Ипотека и недвижимость - Брать деньги на жилье и покупать его лучше в одном месте

Странно жить в стране с бескрайними лесами и не использовать их для строительства. Но, по информации Госкомстата, сегодня в России лишь чуть более 10% жилья строят из дерева. Участникам рынка, впрочем, ситуация видится более привлекательной: они говорят о 12-15%, а главное, отмечают заметный рост популярности малоэтажного деревянного домостроения. По оценкам экспертов, за 2005-2007 годы объемы строительства домов из дерева возросли почти в два раза.

Директор по маркетингу Группы компаний КОНТИ Юрий Синяев оценивает спрос на недвижимость из дерева в 25-30%. По его словам, доля желающих иметь жилье из экологических материалов только увеличивается. При этом на рынках загородной недвижимости Санкт-Петербурга, Ленинградской области и Карелии доля деревянных коттеджей достигает 40%. А генеральный директор компании Вайсрой Хоумз Дистрибьюшн (дочерняя структура ОАО ОПИН) Игорь Чекмарев называет цифры, в соответствии с которыми в 2007 году в России планировалось построить из дерева порядка 6 млн кв. м жилья. К этим цифрам, по его словам, следует добавить еще около 1 млн кв. м (такие данные приводит петербургская Ассоциация деревянного домостроения), которые не регистрируются в местных отделениях Росрегистрации.

Оптимизма добавляет и комментарий пресс-секретаря компании Домострой Елены Буравцевой. Сегодня растет спрос на экологичность, а следовательно, увеличивается спрос на деревянные дома, - убеждена она. - Этот материал пользуется популярностью как в эконом-сегменте, так и элитном. Дома эконом- и бизнес-класса строят в основном из оцилиндрованного и профилированного бревна хвойных пород, как правило, из ели или сосны. А для эксклюзивных объектов идеальны срубы из лиственницы, кедра или северной сосны диаметром более 400 мм. Такие дома великолепно выглядят и у них неповторимый внутренний микроклимат.

По словам Буравцевой, на загородном рынке можно приобрести земельный участок с подрядом: девелоперы, как правило, предлагают на выбор несколько вариантов. Но, предупреждает эксперт, отдав предпочтение одному из них, необходимо учесть, что в дальнейшем внести существенные изменения в проект не удастся. На рынке встречаются и предложения земельных участков без подряда, - уточняет она. - В этом случае можно воплотить свои мечты об идеальном доме. Стоимость индивидуального проектирования (без учета инженерных сетей) следует рассчитывать исходя из соотношения $30-40 за один квадратный метр. Отдельно придется заплатить за проект инженерных сетей - из расчета $10-20 за квадратный метр. Таким образом, стоимость индивидуального проекта площадью 250 квадратов обойдется в $7,5 тыс.

Большинство покупателей, правда, отдают предпочтение проверенным типовым проектам. По оценке Игоря Чекмарева, если в целом по рынку загородного жилья доля типового строительства составляет 20-30%, то для деревянного домостроения характерно обратное соотношение: типовые дома составляют большую часть предложения (70-80%), и это - одна из важнейших особенностей данного сектора.

Ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard Анастасия Кротова перспективы деревянных домов оценивает сдержанно. Причина в осторожном отношении девелоперов к этому сегменту рынка. Спрос на деревянные дома есть всегда, но он значительно меньше, чем на кирпичные и монолитные, - объясняет она. - Деревянные дома считаются экодомами, так как сделаны из натуральных материалов. В основном покупатели приобретают их как дачи. Застройщики же скептически относятся к деревянным домам, так как, отдав предпочтение деревянной концепции, теряют большую часть потенциальных покупателей.

Иначе думает ведущий аналитик УК Северо-Запад Полина Иванова. Деревянное домостроение в России всегда пользовалось неизменным спросом у потенциальных покупателей загородного жилья, и сегодня спрос на такие дома остается весьма высоким, - убеждена она. - Для застройщиков и девелоперов деревянные дома - также выгодное вложение: сроки строительства и реализации значительно выше, чем, скажем, у кирпичных домов, а стало быть, сокращаются сроки возвращения инвестиций.

Теремок XXI века
Что же такое современная изба? Конечно, на Руси остались умельцы, способные срубить избу без единого гвоздя, но это все же экзотика. Сегодня деревянные дома - продукт высокотехнологичного производства. Теремки XXI века изготавливаются промышленным способом на новой качественной основе, на базе высокоэффективных строительных материалов и конструкций.

