Ипотека и недвижимость - Mipim: россия будет прирастать гигантскими по масштабу стройками

Как и предполагали аналитики, на сентябрь пришелся очередной скачок цен на вторичном рынке недвижимости. Объем рынка в целом увеличился, но при этом дешевых квартир на нем становится все меньше и меньше. Первичный рынок продолжил свой стремительный рост, и новые объекты, продажи по которым только начинались, уже бьют ранее установленные ценовые рекорды.

Первичный рынок

Сентябрь был отмечен выходом на рынок двух новых крупных проектов бизнес-класса. Один из них – жилой комплекс "Гранд-Паркъ" на Ходынском поле, а второй – комплекс "Шуваловский" на пересечении Мичуринского и Ломоносовского проспектов. В состав инвесторов обоих комплексов входит ЗАО "Интеко". "Гранд-Паркъ" представляет собой целый микрорайон. На территории 32 га создается жилой комплекс, состоящий из 14 корпусов (около 400 тыс. кв. м жилья) высотой от 4 до 23 этажей. Основная масса квартир будет иметь площадь от 60 до 130 кв. м, а небольшой процент составят квартиры с зимними садами (в целом – около 300 кв. м). Первый этап первой очереди жилого комплекса планируется сдать в третьем квартале 2004 года. Она включает 120 тыс. кв. м жилья.

Проект комплекса "Гранд-Паркъ" разрабатывался таким образом, чтобы при строительстве была сохранена знаменитая березовая роща. Жилая застройка займет около 20% площади Ходынского поля, в центральной части которого планируется разбить парк, а в северной – построить торгово-деловой комплекс. Инфраструктура жилого комплекса будет включать школу, детские сады, поликлинику, магазины, салоны красоты и др. Проектом предусмотрено строительство подземных гаражей на 4325 мест и гостевых автостоянок на 420 мест. По словам Виктора Нестеренко, генерального директора ЗАО МФС-6, строительство нового микрорайона ведется с февраля 2003 года. К моменту открытия продаж в пяти корпусах уже монтируются пятый и шестой этажи. По информации компании МИЭЛЬ – генерального риэлтера объекта, 3 сентября, когда начались продажи квартир в комплексе, стоимость 1 кв. м составила $1,35-1,38 тыс., а уже в начале октября цены выросли до $1,45-2,5 тыс. За этот срок продано более 60 квартир.

Жилой комплекс "Шуваловский" состоит из семи жилых корпусов переменной этажности (8-24 этажа). Высотность зданий учитывает расположение корпусов на рельефе. Всего будет построено 275 тыс. кв. м жилых и около 25 тыс. кв. м нежилых помещений. В планировочных решениях корпусов квартала предусмотрены квартиры площадью от 51 до 138 кв. м. На данном объекте в качестве инвестора строительства трех корпусов общей площадью около 108 тыс. кв. м (1303 квартиры) выступает компания МИАН. Объекты инфраструктуры – предприятия торговли, социально-бытового обслуживания, офисно-деловые и физкультурно-оздоровительные центры сделают жизнь новоселов максимально комфортной. На территории квартала планируется построить два детских сада и общеобразовательную школу. Особое внимание разработчики проекта уделили вопросу отдыха. В центральной части квартала запланировано создание парковой зоны с пешеходными аллеями и открытыми детскими игровыми площадками. Проектом предусмотрено дополнительное озеленение территории жилого комплекса. По словам Андрея Жингана, руководителя пресс-службы МИАНа, в течение месяца было продано более 100 квартир в жилом комплексе "Шуваловский". Высокий интерес к недвижимости позволил риэлтерам пересмотреть цены. При выходе объекта на рынок средняя цена продаж составила $1,64 тыс. за 1 кв. м, тогда как в начале октября цены поднялись на 8,4% и составили в среднем $1,8 тыс. за 1 кв. м. Андрей Жинган отметил, что рост цен на жилье в данном комплексе неизбежен и к концу года средняя цена квадратного метра жилья достигнет $2 тыс.

