Ипотека и недвижимость - Всемирное наследие. старый город в регенсбурге

Еще два десятка лет назад даже глухое село считалось цивилизованным, если на его территории имелся самый захудалый магазинчик. Со временем торговые точки начали появляться и в садовых товариществах. И сегодня дачники стремятся совершать необходимые покупки сразу за калиткой, поэтому во многих коттеджных поселках киоски, лавки, мини-маркеты открывают уже с первого дня заселения. Вопрос только в том, что и как продавать.

Торговля за калиткой
Некоторые застройщики считают магазин в поселке пережитком прошлого. Это в период тотального дефицита товаров и продуктов специально для партийной и советской номенклатуры в элитных поселках открывали торговые точки. Ныне же обочины любого шоссе пестрят универмагами, маркетами, кафе и ресторанами, потому поселковая торговля дело убыточное. Другие девелоперы придерживаются иного мнения, правда с некоторой оговоркой. Строительство магазина, как и любого коммерческого объекта, требует серьезного обоснования, уверен Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка Величъ. Нет смысла возводить торговую точку даже в крупном поселке, когда в пяти минутах езды от проходной находится супермаркет. Но с другой стороны, нельзя сбрасывать со счетов и психологический аспект: любому из жителей всегда приятно поутру совершить променад до своего магазина Именно поэтому в нашем поселке появился мини-маркет с аптекой, хотя до Звенигорода, где много магазинов самых разных профилей, рукой подать.

Как полагает Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании Аллтек Девелопмент, многое зависит от размеров поселка. Если и домовладений мало, и занимаемая территория небольшая, то собственный магазин окажется убыточным предприятием. И управляющая компания постарается покрыть затраты, повысив размер коммунальных платежей. Иная ситуация в населенных пунктах с сотней и более дворов. В 2007 году эксперты компании Капитал Груп провели исследование, в результате которого были выявлены потребительские предпочтения жителей коттеджных поселков. Примерно 88 % потенциальных покупателей высказались за магазин. Остальные против, поскольку его содержание отразится на уже упомянутых коммунальных платежах.

Порой, чтобы не перегружать инфраструктурную сеть небольших поселков, расположенных рядом, девелоперы пускаются на хитрость. По договоренности каждый застройщик возводит на своей территории какой-нибудь объект, которым могут пользоваться и соседи. Один спортивную площадку для детей и взрослых, второй автозаправку и мойку, третий магазин. У подобных альянсов, поясняет В. Сюков, есть несомненный плюс: когда на одну торговую единицу приходится, к примеру, полдюжины поселков, то появляется шанс привлечь к сотрудничеству крупного ритейлера. Работать с ними выгодно и застройщикам, и жителям: у сетевиков ассортимент товаров больше и качество продуктов выше.

Решение о создании торгового объекта и о месте его расположения зависит и от развитости районной инфраструктуры. Понятно нежелание многих девелоперов открывать магазины на территории новых поселков того же Рублево-Успенского направления. Арендованная или купленная под торговый объект сотка земли тут может стать поистине золотой. Другое дело недорогие участки вдоль трассы, отмечает Ольга Дитковская, руководитель департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. Именно здесь и возводят крупные ТЦ, как, например, Перекресток при въезде в Горки-8. Там же в округе имеется ряд других коттеджных поселков. На Рублевке по такому принципу строится большинство объектов инфраструктуры, хотя, как показывает опыт, окупаются они не сразу.

Каков поселок, таков и магазин
Если девелопер пришел к выводу, что поселку без магазина никак не обойтись, следующим шагом станет определение профиля и размера будущей торговой точки. С размером, как правило, проблем не возникает. Главное соблюдать принцип пропорциональности и не увлекаться необоснованно крупными форматами. Так, если в поселке около 50 коттеджей, то лучшее решение киоск с ассортиментом товара от 100 до 300 наименований. На 300 домовладений потребуется уже небольшой универмаг, на 800 дворов супермаркет. А вот для мегапоселения с количеством домов более 1000, а застраиваемой площадью не менее 50 га необходим торгово-развлекательный центр.

При выборе профиля торговой точки все не так однозначно. Был случай, когда в одном только что возведенном поселке открыли сразу два магазинчика продуктовый и промтоварный. Хозяин первого понадеялся, что хлеб и колбаса всегда будут иметь спрос, и ошибся. Жители предпочитали закупать продукты в заслуживающих доверия столичных супермаркетах. А вот у владельца магазина по продаже штор и портьер дела тут же пошли в гору: каждый новосел хотел поскорее обустроить свое жилище, а продавец ни одной из домохозяек не предложил одинаковый товар.

