специальным заявлениям. Там многое непонятно и непрозрачно. Недаром Дмитрий Медведев обратил на это внимание, указав, что с землей надо разобраться, провести ее инвентаризацию, выяснить, кто держит ее в своем кармане и зачем.

На ваш взгляд, куда целесообразнее направлять средства в рамках нацпроекта Доступное жилье?

Ответ однозначен на развитие инфраструктуры, а также патронаж государства и профессионалов по отношению к индивидуальным застройщикам. Финансовое участие государства в создании поселений, в освоении территорий просто необходимо.