Ипотека и недвижимость - Ипотека от сбербанка стала дешевле

По оценкам корпорации Перспектива, за 2007 г. предложение организованных поселков коттеджей и таунхаусов увеличилось в 2,5 раза.

Аналитики Камской долины насчитали более 30 таких объектов на разной стадии строительства. В прошлом году начато строительство поселков Южная усадьба (5,8 га, три очереди, инвестор и застройщик Камская долина), Горки-1 (10 га, 44 коттеджа, инвестор АН Респект), Демидково (10,5 га, 23 дома, Пермская финансово-производственная группа).

Если в прошлом году аналитики уверяли, что пермским девелоперам не грозит кризис перепроизводства, то сейчас ситуация изменилась. Эксперты отмечают дисбаланс спроса и предложения. Специалист аналитического отдела Камской долины Наталья Лагунова говорит, что на рынке появилось слишком много объектов, а спрос адекватно вырасти не успел.

Спрос есть, но не на предлагаемые объекты, а на более дешевые дома, возражает директор Пермского аналитического центра Сергей Седов. Предложение по 3-5 млн руб. за дом с участком на рынке отсутствует, тогда как оно наиболее востребовано, соглашается Регина Давлетшина, руководитель информационно-аналитического отдела корпорации Перспектива. У немногочисленных платежеспособных клиентов, по словам Седова, выбор небольшой на рынке нет и не предвидится объектов, которые обеспечивали бы владельцам комфорт городского жилья. Давлетшина добавляет: сейчас абсолютное большинство жителей Перми, способных приобрести дорогой загородный дом, уже его имеют. На конец 2007 г. стоимость готового коттеджа, по оценкам Перспективы, составила не менее 6-7 млн руб.

Специалисты Камской долины уточняют, что стоимость 1 кв. м в коттедже зависит от его качественных характеристик. По данным Лагуновой, в среднем цена дома (с учетом прилегающего земельного участка) в поселках премиум-класса составляет 50 000-60 000 руб. за 1 кв. м (Боровицкий, Демидково), в поселках бизнес-класса 30 000-40 000 руб. (Южная усадьба, Протасы, Протасы-2).

Менее дорогой вариант в поселках экономкласса (Пальники, Новоселы, Солнечная сторона), здесь дома можно купить по 22 000-30 000 руб. за 1 кв. м.

Коттеджным домостроением в Перми в основном занимаются мелкие местные компании, каждая из которых реализует один проект, параллельно с ведением основного бизнеса. Например, Респект в основном занимается риэлторской деятельностью, Камская долина специализируется на строительстве городского жилья. Рынок еще формируется, объясняет Седов. Девелоперы только начинают проявлять интерес к загородному строительству, соглашается Лагунова. Среди компаний, ведущих сразу несколько проектов, она выделяет ИСК Новострой (является заказчиком и инвестирует строительство поселка таунхаусов Боровицкий, а также коттеджных поселков Ермаки и Лукоморье) и Гриндом (Протасы, Протасы-2).

Специалисты прогнозируют, что в ближайшие два года предложение будет перемещаться в более низкий ценовой сегмент. По словам Регины Давлетшиной, насыщения загородный рынок может достигнуть уже к 2011-2012 гг. Высокая конкуренция среди возводимых поселков приведет к стабилизации цен и максимальному соответствию строящихся домов потребностям покупателей уже в следующем году.

В каких домах хотят жить пермяки
Камская долина провела в 2007 г. исследование потенциальных покупателей загородного жилья. Было выявлено, что большинство пермяков предпочли бы строительству дома собственными силами приобретение коттеджа в организованном поселке не далее 30 км от города. Аналитики компании выделили четыре приоритетных направления развития коттеджного домостроения: в экологически чистых микрорайонах города (Верхняя Курья, Окуловский, Левшино, Запруд, Висим, Костарево); в окрестностях поселка Сылва; вдоль дороги на курорт Усть-Качка и в Добрянском районе (недалеко от Пальников и Полазны).
Сбербанк снизил ставки по ипотечным кредитам и кредитам на недвижимость в среднем на 0,5--1,5 процентного пункта. Участники рынка полагают, что это решение вместе с недавним повышением доходности по депозитам может быть связано с изменением стратегии развития Сбербанка. Но вряд ли другие финансовые институты последуют его примеру и станут понижать доходность по кредитам -- по словам банкиров, макроэкономическая конъюнктура рынка сейчас неблагоприятна для этого.

