Ипотека и недвижимость - Девелоперы расширяют горизонты. выгоду получат все

Известия неоднократно писали о хитроумных способах, которые изобретают московские власти, чтобы избежать передачи земли в частную собственность граждан, как того требует федеральное законодательство. Об одном из таких способов Известиям рассказали жители района Тропарево-Никулино. Один из кварталов в этом районе земельные чиновники размежевали так, что большинство домов оказались лишенными придомовых стоянок. По сведениям жителей, более 70 отрезанных участков будут переданы в управление городской структуре для строительства платных парковок. Жильцы опасаются, что будут вынуждены арендовать места для парковки на придомовых стоянках, где 30 лет ставили свои машины бесплатно.

То, что земля в их квартале прошла процедуру межевания, стало для жителей дома 8, корп. 4 по улице 26 Бакинских комиссаров открытием. Поначалу - радостным: ведь довод Ваш квартал не размежеван - самая частая фраза, которую слышат активисты товариществ собственников жилья (ТСЖ), приходя в земельные органы с просьбой оформить придомовой участок земли в собственность жителей дома. И получают отказ - вернее, совет подождать, пока не свершится это сакральное действо. А тут - нежданная радость. Поэтому, придя в управу совсем по другому поводу - поговорить относительно замены гаражей-ракушек навесами - и узнав про состоявшееся еще в 2003 году межевание, люди были приятно изумлены.

- Нам посоветовали зайти в кабинет напротив и получить комплект документов для оформления земельного участка, - рассказал Известиям член правления ЖСК Оргстроевец Владимир Молодых. - Но, получив план межевания участка, мы очень удивились: по сравнению с планом БТИ, который сохранился у нас еще со времен строительства нашего кооперативного дома в 1970 году, участок сократился на 491 кв. метр. У нас отхватили угол, а самое главное - придомовую парковку, где жители 30 лет подряд ставят свои машины.

Пытаясь разобраться, куда девался и, главное, кому достался отрезанный кусок земли, активисты жилищного кооператива выяснили, что межевание всего квартала, ограниченного Ленинским проспектом, улицей 26 Бакинских комиссаров, проспектом Вернадского и проездом внутреннего пользования, произошло с белыми пятнами. В основном в городскую территорию попали именно парковки. В неофициальной беседе в управе района жителям дома объяснили, что земля зарезервирована - существует проект передачи более 70 стоянок в управление районного ГУ ИС (государственное учреждение Инженерная служба - структура, заменившая бывшие ДЕЗы). Дескать, их благоустроят. На вопрос: на каких основаниях мы будем ими пользоваться - жители получили ответ: заключите договор аренды.

- Получается, в один прекрасный день к нам придут и скажут: Освобождайте место, земля не ваша - или платите деньги, чтобы парковаться, - возмущается Владимир Молодых. - Да дело даже не в парковке - если вдруг окажется, что на этой земле по закону нельзя парковаться, мы готовы разводить там розы. Но ведь у нас эту землю тихо отобрали, уменьшив фактически капитализацию наших квартир.

Известия попытались получить подтверждение гаражно-строительных планов местных властей в управе.

- Программа развития гаражного строительства существует - общегородская, а не только районная, - сказал Известиям замглавы управы Тропарево-Никулино Андрей Балакин. - Она одобрена правительством Москвы в апреле, рассчитана до 2025 года и предполагает в первую очередь перепрофилирование плоскостных гаражей-стоянок (вместо бывших одноэтажных гаражей планируется возводить 3-4-этажные комплексы), а также благоустройство существующих парковок. Вы же не будете отрицать, что проблема хранения автомашин существует и решать ее надо. Но пока земельные и другие вопросы не решены, новое гаражное строительство очень затруднено. Особенно около жилых домов: попробуй управа поставить на месте двух сухостоев стоянку 30 на 40 метров - письма начнутся, митинги... А какие-то там планы по изъятию земли и застройки гаражами - ерунда, даже комментировать не хочу. Что касается межевания, то этим занимаются земельные органы, а не управа.

В Москомземе запрос Известий отказались даже зарегистрировать и посоветовали присылать просьбу о комментарии минимум за неделю.

