Ипотека и недвижимость - Цементная пробка

Эффективные региональные программы поддержки строительной отрасли обеспечили Татарстан высокими по российским меркам объемами строительства жилья и коммерческой недвижимости. Это позволило притормозить рост цен на квадратные метры в регионе и повысило градус конкуренции среди инвесторов местных девелоперских проектов. Чтобы окупиться, они должны быть незаурядными

Строительный сектор Татарстана рекордно продуктивен. По информации Ассоциации строителей России, ориентирующейся на данные Минэкономразвития РФ за первое полугодие прошлого года, республика занимает четвертое место среди всех субъектов РФ по объемам жилищного строительства после Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодарского края. За первые шесть месяцев прошедшего года в РТ было возведено 402, 5 тыс. кв. м жилья. По итогам всего 2007 года регион перешагнул порог в два млн кв. м жилых новостроек (примерно 0,5 кв. м на одного жителя), тогда как, например, схожая по уровню экономического развития с Татарстаном Нижегородская область еще только ставит перед собой цель добиться в этом году ввода 1,5 млн кв. м жилья (примерно 0,4 кв. м на одного жителя).

Татарстан ставит рекорды и в строительстве коммерческой недвижимости. Его столицу Казань аналитики считают примером перенасыщенного торговыми площадями города. Она насчитывает около одного млн кв. м современных торговых центров, тогда как эксперты считают, что при нынешнем уровне покупательной способности населения рынок торговой недвижимости города-миллионника характеризуется как насыщенный при показателях уже в 700 тыс. кв. м качественных площадей (см. Поспешили взять Казань [1] в № 17 журнала Эксперт Волга за 2007 год). Аналогичный диагноз ставят Казани и по объему офисной недвижимости (см. Вздохнули спокойно [2] в № 25 журнала Эксперт Волга за тот же год).
Почва для роста

Казанский феномен объясняется политикой республиканских властей, способствующей строительному буму. Его пик пришелся на 2005 год, когда праздновалось тысячелетие Казани. Заручившись поддержкой федерального центра (в том числе финансовой) в реализации региональных целевых программ по сносу ветхого жилья, подготовке земельных участков, по обеспечению стройплощадок коммуникациями и инженерной инфраструктурой, республиканские власти практически заново отстроили полстолицы, реконструировав главные улицы и предоставив девелоперам площадки под застройку.

Облегчив приход в регион инвесторам доходной недвижимости, сферу жилищного строительства власти взяли под свой контроль. В 2005 году здесь был образован Государственный жилищный фонд (ГЖФ) при президенте РТ, по чьей инициативе созданы Жилищные инвестиционные компании (ЖИКи) с участием государства и крупнейших республиканских банков. Они по сей день являются крупнейшими региональными застройщиками (см. график). ЖИКи возводят коммерческое жилье и работают по региональной программе соципотеки. Этот инструмент решения жилищной проблемы функционирует в РТ за счет средств регионального бизнеса по республиканскому закону, работающие тут компании должны отчислять 1% от выручки на счет ГЖФ. Это обеспечивает ввод около трети всего строящегося в республике жилья (см. Строительство отношений [3] в №34 журнала Эксперт Волга за 2007 год).
Тормоз для цен генератор идей

Объемы строительства, корректирующие диспропорцию спроса и предложения на рынке жилья, а также работа социальной жилищной программы и госконтроль над коммерческим жилищным строительством позволили сдержать рост цен на недвижимость в республике. Аналитические данные позволяют констатировать, что стоимость квадратного метра квартиры в Казани ниже, чем в аналогичных по уровню экономического развития Самаре и Нижнем Новгороде.