В начале месяца начались продажи на новом объекте компании "Дон-строй", строительство которого начинается в Сокольниках на улице Русаковской. Рядом со станцией метро на месте бывшего продовольственного рынка примерно через два года вырастет новый жилой комплекс переменной этажности высотой 22-40 этажей. В доме предусмотрены квартиры свободной планировки от 84 кв. м и больше. Начальный уровень цен – $1,5-2,5 тыс. за 1 кв. м.

В сентябре поднял цены на свои объекты департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). Особенно стремительно цены пошли вверх в жилом комплексе "Олимп", что строится в Олимпийской деревне. В середине июля, когда объект только вышел на рынок, цена квадратного метра жилья составила от $1,24 тыс. до $1,74 тыс., а уже в сентябре минимальная стоимость квадратного метра составила $1,364 тыс., а максимальная $2,075 тыс. По словам Евгения Леонова, начальника отдела перспективных проектов ДИПСа, очень высокие темпы продаж позволили с начала сентября поднять цены на наиболее ликвидные квартиры на $60-150 за 1 кв. м. С первого сентября поднялись цены в ЖК "Наука" на $20 за 1 кв. м и составили $1,58-1,84 тыс. за 1 кв. м; в ЖК "Серебряный Бор" – на $10 ($1,3-1,99 тыс. за 1 кв. м); в Куркине квартиры подорожали на $5 ($705-985 за 1 кв. м), а таунхаусы прибавили в цене по $20 за 1 кв. м ($1,01-1,14 тыс. за 1 кв. м). По словам Георгия Пирумова, начальника управления реализации жилищной программы департамента, всего с момента начала продаж цены в жилом комплексе "Наука" выросли на 16,5%, а в жилом комплексе "Серебряный Бор" – на 10,4%.

По оценке специалистов Московской строительной компании, в течение месяца (в период с 15 сентября по 15 октября) рост цен реально имеющегося и выставленного на продажу жилья в домах бизнес-класса составил 9%, стоимость машиномест в подземных гаражах увеличилась до 15%.

"Значительный рост цен, с одной стороны, обусловлен общей тенденций уже более чем двухгодичного поведения рынка,– говорит Максим Калмыков, директор по маркетингу Московской строительной компании.– В то же время с каждым годом становится заметнее, что на рыночных ценах также сказываются растущие потребительские предпочтения покупателей жилья. При среднем росте цен на 9% самые востребованные квартиры подорожали на 15%".

Рынок элитной недвижимости в начале осени также не стоял на месте. "По итогам сентября некоторые квартиры подорожали на 7%, другие вообще не изменились в цене,– говорит Наталья Шичанина, президент компании 'Белые ветры'.– В среднем рост цен на элитную недвижимость составил 1-2%. Из новых объектов хотелось бы отметить жилой комплекс Green Hills на Андреевской набережной и дом 2 во 2-м Тружениковом переулке, квартиры в которых заинтересуют самых требовательных клиентов".

Интересным был выход на рынок клубного особняка "Дом Пороховщикова", что построен в Староконюшенном переулке. Он представляет собой четырехэтажное здание с мансардным этажом и огромными стеклянными фасадами. В доме всего шесть квартир площадью от 168 до 327 кв. м. Верхние этажи занимают два двухуровневых пентхауса с балконами и стеклянной крышей. В подземном этаже здания размещается автостоянка на семь мест, а первый нежилой этаж занимают небольшой кинозал в викторианском стиле, спортивно-оздоровительный комплекс и служебные помещения. Особенность данного объекта состоит в том, что квартиры поступили в продажу, когда дом уже был построен. Возможно, этим и объясняется ценовая политика девелопера. Квадратный метр жилплощади строит от $6 тыс. до $10 тыс. Рекордом сентября все же стал итог аукциона, на котором был продан один из пентхаусов в Венском доме на Плющихе. Цена на нем сформировалась запредельная даже для Москвы – $20 тыс. за 1 кв. м.

Вторичный рынок

Вторичный рынок живет по своим законам. Спрос на жилье отражается на ценах, а последние по привычке идут только вверх. По мнению Ирины Котовой, аналитика отдела маркетинга и аналитических исследований компании "Инком-Недвижимость", в сентябре отмечен рост объема предложений на 12,5%. Одновременно происходит активизация еженедельной динамики цен в сторону их роста.