- Подобное межевание незаконно, - уверен экс-депутат Мосгордумы, эксперт по жилищным и земельным вопросам Дмитрий Катаев. - Во-первых, проект межевания должен быть обнародован на публичных слушаниях - в данном случае они не проходили. Во-вторых, по градостроительному кодексу полагается отдать дому ту землю, которая ему отведена по строительству. По сути дела, у собственников квартир изъяли часть земли, нарушив их права. Кстати, сейчас делается все, чтобы узаконить подобную практику: в Мосгордуме рассматриваются поправки в Жилищный кодекс, уменьшающие размер придомового участка до минимума (о том, что город будет оформлять землю по периметру дома, не раз заявлял мэр Юрий Лужков. - Известия) и затрудняющие его бесплатную приватизацию. Если их примут, они в качестве законодательной инициативы поступят в Госдуму. Если сейчас оформление земли затрудняется только волокитой, то в случае их принятия возникнут и законодательные препятствия.

Парадокс Винни-Пуха
Собственность на землю в Москве - очень хитрый предмет: как говаривал Винни-Пух, вроде он есть, но его сразу нет. Жилищный и Земельный кодексы закрепили право владельцев строения на землю, на которой оно стоит (в том числе право жителей многоэтажек бесплатно приватизировать участки под своими домами). Но послушно разделить столичную землю на кусочки и передать ее москвичам, как того требует закон, для мэрии значит совершить политико-экономическое самоубийство. Ведь именно на праве распоряжаться земельными участками держится львиная доля московского бюджета, а также то, что называется перспективами развития города, - строительство дорог, домов, офисов, торговых центров и т.д.

Кроме того, земля - это гигантский политический резерв: возможность демонстрировать заботу о москвичах и обеспечивать авторитет городской власти, способ держать столичное хозяйство под контролем, обеспечивать искомую стабильность. Оппозиционные деятели любят добавлять в этот список еще и варианты личного обогащения чиновников - оставим это на их совести. В любом случае мотивов для изобретения все новых способов удержания контроля над землей достаточно - поэтому и превращается любая попытка граждан оформить землю в собственность в сказку про бобовое зернышко, что в переводе на сегодняшние реалии означает многолетний бег по инстанциям с нулевым результатом.
Точечная застройка окончательно ушла в прошлое, и причина не только в планомерных усилиях властей Москвы и Санкт-Петербурга. Большинство крупных строительных компаний уже не размениваются на одиночные объекты. Современный рынок требует иного, системного подхода к городскому строительству. На повестке - комплексное освоение территорий, предусматривающее заранее продуманное развитие как жилой, так и торговой, социальной, спортивно-развлекательной и транспортной инфраструктуры.

Комплексная застройка и реконструкция имеют ряд преимуществ перед точечным строительством как с точки зрения девелоперов, так и с точки зрения будущих жильцов. Девелоперов привлекают возможность осуществить более крупный и коммерчески интересный проект при меньших постоянных затратах на единицу площади, а также относительно более удобная организационная процедура: при комплексном освоении территорий исходно-разрешительная документация оформляется на все объекты застройки сразу, что позволяет оптимизировать затраты в соответствии с масштабами проекта. Будущих жильцов привлекает шаговая доступность районообразующих объектов - школ, магазинов, поликлиник, торговых и развлекательных центров.

Свою роль играют также долгосрочность программ и экономия на логистике. Принципиальным является акцент на объектах инфраструктуры, которые располагаются рядом с жильем: детских садах, школах, центрах торговли и зонах отдыха.

И если для жителей это вопрос комфорта, то для девелоперов, по словам директора департамента по корпоративным коммуникациям компании Система-Галс Антона Клименко, это возможность внести свой вклад в создание архитектурного облика города и в его развитие. Кроме того, комплексная застройка предполагает прокладывание новых инженерных коммуникаций, что позволяет в будущем снизить затраты на эксплуатацию жилья.