С понедельника минимальная ставка по кредиту на недвижимость в долларах и евро составила 11,5% годовых (ранее -- 12% годовых), по ипотечному кредиту в валюте -- 11,5% годовых (ранее -- 12% годовых), а после оформления объекта недвижимости в пользу банка --- 9,75% годовых (ранее -- 11% годовых). Ставка по кредиту Ипотечный + в долларах и евро составляет теперь минимум 11% годовых (ранее -- 11,5%), после оформления объекта недвижимости в пользу банка -- 9,5% годовых (ранее -- 10,75%).

Одновременно с этим были снижены ставки по кредиту на неотложные нужды на 2 процентных пункта, с 15,5 до 13,5% годовых. По автокредитам ставки, напротив, были повышены -- в среднем на 0,5--1 процентный пункт.

Неделю назад Сбербанк поднял ставки по депозитам в среднем на 0,5 процентного пункта. День спустя глава кредитной организации Герман Греф заявил: В ближайшее время мы примем окончательное решение по некоторой корректировке кредитных ставок, но увеличения ставок мы не предполагаем. Ни по одной позиции повышения пока не будет.

Тогда же руководство банка пообещало, что изменение ставок не приведет к сокращению процентной маржи. По словам зампреда Сбербанка Антона Карамзина, повышение депозитных ставок обеспечит больший объем привлечений, который будет эффективно размещен. Г-н Карамзин отметил, что в бизнес-плане в годовом горизонте Сбербанк рассчитывает на увеличение маржи на 0,1 процентного пункта.

Участники рынка, правда, полагают, что эти решения могут привести к сокращению маржи. Если исходить из сообщений в прессе о росте ставок по привлечению средств и понижению ставок при размещении их, то получается, что Сбербанк своими действиями хочет увеличить свою долю на рынке, и по идее эта политика должна привести к снижению процентной маржи, -- говорит президент Городского ипотечного банка Николай Шитов. Для того чтобы точно определить, повлияют ли эти решения на сокращение прибыли, нужно четко понимать структуру финансирования Сбербанка, а эта информация есть только внутри кредитной организации, -- отмечает управляющий директор блока розничного бизнеса Банка Москвы Алла Цытович. -- Если рассматривать в качестве источника фондирования вклады, то по ним ставки растут, что касается займов на внешних рынках, то их стоимость для российских клиентов выросла в среднем на 1--1,5 процентного пункта.

Видимо, поэтому собеседники газеты и не видят экономических предпосылок для падения процентных ставок. Нынешняя конъюнктура неблагоприятна для снижения процентных ставок по ипотечным кредитам в том случае, если ставки фиксируются на долгий срок, 20 лет, например, -- говорит г-н Шитов. -- К тому же не нужно забывать о том, что некоторые банки могут в одностороннем порядке пересмотреть ставки по кредитам. Иными словами, взяв ипотеку на 20 лет под 10% годовых, нельзя быть полностью уверенным в том, что именно по такой ставке будешь выплачивать кредит банку в течение всего срока.

Не исключено, что действия Сбербанка в отношении ипотечных ставок можно объяснить социальной нагрузкой, считает собеседник Времени новостей, представитель крупного коммерческого банка: Сейчас власти пытаются доказать населению, что мировой кризис на России никак не скажется, возможно, Сбербанк своими действиями пытается стабилизировать ситуацию.

Решение повысить ставки по автокредитам отражает текущую ситуацию на рынке. Банкиры отмечают, что общая тенденция к росту доходности по всем кредитам затронет и автокредитование.