Многие специалисты склоняются к мнению, что отсутствие в крупных поселках сервисных и торгово-развлекательных объектов значительно снижает привлекательность проекта и отпугивает потенциальных покупателей. Сегодня обозначилась тенденция к разнообразию инфраструктуры, подтверждает Ольга Кери, руководитель управления загородной недвижимости компании Капитал Групп. Самый яркий пример мегапроекты, заявленные в 2005 2007 годах (в частности Княжий двор или Павловское подворье на Новой Риге), где есть все от магазинов до игровых залов. Минимум торговых и сервисных объектов возможен лишь в двух случаях: при строительстве поселка в районе с развитой инфраструктурой или если это проект экономкласса, когда жесткий бюджет не позволяет девелоперу развивать данную составляющую.

От спичек до горчицы
Открывая поселковый магазин, редкий владелец может угадать предпочтения местных покупателей. Кто-то делает ставку на хлебобулочные изделия и другие товары первой необходимости. Кто-то рассчитывает на кулинарные изыски. Но по прошествии времени каждый продавец или хозяин прилавка знает своих клиентов в лицо, а главное, четко представляет какие товары пользуются спросом у обитателей поселка, и, разумеется, включает их в ассортимент.

Как показала практика, к категории повышенного спроса относятся продукты питания, напитки, медикаменты, а также разнообразные мелочи из разряда все для дома, от спичек до противомоскитных аэрозолей, говорит О. Кери. В зависимости от класса поселка на прилавке могут быть представлены и более дорогие бренды, как российские, так и западные. Обычно покупатель охотнее берет товар той марки, к которой он привык в городе.

А вот еще одно интересное наблюдение. В элитных поселках считается верхом неприличия иметь такую же раковину или шторы, как у соседа. Поэтому если здесь открывают дорогой бутик, то товар для него подбирают эксклюзивный. Дорогие и модные бутики типа Luxury Village, как правило, строят там, где сконцентрированы поселения элит-класса, рассказывает Алексей Артемьев, директор по развитию загородных проектов компании Ostogenka Real Estate. Например, на Рублевке прижился один из самых дорогих продовольственных магазинов Азбука Вкуса. Впрочем, именитая трасса усеяна и торговыми точками, в которых отовариваются строители, водители, представители обслуживающего персонала.

Но о каких бы товарах и магазинах ни шла речь, обитатели загородных коттеджей и таунхасов на собственном кошельке ощущают, что в цену пакета молока или батона хлеба заложены издержки на аренду помещения. Кроме того, обеспечить VIP-покупателей продуктами самого высокого класса не всегда по силам поселковому магазину, потому в небольших элитных поселках их нет, зато есть рестораны и закрытые клубы.

В комплектовании ассортимента тоже есть свои хитрости. По мнению опытных продавцов-предпринимателей, любой магазин или лавка должны развиваться одновременно с поселком. На ранней стадии, когда люди только въезжают в дома, лучше заполнить прилавки товарами вроде гвоздей, дрелей, клея, предлагать новоселам шторы и лампочки. А по мере того как жильцы будут обустраиваться, сменить профиль торговой точки на привычный супермаркет. Позже постоянным спросом будут пользоваться бытовые предметы и продукты, бакалея и даже дрова для шашлыка.

Мы выбираем, нас выбирают
Нередко можно наблюдать, как рядом со стройплощадкой появляются полулегальные палатки, продающие продукты гастарбайтерам. Эти предприятия впоследствии довольно часто трансформируются в обычные магазины с товарами, предназначенными уже для жителей поселка. Таким образом, незаметно меняется целевая аудитория торговой точки. Если же открытие магазина происходит в официальном порядке, то девелопер оговаривает с арендаторами не только ориентировочные сроки начала работы объекта, но и перечень услуг и товаров. Их ассортимент со временем можно скорректировать, но лишь в том случае, если это не создаст конкуренции и не поставит в худшие условия других арендаторов на данной территории.

Кому же отдают предпочтение девелоперы при выборе арендаторов новых торговых объектов? Как правило, опытным предпринимателям, которые умеют эффективно вести бизнес. Кроме того, они заинтересованы в работе с сетевыми операторами. Но тут есть определенные сложности. С одной стороны ритейлер привлекателен тем, что имеет значительный опыт работы, сформировавшийся ассортимент и ценовую политику, налаженные поставки товаров, контроль качества продуктов и услуг, наконец, ему доверяет покупатель. Но с другой стороны, управляющая компания несет некоторые убытки, поскольку сетевой оператор всегда рассчитывает на определенные льготы и скидки, в том числе и арендные. К тому же бизнес большинства ритейлеров ориентирован на значительные покупательские потоки, и порой даже мегапоселок не представляет для них особого интереса.