Играет роль и вопрос земельных ресурсов для строительства. По мнению экспертов рынка, возможности точечной застройки в Москве крайне ограничены, в то время как за МКАД и в промзонах есть крупные неосвоенные территории. В случае с загородным жильем, подчеркивает генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Могилатова, комплексное строительство дает возможность избежать неблагоприятного соседства элитных поселков со стихийными постройками, что, к сожалению, очень распространено в Подмосковье.

Городки большого города
В целом по столице комплексная застройка шире представлена в Западном, а также Юго-Западном и Северо-Западном административных округах. Удачные примеры комплексного освоения территорий, по мнению директора департамента по корпоративным коммуникациям компании Система-Галс Антона Клименко, можно видеть в районах Южное Бутово, Кожухово, Митино, Красногорье в Павшинской пойме, Очаково, а также на юго-востоке, между Окской улицей и Волжским бульваром. Перспективными с точки зрения комплексного строительства он называет территории, прилегающие к городу Щербинка (в настоящее время административно относятся к Москве), а также местность в районе пересечения Мичуринского проспекта и улицы Лобачевского.

Среди готовых и строящихся комплексных проектов преобладают дорогостоящие. Так, в классах премиум и люкс Могилатова из TWEED отметила Чесноково на Новорижском шоссе, а пресс-секретарь компании Домострой Елена Буравцева - жилой комплекс Остоженка Парк Палас с видами из окон на храм Христа Спасителя, Кремль, Пречистенскую набережную и Крымский мост (его строительство сейчас ведется на площади около 1,3 га). Компания ДОН-Строй, по словам главы пресс-службы Екатерины Кукановой, возводит элитный жилой квартал На Плющихе, состоящий из трех корпусов разной высоты, объединенных просторным внутренним двором. Корпорация MIRAX GROUP вывела на рынок проект Кутузовская миля площадью 60 га, между Кутузовским проспектом и природоохранным комплексом Долина реки Сетунь. Первая очередь - два жилых комплекса класса премиум, один из которых, Форт Кутузов, - с видами на долину Сетуни, Волынский лес, Парк Победы и Воробьевы горы.

Иногда проект появляется рядом с крупным спортивным или культурным объектом. Так, руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании Сити-XXI век Сергей Лядов приводит в пример программу Строгино-XXI век, ключевой элемент которой - действующий стадион Янтарь на берегу Строгинской поймы. Во вторую очередь строится крытый спортцентр с двумя ледовыми аренами, бассейном и спортзалами, где в будущем откроется школа высшего олимпийского мастерства под руководством заслуженного тренера по фигурному катанию Елены Чайковской. Еще один важный этап программы Строгино-XXI век - строительство нового учебно-лабораторного корпуса Московского государственного института электроники и математики. Так вот, рядом со спортивным центром возводится жилой комплекс премиум-класса Янтарный город.

Бизнес-класс без эксклюзива
В бизнес-классе речь идет о жилых кварталах с более стандартными архитектурными решениями и удачным, благоприятным, но не эксклюзивным расположением. Так, компания Домострой представила два жилых комплекса, один из которых расположен на пересечении Ленинского проспекта и улицы Гарибальди, а другой, под названием Адмирал, - рядом со станцией метро Профсоюзная. ДОН-Строй реконструирует 12-й микрорайон Щукина: в проект входит снос устаревшего жилья, замена коммуникаций, строительство муниципальных домов и жилого комплекса Алые паруса, а также детского сада и торгово-развлекательного центра. Еще один проект бизнес-класса этой компании - расположенный рядом с крупнейшим на территории Москвы лесопарком жилой комплекс Лосиный остров площадью более 260 тыс. кв.м (девять корпусов высотой от 11 до 28 этажей). Сити-XXI век реконструирует микрорайон Калошино-А в Восточном административном округе: ветхие пяти- и девятиэтажные панельные дома снесут, и на освободившейся территории кроме нового жилья появятся детские сады, магазины, спортивные площадки и зеленые насаждения. Компания также строит комплекс бизнес-класса Лазурный Блюз - сейчас в рамках второй очереди там строятся жилые дома высотой от 17 до 25 этажей, а общая площадь квартир составит 110 тыс. кв. м.

