Ипотека и недвижимость - Зачем паевым фондам земля?

Согласно статистическим данным средний американец живет на одном месте шесть лет, в то время как россиянин 25. Другими словами, если граждане США часто и охотно переезжают, наши люди испытывают слишком сильное чувство привязанности к своему дому.

Американец без проблем готов перебраться на другой конец страны, если его туда поманили перспективной работой. В нашей стране смена места жительства чаще всего связана с изменением состава семьи и производится в пределах одного города. Но в последнее время отношение к переезду среди россиян меняется. Доказательством служит растущее число межрегиональных обменов из провинции в Москву и наоборот.

Улица с двусторонним движением
Пока основное направление межрегиональных сделок Москва: молодые и амбициозные провинциалы стремятся в столицу, рассчитывая реализовать здесь свой потенциал, получить достойную зарплату и обеспечить высокое качество жизни. Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI считает, что приезжих можно условно разделить на три группы. Первая это студенты. Разумеется, большая часть иногородних учащихся столичных вузов не могут позволить себе иметь собственное жилье, в Москве они снимают квартиру или обитают в общежитии. Но примерно 15% родителей готовы купить для своего ребенка однушку в спальном районе или в пределах Третьего транспортного кольца.

Вторая группа самая многочисленная люди в возрасте до 35 лет, отправляющиеся в Москву работать. Годам к 25 27 молодые и инициативные специалисты достигают в своем городе карьерного и зарплатного потолка, после чего понимают, что добиться большего смогут только в столице. Уже через несколько лет, проведенных в мегаполисе, их доходы становятся гораздо выше. Они, как правило, решают квартирный вопрос, начиная с малого (снимают однушку в хрущевке или комнату в коммуналке), но довольно быстро улучшают жилищные условия. Например, продают собственность в родном городе, получают ипотечный кредит (с чем у данной категории граждан обычно проблем не возникает) и приобретают в столице двух-, трехкомнатную квартиру.

И третья группа люди предпенсионного и пенсионного возраста, переезжающие в столичный регион вслед за уехавшими ранее детьми. Они, как правило, предпочитают ближнее и среднее Подмосковье, где покупают жилье раз и навсегда, дальнейшие переселения встречаются редко.

В настоящее время специалисты наблюдают и обратный поток. В основном это люди, которые покидают столицу из-за того, что ритм жизни в огромном городе оказался для них слишком напряженным.

Кроме того, москвичи стали активнее приобретать квартиры в Санкт-Петербурге и на Черноморском побережье, в первую очередь в Сочи. Впрочем, в данном случае говорить о переезде неправильно. Человек остается в столице, но может прибегнуть к продаже какой-либо недвижимости для того, чтобы приобрести, скажем, дом на берегу моря. Наконец, в последние два-три года наблюдается тенденция увеличения числа жителей мегаполиса, которые отправляются в регионы. Компании, развивающие бизнес в провинции, заинтересованы в сотрудниках, способных организовать работу по московским стандартам. Высококвалифицированному специалисту могут предложить столичную зарплату, что на фоне местного уровня цен обеспечит достойное качество жизни.

Баланс цен
Существует миф о том, что недвижимость в любой части России стоит значительно дешевле московской. Действительно, в стране есть экономически слабые регионы, где цены на жилье довольно низкие, но имеются и динамично развивающиеся районы. Если в столице большую часть 2007 года наблюдалась стагнация, то в некоторых российских городах цены заметно выросли, говорит А. Аксенова. Например, вполне реально было продать трехкомнатную квартиру, скажем, в Перми и купить двухкомнатную в Балашихе. Активный рост наблюдался весь прошлый год в Сибири. В Красноярске сегодня 1 кв. м стоит в среднем 54 тыс. руб., в Новосибирске около 65 тыс. руб. Это, конечно, не Москва, где данный показатель составляет 111,5 тыс. руб., но до Подмосковья совсем недалеко (74 тыс. руб.).

Нюансы
Сделка, при которой одну квартиру продают и сразу же приобретают другую, на языке риелторов называется альтернативной. Ее реализация довольно сложна, поскольку порой в ней задействованы десятки участников. И если так непросто добиться слаженности действий в границах одного населенного пункта, то как согласовать их в разных городах? Приходится сначала продавать жилье, а потом уже покупать на новом месте, объясняет Светлана Седянина, специалист отделения Третьяковское компании Пересвет-Недвижимость.

Обращаясь к риелторам, клиент ожидает от них помощи в решении своих жилищных проблем. В рамках одного города это вполне стандартная ситуация, но как найти, например, столичного специалиста, разбирающегося в рынке недвижимости Челябинска? Или, наоборот, в Новосибирске профессионала, понимающего московские реалии? Вполне понятно, что один агент вряд ли сможет провести все операции, соответственно, возникает проблема поиска надежных деловых партнеров в регионах. Преимущество имеют компании, располагающие широкой сетью филиалов. Не так давно мы провели подобную сделку, рассказывает Елена Голубева, управляющий компании ХИРШ. Клиентка продала квартиру в Пензе через наше агентство и сейчас подбирает в столице снова с нашей помощью. Но таких примеров пока мало.

Иные варианты возможны лишь в случаях Москва-Питер и Москва-Сочи, благодаря тому что некоторые риелторские фирмы уже открыли в северной и южной столицах свои филиалы. Разработанная нами схема предусматривает заключение договора в том городе (Москве или Санкт-Петербурге), где в данный момент находится клиент, говорит Мария Сорокина, директор МИЭЛЬ-Брокеридж в Санкт-Петербурге. После подписания контракта нужно осуществить дистанционный подбор вариантов, согласовать с покупателем и оформить необходимые документы. Все расчеты мы проводим внутри компании. Следует отметить, что объекты, представленные в нашей базе данных, предварительно проходят юридическую экспертизу, что является важным фактором при междугороднем обмене.