Вот и выходит, что, взвесив все за и против, управляющие компании порой предпочитают заключать договор аренды торговых площадей с представителями малого бизнеса. А последние, как показал опыт, более гибко подходят к работе внутри коттеджного поселка: подбирают необходимый товар для разных групп покупателей, занимаются сезонными распродажами, довольно быстро реагируют на индивидуальные заказы, корректируют свой график по времени. Словом, живут теми же заботами, что и обитатели поселка.

Журнал Недвижимость цены продолжает публикацию цикла статей, посвященных объектам, включенным в Список всемирного наследия Организацией Объединенных Наций по вопросам образования, науки и культуры (ЮНЕСКО).

В настоящее время в него внесен 851 объект: острова, национальные и природные парки, старые крепости и дворцы, исторические центры отдельных городов, соборы, храмы, монастырские комплексы, древние города и города-музеи, археологические памятники, пейзажные достопримечательности, музейные комплексы, колокольни, ледниковые фьорды, которые отвечают критериям, разработанным ЮНЕСКО. Членами этой организации с мировым авторитетом, созданной 16 ноября 1945 года, являются 188 государств, а ее штаб-квартира находится в столице Франции Париже.

В представленной сегодня статье мы рассказываем о Регенсбурге (Германия). Старый город Регенсбурга и район Штадтамхоф были включены в Список всемирного наследия ЮНЕСКО в 2006 году.

В этом средневековом городе, расположенном на берегах Дуная в Баварии, находится множество замечательных зданий, которые являются свидетельствами его истории как важного торгового центра, влиявшего на соседние районы, начиная с IХ века. Здесь сохранились исторические сооружения, относящиеся к почти двухтысячелетнему периоду, включая древнеримские, романские и готические здания. Архитектурные памятники Регенсбурга ХI ХIII вв. (в том числе рынок, ратуша и кафедральный собор) все еще определяют облик города с характерными для него высокими зданиями, темными узкими переулками и мощными укреплениями. Среди сооружений средневековые дома с башнями, принадлежавшие патрициям, множество церквей и монастырских ансамблей, а также Старый мост, относящийся к ХII в. Сохранились многие свидетельства насыщенной общественной и религиозной жизни этого города, являвшегося одним из тех центров Священной Римской империи, которые обратились к протестантизму. Штадтамхоф это район на противоположном по отношению к Старому городу берегу Дуная, где находится исторический комплекс бывшей больницы Св. Екатерины.

Летом 2006 года в Вильнюсе на 30-й ежегодной сессии комитета ЮНЕСКО по проблемам мирового культурного наследия старая часть баварского города Регенсбурга была включена в перечень памятников культуры мирового значения. В Германии находятся 32 объекта, внесенных в Список ЮНЕСКО, среди них ганзейский город Любек, Кельнский собор, Веймар, Вартбург, Старый город в Штральзунде, дворцовые и парковые комплексы в Потсдаме и Берлине, ратуша и статуя Роланда в Бремене и многие другие архитектурные и ландшафтные объекты в различных частях государства.

Мало кто в России и других странах мира слышал о Регенсбурге или четко представляет себе, где он находится. Между тем это очень древний и богатый историческими достопримечательностями город. Он стоит на слиянии двух рек Дуная и Регена, на самой северной излучине Дуная. Население его невелико около 130 150 тыс. человек, а площадь составляет примерно 80 кв. км. Несмотря на то что город небольшой, в истории Германии Регенсбург сыграл значительную роль.

Известно, что люди жили здесь еще в каменном веке, а первое кельтское поселение называлось Радасбона. Недавно были обнаружены поселения на территории Регенсбурга, которые ученые датируют примерно 400 годом до нашей эры. В 179 году, в период правления римского императора Марка Аврелия, Третий Итальянский легион основал на реке Реген крепость Кастра Регина. В 1979 году Регенсбург торжественно отметил 1800-летие этой цитадели. От нее сохранились Преторианские ворота, которые считаются древнейшим дошедшим до наших дней сооружением на территории Германии.

В VI веке Регенсбург (Реганеспурк) стал резиденцией первого герцога Баварии из династии Агилольфингов и первой столицей этого государства (и оставался ею вплоть до XIII века). В 739 году святой Бонифаций учредил Регенсбургскую епархию, а в 845 году произошло событие, навсегда вписавшее город в историю Чехии, богемские князья приехали сюда для принятия крещения, ставшего началом христианизации всего чешского народа. Чешская епархия вошла в состав Регенсбургской, что предопределило принадлежность чешских земель к римско-католической церкви, а не к восточному православному христианству.