Первый заместитель директора инвестиционного департамента банка Российский кредит Владимир Поддубко надеется, что удачным проектом в категории бизнес-класса станут Садовые кварталы в Хамовниках. В эконом-классе, по его словам, звучат хорошие отзывы о Куркине. Ирина Могилатова в качестве удачного экономичного решения отмечает также проект Окская слобода.

Неизбежные сложности
Основным препятствием на пути застройщиков, работающих с проектами комплексного освоения территорий, становится необходимость крупных капиталовложений. Член совета директоров корпорации MIRAX GROUP Максим Темников подчеркнул высокую стоимость прокладки инженерных сетей, развития транспортного сообщения и строительства социальных объектов. По его словам, расходы на создание инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры могут составлять до 30% стоимости проекта.

Другая проблема - отселение жителей при сносе ветхого жилого фонда. Среди минусов - длительная процедура урегулирования имущественных отношений с правообладателями - владельцами приватизированных квартир, собственниками нежилых помещений: офисов, магазинов, предприятий бытового обслуживания, поясняет Антон Клименко. Ирина Могилатова говорит о высокой подвижности покупательских предпочтений в области архитектуры и размера, что повышает риск маркетинговой ошибки девелопера: вкусы меняются от камерных в 20-30 домов до мегапроектов в сотни гектаров.

Места становится все меньше
По мнению экспертов, комплексное освоение территорий не приведет к снижению цен на недвижимость, поскольку жилые и коммерческие площади в Москве продолжают дорожать, а незанятых территорий становится все меньше. По словам Максима Темникова, комплексная застройка и реконструкция промышленных зон, оставшихся в черте города, - единственно верный и возможный путь развития. Более того, будущее комплексного строительства как стратегии видится многообещающим, в том числе и благодаря его непосредственной связи с действующей программой правительства Москвы по сносу ветхого жилья и замене его новым.

Что касается отношений между участниками рынка, по мнению Владимира Поддубко, растущая конкуренция подстегнет девелоперов к тому, чтобы создавать проекты на более высоком качественном уровне, концепции станут более значимыми. Сергей Лядов, говоря о комплексной реконструкции, отмечает избирательный подход застройщиков к выбору объектов: по его словам, девелоперы идут далеко не во все старые кварталы, поскольку многие из них не представляют интереса из-за низкого уровня развития экономики, а также из-за малых мощностей инфраструктуры.

Жизнь в единой среде
Перспективным выглядит комплексное строительство и для Подмосковья. По словам ведущего аналитика компании Северо-Запад Полины Ивановой, точечная застройка в Московской области актуальна лишь в особо престижных районах, как, например, Рублево-Успенское шоссе, в пределах 10 км от МКАД - там, где, несмотря на высокую плотность застройки, рекордно высокие цены реализации побуждают застройщиков прибегать к точечному строительству и втискивать новые объекты на золотую землю.

В остальных же направлениях наблюдается тенденция именно масштабного строительства. Речь идет о коттеджных поселках и жилых комплексах малоэтажных многоквартирных домов. Как отмечает Полина Иванова, данные концепции дают потенциальным жильцам возможность приобретать жилье на охраняемой территории, с единой архитектурной концепцией, пользоваться поселковой инфраструктурой и жить в единой социальной среде.

Опыт в комплексе
За рубежом квартальная застройка более развита, чем в России, но чужой опыт не всегда применим к нашим реалиям. Владимир Поддубко из банка Российский кредит называет среди удачных примеров комплексного освоения территорий и застройку лондонских доков, и Барселону, которая развивалась кварталами. Но Ирина Могилатова из TWEED подчеркивает, что там другие традиции, более зрелый рынок, уже давно все определено. В России ситуация более динамичная и не всегда соответствует международному опыту, потому копирование европейской практики не всегда уместно да и возможно.

Инвестировать в комплексное строительство в России иностранцы не спешат. Максим Темников из MIRAX GROUP отмечает, что в такие проекты вкладываются только российские инвесторы, иностранные комплексной застройкой не интересуются, особенно если она связана с городской программой по сносу ветхого жилья. По его словам, они предпочитают работать с коммерческой недвижимостью, где схема получения дохода для них понятнее.