Однако и многие застройщики, и большинство покупателей по-прежнему склонны рассматривать деревянный дом скорее как дачный формат, нежели как всесезонное постоянное жилье. Специалисты отрасли относят это к области предубеждений. В таких домах легко можно реализовать все представления о комфортабельном жилье как в плане размещения бытовой техники, так и в плане использования современных отделочных материалов, - уверен Игорь Чекмарев. - С учетом развития технологии строительства и основных материалов, из которых строятся деревянные дома, можно уверенно заявлять, что современные деревянные дома - жилье всесезонное. Никаких ощутимых для потребителя ограничений в деревянном жилье по сравнению с кирпичным или каменным не существует. Более того, деревянная каркасно-панельная технология дает возможность для более качественной и изысканной внутренней отделки, поскольку предполагает монтаж всех коммуникаций внутри стен.

Юрий Синяев также считает, что применение современных технологий в деревянном домостроении позволяет говорить о его всесезонности. Определенные ограничения могут накладывать климатические особенности региона, в котором ведется строительство, однако из этого не следует, что на дальнем Севере не могут быть реализованы подобные дома, - уточняет он. - Это говорит лишь о том, что при строительстве деревянных домов в жестких климатических условиях обязательно должны применяться соответствующие технологии обработки материалов и строительства. Дешевый каркасный дом можно построить далеко не везде. Еще стоит иметь в виду, что дом из дерева в теплое и холодное время года эксплуатируется по-разному.

Вид и сервис берут свое
Хотя наши производители на рынке деревянного домостроения представлены довольно широко, отечественные потребители нередко отдают предпочтение продукции иностранных компаний, даже если ее стоимость выше. Что влияет на их выбор? Действительно ли ассортимент предложений и уровень применяемых технологий отечественных компаний - производителей деревянных домов уступает зарубежным аналогам? Игорь Чекмарев из Вайсрой Хоумз Дистрибьюшн отмечает, что ассортимент предложений и уровень представленных технологий во многом зависят от степени развития рынка и информированности потребителя. В основном западные компании, представляющие на российском рынке деревянные дома, ориентируются на сегмент среднего ценового уровня - бизнес-класс и выше. Потребители данной категории способны отличить и заплатить за качество продукта и поэтому доверяют предлагаемым продуктам только в их оригинальном исполнении, - говорит он.

Елена Буравцева из Домостроя считает, что это предубеждение, не соответствующее нынешним реалиям. По ее словам, за последние десять лет у нас появились компании, предлагающие сопоставимые по качеству деревянные дома, которые стоят дешевле. Российские деревообрабатывающие компании сегодня работают на современном иностранном оборудовании с использованием иностранных технологий, - говорит Буравцева. - Например, в Архангельской области работает более 15 мобильных деревообрабатывающих заводов, которые располагаются вблизи от мест валки леса. На них происходит первичная обработка древесины, а затем, после сушки на заводе, используя лекала, делают детали будущего дома. При обработке древесины используются современные технологии. Предварительная сушка дерева в сушильных камерах уменьшает усадку при строительстве дома, а использование современных средств повышает влагостойкость и огнеупорность древесины. Сегодня на нашем рынке отечественные компании более конкурентоспособны, так как при сопоставимом качестве предлагают более низкие цены.

Юрий Синяев из КОНТИ также считает подобную оценку отечественной продукции не совсем справедливой: Российские деревообрабатывающие компании в полной мере освоили западные технологии и с успехом реализуют свою продукцию на рынке. Что касается потребительских предпочтений, то в некоторых случаях предпочтение иностранной продукции может объясняться ментальными особенностями наших соотечественников, еще не отвыкших все западное априори считать лучшим.

