Ипотека и недвижимость - Сделка с жильём. как правильно расплачиваться

В минувший четверг участки под застройку в Москве впервые были разыграны на аукционе. Инвесторам "аукционные" участки обошлись существенно дороже, чем на привычных для столицы конкурсах с заранее поданными заявками. Тем не менее участники рынка приветствуют новую практику распределения земли: за те участки, которые они считают особенно для себя выгодными, инвесторы готовы и переплатить, в то время как на конкурсе участок мог быть фактически потерян еще на этапе подачи заявки.

В последние годы в Москве правила предоставления участков под жилищную застройку менялись несколько раз. Сначала девелоперы получали права на строительство напрямую в мэрии или в префектурах. Затем власти стали выносить участки под застройку на конкурс, мотивировав это повышением прозрачности инвестиционного процесса и необходимостью повысить городские доходы. При этом свою долю город получал в виде определенного конкурсной комиссией процента построенных площадей. В прошлом году доля города стала выплачиваться деньгами: инвестор указывал в конкурсной заявке сумму, которую он готов заплатить за право строительства, и уже не имел возможности изменить заявку, предложив более высокую цену. А подписанное мэром в августе постановление "Об утверждении положения о проведении аукциона на право инвестирования строительства и реконструкции объектов жилищного фонда" сделало возможным распределение участков на аукционе, где претенденты могут поднимать ставки прямо в процессе торгов.

Последний конкурс по старым правилам прошел в октябре, а первый аукцион состоялся в минувший четверг. На него были выставлены восемь участков стартовой ценой от $1,8 млн до $39,3 млн. Шаг аукциона варьировался от $90 000 до $500 000. Всего было подано 66 заявок от 31 организации. Если на последнем конкурсе в октябре количество претендентов на один участок варьировалось от двух до четырех, то на аукционе за наиболее привлекательные лоты сражались одновременно 8 - 19 компаний, а стартовая цена участка в результате увеличивалась в 2 - 3 раза. Например, за право реконструкции семиэтажного дома в Барыковском переулке компания "Интерстройсервис М" предложила $13,6 млн при начальной стоимости лота в $4,6 млн. По окончании аукциона выступивший председателем конкурсной комиссии вице-мэр Москвы Валерий Шанцев удовлетворенно отметил, что всего город дополнительно заработал около $25 млн, которые "будут потрачены на строительство муниципального жилья". Однако дополнительные поступления в бюджет означают дополнительные расходы инвесторов, которым участки обошлись дороже, чем раньше. Как объяснил руководитель конкурсной комиссии Виталий Крючков, при прямом распределении участков мэрией или префектурами город получал примерно $170 c квадратного метра вновь вводимого жилья, с введением конкурсной системы стал получать в среднем $359 с метра, а прошедший аукцион, по словам Крючкова, "показал, что город может получать и $521". Выдержать такой уровень отчислений непросто. "Мы отказались от дальнейшего повышения цены, проект для нас оказался бы нерентабельным", - заявил "Ведомостям" коммерческий директор корпорации "С-Холдинг " Наталья Соколкова. "С-Холдинг " предлагал за участок под постройку двух 20-этажных жилых домов на Камчатской улице $6,77 млн при стартовой цене в $4,27 млн, однако участок достался компании "Бэст-финанс", предложившей $6,87 млн.

По оценке инвесторов, произошедшее в результате введения земельных аукционов существенное увеличение доли города серьезно снижает доходность девелоперских проектов. Впрочем, как отметили в беседе с "Ведомостями" несколько участников аукциона, в новом механизме распределения земли есть один существенный положительный момент: за участок, который представляет большую ценность для участника аукциона, он может "торговаться до последнего", в то время как раньше участник конкурса не мог изменить ситуацию в свою пользу после подачи заявки. "Каждая компания заранее просчитывает проект и решает, до какой суммы может поднимать ставки", - говорит гендиректор участвовавшей в аукционе компании "Синега-1" Дмитрий Джамбаниев.
Позади поиск и юридическая проверка квартиры. Покупатель нашел подходящий вариант, желает рассчитаться и жить в свое удовольствие. Сколько людей мечтают о таком финале! Только это еще не финал, впереди ответственный момент по заключению сделки и передаче денег. Чтобы передача денег не вызывала опасения, лучше ознакомиться с этой процедурой заблаговременно.

Аренда банковской ячейки обойдется в $50-70 в месяц

При денежных расчетах между покупателем и продавцом возникает риск неполучения (недополучения) или даже потери денег. При этом пострадать может каждый из участников сделки. Причина достаточно проста: в России принято расплачиваться за приобретаемое жилье наличными деньгами. Правда, уже существуют и более приемлемые варианты, но все по порядку.

Самый простой способ - передача денег из рук в руки. Покупатель и продавец выбирают по обоюдному согласию безопасное место и деньги передаются в обмен на договор купли-продажи. Разумнее производить такие расчеты в присутствии доверенного лица, например, нотариуса, который заверяет договор купли-продажи своей подписью.