"Если в августе средняя цена 1 кв. м жилья составляла $1,283 тыс., то в сентябре уже $1,351 тыс.",– говорит Константин Апрелев, президент РАН "Сава". Наиболее значительный рост цен отмечен в категории однокомнатных квартир – 6,94%, двухкомнатных – 5,7% и трехкомнатных – 4,0%.

Аналитики компании "Сава" отметили резкий скачок цен по самым дорогим типам домов. Так, по сравнению с августом в сентябре средние цены на жилплощадь в высотных кирпичных домах в целом по городу увеличились на 9,76% и составили $1,833 тыс. за 1 кв. м; в монолитно-каркасных домах сентябрьский прирост составил 7,37% ($1,399 тыс. за 1 кв. м). Минимальное подорожание коснулось современных панельных новостроек, где цены в среднем поднялись на 3,5% и составили $1,213 тыс. за 1 кв. м.

Как и в предыдущие месяцы, лидирующие позиции по высоте цен на недвижимость занимают ЦАО, ЗАО и ЮЗАО. По итогам сентября средние цены по всем типам жилья в Центральном административном округе выросли на 3,95% и составили $1,897 тыс. за 1 кв. м, в ЗАО рост цен составил 5,96% ($1,458 тыс. за 1 кв. м), а в ЮЗАО – 4,76% ($1,452 тыс. за 1 кв. м). В начале осени не произошла и смена аутсайдера, эту позицию прочно занимает ЮВАО. Средние цены там составили $1,126 тыс. за 1 кв. м. В то же время специалисты рынка недвижимости отмечают, что в поисках дешевого жилья покупатели уже стали меньше обращать внимание на экологию и другие малоприятные детали, характеризующие столичный юго-восток. По итогам сентября цены в ЮВАО выросли на 5,53%, практически догнав по темпам рост цен в ЗАО.

По мнению Константина Апрелева, всплеск роста цен на жилье вызван прежде всего стабильностью развития экономики и цен на нефть на международном рынке, а также ростом в июле-августе арендных ставок на жилье и ростом доходов населения этой осенью.

У стенда ОАЭ на международной выставке коммерческой недвижимости МИПИМ-2008 миловидная девушка рассказывает сгрудившимся вокруг инвесторам про будущую застройку Дубая. Перед ней грандиозный макет: Вот здесь будет многофункциональный комплекс, а здесь самый высокий жилой дом в мире. Немедленно звучит вопрос: в какой из них можно вложить деньги? Этот проект продан, этот тоже и тот... Оказывается, что из всего макета осталось свободным только одно здание. И так было везде: инвесторы разбирали проекты в незатронутых ипотечным американским кризисом странах как горячие пирожки. И российские в том числе.

Пожалуй, впервые наше представительство на крупнейшем международном рынке проектов, коим считается МИПИМ, было, что называется, абсолютно в струю. В увесистом каталоге выставки из 600 страниц - 49 российских (из почти 9 тысяч экспонентов более 500 - наши). Россияне после десяти лет присутствия на этой главной ярмарке недвижимости поняли, что везти сюда надо не домики и домишки, а большие проекты. Потому что крутятся здесь не просто деньги - огромные деньги.

Впрочем, еще недавно и везти было решительно нечего: крупных проектов (читай - комплексной застройки) почти не было. Пока рынок формировался, набирались профессионализма его участники, во всех городах и весях строили точками. Теперь осознали - надо иначе. Точечная застройка ушла в прошлое. Мы пришли к пониманию, что строить города надо кварталами - это обеспечивает и красивое решение, и целостное освоение. Важно только правильно посчитать в деньгах доход и окупаемость, - подтверждает генеральный директор Макромир-Консалтинг Игорь Рогулин. Считать тоже уже умеем. По крайней мере у всех проектов был свой ценник, соответствующий масштабу, месту и узнаваемости.