Объемы строительства коммерческой недвижимости в столице Татарстана даже превышают спрос на офисные и торговые метры, поэтому цены на них в регионе подогревает только инфляция. Инвесторы идут со своими проектами в ненасыщенные торговыми центрами вторые города Набережные Челны и Нижнекамск. Реализовать девелоперский проект в Казани не в пример сложнее: чтобы привлечь инвесторов и арендаторов, он должен обладать нестандартной концепцией. Такую, например, реализуют татарстанские бизнесмены братья Хайруллины: на месте ресторана Акчарлак в центре столицы РТ они намерены возвести самое высокое тут здание многофункциональный комплекс в 40 этажей. Амбициозный проект, который курирует муниципальная компания Миллениум Зилант Сити, предлагают и казанские власти: они ищут инвесторов под масштабную застройку правого берега Казанки. Кроме того, власти приглашают инвесторов к участию в застройке исторического центра Казани, разработкой проекта которой занимался архитектор Барселоны Хосе Асебильо.
Массовые поставки цемента из-за рубежа не станут лекарством от дефицита этого стройматериала на юге России. Импортный цемент попросту не пройдёт сквозь узкое горлышко транспортной инфраструктуры.

Ещё в первой половине 2007 года рыночная ниша, связанная с поставками в Россию импортного цемента, была практически свободна. Сейчас эта ниша активно заполняется: трейдеры и строители возлагают на цемент из Турции, Китая и Египта большие надежды. Сегодня популярно мнение, что вызванный дефицитом резкий рост цен на цемент удастся стабилизировать за счёт импорта. Однако уже первые крупные поставки из-за рубежа показали, что трейдеры и покупатели столкнутся с рядом глобальных проблем, на решение которых уйдут годы. И главная из этих проблем слабость транспортной инфраструктуры. Наши порты, железная дорога и городские магистрали не готовы к тому, чтобы пропускать сотни тысяч тонн импортного цемента. Участникам рынка сегодня остаётся лишь одно прилагать усилия для того, чтобы сделать последствия надвигающегося цементного кризиса менее болезненными.
Зрелый дефицит

О возможности возникновения в России дефицита цемента участники рынка начали говорить около трёх лет назад. В прошлом году предположение оправдалось: стало очевидно, что российские цементные заводы не успевают за потребностями строителей. Цена на строительный материал стремительно растёт, и предел роста предсказать трудно. Сейчас производственные мощности российских предприятий составляют порядка 55 60 млн тонн цемента в год. Большинство предприятий используют энергоёмкую мокрую технологию производства цемента, поэтому из-за ожидаемого роста цен на энергоносители стоимость цемента будет гарантированно повышаться.

Есть ещё несколько негативных факторов. Износ оборудования на некоторых заводах доходит до 70%. Это значит, что их производительность никогда не достигнет проектной, которая учитывается в статистике. Строительство новых заводов, с учётом разрешений и согласований, как, впрочем, и переоборудование существующих мощностей, в реальности занимает около 2,5 3 лет. Ввод новых мощностей, в свою очередь, создаст дефицит сырья для производства цемента. Разработка месторождений с нуля или увеличение добычи на уже существующих месторождениях за счёт закупки дополнительного горнодобывающего оборудования займёт ещё 4 5 лет. То есть если проекты и стартуют в текущем году, сырьевая проблема решится лишь к 2012 году.

Вполне вероятно, что дефицит цемента будет особенно острым в южных областях России. В отличие от других регионов, Юг потребляет цемент почти круглогодично. Прогноз его потребления в ЮФО на 2008 год без учёта олимпийских объектов 11 млн тонн. Сейчас суммарная мощность цементных заводов ЮФО не превышает 10,5 млн тонн. Но это только статистические данные. В реальности уже с начала 2007 года некоторые предприятия для увеличения объёмов производства вынуждены закупать высококачественный цемент в Турции и перерабатывать его под российский стандарт. Разумеется, использование такой технологии производителями не афишируется.

К 2010 году, по нашим расчётам, потребность Южного округа в цементе может достигнуть 13,4 14 млн тонн. Российские и зарубежные аналитики прогнозируют в ближайшие два года рост потребления цемента в России на уровне 2,5 3,5 млн тонн в год. По нашему мнению и мнению потребителей, в реальности рост может быть в 2 раза выше.