Еще правильнее расплачиваться в агентстве недвижимости, которое помогает грамотно оформить сделку (то есть, на территории и с участием вашего риэлтора). Однако передавать сразу всю сумму бывает рискованно. Ведь продавец может еще не освободить занимаемую им площадь (у него еще может не быть документа, подтверждающего отчуждение квартиры), плюс к этому, покупатель может еще не иметь документа о праве собственности на приобретенную жилплощадь. Логичнее в этом случае отдавать деньги частями по мере приближения квартиры к будущему собственнику. Последний платеж желательно осуществить после регистрации нового права собственности в регистрационной палате или Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС).

Рассмотренный вариант является самым рискованным и его использование возможно только при полном взаимном доверии между участниками сделки. Например, когда посредством купли-продажи осуществляется родственный обмен, и в сделке участвуют только два лица - продавец и покупатель, которые всецело доверяют друг другу. Если же сделка включает целую цепочку заинтересованных лиц (участников сделки), лучше не рисковать.

Следующим наиболее популярным на рынке недвижимости способом взаиморасчетов является использование банковской ячейки. Ее аренда в зависимости от выбранного банка может обойтись примерно в $50-70 в месяц. Кроме того, закладываемые в ячейку банкноты банк может проверить на подлинность и пересчитать (есть такая услуга). Стоимость пересчета составляет 2-3 тыс. руб. за 1 тыс. купюр, а проверка - 0,2-0,3% от суммы проверяемых средств. К сожалению, в риэлторской практике бывали случаи, когда продавец обнаруживал у себя часть фальшивых банкнот, естественно, уже после проведения расчетов, так что восстановить недостающую (фальшивую) сумму было практически нереально. Поэтому банковской проверкой лучше не пренебрегать.

Использование наличных расчетов позволяет скрыть от налоговых органов истинную стоимость продаваемого жилья. Довольно часто в договоре указывается заниженная сумма. Поэтому в нашей стране банковская ячейка будет популярна еще довольно долго. И следует знать, как правильно оформить пользование ячейкой. Изначально нужно определить, кто открывает ячейку, кто имеет право докладывать туда деньги и забирать их и в какие сроки распространяются права к доступу ячейки, а также какую ответственность несет лицо, нарушающее правила пользования ячейкой.

Как правило, ячейка открывается плательщиком, то есть, покупателем (для этого с банком составляется соответствующий договор).

На территории банка с участием всех лиц, задействованных в сделке (или в конкретном денежном расчете), и при участии нотариуса, риэлтора, а также, возможно, и банковского работника, являющегося гарантом пользования ячейкой, подписывается договор купли-продажи. Затем оговоренная сумма вкладывается в ячейку, которую открыл покупатель.

После этого нужно оформить договор отчуждения и зарегистрировать в регистрационной палате договор купли-продажи, а затем получить оформленный документ на право собственности приобретаемой квартиры. До этого момента продавец не имеет права пользоваться ячейкой. Он может изъять причитающиеся ему средства, только предоставив сотруднику банка заранее установленный сторонами сделки документ по истечении и не позже оговоренного срока. Таким документом по согласию сторон может быть зарегистрированный договор купли-продажи или документ, подтверждающий право нового собственника на приобретенное жилье. Собственно, могут быть и другие варианты документов. Все зависит от того, о чем договорятся стороны, участвующие во взаиморасчете.

В свою очередь, по предварительному согласию сторон, покупатель может вносить деньги в банковскую ячейку не единовременно, а по мере получения необходимой документации, подтверждающей его право на покупку или право на собственность, либо подтверждающий то, что квартира продавца свободна (в ней никто не зарегистрирован), и она является отчужденной, то есть, по сути проданной. Возможно, что стороны договорятся о предоставлении в банк не одного документа, а нескольких из вышеперечисленных.

В связи с этим стороны должны договориться о максимальном сроке перехода права собственности с учетом времени на оформление всех юридических тонкостей. В противном случае деньги в ячейке могут быть заблокированы, предположим, до судебного разбирательства или возвращены покупателю (в этом случае продаваемое жилье остается в собственности продавца, разумеется).

Чтобы не происходило неприятных накладок или расхождений, как, например, деньги получены, а документы на собственность еще находятся на оформлении (и не известно, будет ли она оформлена без проблем, ведь регистрационная палата проводит свои проверки) или квартира оформлена, а продавец по каким-либо причинам не может воспользоваться ячейкой, сторонам, участвующим в расчетах, лучше предусмотреть пролонгацию аренды банковской ячейки и схему действий в случае возникновения внештатных ситуаций.

О том, как лучше составить договор на банковскую ячейку, желательно заранее проконсультироваться с риэлтором, сопровождающим сделку, а также сотрудником банка. Ведь практически каждый случай имеет свои индивидуальные особенности, а каждая услуга (банка, юриста, нотариуса и пр.) может стоить дополнительных денег. В результате нужно выбрать максимум безопасности за минимум средств.

Лицо, пытающееся обойти условия договора пользования банковской ячейки, может быть внесено в черный список банков, а любые незаконные действия (нарушения) заинтересованного лица тут же пресекаются.