Бурное средневековье
В XI XIII веках Регенсбург играл ключевую роль в жизни Европы. Благодаря тому что он располагался возле рек, торговые связи города простирались до Парижа, Венеции и Киева. Крестоносцы трижды отправлялись отсюда в крестовый поход к Святой земле. В 1245 году Регенсбург получил статус Свободного имперского города (Фридрих II пожаловал ему право иметь собственное управление, то есть своего градоначальника и городской совет) и сохранял этот статус до 1803 года.

В середине XVI века в ходе Реформации большинство жителей Регенсбурга приняли протестантскую веру. Городской совет оставался полностью лютеранским вплоть до начала XIX века, а низшие слои населения, будучи католиками, оказались в меньшинстве и все это время были лишены гражданских прав. Однако ситуация в средневековом Регенсбурге была поистине уникальной: наряду с лютеранским Свободным городом здесь находилась резиденция епископа Римско-католической церкви и несколько аббатств. Три из них обладали собственным государственным статусом в составе Священной Римской империи и поэтому имели своих представителей в Рейхстаге. Тем самым Регенсбург приютил сразу пять независимых политических субъектов: протестантский имперский город, римско-католическую епархию и три монастыря.

Постоянный имперский Рейхстаг был впервые созван в Регенсбурге в 1663 году и стал старейшим парламентом Германии. Он просуществовал до 1806 года. Рейхстаг заседал в ратуше XIV века, где и сейчас желающим показывают зал собраний (Рейхсзаль) и комнату пыток.

В середине XVIII века представителем монарха в Рейхстаге стал генеральный почтмейстер империи, принц Александр Фердинанд фон Турн-унд-Таксис. Его предки основали в XV веке первую крупную почтовую службу в Европе, и почтовая монополия сделала этот род фантастически богатым.

В 1806 году последний император отрекся от престола, и империя перестала существовать. Вскоре войска Наполеона вошли в Регенсбург, который сдался без боя, и передали (точнее, вернули) его Баварии.

Чудом уцелевший
Больше всего Регенсбургу повезло, как ни странно, в конце Второй мировой войны. В отличие от многих немецких городов его средневековая часть практически не пострадала от бомбежек. Это тем более удивительно, если учесть, что на регенсбургском заводе во время войны делали мессершмиты.

Сегодня главные современные достопримечательности города завод концерна BMW, выпускающий в день около тысячи автомобилей первой и третьей серии, и мощный современный технопарк BioRegio, где работают более двух тысяч человек, построенный совсем недавно на территории местного университета.

Однако и без этого храма современных технологий о здешнем университете в последнее время часто вспоминают. И не только потому, что Регенсбург по-настоящему студенческий город насчитывает больше 24 тысяч студентов. Дело в том, что в местном университете несколько лет (с 1969 по 1977 год) преподавал на факультете теологии Йозеф Ратцингер, ныне более известный как папа Бенедикт XVI. С 2006 года он является почетным профессором Регенсбургского университета; именно здесь осенью 2006 года он произнес получившую широкий общественный резонанс речь о соотношении веры и разума.

Старший брат нынешнего папы Георг Ратцингер долгое время руководил существующим уже более 1000 лет хором мальчиков Регенсбургские воробушки при кафедральном соборе Святого Петра одной из красивейших готических церквей Баварии. Строительство собора началось в 1275 и завершилось в 1634 году (а 105-метровые ажурные башни обрели окончательный вид только в 1869 году). В 1997 году камни собора были тщательно очищены от копоти и вековых наслоений. Внутри сохранились витражи XIV века, фрески XV века и две старинные романские часовни в крытых галереях по бокам здания. В городе, который остается оплотом католицизма в Германии, сегодня действуют епархиальная семинария и школа церковной музыки.

Живая старина
Хотя со времен средневековья прошли сотни лет, Старый город прекрасно сохранился. Около 1400 охраняемых памятников этой эпохи мирно сосуществуют с остатками строений романского периода, и можно, не слишком напрягая воображение, представить себе вид Свободного имперского города. В основном его облик сформировался благодаря семьям торговцев, которые не стеснялись выставлять напоказ свое богатство: так в Регенсбурге появилось немало домов с нарядными, но чисто декоративными башнями, призванными демонстрировать успешность хозяев.