Возможна ли ипотека
Основным препятствием в развитии ипотечного кредитования при междугороднем обмене становится зарплатный вопрос. Ведь неизвестно, какие доходы будут у хозяина недвижимости на новом месте. Впрочем, получить кредит можно, если будущий заемщик не намерен переезжать, а подыскивает квартиру, например, для сына-студента. Или он хорошо известен банку, давно имеет в нем расчетный счет, а уровень его благосостояния не менялся уже много лет. И все же ипотека для межрегиональных операций пока скорее исключение, чем правило.

На Западе уже давно существуют различные схемы привлечения финансов под проекты, связанные с покупкой и дальнейшей коммерциализацией земельных участков. Они просты, к тому же всегда можно рассчитывать на их инвестиционную результативность и быстрый оборот вложений. Причем в данном случае привлекают деньги не только крупных фирм, но и обычных граждан, то есть частных лиц. В России пока ситуация иная. В бизнес, а тем более земельный, вовлечены только профессиональные игроки. Приглашать людей с улицы никто не торопится.

Тем не менее деловая активность по приумножению полезных и результативных схем на отечественном рынке недвижимости уже видна, как говорится, невооруженным глазом. В холдинге МИЭЛЬ, например, считают, что весьма выгодными могут быть вложения граждан в земельные ПИФы. Схема получения прибыли в таком случае выглядит следующим образом: крупный участок (как правило, сельскохозяйственного назначения) переводят в разряд земель поселения, а затем для него разрабатывают концепцию застройки. В результате этих действий максимально повышается цена сотки. В итоге стоимость пая может увеличиться в шесть восемь раз. Правда, при этом решающее значение приобретает профессионализм команды девелоперов. Весь процесс занимает около двух лет.

По мнению специалистов компании Cliff Legal Services, так называемые девелоперские земельные ПИФы, предмет интереса которых не только земля, но и нередко возведенные объекты недвижимости (в основном коттеджные поселки и таунхаусы), становятся все более популярными. Схем реализации паев в данном случае масса, а доходность порой достигает чуть ли не 1000%. Но все это огромный пласт работ, связанных с существенными экономическими и юридическими рисками.

Выгода от участия в таком проекте обусловлена максимальным приростом цены, а кроме того, упрощенной системой налогообложения, считает Алексей Пашкевич, корпоративный директор холдинга МИЭЛЬ. Но главное преимущество заключается в возможности реинвестировать налог на прибыль. По закону пайщик имеет право оставлять внутри ПИФа сумму прироста финансовых средств и таким образом откладывать уплату налога, что является существенной льготой.

Алексей Бачеров, старший консультант по инвестиционным фондам компании Cliff Legal Services, полагает, что схема приобретения земельных участков частными вкладчиками не имеет принципиальных отличий от той, что используют юридические лица. Основное же преимущество, которое имеют в данном случае и те и другие, возможность избежать двойного налогообложения на доходы и прибыль, если покупатель захочет через какое-то время перепродать свое приобретение. Простейший случай спекуляции землей иллюстрирует таблица (в одном случае физическое лицо владеет акциями юридического лица, в другом паями инвестиционного фонда).

Из таблицы видно, что эффективность работы через ПИФ, а точнее, ЗПИФН (закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости) на 25% выше. Однако надо понимать, что приведенный здесь пример идеализирован. Для выявления чистого финансового результата в обязательном порядке нужно учитывать затраты на содержание ЗПИФН и юридического лица, услуги, которые можно было бы включить в себестоимость и тем самым уменьшить величину отчисляемого налога на прибыль, и т. д. Сбалансированный и точный расчет показывает, что операции с землей приносят выгоду фондам, сформированным исключительно для реализации крупных проектов. Отсюда вывод: основные игроки на рынке земельных фондов это холдинги, имеющие свою управляющую компанию (существование фонда немыслимо без ее услуг). ЗПИФНы, созданные крупными игроками рынка, вправе привлекать деньги сторонних пайщиков. Однако это случается крайне редко. Большинство фирм использует собственные средства (холдинга и его основных владельцев) для защиты своих активов и уменьшения фискальной нагрузки.

Впрочем, А. Пашкевич уверен, что инвестиционная составляющая паевых фондов недвижимости, в которые придут самые разные физические лица (те самые люди с улицы), со временем станет более привлекательной. По его мнению, доходность должна быть гарантирована в первую очередь за счет адекватного управления земельными участками. Словом, ЗПИФН не должен оставаться заурядным инструментом налоговой оптимизации.

Теперь несколько слов о рисках. Их можно разделить на две группы. Первая экономические риски (разработана невыгодная концепция, трудности с реализацией объектов). Вторая административно-правовые (недостаточная прозрачность процесса оформления прав собственности на участок, сложный процесс получения необходимой исходно-разрешительной документации и т. п.). Однако и теми и другими можно управлять за счет грамотных действий девелоперской команды и сохранения баланса уровня риска и уровня доходности. И еще каждый, кто работает на рынке, так или иначе идет на предпринимательский риск. Системы страхования доходности вкладов в ПИФы сегодня не существует. Поэтому наименьших рисков можно ожидать от открытых публичных и подотчетных механизмов.