Таким образом, в течение ближайших 5 7 лет цементная тема в России, и особенно на олимпийском Юге, будет крайне актуальной. Это означает приток инвестиций в добывающую и производственную отрасли. Кроме того, уже в ближайшее время станет формироваться индустрия импорта зарубежного цемента. Однако для того, чтобы наладить регулярные поставки дефицитного материала в Россию, импортёрам сначала придётся решить ряд глобальных проблем.
Железнодорожный тупик

До 2007 года основными странами-поставщиками цемента в РФ были Белоруссия и Украина. Однако сегодня только их импорта уже недостаточно. Сейчас ведутся поставки из Турции, Греции, Египта и других стран. Некоторые поставщики возлагают надежды на Китай, занимающий 45−процентную долю в мировом экспорте. Однако обольщаться не следует: доставка китайского цемента в центральную Россию, где его потребляют больше всего, обходится значительно дороже, чем из ближнего зарубежья и Европы. Кроме того, наши маркетинговые исследования показывают, что с 2008 года в Европе и в странах, являющихся традиционными экспортёрами, в том числе в Китае, Турции, Индии увеличится собственное потребление цемента при сокращении его производства.

Впрочем, цена импортного цемента в России будет определяться не столько мировыми тенденциями, сколько местной логистической составляющей это транспорт, таможня, складирование. К примеру, в январе прошлого года средняя цена тонны цемента в Китае составляла 42 54 доллара, в Турции 90 105 долларов. При этом стоимость доставки цемента до Москвы, в зависимости от страны-производителя, доходила до 190 долларов за тонну.

Уже в конце прошлого года цементная лихорадка и увеличение запросов поставщиков и покупателей спровоцировали рост стоимости морских фрахтов и портовой обработки в портах Чёрного и Азовского морей. Ажиотаж, основанный исключительно на слухах, привёл к тому, что в последнем квартале прошлого года стоимость перевалки цемента в порту Новороссийска выросла почти на треть до 18 20 долларов за тонну. То же случилось и с морскими фрахтами: их стоимость достигла 18,5 21,5 доллара за тонну. Такие цены делают турецкий, египетский и греческий цемент абсолютно неконкурентоспособным на российском рынке.

Свою роль в росте цен сыграют и РЖД. В 2008 году ожидается увеличение железнодорожных тарифов на 10 14%. При этом нельзя забывать, что поставки цемента в Россию наиболее дешёвым навальным способом сейчас невозможны из-за отсутствия инфраструктуры и проблем с экологией.

Возможно, со временем рынок привыкнет к цене импортного цемента. Однако даже при высоком уровне цен импорт останется ограниченным попросту не будет хватать российских транспортных возможностей. По нашему прогнозу, порты и железная дорога в лучшем случае могут пропустить на территорию России около 1,5 млн тонн в год. Это всего лишь 35 40% от прогнозируемого дефицита.

Сейчас на Юге среди поставщиков стройматериалов развернулась серьёзная борьба за олимпийские объёмы. Однако при этом все участники рынка понимают, что в регионе практически нет транспортной инфраструктуры, необходимой для того, чтобы обеспечить потребности масштабной стройки. Существующая инфраструктура не сможет обеспечить потребности региона в цементе как при поставках в навал, так и при ввозе цемента в биг-бэгах (традиционная для зарубежных производителей пластиковая упаковка, рассчитанная на 1,5 тонны груза).

Для строителей олимпийского Сочи серьёзной трудностью станет отсутствие возможности доставить цемент в город и окрестности. Порт Сочи из-за малой мощности не способен перевалить весь необходимый объём строительных материалов. Кроме того, есть экологические ограничения порт находится в центре города. Автомобильные перевозки цемента через сочинский порт заблокируют и без того перегруженные магистрали.

Возможно, проблему решат грузовые терминалы в окрестностях Сочи. Однако в самом удачном случае их строительство может быть закончено лишь к концу 2010 года. К этому же сроку РЖД планируют построить дополнительную железнодорожную ветку к Сочи. Здесь тоже не обходится без сложностей: для создания новой ветки нужно снести сотни расположенных вдоль моря построек, строительство которых в своё время было санкционировано разными высокопоставленными лицами. Второй вариант для железнодорожников врезаться в горы, а это труднейшая и дорогостоящая задача.