Полина Иванова из УК Северо-Запад предлагает свое объяснение предубеждения россиян к отечественным компаниям. Зарубежные компании, как правило, более клиенто-ориентированы, - отмечает она. - Это касается прежде всего сервисного обслуживания домов и индивидульной авторской архитектуры строений. Используя современные технологии и запатентованные средства, специалисты зарубежных компаний периодически выезжают к клиентам, чтобы подправить дом, проверить его состояние. Для российских компаний, по словам Ивановой, такой сервис не типичен. Основное предложение российских производителей деревянных домов - типовые дома, различающиеся по площади. Именно отсутствие индивидуального подхода в архитектуре и весьма скудное сервисное обслуживание склоняет многих покупателей качественных деревянных домов в пользу зарубежных компаний.
Хотите купить квартиру в Испании, коттедж в болгарской деревне или домик в Черногории? Когда есть наличные, это вообще не проблема. Шансы есть и тогда, когда кроме непреодолимого желания у вас имеется лишь часть нужной суммы. Однако придется вникать в законодательство и финансовый рынок той страны, где вы планируете приобрести жилье: далеко не в каждом государстве нерезидент может запросто прийти в банк и взять обычную ипотеку (касается это, кстати, и России). Несмотря на это, число россиян, покупающих недвижимость в Европе по ипотечным программам, постоянно увеличивается.

Чтобы купить небольшую виллу на побережье Испании, вовсе не обязательно быть очень богатым - такое жилье доступно человеку со стабильным заработком выше среднего. Но ипотечный кредит нерезиденту в Испании получить довольно непросто. В настоящее время наиболее распространенная схема получения кредита иностранцами - переоформление ипотеки. Испанская компания, уже заключившая договор о кредите на покупку того или иного объекта, заключает договор с иностранным приобретателем и уведомляет банк о своем желании переуступить ипотеку своему клиенту. Есть компании, ориентированные именно на покупателей из России, но далеко не все эксперты рекомендуют к ним обращаться: нередко цены оказываются там выше средних по рынку минимум на 10%. А вот условия по испанской ипотеке - более-менее стандартные. Процентная ставка по ипотечному кредиту в Испании - 5%, максимальный срок, на который предоставляется кредит, - 30 лет. Первый год заемщик платит только проценты по кредиту, начиная со второго и далее - идут выплаты по телу кредита и проценты. Первоначальный взнос - от 30% стоимости жилья, причем чем больше размер первого платежа, тем дешевле обходится покупка. Например, внося сразу 50%, можно подвинуть продавца на 10% от стоимости объекта: в стране сейчас кризис рынка недвижимости, - объясняет риэлтор Антон Меринов, который активно занимается операциями с жильем в Испании.

Покупать квартиры и виллы в этой стране сейчас выгодно. По данным Национального статистического института Испании (INE), сегодня объемы сделок по продаже и покупке жилья в стране снизились на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наиболее резкий спад активности - на 35,6% - произошел на рынке вторичного жилья страны, а объемы продаж новостроек снизились на 14,6%. Тем не менее лучше найти кого-то из знакомых, кто уже имеет опыт работы с недвижимостью в этой стране: ведь изобилие предложений вовсе не защищает вас от спекулянтов, которые, пользуясь незнанием ситуации на рынке, с удовольствием продадут объект дороже, чем он стоит на самом деле.

Дружелюбная Болгария
В Болгарии все гораздо проще - можно просто пойти в банк и оформить ипотеку. Пакет документов - примерно тот же, что и в России. Несмотря на то что практика ипотечного кредитования иностранных граждан в Болгарии сравнительно молода, получение кредита для нерезидента немногим сложнее, чем для гражданина Болгарии, - рассказывает директор по маркетингу и PR британской девелоперской компании Unique Development Шарлотта Роз Мелсом. - Процедура оформления ипотечного кредита занимает около одного месяца. Получателю кредита необходимо принести в банк заграничный паспорт, налоговую оценку недвижимости, которая будет приобретаться в ипотеку (она выдается бесплатно в местных советах - общинах), экспертную оценку объекта (готовится только экспертом, которого назначает банк, средняя стоимость документа - 100-200 евро), справку, подтверждающую ежемесячный доход и состав семьи, и, естественно, заполненное заявление по форме банка.

Помимо всего вышеперечисленного иностранный гражданин, приобретающий недвижимость в Болгарии, должен заручиться поддержкой доверенного лица - гражданина государства, от имени которого и будет проходить сделка купли-продажи (обычно это представитель риэлторской компании). На этом сложности заканчиваются и начинаются приятные открытия. Процентная ставка в Болгарии ниже, чем в России, - в среднем она составляет 5,5-7% в местных левах и 8-12% в евро. Первоначальный взнос - от 25%, ссуду можно взять на 20 лет. К тому же в некоторых банках можно начинать погашение кредита уже на следующий месяц без штрафных санкций. В России, как известно, такое пока не практикуется.