Не менее значительный вклад в архитектурный ландшафт вносят церкви и монастыри. Помимо кафедрального собора следует назвать романскую базилику XII века, известную как Шотландский монастырь, и приходскую церковь Святого Ульриха XIII века. В мастерской рядом с ней круглый год ведут работы по реставрации кафедрального собора, включающей, в частности, замену каменной кладки. Больше десятка каменотесов учатся и работают здесь, а их труд оплачивает баварское правительство. В Германии церковные здания принадлежат государству, поэтому оно берет на себя расходы по их ремонту.

Гуляя по Регенсбургу, нельзя пройти мимо роскошного дворца княжеской династии Турн-унд-Таксис, долгое время управлявшей городом. Огромная резиденция, окруженная парком, была возведена в середине XVIII века на месте монастыря VIII века на средства, которые приносила монополия на почтовые перевозки.

В старой части Регенсбурга радуют глаз дома и площади, башни и улицы, дворы и фонтаны. Можно посетить Музей гольфа и музей Кеплера (астроном Йоханнес Кеплер жил и умер в Регенсбурге), посмотреть средневековые развалины и экспонаты Исторического музея или просто гулять по берегу Дуная, разглядывая пришвартованные корабли и дома на противоположном берегу. Любители водных просторов могут поселиться прямо на одном из двух островов, мимо которых катятся дунайские волны, или отправиться путешествовать на прогулочных судах.

Хорошо любоваться городом с Каменного моста. Он был построен в 1135 1146 годах на месте деревянного и достигает в длину 300 м. Сооружение во многом уникально. Во-первых, это самый старый каменный мост, сохранившийся в Германии: по нему уходили в поход на Святую землю крестоносцы, и по нему же всего несколько лет назад еще ездили автомобили. Во-вторых, это чудо средневекового мостостроения стало прообразом большого количества последующих проектов: в частности, по его образцу построен Карлов мост в Праге. Наконец, в-третьих, в течение восьми веков это был единственный в Регенсбурге и окрестностях мост через Дунай, и благодаря ему город превратился в важный торговый узел, связывавший Венецию с Северной Европой. Массивные опоры, на которых установлены 15 арок Каменного моста, снабжены миндалевидными каменными основаниями, обеспечивающими защиту от эрозии, вызываемой быстрым течением. Когда-то на этих платформах располагались водяные мельницы

Почти одновременно с мостом здесь появилась еще одна достопримечательность старейшая в Германии сосисочная Historische Wuerstkueche, изначально служившая столовой для строителей. За деревянными столами и сегодня едят колбаски, поджаренные на открытом огне (первая в Германии кофейня, кстати, тоже была открыта в Регенсбурге). А у самого входа на мост стоит Соляной дом, возведенный в 1620 году как склад соли, и башня, откуда открывается прекрасный вид на Регенсбург. Маленькие ворота в основании башни до начала XX века были единственными, через которые можно было попасть в Старый город со стороны Дуная. Позже пришлось идти на уступки прогрессу и проделать более широкий въезд для трамваев.

Монументальная пропаганда
Недалеко от Регенсбурга расположены два весьма примечательных памятника, возведенных по распоряжению баварского короля Людвига I в первой половине XIX века. Построенные в строгом классическом стиле сооружения были задуманы как гимн величию и патриотизму германской нации.

Круглый Зал Освобождения возведен в 30 км от города в память о победе над Наполеоном. Снаружи его окружают фигуры греческих богинь и таблички с названиями государств, воевавших с Наполеоном.

Валгалла, представляющая собой копию греческого Парфенона, стоит на высоком холме на берегу Дуная в 15 км к востоку от Регенсбурга. От подножия холма к массивному фундаменту храма ведут 250 мраморных ступеней. Фасад украшает колоссальная статуя, олицетворяющая Германию. Интерьер отделан цветным мрамором и позолотой и украшен скульптурами: в этом Зале славы находятся бюсты десятков немецких героев. За заслуги в борьбе с наполеоновскими войсками места в Валгалле удостоился и бюст генерала Барклая-де-Толли.

Оценив монументальную пропаганду германского патриотизма, можно ехать (или плыть) обратно в Регенсбург. После 18 веков экономического расцвета и упадка, политической славы и забвения, католического упорства и лютеранского пыла этот город стал удивительно толерантным. В нем легко уживаются наука и вера, старина и прогресс, бережное отношение к памятникам и совершенно немузейная жизнь. А еще здесь чувствуется особый интерес к Чехии, Словакии, Украине, России, словно, крестив богемских князей, Регенсбург взял на себя роль посредника между Западом и Востоком. Так что отчасти это и наше всемирное культурное наследие.