При увеличении объёмов импорта цемента, кроме глобальных проблем, рынок столкнётся и с другими, менее масштабными, но при этом трудноразрешимыми вопросами. Возьмём хотя бы способ упаковки импортного цемента. Он практически весь будет поставляться в биг-бэгах. Комплексные потери при транспортировке и перевалке у российских потребителей, не имеющих опыта работы с биг-бэгами, доходят до 15 20%. Иногда продукт приходит в конечную точку в виде затвердевшего полуторатонного кубика. Играет роль и то, что российские заводы не оснащены оборудованием для приёма и складирования импортного цемента, поскольку изначально запроектированы под вагоны-хопры. На следующем этапе покупатели сталкиваются с проблемой утилизации биг-бэгов. Что делать, например, бетонному заводу со 100 тысячами турецких мешков из пропилена с остатками цемента?

Ещё один вопрос для российского рынка качество импортного цемента. Если поставщики из Украины и Белоруссии себя уже исторически зарекомендовали, то Китай вызывает изрядную настороженность. Поэтому российские покупатели будут вынуждены прилагать дополнительные усилия для предварительного и оперативного контроля качества китайского цемента. Это опять же скажется на росте цен.
По сахарному пути

Интересно, что от близкой к кризисной ситуации с поставками цемента однозначно выиграют две близкие к рынку структуры таможня и преступные группировки. Многолетняя практика администрирования таможенной стоимости с использованием КТС (корректировка таможенной стоимости) показывает, что стоимость таможенного оформления и уплаты при оформлении НДС будут расти. С июня по декабрь прошлого года таможенная нагрузка на каждую тонну импортируемого цемента увеличилась в среднем в 2 раза. Можно также предположить, что таможенники и налоговики смогут удачно закрыть часть прорех в сборе НДС, повышая таможенную стоимость импортного цемента.

После начала цементного ажиотажа на рынке стала заметна активность профессиональных финансовых аферистов. В своё время они отточили схемы работы на миллионных поставках мочевины и сахара. Теперь в моде цемент. Как правило, мошенники представляются солидными зарубежными компаниями, имеющими подтверждённые крупнейшими западными банками рекомендации. Мошенники предлагают поставки от 1 млн тонн, сертификаты, эксклюзив от производителя, аккредитивы при расчёте и прочие вещи, которые должны подтвердить надёжность поставщика и успокоить покупателя. Практика показывает, что с носом могут остаться и доверчивые, и крайне осторожные покупатели.
Местная анестезия

Очевидно, что цементного кризиса избежать не удастся. Можно, конечно, надеяться на разумные действия государства, которое за счёт продуманной таможенной политики и инвестиций в транспортную инфраструктуру могло бы ускорить решение проблемы. Однако сегодня речь идёт только о том, как участникам рынка сделать так, чтобы последствия цементного кризиса были менее болезненны. Лишь единичные российские компании имеют практический опыт ввоза и реализации зарубежного цемента. Сейчас, как правило, российские трейдеры цемента самостоятельно заключают договоры с поставщиком, а затем судорожно ищут перевозчика. В результате в контрактах появляется масса пробелов, которые влияют на эффективность сделки. Российские трейдеры должны заранее, как минимум до подписания контракта с производителем, согласовывать свои действия с опытным логистом. Импортные поставки цемента это не просто купил, привёз, продал. Это целая система, учитывающая и особенности доставки, вплоть до надёжности упаковки, и финансовую составляющую.

Потребителям цемента, в свою очередь, следует проявить осторожность при выборе трейдера, число которых в скором времени будет расти в геометрической прогрессии. И с особой настороженностью нужно будет относиться к трейдерам, предлагающим самые низкие цены. Дело в том, что трейдер может сэкономить только двумя способами: на доставке судами и на перевалке только при большом объёме поставки или на таможенном оформлении за счёт занижения стоимости цемента и реального веса партии. Игра с таможней в кошки-мышки через фирму-однодневку даёт некоторый экономический эффект, но и чревата корректировкой стоимости (в сторону увеличения, конечно) на третьей или четвёртой партии, или же вовсе арестом партии.