С сербами - братья навек
А вот в Черногории, напротив, купить недвижимость в кредит сложно. Некоторые даже полагают, что для иностранцев такая схема и вовсе невозможна. Черногория - молодое государство, образованное чуть больше двух лет назад, - говорит юрист компании Realty d.o.o. Михаил Рачич. - Национальный банковский сектор только-только начинает осваивать быстрорастущий сегмент рынка недвижимости. Поэтому для неграждан Черногории услуга кредитования не предоставляется. Тем не менее, по последней информации, некоторые возможности уже появились и для нерезидентов. Правда, только в двух кредитных организациях - Perva Banka и Hipo Bank. Однако условия предоставления ипотеки иностранцам там не самые выгодные.

Гражданин Российской Федерации может получить ипотечный кредит в Черногории при условии, что он единовременно внесет первоначальный платеж в размере 50% от стоимости жилья, а также если застройщик даст банку свои гарантии относительно заемщика, - объясняет управляющий партнер MIRAX Balkan Вячеслав Лейбман. - Процедура получения кредита в черногорском банке стандартная, единственное отличие от российских банков - 50%-ный первоначальный взнос. Максимальный срок выдачи кредита - 10 лет. Хотелось бы также отметить, что к местным жителям в черногорских банках относятся более лояльно. Впрочем, 50%-ный уровень первоначального взноса с недавних пор стал практиковать и отечественный Сбербанк.

Подобная картина и на рынке жилья Сербии. Как и в Черногории, из всех иностранцев здесь прежде всего предпочитают иностранцев с наличными, поэтому получить кредит тоже достаточно сложно. Хотя стоит отметить, что у представителей России по сравнению с другими иностранцами есть бесспорное преимущество - нас в Сербии традиционно любят. Что же касается ипотечного кредита, то взять его сложно, хотя и можно. В более спокойной с политической и экономической точки зрения Румынии ссуды на покупку жилья для нерезидентов еще более доступны. В целом же следует отметить, что во всех балканских и околобалканских странах проценты по ипотеке примерно одинаковы - они сохраняются на уровне Болгарии (5,5-7% в местной валюте, 8-12% в евро).

А вот в более цивилизованной Чехии ставки ниже - 5-6% в зависимости от банка и суммы кредита. Но и здесь есть свои особенности. Так, гасить кредит без штрафных санкций можно только со второго года, а при оформлении вам придется выдержать достаточно высокие накладные расходы - около 6 тыс. крон (10 чешских крон - 14,6 руб.) за оценку недвижимости, 9 тыс. крон за нотариальную запись, утверждающую ваше долговое обязательство, а также комиссионные банка, которые составляют от 0,75 до 0,9% от суммы кредита, плюс 250 крон за заверенный перевод каждой странички из пакета документов, которые вы принесете в банк. (Пакет этот идентичен тому, который запрашивают отечественные банки, впрочем, и поборы, сопутствующие ипотеке, в России ничуть не ниже.)

Взгляд за океан
Американский финансовый кризис, который стал следствием проблем в национальной ипотечной системе, резко увеличил объем предложений по недвижимости в США. Цены и правда привлекательные: дома с четырьмя спальнями в пригородах больших городов Восточного побережья по $200-250 тыс., элитные квартиры на Манхэттене со стоимостью квадратного метра значительно ниже московского, виллы во Флориде и Калифорнии.

Но лучше крепко подумать, когда именно покупать здесь недвижимость, ведь финансовый кризис пока только разгорается. Не исключено, что время для вложений в этот рынок еще не настало, поэтому интересующимся стоит внимательно отслеживать динамику цен (лучше по местным источникам - компании, ориентированные на покупателей-россиян, прибавляют 10-25%), а когда дойдет до сделки, обратиться в одну из солидных американских риэлторских компаний.

Рассчитывать на покупку в кредит вряд ли имеет смысл - такая операция возможна только с привлечением отечественного банка, американские же сейчас переживают тяжелые времена. Правда, в России ссуды на покупку заграничной недвижимости пока не самый распространенный вид услуг. Первоначальный взнос будет большим, не менее 50%, поскольку рынок жилья в США имеет негативную тенденцию и банки должны страховать свои риски.

Аналогичная ситуация с ипотекой и в Европе: в настоящее время банки там неохотно выдают кредиты нерезидентам. Зато снижение активности на европейских рынках сказалось и на ценах: по прогнозам экспертов Jones Lang LaSalle, в 2008 году стоимость недвижимости в Европе снизится еще как минимум на 10%.