Ипотека и недвижимость - Кризис 1998 года может вернуться

Российские экономисты и социологи вчера опровергли миф о росте благосостояния и увеличении численности среднего класса в России. По их данным, у нас к этой прослойке можно отнести не 20 25%, как считает официальная наука, а около 7% населения. При этом, несмотря на успехи экономики, численность среднего класса перестала расти. Но избранный президент Дмитрий Медведев уверен, что доля среднего класса в России к 2020году может увеличиться до 60 70%, то есть почти в 10 раз.

По оценкам Института социологии РАН, к среднему классу в России сегодня можно отнести 28 млн. человек, или около 20% россиян. Однако эти данные не соответствуют действительности, заявили участники прошедшей в четверг конференции Средний класс: проблема формирования и перспективы роста. Обыденное понимание среднего класса как промежуточного слоя между богатым и бедным населением опасно своей обманчивостью, говорит руководитель Центра социальной политики Института экономики РАН Евгений Гонтмахер. По его словам, при такой трактовке в средний класс попадают семьи, в которых на душу населения приходится 13 тыс. руб. ежемесячного дохода и 21 кв. метр общей площади, а также половина легкового автомобиля на всех. Очевидно, что это пародийная картина на реальный средний класс в развитых странах, где для попадания в этот слой обычно необходим постоянный месячный доход на каждого члена семьи в 2 2,5 тысячи долларов, не менее 40 метров общей площади и 2 3 легковые машины на семью, считает эксперт.

Несмотря на рост доходов населения и сокращение доли бедных, настоящий средний класс в России практически не растет. Да и составляет он не более трети из тех 20 25% населения, которое обычно причисляется к среднему классу. Представители среднего класса, по мнению Гонтмахера, должны иметь качественное образование, проводить отпуск вне дома, иметь доступ к качественным платным услугам для себя и детей, обладать сбережениями и т.д. Принимая во внимание эти обстоятельства, по словам экономиста, средний класс для России это пока не свершившийся факт, а ориентир, к которому надо двигаться, добиваясь прогресса по всем направлениям от реструктуризации образования и рынка труда до создания многопартийной системы.

Доходы выше среднего, высокий социальный статус, квалификация и причисление себя к среднему классу еще не является гарантией вхождения в этот слой, указывает директор Института социальной политики Татьяна Малева. В соответствии с этими критериями, средний класс в России составляет около 20%, а в городском населении все 30%. Однако в реальности доля среднего класса вряд ли превышает 7%, так как у большей части тех, кто туда себя записал, не хватает ресурсов, чтобы устойчиво отличаться от тех, кто находится в группе ниже среднего, отмечает Малева. Основная часть самопровозглашенных членов среднего класса, по словам Малевой, больше похожа на бедных, и восемь лет экономического роста не стали гарантией формирования среднего класса. Попасть в средний класс из нижних слоев общества сейчас практически невозможно, так как социальные лифты уже не работают, считает Татьяна Малева.

По словам президента Института энергетики и финансов Леонида Григорьева, верхний средний класс в России формируется прежде всего в области управления, финансовых услуг, а также в обрабатывающих и добывающих отраслях. При этом за годы реформ Россия экспортировала в развитые страны около 2 млн. граждан, которые там успешно влились в верхний средний слой. По мнению Григорьева, российскому правительству нужно задуматься об условиях возвращения этих людей, в том числе за счет введения института второго гражданства.

По мнению экспертов, в ядре нынешнего среднего класса слишком велика доля бюрократии. Это опасно тем, что бюрократия получает излишние возможности для влияния. В России средний класс, как и десять лет назад, служивый, коррупционный и нефтяной, считают ученые.
В аналитической литературе традиционно считается хорошим тоном проводить разного рода аналогии и сравнение текущих событий на рынке с происходившим ранее. Не менее увлекательными являются и попытки выявления тех или иных экономических циклов и периодических закономерностей. Особенно актуальными все подобные манипуляции становятся в эпоху перемен, когда рынок находится на распутье. Нечто подобное происходит и сейчас на московском рынке недвижимости. Мнения экспертов разделились на диаметрально противоположные от предсказания двукратного подорожания жилья к следующему году до двукратного обвала цен. В связи с этим, в преддверии майских праздников, сотрудники компании Индикаторы рынка недвижимости решили немного поэкспериментировать с аналитическими аналогиями и цикличностью московского рынка и посмотреть, к чему это может привести.

История российского рынка недвижимости в постсоветский период делится фактически на 2 основных этапа: до кризиса 1998 года и после него. Начиная с августовского путча 1991 года и последующего развала Советского Союза, сфера недвижимости в России начала постепенный переход от немногочисленных сделок обмена жилья к рыночным отношениям. Однако реальных денег в начале 90х ни у кого не было, поэтому и цены на квартиры были тогда чисто символическими по сегодняшним меркам просто копейки. Впрочем довольно скоро стоимость квартир в Москве начала свое восхождение. Аналитический центр ирн.ru постарался свести все имеющиеся данные о ценах на московские квартиры с 1991 года на едином графике индекса стоимости жилья, построенном в логарифмическом масштабе.