Например, Ренова-СтройГруп представила проект города-спутника в 12 километрах от Челябинска - Солнечная долина: 3 миллиона с лишним квадратов, стоимость 8 миллиардов евро. В 2020 году здесь смогут жить 120 тысяч человек. Нижний Новгород привез пять проектов на 500 миллионов евро. Самый крупный - Globe Town. Его стоимость - около 30 миллиардов долларов. В Globe Town на территории более трех тысяч гектаров будут жить полмиллиона человек. Краснодарский край, который благодаря Олимпиаде особенно интересовал инвесторов, представил около 1,4 тысячи проектов на пять с половиной миллиардов евро. В первый же день работы МИПИМ2008 этот регион заключил десять инвестиционных соглашений на сумму 860 миллионов евро. Впрочем, общий объем российских контрактов исчисляется миллиардами, а какие суммы будут фигурировать в постканнских договорах, эксперты не берутся прогнозировать. Этот успех, впрочем, объясним. Во-первых, о высокой доходности нашего рынка недвижимости (в разы выше европейского) хорошо известно. Во-вторых, его почти не затронул американский ипотечный кризис. В-третьих, в авторах проектов мелькают знакомые западному уху имена. Остров Федерация в Краснодарском крае (девелопер - М-Индустрия) намоет архитектор Эрик ван Эгераат. Питерскую Новую Голландию (СТ Новая Голландия Чигиринского) - сам Норман Фостер (этот проект стоимостью 320 миллионов долларов, кстати, впервые за 19 лет существования МИПИМа принес первый приз России в категории коммерческая и развлекательная недвижимость). В других проектах также отметились известные западные архитектурные бюро. Правда, в кулуарах судачили: качество проектов, представленных крупными девелоперами с западными подходами к работе, и тех, что порой показывали администрации регионов и городов, заметно различалось. Специалисты считают, что местным властям надо приезжать не столько с макетами, сколько с научными исследованиями развития территорий и точным заданием бизнесу. У нас же только в паре десятков городов на всю страну разработаны генпланы.

Между тем сложности взаимоотношений бизнеса и власти, отмечали девелоперы, особенно заметны именно при реализации столь актуальных сегодня крупных проектов. Комплексное развитие территорий - это попытка учесть интересы всех игроков рынка. Часто возникает противоречие между застройщиком/девелопером и администрацией города. Первый исходит из того, что строит он для нужд города, и заботы об инфраструктуре должна взять на себя городская администрация. Последняя полагает, что объект возводится ради получения выгоды от последующей продажи, а власть при этом получает головную боль в виде недостроенных дорог и отсутствующих коммуникаций, - объясняет Юрий Карамаликов, директор департамента бизнес-коммуникаций холдинга МИЭЛЬ.

Судя по представленным в Канне проектам, Россия будет прирастать в основном гигантскими стройками. И деньги, видимо, на них найдутся. Так что у местной власти и бизнеса нет других вариантов, кроме как договариваться. Кое-где договариваются. Для девелопера финансирование таких объектов, как детские сады и школы, обязательных при комплексной застройке, безусловно, ухудшает показатели проекта, - говорит Андрей Шишкин, гендиректор ЗАО ЮграИнвестСтройПроект. - Законодательная база в нашем Ханты-Мансийском АО - Югре позволяет освободить инвестора от затрат на создание подобных объектов за счет средств окружного бюджета.

И еще. Когда смотришь на проекты, что привезли в Канн наши, хочется, чтобы все сбылись. Для весьма запущенных российских территорий - это как реанимация. Большинство инвесторов и политиков, следуя еще советской традиции, не часто задаются вопросом планировки города с учетом долгосрочной перспективы, - замечает голландец Эрик ван Эгераат, который делает сегодня в России много масштабных проектов. - Эта традиция игнорировала при формировании облика города и такие факторы, как особенности ландшафта, географическое положение, особенности заселенности. А именно они призваны выделить город среди прочих. Градостроительство страдало и от отсутствия драйва, соревновательного духа - сейчас это налицо. Уже сегодня ряд региональных центров (Ханты-Мансийск, Новосибирск, Казань, Сочи и др.) разрабатывают планы, которые позволят им сформировать выразительный облик. Появился реальный шанс подать той же Москве пример сбалансированного долгосрочного развития.

Конъюнктура нашего рынка и инвестиционная привлекательность сегодня как никогда благоприятны. И если власти территорий смогут найти с инвесторами общий язык и создать цивилизованные условия для работы, нас, кажется, ждет колоссальный прорыв. Обидно упустить эту возможность.