Первый этап развития рынка недвижимости Москвы обнаруживает 3 основные волны подорожания жилья. Первая волна довольно резкое повышение цен с минимальных значений в 100$-300$ за метр до более-менее ощутимого уровня порядка 700$ за метр. Эта волна закончилась временной передышкой рынка, после которой цены подросли еще раз до уровня 1200$-1300$ за метр. И здесь наступила уже более существенная стагнация и откат цен назад примерно на 20%. И наконец, незадолго до общего экономического кризиса, разразившегося в августе 1998 года, цены снова поползли вверх, однако последняя, третья волна подорожания оказалась непродолжительной.

Кризис 1998 года обрушил цены на московские квартиры довольно существенно от 30% до 40%, то есть до уровня 600$-700$ за метр. Выбираться из послекризисной ямы рынок начал лишь в 2001 году, когда наметился новый этап роста цен на жилье. При этом первый этап подорожания целиком длился с осени 1991 по осень 1998 года около 7 лет, а полный цикл с учетом кризиса и обвала цен с осени 1991 по осень 2001 года около 10 лет. Кстати, как 7 так и 10 лет характерные экономические циклы, которые нередко можно встретить в разных работах по аналитике.

Примечательно, что второйэтап роста цен на столичную недвижимость, начавшийся в 2001 году, содержит все те же основные периоды, которые рынок уже проходил в 1991-1998 годах! Действительно, после 2001 года также имели место 3 волны подорожания жилья. Первая с осени 2001 по конец весны 2004 вывела московский рынок из послекризисной ямы на новый уровень цен около 2000$ за метр. Закончилась она очередной передышкой рынка, после которой цены выросли еще вдвое более чем до 4000$ за метр. Но вторая волна подорожания жилья, как и в 1991-1998 годах уже сопровождалась заметным откатом цен назад. Реальная коррекция, с учетом скрытых факторов, составила около 10%-15%. И, наконец, с осени 2007 года рынок снова пошел вверх, и сейчас мы наблюдаем развитие третьей и, возможно, последней волны подорожания квартир в Москве.

Какие выводы мы должны сделать из этих довольно простых аналогий? Казалось бы, нынешний семилетний цикл подорожания недвижимости Москвы, начавшийся с осени 2001 года, должен подойти к концу уже довольно скоро в этом году. Далее, согласно приведенной аналогии, должен последовать кризис рынка недвижимости и существенный провал цен на жилье, возможно на те же 30%-40%, как и после 1998 года. Впрочем, всем хорошо понятно, что целиком и полностью полагаться на подобные аналогии нельзя.

Сейчас ситуация в Росси далеко не такая, как была в 1998 году. С политической и экономической точек зрения достигнута определенная стабильность и есть условия для дальнейшего развития. Сейчас Россия в меньшей степени зависит от иностранных инвестиций и серьезным плюсом являются высокие цены на экспортное сырье. Однако есть и ряд причин, позволяющих сравнивать нынешнее состояние рынка недвижимости с предкризисным состоянием 1998 года.

Очень многие эксперты сходятся во мнении, что столичный рынок недвижимости сейчас сильно перегрет. Цены на жилье таковы, что основная масса населения, в том числе средний класс, не в состоянии приобрести квартиру даже с помощью ипотеки. Нередко цены московской недвижимости оказываются выше, чем во многих более развитых и комфортных странах Европы, а также в США. Значительную долю покупателей все последние годы составляли инвесторы, что и привело к астрономическому росту цен с 600$ за метр до 5500$, то есть почти в 10 раз. Так или иначе, по многим показателям рынок недвижимости Москвы имеет признаки пирамиды, а значит, коррекция цен в том или ином виде более чем вероятна.

Аналитический центр ирн.ru предпочитает занимать в этом вопросе уравновешенную позицию. Конечно же, проводить прямые аналогии 2008 года с 1998 годом нельзя. И приведенные в этой статье рассуждения показывают, как далеко могут завести подобные аналогии и поиск цикличности экономических процессов. Однако если говорить о перспективе московского рынка жилья в этом году, то они, все-таки в чем-то совпадают с проделанной аналогией. Согласно прогнозам рынка недвижимости, нынешняя волна подорожания жилья окажется непродолжительной и сойдет на нет вскоре после майских праздников, то есть к началу лета.

Впоследствии рынок ожидает новая стагнация, которая, скорее всего, будет сопровождаться откатом цен назад. Принимая во внимание, что во время стагнации 2007 года величина полной коррекции составила порядка 10%-15%, то теперь она может оказаться даже глубже и составить 15%-20%. Впрочем, если до общего экономического кризиса не дойдет, то более существенное снижение цен на московскую недвижимость представляется маловероятным. При этом новая стагнация может оказаться заметно более продолжительной, нежели стагнации 2004 и 2007 годов. В результате полная продолжительность второго цикла столичного рынка недвижимости также может составить около 10 лет.